להיות חופשי ומאושר

[adamshalev]

כל פעם אני עונה על הדרישה שלך וכל פעם אתה משנה אותה.
אתה רוצה תזרים גבוה בסיכון נמוך יותר בETF מפוזר עכשיו? JNK
אין 7% או 8% במניות עם תשואה נמוכה יותר ממניות, זה אוקסימורון.

אני רוצה תזרים מכסימלי, שמשמר הון (לפחות נומינלית) לאורך זמן, ולא מסוכן באותה מידה כמו מניות (יורד באותה מידה). המכסימום שראיתי שעומד בדרישות הללו זה 4-5%, וגם אז זה הגבול העליון כשמותחים את ההגדרות (ב-ETF. אני פשוט לא בקיא בחברות פרטיות).
מלכתחילה דיברתי רק על קרנות (ETF), אבל צודק ששיניתי את הגדרת הדרישה בין לבין.
JNK נותן כ-5.5% ברוטו, באותו סיכון (ירידות) כמו מניות, ובפחות תשואה כוללת ממניות, שזה בדיוק מחזיר לנק׳ שאין yield של 7-8% שזמין בשוק ההון למשקיע מהשורה שעומד בדרישות הנ״ל. אולי חברות ספציפיות שנבחרות בפינצטה, אבל כאמור זה מעבר לתחום ההכרות שלי בשביל לדעת.
חזרה לנושא - בנדל״ן להשקעה בחו״ל, תשואות ברוטו של 8-12% ונטו של 4%-6% זה לא חריג כלל, ואתה מקבל שימור של ההון (שווי הנכס מצופה לפחות לשמור על ערכו הריאלי לאורך זמן), וללא קורלציה עם שוק ההון (לא כמו אג״ח זבל).

 

[אורי ג.]

JNK נותן כ-5.5% ברוטו, באותו סיכון (ירידות) כמו מניות, ובפחות תשואה כוללת ממניות, שזה בדיוק מחזיר לנק׳ שאין yield של 7-8% שזמין בשוק ההון למשקיע מהשורה שעומד בדרישות הנ״ל.

ברור שלא, לא תצליח לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה.
יש תשואות כאלה בשוק הלא סחיר.

 

[רוני]

1. יש הבדלים משמעותיים במיסוי בין מדינות שונות. בניו יורק המיסים בין הגבוהים. כמו כן החלטתי לקנות בפרבר של העיר, שם המיסים יותר גבוהים. זה משתקף בתשואה ברוטו יותר גבוהה ובדיירים הרבה יותר איכותיים שגם נוטים להישאר תקופות ארוכות.
כמובן אבל שמה שחשוב זו התשואה אחרי מיסים. אני מצרף ניתוח מהשנה שמראה שרוצ׳סטר היא בטופ של התשואה האפקטיבית (אחרי מיסים):

https://www.google.co.il/url?sa=t&s...Vaw02MHsBPHAnyPEuaN1VcFjN&cshid=1536638097472

2. אולי לא הבנתי בדיוק את השאלה, אבל מדובר במטרופולין ענק, השני בגודלו במדינת ניו יורק, הכולל מעל מיליון איש, מפעלים, מוסדות להשכלה גבוהה וכן הלאה. בשנים האחרונות חלה דעיכה מסוימת לפי מה שהבנתי אבל עדיין מדובר באיזור מאוד משמעותי, זו העיר השלישית בגודלה במדינת ניו יורק אחרי nyc ובפאלו, ואני חושב שדווקא היותה עיר גדולה ומשמעותית, אבל לא כזו שממש באור הזרקורים מייצר את התשואות היפות שם. מה שכן, הייתי חייב להעזר המתווכת מקומית שמכיר את המקום על בוריו כדי למצוא את הכיסים היותר מוצלחים, כמו בפרבר הנל.

3. פורטפוליו אני עוד לא יודע. LLC עשיתי כמו שאמרתי קודם כי העורך דין המליץ לי כיוון שלדבריו יש דברים שביטוח לא מכסה. לLLC אין עלות קבועה במדינת ניו יורק עד כמה שידוע לי. ואגב לגבי המס, המיסוי בארהב לא רלוונטי למיטב הבנתי כי ממילא המס בארץ גבוה יותר כך שמשלימים למס בארץ.

תודה על התשובות,
אתחיל מהסוף , המס בארה"ב מאוד רלוונטי , עד לסוף שנת 2017, לא הייתה משלם מס בארה"ב בגלל הפטור אלא רק בישראל , לאחר שהפטור ממס בוטל, תשלם מס בארה"ב, ואז תוסיף תשלום מס בישראל , יש כאן כפל מס. לכן אלו המעוניינים לקנות נכס יחד בארה"ב, אני מוביל אותם להשקיע במיקום אחר, אלו הרוכשים מספר נכסים בארה"ב, ניתן לקזז את ת המס באסטרטגיה מסויימת ולהימנע מכפל מס.
בסוג נכסים אלו שהמשקיעים רוכשים בארה"ב כיום, ניתן לצפות לעלייה ממוצעת של 3% בשנה במחירי הנכסים (מה שיעלה את מיסי העירייה), לכן האטרקטיביות בהשקעה, צריכה לבוא בדמות של תשואה העודפת משכירות, כאן מיסי העירייה נוגסים בתשואה ובנוסף בא הכפל מס ומשאיר פחות מזומן בכיס.
אני יודע שהמיסוי בניו יורק גבוהה יותר , אותו הדבר לגבי זמן ועלות פינוי שוכר בעת הצורך.

 

[doc29]

אתחיל מהסוף , המס בארה"ב מאוד רלוונטי , עד לסוף שנת 2017, לא הייתה משלם מס בארה"ב בגלל הפטור אלא רק בישראל , לאחר שהפטור ממס בוטל, תשלם מס בארה"ב, ואז תוסיף תשלום מס בישראל , יש כאן כפל מס.

גם כאן, השינוי לא משפיע על תשלום המס שלי. יכול להיות שבצורת הרכישה שאתה משתמש או בנכסים שאתה קונה איכשהו זה משפיע, אבל כיוון שהמס בישראל על המסלול של מס שולי ממילא יותר גבוה, זה לא משנה את תשלום המס. גם ככה המסלול של 15 אחוז יוצא לי יותר יקר אז אין הבדל. אני אנסה להדגים עם מספרים בהמשך היום לפי העסקה שעשיתי. התייעצתי על כך עם מספר משקיעים ותיקים בארהב, אבל תמיד טוב לבחון שוב.

בסוג נכסים אלו שהמשקיעים רוכשים בארה"ב כיום, ניתן לצפות לעלייה ממוצעת של 3% בשנה במחירי הנכסים

הלוואי אבל סתם מסקרנות, על פי מה קבעת?

האטרקטיביות בהשקעה, צריכה לבוא בדמות של תשואה העודפת משכירות, כאן מיסי העירייה נוגסים בתשואה

מסכים, אבל כאמור עם תשואה ברוטו של 18 אחוז, גם לאחר מיסים, מדובר בעיר עם התשואות בין הגבוהות בארהב (ראה טבלה שצירפתי). כמו כן, אני משתדל להימנע מהשכונות המפוקפקות בהן מוכרים בדרכ נכסים לישראלים בארהב. קל מאוד להתפתות לתשואות גבוהות על הנייר, אבל טרם ראיתי מישהו שהציג כמו שצריך תשואה נכונה עם התחשבות אמיתית בכל ההוצאות.

ובנוסף בא הכפל מס ומשאיר פחות מזומן בכיס.

כאמור, לא רואה פה שום כפל מס, אבל אציג את החישוב בהמשך, ייתכן שאני טועה.

 

[אורי ג.]

התייעצתי על כך עם מספר משקיעים ותיקים בארהב, אבל תמיד טוב לבחון שוב.

שים לב שלאחרונה שינו את חוקי המס בארה"ב. לא יודע אם זה רלוונטי.

 

[adamshalev]

שים לב שלאחרונה שינו את חוקי המס בארה"ב. לא יודע אם זה רלוונטי.

שינוי את הפטורים, אבל אפילו בלי פטורים, אם הוא חייב נגיד 15% מס בארה״ב ו-31% מס בישראל, אין כפל מס במסלול שמאפשר קיזוז. רק במסלול 15% הקבוע. מה שאני הבנתי לגבי החוקים החדשים, זה שפרט לא מקבל יותר שום פטור, אבל LLC מקבל פטור על 20% מההכנסה שלו. נדע בוודאות כשיגיע הזמן לדווח, אבל כאמור - זה לא משנה כלל במסלול שמאפשר קיזוז.

 

[doc29]

שים לב שלאחרונה שינו את חוקי המס בארה"ב. לא יודע אם זה רלוונטי

אני משוכנע ב99 אחוז שהחישובים שלי אחרי זה, וכיוון שהמסלול של המס השולי (35 אחוז במקרה שלי) יוצא במילא יותר זול מהמסלול השני, ויותר מהמס בארהב, יוצא שאני פשוט משלים למס בישראל.

אני אחשב פה שוב בהמשך.

 

[רוני]

גם כאן, השינוי לא משפיע על תשלום המס שלי. יכול להיות שבצורת הרכישה שאתה משתמש או בנכסים שאתה קונה איכשהו זה משפיע, אבל כיוון שהמס בישראל על המסלול של מס שולי ממילא יותר גבוה, זה לא משנה את תשלום המס. גם ככה המסלול של 15 אחוז יוצא לי יותר יקר אז אין הבדל. אני אנסה להדגים עם מספרים בהמשך היום לפי העסקה שעשיתי. התייעצתי על כך עם מספר משקיעים ותיקים בארהב, אבל תמיד טוב לבחון שוב.


הלוואי אבל סתם מסקרנות, על פי מה קבעת?


מסכים, אבל כאמור עם תשואה ברוטו של 18 אחוז, גם לאחר מיסים, מדובר בעיר עם התשואות בין הגבוהות בארהב (ראה טבלה שצירפתי). כמו כן, אני משתדל להימנע מהשכונות המפוקפקות בהן מוכרים בדרכ נכסים לישראלים בארהב. קל מאוד להתפתות לתשואות גבוהות על הנייר, אבל טרם ראיתי מישהו שהציג כמו שצריך תשואה נכונה עם התחשבות אמיתית בכל ההוצאות.

כאמור, לא רואה פה שום כפל מס, אבל אציג את החישוב בהמשך, ייתכן שאני טועה.

הדיון הזה מיותר וחוזר על עצמו, נדחה זאת לחודש ינואר, כאשר תדווח לרשויות המס בארה"ב ובישראל, ואז אשמח לשמוע אם אתה עדיין חושב שאין כאן הרעה במס המשולם או כפל מס.

לגבי עליית מחירי הנכסים בפרברים בארה"ב , מאחר ואין מגבלה של אדמה, ובסוג נכסים זה הבנייה נמשכת מספר חודשים, מחירי הנכסים עולים לאורך זמן בהתאם לעליית השכר או האינפלציה. מדובר באוכלוסיה מוחלשת (תמיד יש אוכלוסיה חלשה יותר, אבל עדיין מדובר באוכלוסיה ממעמד סוציואקונומי נמוך, וזה בסדר גמור), שוכר המשלם לך $1,100 שכירות חודשית עבור נכס בשווי של $80,000 , זה אומר שדירוג האשראי שלו נמוך ולא מאפשר לו לקבל 90% מימון שזה סכום מגוחך, בעלות מימון חודשית שהיתה משמעותית נמוכה מהשכירות החודשית , ואת ריבית המימון יכול היה לקזז כהוצאה משכר העבודה שלו.
אין כאן מצב שמשכנתאות מנפחות את מחירי הנכסים כמו שאנחנו מכירים בארץ. לכן נכסים אלו לאורך זמן עולים בהתאם לפרמטרים שציינתי.

 

[KIKAROV]

ברור שלא, לא תצליח לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה.
יש תשואות כאלה בשוק הלא סחיר.

איך ניתן להשקיע בשוק הלא סחיר?

 

[אורי ג.]

איך ניתן להשקיע בשוק הלא סחיר?

PRIVATE EQUITY, EQUITY CROUDFUNDING, קבוצות פרטיות וכו'

 

[Redroze]

@רוני מקווה שזה לא הורס לך את התוכניות.

 

[adamshalev]

@רוני מקווה שזה לא הורס לך את התוכניות.

אני לא חושב שרוני משכיר דירה בלונדון ב-40 אלף ליש״ט בשבוע

 

[Redroze]

אני מאחל לו שיגיע למעמד הזה

 

[רוני]

@רוני מקווה שזה לא הורס לך את התוכניות.

לחלוטין לא, בכל מדינה שאני פועל, אני רוכש נכסים (AFFORDABLE) הפונים לקהל יעד רחב של שוכרים, נכסים שקל יותר להשכיר ולמכור. לגבי מנהיג מפלגת העבודה האנגלית, מדובר באיש שמאל קיצוני, אנטישמי, תומך חמאס, שישמח להטיל חרם כלכלי על ישראל, לדעתי הוא לא ישרוד כראש מפלגה עד לבחירות הבאות, ואם ישרוד יצטרך להבחר לראשות הממשלה.

במקרה הגרוע ביותר אם יבחר, ויפעל להטיל חרם על סחורת לישראל ביחד עם מנהיגי האיחוד האירופי כדי להפעיל לחץ פוליטי על ישראל (בתנאי שהדמוקרטים ישלטו בארה"ב), במקרה קיצוני זה, ההכנסות ממט"ח בהמרה לשקלים יעלו

 

[Redroze]

אני לא התכוונתי לקטע הפוליטי או לדירות יוקרה אלא לזה שטוענים בכתבה ששוק הנלד"ן המקומי במדינה הולך לקרוס.

 

[adamshalev]

אני לא התכוונתי לקטע הפוליטי או לדירות יוקרה אלא לזה שטוענים בכתבה ששוק הנלד"ן המקומי במדינה הולך לקרוס.

אני חושב שרוני ישמח לקנות עוד בזול ..
השאלה היותר חשובה היא אם השכ״ד הולך לרדת גם?

במקרה קיצוני זה, ההכנסות ממט"ח בהמרה לשקלים יעלו

למה אתה מניח ששער ההמרה יעלה? בגלל פיחות בשקל או ייסוף בפאונד?
החשש האמיתי במקרים כאלו, זה מיסוי אגרסיבי על משקיעים זרים, בפרט ישראלים, ובמקרה קיצוני ממש הלאמה של נכסים (זה לא מאמין, אבל מס כן).

 

[רוני]

אני לא התכוונתי לקטע הפוליטי או לדירות יוקרה אלא לזה שטוענים בכתבה ששוק הנלד"ן המקומי במדינה הולך לקרוס.

ההחלטה לצאת מהאיחוד האירופי תתבצע בעוד מספר חודשים, המסע ומתן מול האיחוד הגיע לישורת האחרונה, ובאנגליה והתומכים והמתנגדים ביציאה מהאיחוד, עסוקים בהפחדה יום יומית בתקשורת, אני נחשפתי לכך מזמן, זה מאוד מיושן, נכון להיום האיחוד מתקפל, הם עומדים לחתום על הסכם עם האנגלים, הם לא יכולים להרשות לעצמם לאבד את התמיכה של אנגליה בתקציב האיחוד, כאשר למדינות הנתמכות שיש לחלץ מתווספת גם איטליה.

לגבי שוק הנדל"ן, החוסר ודאות של הברקזיט משנת 2016 גרם ליזמים רבים לשבת על הגדר, המחסור ביחידות דיור עלה, מחירי הנכסים למעט מרכז לונדון עלו מעט, בצפון המדינה היו עליות גבוהות יותר, לאחר הסרת החוסר ודאות של הברקזיט, המקומיים שישבו על הגדר יחזרו לשוק, ריבית המימון בסביבות 3%, יש צפי להתעצמות במגמת עליית המחירים, לגבי המשקיעים זרים, השוק אטרקטיבי כיום לטווח זמן מוגבל, המשך עליות המחירים בנוסף לתיקון של הפאונד כלפי מעלה, יהפכו את ההשקעה לפחות אטרקטיבית עבורם.

 

[רוני]

אני חושב שרוני ישמח לקנות עוד בזול ..
השאלה היותר חשובה היא אם השכ״ד הולך לרדת גם?

למה אתה מניח ששער ההמרה יעלה? בגלל פיחות בשקל או ייסוף בפאונד?
החשש האמיתי במקרים כאלו, זה מיסוי אגרסיבי על משקיעים זרים, בפרט ישראלים, ובמקרה קיצוני ממש הלאמה של נכסים (זה לא מאמין, אבל מס כן).

לגבי השכר דירה, לאחרונה פורסם סקר המראה עלייה משמעותית באחוז שוכרי הדירות, ומצד שני מחסור בדירות להשכרה, בין היתר בגלל החוק החדש שפוגע בנושא המיסוי במשקיעים מקומיים בעיקר ברכישה עם מימון, מפסיקים להכיר בריבית של המימון כהוצאה מוכרת, עבור אלו שהמס השולי שלהם הוא 40% ומעלה, ולכן הם נאלצים למכור דירות להשכרה כדי לסלק את המימון, בהחלט ניתן לראות שהשכירות במגמת עלייה.

אנגליה היא מדינה דמוקרטית מערבית, הלאמה לא קיימת בלכסיכון שלהם, אנגליה היא חלק מהאיחוד האירופי, הלאמה תרחיק השקעות של חברות שזרות במדינה.
כדי להרחיק משקיעים זרים כאשר השוק יגיע למצב בועתי, הם יעלו את מיסי הרכישה עבור משקיעים זרים, בדיוק כפי שעשו באוסטרליה וקנדה.

לגבי שער ההמרה, בקיץ 2016 כאשר הוחלט על יציאה מהאיחוד האירופי, שער החליפין מול השקל נחתך למעלה מ 20%, בגלל החוסר ודאות של המהלך, לאחר חתימת הסכם עם האיחוד, והסרה של החוסר ודאות (הגורם להחלשות המטבע), שיפור בנתונים הכלכליים מלפני שנתיים, הסכם עם האיחוד שיאפשר לחתום על הסכמי סחר חדשים עם כל מדינות העולם, יגבירו את הצמיחה של הכלכלה האנגלית, ולכן ניתן לצפות לתיקון מסוים בשער ההמרה של הפאונד אל מול השקל.

https://www.refinery29.com/en-gb/2018/08/206891/rent-increase-uk

 

[איש(3718)]

לגבי השכר דירה, לאחרונה פורסם סקר המראה עלייה משמעותית באחוז שוכרי הדירות, ומצד שני מחסור בדירות להשכרה, בין היתר בגלל החוק החדש שפוגע בנושא המיסוי במשקיעים מקומיים בעיקר ברכישה עם מימון, מפסיקים להכיר בריבית של המימון כהוצאה מוכרת, עבור אלו שהמס השולי שלהם הוא 40% ומעלה, ולכן הם נאלצים למכור דירות להשכרה כדי לסלק את המימון,

ואז משמידים את הדירות כדי למנוע עודפים (כמו שעושים עם תוצרת חקלאית)?

 

[רוני]

ואז משמידים את הדירות כדי למנוע עודפים (כמו שעושים עם תוצרת חקלאית)?

הם רחוקים מעודפי דירות, לכן הם מאפשרים השכרה באופן חוקי של חדרים בודדים, החל מגודל מינימלי של 6.5 מ"ר ומעלה.
ובנוסף, אלמנים/מבוגרים החיים בבתים עם מספר חדרי שינה, מחוייבים במס שנתי עבור חדרי שינה רקים.
לשמחתי אנחנו עדיין לא שם, עדיין לא אותה מצוקת דיור