3 דרכים להקצאת הון עצמי לדירה להשקעה - מה עדיף?

[teddypicker]

היי, קצת רקע:
אמצע גילאי ה30, תיק בחלוקה של 65% מניות 35% אג"ח/פק"מ, חוסכים באיזור ה10K לחודש.
עוד 3-4 שנים נרצה לקנות דירת מגורים ולכן החלטנו להקצות את ה35% כהון עצמי לדירה להשקעה, על מנת לגדר לשוק הדיור. רכישת הדירה למגורים לא רלוונטית היום משלל סיבות שאינן רק כלכליות.

אנחנו מכוונים למשכנתא במדרגת מימון האמצעית של 45-60% של דירה יחסית צנועה באיזור המרכז להשקעה - בגובה 1.8M, על מנת למקסם הטבות מס.

א-מה-מה, היינו רוצים להעביר 15% נוספים מהמניות לחלק הסולידי-נדל"ני של התיק, כלומר שיהיה 50-50, כך שגם אם שוק המניות יקרוס עוד כמה שנים אולי לא נצטרך לממש בהפסד ואולי אפילו לא נצטרך למכור את הדירה להשקעה כדי "לגרד" הון עצמי.

האלטרנטיבות שחושבים עליהן להקצאה, בסדר יורד לפי התוספת להון העצמי הקיים:
1) הקצאת מלוא ה15% הנוספים כהון עצמי - מביא אותנו לאיזורי ה35% מימון. חסרונות: לא מנצלים עד הסוף את המינוף הזול למשכנתא, ריכוז חצי מהתיק בנכס אחד. יתרונות: כל הסכום מגודר?
2) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לגבול מדרגת המימון הטובה ביותר - (45% מימון), כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: ריביות הכי טובות, הכסף שנותר בפק"מ יהווה קרן חירום / כסף נזיל לאיזון מניות, והון עצמי נוסף לדירה למגורים עוד כמה שנים.
3) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לתזרים חיובי - כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: גישה של משקיעים מנוסים בנדל״ן, נשארים במדרגה הבינונית = יותר כסף פנוי בחוץ = אפילו פחות סיכוי שנצטרך למכור את הדירה להשקעה כשנרצה דירה למגורים.

אשמח לשמוע דעות לכאן ולכאן, זהו לא יעוץ.

תודה!

 

[קפיצת הדרך]

ניצול המינוף הזול במלואו,

לא הבנתי איך אתם ״מנצלים״ את המינוף הזול אם אתם מפסידים עליו (לפחות על החלק שנשאר בפק״מ)?

אני יכולה להבין שמשאירים חלק בפק״מ למרות שלוקחים משכנתא בשביל האפקט הפסיכולוגי. אבל אי אפשר להתייחס לזה כאילו ״מנצלים״ את המינוף. להיפך.

 

[teddypicker]

לא הבנתי איך אתם ״מנצלים״ את המינוף הזול אם אתם מפסידים עליו (לפחות על החלק שנשאר בפק״מ)?

אני יכולה להבין שמשאירים חלק בפק״מ למרות שלוקחים משכנתא בשביל האפקט הפסיכולוגי. אבל אי אפשר להתייחס לזה כאילו ״מנצלים״ את המינוף. להיפך.

צודקת, תיקנתי את הניסוח עוד בזמן שכתבת את התגובה
זה לא בשביל האפקט הפסיכולוגי, יותר בשביל שיהיה כסף נזיל מאשר לנעול אותו בדירה אחת, מה שיחייב מכירה שלה עוד כמה שנים. מבין שלדעתך אופציה 1 עדיפה?

 

[yahud]

לדעתי,
- תחליט על הקצאה מנייתית.
- תחליט על סכום כסף קבוע שאתה רוצה שישאר בצד, שים אותו במזומן/פקמ או כל דבר אחר שאפשר להוציא ישר במקרה חירום
- כל השאר, במשכנתא.

ג.נ: זו דעתי כרגע מבחינה הגיונית. אין לי משכנתא.

 

[teddypicker]

אשמח לדעות נוספות אם אפשר,
@אורי ג. , @רוני

 

[דגגגג]

האם בדקת גם אפשרות של הלוואות על בסיס נכסים כמו קופות גמל וקהש?

 

[אורי ג.]

אשמח לדעות נוספות אם אפשר,

תאמ;לק לי.

 

[teddypicker]

האם בדקת גם אפשרות של הלוואות על בסיס נכסים כמו קופות גמל וקהש?

לא כל כך הבנתי למה הצעת את זה, הדיון על כמה להקצות מתוך ההון העצמי הקיים.

תאמ;לק לי.

בשמחה,
יש לי X ש"ח הון עצמי לדירה להשקעה, מתלבט בין 3 אופציות:
1) להכניס את כולו כהון עצמי - יוצא אחוז מימון 35%
2) להכניס פחות מX, כמה שצריך כדי להגיע מלמטה לגבול מדרגת מימון 45%. שאר הכסף בפק"מ - מפסיד את ריבית המשכנתא.
3) להכניס פחות מX, כמה שצריך כדי להגיע לתזרים חיובי (מדרגת מימון עד 45-60%). שאר הכסף בפק"מ - מפסיד את ריבית המשכנתא.

הרעיון בפק"מ הוא שעוד כמה שנים נרצה לקנות דירה למגורים, ואז הוא יהיה נזיל ולא יכריח אותנו למכור את הדירה להשקעה בהכרח (גם אם נפסיד עליו בטווח הקצר), בנוסף יהיה זמין לאיזון מניות / קרן חירום אבל זה דיון אחר.

 

[אורי ג.]

בשמחה,

מה שווי הדירה שאתה רוצה לרכוש להשקעה?
מה שווי הדירה שאתה רוצה לרכוש להשקעה למגורים?

 

[teddypicker]

מה שווי הדירה שאתה רוצה לרכוש להשקעה?
מה שווי הדירה שאתה רוצה לרכוש להשקעה למגורים?

1.8 להשקעה
למגורים - 4 צפונה כיום, אך לא רלוונטי כרגע, ולא רק מסיבות כלכליות.

 

[אורי ג.]

1.8 להשקעה
למגורים - 4 צפונה כיום, אך לא רלוונטי כרגע, ולא רק מסיבות כלכליות.

מה שאני הייתי עושה:
לוקח משכנתא מקסימלית ומייד מחזיר את המסלולים היקרים (מסלול פיתוח).
נשאר עם מינימום משכנתא ו0 מזומן.

 

[teddypicker]

מה שאני הייתי עושה:
לוקח משכנתא מקסימלית ומייד מחזיר את המסלולים היקרים (מסלול פיתוח).
נשאר עם מינימום משכנתא ו0 מזומן.

סקרנת,
אתה יודע בוודאות שמסלול פיתוי עם הריביות היקרות של משכנתא במימון 75% יוצא זול יותר מאשר אותו טריק עם מדרגה נמוכה יותר, נגיד עד 60%?

 

[אורי ג.]

אתה יודע בוודאות שמסלול פיתוי עם הריביות היקרות של משכנתא במימון 75% יוצא זול יותר מאשר אותו טריק עם מדרגה נמוכה יותר, נגיד עד 60%?

כן.
אתה יכול להשאר עם פריים בלבד בריבית סביב 1.1%.
בנוסף בכל אחוז מימון אתה יכול לנסות לשחק עם הריביות כלומר לעלות את הריבית של מסלולי הפיתוי ולהפחית את המסלולים שתשאיר.

 

[דגגגג]

לא כל כך הבנתי למה הצעת את זה, הדיון על כמה להקצות מתוך ההון העצמי הקיים

כי אלה הלוואות זולות במיוחד כך שבמקום להוציא כסף מההון העצמי הקיים שעובד עבורך, תביא אותו דרך הלוואת בלון שתוכל לגלגל או לסגור בעוד 7 שנים

 

[הורדוס]

היום המימון זול מאוד וזה לא בהכרח ישאר ככה בטווח הארוך, אם הריבית תעלה גם המניות ירדו במקביל וזה יכול להיות שלב לא נעים.
כשאתה מקבל את ההחלטה נסה לדמיין תרחיש בו ריבית בנק ישראל עולה ל2% בעקבות הריביות בעולם, התשלומים החודשיים גדלים והמניות יורדות.
לכן הייתי לוקח משכנתא גדולה ומחזיר מיד את החלק הצמוד.
להוסיף מספיק בשביל תזרים חיובי זה יכול להיות יותר מידי ובזבוז של האפשרות למינוף, אבל לחלק מהאנשים יהיה יותר קל לחיות עם ההשקעה הזאת ככה.
את הכסף שישאר מתוך ה15% אתה יכול להשקיע בחברות סולידיות אחרות או רייט.

 

[רוני]

1.8 להשקעה
למגורים - 4 צפונה כיום, אך לא רלוונטי כרגע, ולא רק מסיבות כלכליות.

היי
יש כאן ניגודיות בין הגיון כלכלי לבין רגש, דירה להשקעה ב 1.8 מיליון ש"ח עם מימון סביר כדי לגדר את שוק הנדל"ן בישראל
, כמעט ללא תשלום מס רכישה אני יכול להבין,
אך לקנות דירת מגורים ב 4 מיליון ש"ח צפונה עם מס רכישה זה חשיבה רגשית, אין כאן הגיון כלכלי, זה להשבית משאבים גדולים ולקבור אותם בקירות,
זה לא מגדיל את ההכנסה והחיסכון החודשי שלכם, זה עלויות רכישה גבוהים, כאן הכסף לא עובד עבורכם.

אתם יכולים לשכור דירה דומה ולשלם שכירות חודשית של 9K ואת הכסף להשקיע ולייצר הכנסה פסיבית חודשית כפולה ויותר.

אני מתנצל אם אני נשמע מוריד, אפשר לשלב הגיון כלכלי ברכישת דירה סבירה לגידור,
ולתת מענה לרגש בעזרת מגורים בדירה נפלאה ויקרה בשכירות,
אך במקביל להשקיע בחוכמה כדי לממן את זה

באוקטובר 2014 מכרתי דירת מגורים בתל אביב ב 5.4 מיליון ש"ח, אני עדיין מתגורר בדירה זו בשכירות חודשית של 11K,
רכישת דירה זו כיום כולל עלויות רכישה היא בסביבות 6.5 מיליון ש"ח,
כלומר אני משלם שכירות של 1,700 ש"ח לחודש על כל מיליון ש"ח שווי דירה, שכירות מאוד זולה !

לעומת זאת מכספי המכירה רכשתי דירה לגידור בתל אביב, סילקתי משכנתאות על נכסים שקניתי מכינוס החל משנת 2012
בחו"ל במקומות שונים, בתשואות נטו משכירות של בין פי 2 באנגליה לפי 3 בארה"ב לעומת התשואה משכירות בזמנו בתל אביב,
מחירי נכסים אלו עלו בממוצע 150% נומינלית, והשכירות עלתה בין 40% ל 50% נומינלית,
בנוסף בחו"ל אני מקבל משכנתאות בלון ל 30 שנים וניתן למחזר עד לגיל 99 (את המימון אני לוקח רק על נכסי החברה, הנכסים הפרטיים שלי הם ללא מימון).

 

[MarketTimer]

כן.
אתה יכול להשאר עם פריים בלבד בריבית סביב 1.1%.
בנוסף בכל אחוז מימון אתה יכול לנסות לשחק עם הריביות כלומר לעלות את הריבית של מסלולי הפיתוי ולהפחית את המסלולים שתשאיר.

זה לא יוצר חשיפה גדולה מידי לעליית ריבית? כלומר מעלה את הסיכון

 

[אורי ג.]

זה לא יוצר חשיפה גדולה מידי לעליית ריבית? כלומר מעלה את הסיכון

זה כן. כל החיים זה סיכון, רוצה בלי סיכון? אל תיקח משכנתא. אם הפריים מפחיד אותך אפשר להשאר עם מסלול קל"צ במקום אבל בתמורה תאלץ לשלם ריבית הרבה יותר גבוהה ובנוסף לשלם עמלת פירעון מוקדם אם תרצה למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה מוקדם.

 

[דגגגג]

@רוני קח בחשבון שהרבה מאד פעמים זוגות צעירים עומדים בפני החלטה של לקבל כסף לקניית דירת מגורים מההורים או לראות את הכסף הזה אולי בירושה.
במקרה כזה, ההון העצמי שאתה צריך להשתמש בו הוא קטן יחסית.

המטרה היא להחזיק דירה כזו 5-7 שנים ולקוות שתהיה עליית ערך יפה כתוצאה מפיתוח איזורי ואז למכור ולעשות כמו שאתה עשית. וכן, יש פה סיכון גדול.

חוץ מזה, שבתל אביב כרגע קשה למצוא דירה נורמלית באיזורי ביקוש אפילו ב 9k לחודש.

נ.ב. לא סיפרת את תחילת הסיפור. מאיפה הגיעה אליך דירת המגורים שמכרת? וגם המספרים לא מסתדרים. לא יכול להיות שב 2011 מכרת ב 5.4מלשח דירה בתל אביב והיא עלתה רק ב 20%, אלא אם מצאת פרייאר רציני. כל גרף מראה עליה של 90% בתקופה הזו בממוצע בתל אביב.

 

[teddypicker]

תודה לכולם,

כי אלה הלוואות זולות במיוחד כך שבמקום להוציא כסף מההון העצמי הקיים שעובד עבורך, תביא אותו דרך הלוואת בלון שתוכל לגלגל או לסגור בעוד 7 שנים

אוקיי הבנתי עכשיו, אבל המטרה היא לא להתמנף מעבר למשכנתא, יש לנו מספיק הון עצמי כדי לקחת אותה גם עם 35% מההון. תודה על ההצעה בכל אופן.

לכן הייתי לוקח משכנתא גדולה ומחזיר מיד את החלק הצמוד.
להוסיף מספיק בשביל תזרים חיובי זה יכול להיות יותר מידי ובזבוז של האפשרות למינוף, אבל לחלק מהאנשים יהיה יותר קל לחיות עם ההשקעה הזאת ככה.
את הכסף שישאר מתוך ה15% אתה יכול להשקיע בחברות סולידיות אחרות או רייט.

דווקא האופציה עם התזרים החיובי היא הכי זולה, אנחנו כמעט שם בלי להוסיף כלום מה15%.

אפשר להשאר עם מסלול קל"צ במקום אבל בתמורה תאלץ לשלם ריבית הרבה יותר גבוהה ובנוסף לשלם עמלת פירעון מוקדם אם תרצה למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה מוקדם.

במסלול שהצעת קודם (פיתוי עם החזר מיידי) אין קל"צ ועמלת פרעון מוקדם? המסלול שמחזירים הוא מ"צ?

יש כאן ניגודיות בין הגיון כלכלי לבין רגש, דירה להשקעה ב 1.8 מיליון ש"ח עם מימון סביר כדי לגדר את שוק הנדל"ן בישראל
, כמעט ללא תשלום מס רכישה אני יכול להבין,
אך לקנות דירת מגורים ב 4 מיליון ש"ח צפונה עם מס רכישה זה חשיבה רגשית, אין כאן הגיון כלכלי, זה להשבית משאבים גדולים ולקבור אותם בקירות,
זה לא מגדיל את ההכנסה והחיסכון החודשי שלכם, זה עלויות רכישה גבוהים, כאן הכסף לא עובד עבורכם.

נכון. לא נכנסתי לסיבות כי אני לא חושב שזה רלוונטי לדיון, רגש בהחלט מעורב כאן.
כרגע קיבלנו החלטה של גידור לשוק הדיור, ותוהה מה עדיף מימונית עם ההון עצמי. אשמח לדעתך ממשקפי המשקיע.