3 דרכים להקצאת הון עצמי לדירה להשקעה - מה עדיף?

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
היי, קצת רקע:
אמצע גילאי ה30, תיק בחלוקה של 65% מניות 35% אג"ח/פק"מ, חוסכים באיזור ה10K לחודש.
עוד 3-4 שנים נרצה לקנות דירת מגורים ולכן החלטנו להקצות את ה35% כהון עצמי לדירה להשקעה, על מנת לגדר לשוק הדיור. רכישת הדירה למגורים לא רלוונטית היום משלל סיבות שאינן רק כלכליות.

אנחנו מכוונים למשכנתא במדרגת מימון האמצעית של 45-60% של דירה יחסית צנועה באיזור המרכז להשקעה - בגובה 1.8M, על מנת למקסם הטבות מס.

א-מה-מה, היינו רוצים להעביר 15% נוספים מהמניות לחלק הסולידי-נדל"ני של התיק, כלומר שיהיה 50-50, כך שגם אם שוק המניות יקרוס עוד כמה שנים אולי לא נצטרך לממש בהפסד ואולי אפילו לא נצטרך למכור את הדירה להשקעה כדי "לגרד" הון עצמי.

האלטרנטיבות שחושבים עליהן להקצאה, בסדר יורד לפי התוספת להון העצמי הקיים:
1) הקצאת מלוא ה15% הנוספים כהון עצמי - מביא אותנו לאיזורי ה35% מימון. חסרונות: לא מנצלים עד הסוף את המינוף הזול למשכנתא, ריכוז חצי מהתיק בנכס אחד. יתרונות: כל הסכום מגודר?
2) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לגבול מדרגת המימון הטובה ביותר - (45% מימון), כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: ריביות הכי טובות, הכסף שנותר בפק"מ יהווה קרן חירום / כסף נזיל לאיזון מניות, והון עצמי נוסף לדירה למגורים עוד כמה שנים.
3) הקצאת המינימום מתוך ה15% שיביא אותנו לתזרים חיובי - כל שאר הכסף להשאיר בפק"מ. חסרונות: הפסד ריבית המשכנתא על הכסף בפק"מ. יתרונות: גישה של משקיעים מנוסים בנדל״ן, נשארים במדרגה הבינונית = יותר כסף פנוי בחוץ = אפילו פחות סיכוי שנצטרך למכור את הדירה להשקעה כשנרצה דירה למגורים.

אשמח לשמוע דעות לכאן ולכאן, זהו לא יעוץ.

תודה!
 
נערך לאחרונה ב:

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,993
דירוג
2,655
ניצול המינוף הזול במלואו,
לא הבנתי איך אתם ״מנצלים״ את המינוף הזול אם אתם מפסידים עליו (לפחות על החלק שנשאר בפק״מ)?

אני יכולה להבין שמשאירים חלק בפק״מ למרות שלוקחים משכנתא בשביל האפקט הפסיכולוגי. אבל אי אפשר להתייחס לזה כאילו ״מנצלים״ את המינוף. להיפך.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
לא הבנתי איך אתם ״מנצלים״ את המינוף הזול אם אתם מפסידים עליו (לפחות על החלק שנשאר בפק״מ)?

אני יכולה להבין שמשאירים חלק בפק״מ למרות שלוקחים משכנתא בשביל האפקט הפסיכולוגי. אבל אי אפשר להתייחס לזה כאילו ״מנצלים״ את המינוף. להיפך.
צודקת, תיקנתי את הניסוח עוד בזמן שכתבת את התגובה ;)
זה לא בשביל האפקט הפסיכולוגי, יותר בשביל שיהיה כסף נזיל מאשר לנעול אותו בדירה אחת, מה שיחייב מכירה שלה עוד כמה שנים. מבין שלדעתך אופציה 1 עדיפה?
 

yahud

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/10/19
הודעות
621
דירוג
591
לדעתי,
- תחליט על הקצאה מנייתית.
- תחליט על סכום כסף קבוע שאתה רוצה שישאר בצד, שים אותו במזומן/פקמ או כל דבר אחר שאפשר להוציא ישר במקרה חירום
- כל השאר, במשכנתא.

ג.נ: זו דעתי כרגע מבחינה הגיונית. אין לי משכנתא.
 

דגגגג

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
655
דירוג
875
האם בדקת גם אפשרות של הלוואות על בסיס נכסים כמו קופות גמל וקהש?
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
האם בדקת גם אפשרות של הלוואות על בסיס נכסים כמו קופות גמל וקהש?
לא כל כך הבנתי למה הצעת את זה, הדיון על כמה להקצות מתוך ההון העצמי הקיים.

תאמ;לק לי.
בשמחה,
יש לי X ש"ח הון עצמי לדירה להשקעה, מתלבט בין 3 אופציות:
1) להכניס את כולו כהון עצמי - יוצא אחוז מימון 35%
2) להכניס פחות מX, כמה שצריך כדי להגיע מלמטה לגבול מדרגת מימון 45%. שאר הכסף בפק"מ - מפסיד את ריבית המשכנתא.
3) להכניס פחות מX, כמה שצריך כדי להגיע לתזרים חיובי (מדרגת מימון עד 45-60%). שאר הכסף בפק"מ - מפסיד את ריבית המשכנתא.

הרעיון בפק"מ הוא שעוד כמה שנים נרצה לקנות דירה למגורים, ואז הוא יהיה נזיל ולא יכריח אותנו למכור את הדירה להשקעה בהכרח (גם אם נפסיד עליו בטווח הקצר), בנוסף יהיה זמין לאיזון מניות / קרן חירום אבל זה דיון אחר.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,212

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
מה שווי הדירה שאתה רוצה לרכוש להשקעה?
מה שווי הדירה שאתה רוצה לרכוש להשקעה למגורים?
1.8 להשקעה
למגורים - 4 צפונה כיום, אך לא רלוונטי כרגע, ולא רק מסיבות כלכליות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,212
1.8 להשקעה
למגורים - 4 צפונה כיום, אך לא רלוונטי כרגע, ולא רק מסיבות כלכליות.
מה שאני הייתי עושה:
לוקח משכנתא מקסימלית ומייד מחזיר את המסלולים היקרים (מסלול פיתוח).
נשאר עם מינימום משכנתא ו0 מזומן.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
מה שאני הייתי עושה:
לוקח משכנתא מקסימלית ומייד מחזיר את המסלולים היקרים (מסלול פיתוח).
נשאר עם מינימום משכנתא ו0 מזומן.
סקרנת,
אתה יודע בוודאות שמסלול פיתוי עם הריביות היקרות של משכנתא במימון 75% יוצא זול יותר מאשר אותו טריק עם מדרגה נמוכה יותר, נגיד עד 60%?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,212
אתה יודע בוודאות שמסלול פיתוי עם הריביות היקרות של משכנתא במימון 75% יוצא זול יותר מאשר אותו טריק עם מדרגה נמוכה יותר, נגיד עד 60%?
כן.
אתה יכול להשאר עם פריים בלבד בריבית סביב 1.1%.
בנוסף בכל אחוז מימון אתה יכול לנסות לשחק עם הריביות כלומר לעלות את הריבית של מסלולי הפיתוי ולהפחית את המסלולים שתשאיר.
 

דגגגג

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
655
דירוג
875
לא כל כך הבנתי למה הצעת את זה, הדיון על כמה להקצות מתוך ההון העצמי הקיים
כי אלה הלוואות זולות במיוחד כך שבמקום להוציא כסף מההון העצמי הקיים שעובד עבורך, תביא אותו דרך הלוואת בלון שתוכל לגלגל או לסגור בעוד 7 שנים
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
123
דירוג
86
היום המימון זול מאוד וזה לא בהכרח ישאר ככה בטווח הארוך, אם הריבית תעלה גם המניות ירדו במקביל וזה יכול להיות שלב לא נעים.
כשאתה מקבל את ההחלטה נסה לדמיין תרחיש בו ריבית בנק ישראל עולה ל2% בעקבות הריביות בעולם, התשלומים החודשיים גדלים והמניות יורדות.
לכן הייתי לוקח משכנתא גדולה ומחזיר מיד את החלק הצמוד.
להוסיף מספיק בשביל תזרים חיובי זה יכול להיות יותר מידי ובזבוז של האפשרות למינוף, אבל לחלק מהאנשים יהיה יותר קל לחיות עם ההשקעה הזאת ככה.
את הכסף שישאר מתוך ה15% אתה יכול להשקיע בחברות סולידיות אחרות או רייט.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,885
1.8 להשקעה
למגורים - 4 צפונה כיום, אך לא רלוונטי כרגע, ולא רק מסיבות כלכליות.

היי
יש כאן ניגודיות בין הגיון כלכלי לבין רגש, דירה להשקעה ב 1.8 מיליון ש"ח עם מימון סביר כדי לגדר את שוק הנדל"ן בישראל
, כמעט ללא תשלום מס רכישה אני יכול להבין,
אך לקנות דירת מגורים ב 4 מיליון ש"ח צפונה עם מס רכישה זה חשיבה רגשית, אין כאן הגיון כלכלי, זה להשבית משאבים גדולים ולקבור אותם בקירות,
זה לא מגדיל את ההכנסה והחיסכון החודשי שלכם, זה עלויות רכישה גבוהים, כאן הכסף לא עובד עבורכם.

אתם יכולים לשכור דירה דומה ולשלם שכירות חודשית של 9K ואת הכסף להשקיע ולייצר הכנסה פסיבית חודשית כפולה ויותר.

אני מתנצל אם אני נשמע מוריד, אפשר לשלב הגיון כלכלי ברכישת דירה סבירה לגידור,
ולתת מענה לרגש בעזרת מגורים בדירה נפלאה ויקרה בשכירות,
אך במקביל להשקיע בחוכמה כדי לממן את זה :)

באוקטובר 2014 מכרתי דירת מגורים בתל אביב ב 5.4 מיליון ש"ח, אני עדיין מתגורר בדירה זו בשכירות חודשית של 11K,
רכישת דירה זו כיום כולל עלויות רכישה היא בסביבות 6.5 מיליון ש"ח,
כלומר אני משלם שכירות של 1,700 ש"ח לחודש על כל מיליון ש"ח שווי דירה, שכירות מאוד זולה !

לעומת זאת מכספי המכירה רכשתי דירה לגידור בתל אביב, סילקתי משכנתאות על נכסים שקניתי מכינוס החל משנת 2012
בחו"ל במקומות שונים, בתשואות נטו משכירות של בין פי 2 באנגליה לפי 3 בארה"ב לעומת התשואה משכירות בזמנו בתל אביב,
מחירי נכסים אלו עלו בממוצע 150% נומינלית, והשכירות עלתה בין 40% ל 50% נומינלית,
בנוסף בחו"ל אני מקבל משכנתאות בלון ל 30 שנים וניתן למחזר עד לגיל 99 (את המימון אני לוקח רק על נכסי החברה, הנכסים הפרטיים שלי הם ללא מימון).
 
נערך לאחרונה ב:

MarketTimer

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/16
הודעות
731
דירוג
572
כן.
אתה יכול להשאר עם פריים בלבד בריבית סביב 1.1%.
בנוסף בכל אחוז מימון אתה יכול לנסות לשחק עם הריביות כלומר לעלות את הריבית של מסלולי הפיתוי ולהפחית את המסלולים שתשאיר.
זה לא יוצר חשיפה גדולה מידי לעליית ריבית? כלומר מעלה את הסיכון
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,212
זה לא יוצר חשיפה גדולה מידי לעליית ריבית? כלומר מעלה את הסיכון
זה כן. כל החיים זה סיכון, רוצה בלי סיכון? אל תיקח משכנתא. אם הפריים מפחיד אותך אפשר להשאר עם מסלול קל"צ במקום אבל בתמורה תאלץ לשלם ריבית הרבה יותר גבוהה ובנוסף לשלם עמלת פירעון מוקדם אם תרצה למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה מוקדם.
 

דגגגג

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
655
דירוג
875
@רוני קח בחשבון שהרבה מאד פעמים זוגות צעירים עומדים בפני החלטה של לקבל כסף לקניית דירת מגורים מההורים או לראות את הכסף הזה אולי בירושה.
במקרה כזה, ההון העצמי שאתה צריך להשתמש בו הוא קטן יחסית.

המטרה היא להחזיק דירה כזו 5-7 שנים ולקוות שתהיה עליית ערך יפה כתוצאה מפיתוח איזורי ואז למכור ולעשות כמו שאתה עשית. וכן, יש פה סיכון גדול.

חוץ מזה, שבתל אביב כרגע קשה למצוא דירה נורמלית באיזורי ביקוש אפילו ב 9k לחודש.

נ.ב. לא סיפרת את תחילת הסיפור. מאיפה הגיעה אליך דירת המגורים שמכרת? וגם המספרים לא מסתדרים. לא יכול להיות שב 2011 מכרת ב 5.4מלשח דירה בתל אביב והיא עלתה רק ב 20%, אלא אם מצאת פרייאר רציני. כל גרף מראה עליה של 90% בתקופה הזו בממוצע בתל אביב.
 
נערך לאחרונה ב:

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
תודה לכולם,

כי אלה הלוואות זולות במיוחד כך שבמקום להוציא כסף מההון העצמי הקיים שעובד עבורך, תביא אותו דרך הלוואת בלון שתוכל לגלגל או לסגור בעוד 7 שנים
אוקיי הבנתי עכשיו, אבל המטרה היא לא להתמנף מעבר למשכנתא, יש לנו מספיק הון עצמי כדי לקחת אותה גם עם 35% מההון. תודה על ההצעה בכל אופן.

לכן הייתי לוקח משכנתא גדולה ומחזיר מיד את החלק הצמוד.
להוסיף מספיק בשביל תזרים חיובי זה יכול להיות יותר מידי ובזבוז של האפשרות למינוף, אבל לחלק מהאנשים יהיה יותר קל לחיות עם ההשקעה הזאת ככה.
את הכסף שישאר מתוך ה15% אתה יכול להשקיע בחברות סולידיות אחרות או רייט.
דווקא האופציה עם התזרים החיובי היא הכי זולה, אנחנו כמעט שם בלי להוסיף כלום מה15%.

אפשר להשאר עם מסלול קל"צ במקום אבל בתמורה תאלץ לשלם ריבית הרבה יותר גבוהה ובנוסף לשלם עמלת פירעון מוקדם אם תרצה למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה מוקדם.
במסלול שהצעת קודם (פיתוי עם החזר מיידי) אין קל"צ ועמלת פרעון מוקדם? המסלול שמחזירים הוא מ"צ?

יש כאן ניגודיות בין הגיון כלכלי לבין רגש, דירה להשקעה ב 1.8 מיליון ש"ח עם מימון סביר כדי לגדר את שוק הנדל"ן בישראל
, כמעט ללא תשלום מס רכישה אני יכול להבין,
אך לקנות דירת מגורים ב 4 מיליון ש"ח צפונה עם מס רכישה זה חשיבה רגשית, אין כאן הגיון כלכלי, זה להשבית משאבים גדולים ולקבור אותם בקירות,
זה לא מגדיל את ההכנסה והחיסכון החודשי שלכם, זה עלויות רכישה גבוהים, כאן הכסף לא עובד עבורכם.
נכון. לא נכנסתי לסיבות כי אני לא חושב שזה רלוונטי לדיון, רגש בהחלט מעורב כאן.
כרגע קיבלנו החלטה של גידור לשוק הדיור, ותוהה מה עדיף מימונית עם ההון עצמי. אשמח לדעתך ממשקפי המשקיע.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
H צומת דרכים - נדל"ן או תיק השקעות? שוק ההון 10
Emilia צומת דרכים - בודקת תוכנה עם ניסיון יומני מסע אישיים 69
י שלום אנשים. לימודים. קריירה. צומת דרכים. הייטק. לאן? התפתחות אישית 18
Tsachi01 אלו דרכים הכי בטוחות למניעת עקיצה בהעברה בנקאית? פוסטים מאיכות נמוכה 20
פ דיון בפוסט : 50 דרכים כשרות לשלם פחות מיסים דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 36
Y צומת דרכים עם תיק ההשקעות - אשמח לעזרה שוק ההון 0
T יש דרכים למנף קרן השתלמות כשכיר? פוסטים מאיכות נמוכה 6
T דרכים להזין את תיק ההשקעות שוק ההון 18
ס צומת דרכים לקראת משבר גיל 30 יומני מסע אישיים 2
E להמשיך בלימודים? צומת דרכים - תכנות התפתחות אישית 13
R צומת דרכים טכני או ניהולי התפתחות אישית 6
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
ה צומת דרכים בהיי טק התפתחות אישית 4
R זוג צעיר בצומת דרכים נדל"נית כלכלית נדל"ן 8
F צומת דרכים בגיל 34 -שאלות אחרי עשיית שיעורי בית התפתחות אישית 4
F צומת דרכים בגיל 34 התפתחות אישית 23
MichaelScott על פרשת דרכים פיננסית יומני מסע אישיים 77
האופטימי בן 24 - בצומת דרכים יומני מסע אישיים 7
W בצומת דרכים התפתחות אישית 7
סול פרשת דרכים - לאן להמשיך מכאן? שוק ההון 9
ת למשכירי הדירות – מקרים בעייתיים עם שוכרים, איך התמודדתם? באילו דרכים? נדל"ן 44
ע דרכים להשוות בין מסלולי פנסיה צרכנות פיננסית 8
A בן 30 בצומת דרכים - שוקל הסבה התפתחות אישית 19
K קריירה בהייטק - צומת דרכים התפתחות אישית 17
F ביטוח חיים, בריאות וסיעודי דרכים להוזלת עלויות צרכנות פיננסית 1
N בפרשת דרכים קצת אבוד אשמח להכוונה התפתחות אישית 4
T איזה דרכים חוקיות ושפויות קיימות לקבלת הטבות מס? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
O בן 28 , צומת דרכים בחיי(מקצוע לחיים) התפתחות אישית 7
the_newbie דרכים לעשות כסף "קל" מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 101
B צומת דרכים מפתיעה באמצע המסע יומני מסע אישיים 21
SpidIMan בצומת דרכים, איפה להשקיע? שוק ההון 12
S תאונת דרכים - כיסוי ביטוחי א.כ.ע צרכנות פיננסית 24
ז צומת דרכים, ללמוד או לא.? התפתחות אישית 31
E בצומת דרכים, מתלבט אם לפרוש חלקית בחו"ל יומני מסע אישיים 74
F נמצא בפרשת דרכים מקצועית-מתבלט לאיזה כיוון עליי לפנות התפתחות אישית 53
M 27 דרכים לחסוך כסף דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 6
ט בצומת דרכים, מתלבט להמשך. עם התחלה טובה. יומני מסע אישיים 2
לא חשוב שמות מקור לבירור המשמעויות של הסכם פשרה בתאונות דרכים? אוף טופיק 4
S צומת דרכים בקריירה התפתחות אישית 4
ג דרכים לגידור נגד נפילת מחיר נדל"ן בישראל שוק ההון 51
א חיי לאן ? צומת דרכים התפתחות אישית 15
Y צומת דרכים - דירה, שכירות, ילד- אשמח להמלצות יומני מסע אישיים 45
ד בן 23 בפרשת דרכים יומני מסע אישיים 27
מ בן 18 ומתחיל את דרכו בצומת דרכים כלכלית ומקצועית יומני מסע אישיים 80
ל דרכים לחסוך בהוצאות בלי לסבול מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 211
ע שאלות על - קרן השתלמות S&P 500 לעצמאיים + מס רווחי הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
K מס רווחי הון לפי זמן החזקה שוק ההון 2
P דוגמאות להצהרות הון? מיסים 4
C חיסכון להוצאות גדולות בשלב צבירת הון שוק ההון 27
ב מיסוי רווחי הון לבעלי הכנסה נמוכה מיסים 37

נושאים דומים

למעלה