להיות חופשי ומאושר

[doc29]

כל אחד יש לו את הגישה שלו להשקיע בהתאם לתובנות שלו וזה בסדר.

בכל מקרה אני מאחל לך הצלחה בדרך הפעולה שלך.

אשמח לשמוע ממך על ההשקעה שביצעת , אנא צור קשר בפרטי.

ברגע שיסגרו סופית, אציג אותן כאן.

 

[רוני]

ברגע שיסגרו סופית, אציג אותן כאן.

נפלא, תודה.

 

[doc29]

נפלא, תודה.

הי רוני, כבר יצא לי לספר על ההשקעה באירלנד בפוסט האחר.

כמו שהבטחתי, זו ההשקעה השניה, בארה"ב, בפרבר של עיר בשם רוצ'סטר במדינת ניו יורק:
https://www.zillow.com/homedetails/59-Leonard-Rd-Rochester-NY-14616/30942341_zpid/

מדובר ב-Single family לא גדול אבל במצב מאוד טוב (גג ובוילר חדשים) - במחיר לא רע, מה שמפחית יחסית את ההוצאות על תיקונים (בתאוריה בכל אופן).
מדובר בפרבר די בסדר, עם אוכלוסיה יציבה ולא רעה, אחוז פשיעה יחסית נמוך, אבטלה נמוכה ושכר ממוצע סביר פלוס.

מחיר רכישה: 77 אלף.
הוצאות רכישה: כ-2,000 דולר- עורך דין, אינספקטור, הקמת LLC.
שכירות מוערכת: 1150 דולר לחודש.
מיסים: בערך 3,500 דולר לשנה (עירוני+קאונטי).
דמי ניהול: 10%.
דמי מציאת דייר: שכירות של חצי חודש (4.16%) - כמובן שאי אפשר להעריך, המטרה להשיג דיירים יציבים וזה מאפיין את הפרברים הללו.
חשבונות: מאוד מינימלי, משהו בסדר גודל של 200-300 דולר בשנה.
ביטוח: כ-570 דולר לשנה.
Capex ותיקונים: הערכתי 1800 דולר לשנה- בית קטן ובמצב די טוב.
רו"ח ו-Registered agent: כ-350 דולר לשנה.
אי גביה: הנחתי חודש ריק בשנה (צפוי להיות פחות - הממוצע לאיזור הינו סביב 5% בשנה).

בהנחה שאין כל שינוי בשכ"ד ובערך הבית:

תזרים אחרי מס: כ-4000 דולר לשנה (כ-5%).
תשואה סופית נטו בהנחה של מכירה כעבור כ-6 שנים, לאחר מס רווחי הון: 4.1%.

 

[רוני]

הי רוני, כבר יצא לי לספר על ההשקעה באירלנד בפוסט האחר.

כמו שהבטחתי, זו ההשקעה השניה, בארה"ב, בפרבר של עיר בשם רוצ'סטר במדינת ניו יורק:
https://www.zillow.com/homedetails/59-Leonard-Rd-Rochester-NY-14616/30942341_zpid/

מדובר ב-Single family לא גדול אבל במצב מאוד טוב (גג ובוילר חדשים) - במחיר לא רע, מה שמפחית יחסית את ההוצאות על תיקונים (בתאוריה בכל אופן).
מדובר בפרבר די בסדר, עם אוכלוסיה יציבה ולא רעה, אחוז פשיעה יחסית נמוך, אבטלה נמוכה ושכר ממוצע סביר פלוס.

מחיר רכישה: 77 אלף.
הוצאות רכישה: כ-2,000 דולר- עורך דין, אינספקטור, הקמת LLC.
שכירות מוערכת: 1150 דולר לחודש.
מיסים: בערך 3,500 דולר לשנה (עירוני+קאונטי).
דמי ניהול: 10%.
דמי מציאת דייר: שכירות של חצי חודש (4.16%) - כמובן שאי אפשר להעריך, המטרה להשיג דיירים יציבים וזה מאפיין את הפרברים הללו.
חשבונות: מאוד מינימלי, משהו בסדר גודל של 200-300 דולר בשנה.
ביטוח: כ-570 דולר לשנה.
Capex ותיקונים: הערכתי 1800 דולר לשנה- בית קטן ובמצב די טוב.
רו"ח ו-Registered agent: כ-350 דולר לשנה.
אי גביה: הנחתי חודש ריק בשנה (צפוי להיות פחות - הממוצע לאיזור הינו סביב 5% בשנה).

בהנחה שאין כל שינוי בשכ"ד ובערך הבית:

תזרים אחרי מס: כ-4000 דולר לשנה (כ-5%).
תשואה סופית נטו בהנחה של מכירה כעבור כ-6 שנים, לאחר מס רווחי הון: 4.1%.

תודה רבה על העדכון , יש לי כאן 3 שאלות , 1. מדוע מיסיי העירייה כל כך גבוהים ? קרוב ל 3.5 חודשי שכירות, באזור בו אני פועל זה בסביבות חודש אחד שכירות ? 2. בכל מקום בה אני פועל, אני מתמקד באזור חזק כלכלי ,עם תעסוקה רחבה ומגוונת, מה הם מנועי הצמיחה באזור זה ? 3. האם אתה מתכוון לבנות פורטפוליו נכסים מניבים בארה"ב? אחרת עלות שנתית של LLC בנוסף ל 10% מס על השכירות בארה"ב והמס שישולם בישראל יקטינו את הרווח שנותר בידך ?

 

[doc29]

תודה רבה על העדכון , יש לי כאן 3 שאלות , 1. מדוע מיסיי העירייה כל כך גבוהים ? קרוב ל 3.5 חודשי שכירות, באזור בו אני פועל זה בסביבות חודש אחד שכירות ? 2. בכל מקום בה אני פועל, אני מתמקד באזור חזק כלכלי ,עם תעסוקה רחבה ומגוונת, מה הם מנועי הצמיחה באזור זה ? 3. האם אתה מתכוון לבנות פורטפוליו נכסים מניבים בארה"ב? אחרת עלות שנתית של LLC בנוסף ל 10% מס על השכירות בארה"ב והמס שישולם בישראל יקטינו את הרווח שנותר בידך ?

1. יש הבדלים משמעותיים במיסוי בין מדינות שונות. בניו יורק המיסים בין הגבוהים. כמו כן החלטתי לקנות בפרבר של העיר, שם המיסים יותר גבוהים. זה משתקף בתשואה ברוטו יותר גבוהה ובדיירים הרבה יותר איכותיים שגם נוטים להישאר תקופות ארוכות.
כמובן אבל שמה שחשוב זו התשואה אחרי מיסים. אני מצרף ניתוח מהשנה שמראה שרוצ׳סטר היא בטופ של התשואה האפקטיבית (אחרי מיסים):

https://www.google.co.il/url?sa=t&s...Vaw02MHsBPHAnyPEuaN1VcFjN&cshid=1536638097472

2. אולי לא הבנתי בדיוק את השאלה, אבל מדובר במטרופולין ענק, השני בגודלו במדינת ניו יורק, הכולל מעל מיליון איש, מפעלים, מוסדות להשכלה גבוהה וכן הלאה. בשנים האחרונות חלה דעיכה מסוימת לפי מה שהבנתי אבל עדיין מדובר באיזור מאוד משמעותי, זו העיר השלישית בגודלה במדינת ניו יורק אחרי nyc ובפאלו, ואני חושב שדווקא היותה עיר גדולה ומשמעותית, אבל לא כזו שממש באור הזרקורים מייצר את התשואות היפות שם. מה שכן, הייתי חייב להעזר המתווכת מקומית שמכיר את המקום על בוריו כדי למצוא את הכיסים היותר מוצלחים, כמו בפרבר הנל.

3. פורטפוליו אני עוד לא יודע. LLC עשיתי כמו שאמרתי קודם כי העורך דין המליץ לי כיוון שלדבריו יש דברים שביטוח לא מכסה. לLLC אין עלות קבועה במדינת ניו יורק עד כמה שידוע לי. ואגב לגבי המס, המיסוי בארהב לא רלוונטי למיטב הבנתי כי ממילא המס בארץ גבוה יותר כך שמשלימים למס בארץ.

 

[אורי ג.]

אין עלות קבועה במדינת ניו יורק עד כמה שידוע לי.

יש עלות של כמה עשרות דולרים ויש את עלויות הגשת הדו"ח השנתי לIRS.

Capex ותיקונים: הערכתי 1800 דולר לשנה- בית קטן ובמצב די טוב.

לא בטוח שיספיק, אישית הייתי מתמחר 1,500$ בשנה CAPEX ועוד 50 דולר לחודש MAINTENANCE.

 

[doc29]

יש עלות של כמה עשרות דולרים ויש את עלויות הגשת הדו"ח השנתי לIRS.

לא בטוח שיספיק, אישית הייתי מתמחר 1,500$ בשנה CAPEX ועוד 50 דולר לחודש MAINTENANCE.

לגבי הLLC צודק, 50 דולר בשנה. בנוסף registered agent זה 99 לשנה ותמחרתי את יחד עם רו"ח כ350 לשנה, אולי קצת פחות מדי, נראה בהמשך. אבל זה לא משהו שישפיעו מהותית על התשואה אני חושב.

לגבי capex, יכול להיות, קשה לדעת בדיוק. בית קטן (1000 sqft), גג בן שנתיים שלוש ובוילר בן שלוש שנים, והמוכר שיפץ כמה וכמה דברים לפני המכירה בגלל האינספקשן. אבל יכול להיות שאתה צודק, חלק מהעניין.

 

[אורי ג.]

לגבי הLLC צודק, 50 דולר בשנה. בנוסף registered agent זה 99 לשנה ותמחרתי את יחד עם רו"ח כ350 לשנה, אולי קצת פחות מדי, נראה בהמשך. אבל זה לא משהו שישפיעו מהותית על התשואה אני חושב.

לא אבל ל"קטנות" האלה יש נטייה להצטבר. (עמלות בנק, עמלות המרת והעברות מט"ח, רו"ח אמריקאי, רו"ח ישראלי, עלויות LLC וכו' וכו')
בכל מקרה מצאתי בזול יותר:
49$ בשנה:
https://www.newyorkregisteredagent.com/
117$ ל3 שנים:
https://www.incsmart.biz/NewYorkDiscountRegisteredAgent

לגבי capex, יכול להיות, קשה לדעת בדיוק. בית קטן (1000 sqft), גג בן שנתיים שלוש ובוילר בן שלוש שנים, והמוכר שיפץ כמה וכמה דברים לפני המכירה בגלל האינספקשן. אבל יכול להיות שאתה צודק, חלק מהעניין.

זה 1000 פוט בלי הGARAGE אני מניח, גם לו יש גג וSIDING ומרזבים ושער כניסה חשמלי וכו'
גג חדש ובוילר חדש זה טוב מאד אבל זה לא מוריד מאומה מהCAPEX, רק ממועד ההוצאה שלו.
תזכור כי בטווח הארוך גם מטבח, שירותים ומקלחת תצטרף לשפץ, או הקונה הבא בתור אחריך שיתמחר את הבית בהתאם, גם את APPLIANCES תאלץ להחליף בסופו של דבר.
גם רצפה צריך לחדש, ואת הבית צריך לצבוע+שפכטל.
אבל זה בסדר תמחרת ב1,800$, אני אישית היית מתמחר ב2,100$ לפחות אבל זה עדיין בגדר הסביר.
אגב הדרך הטובה ביותר לדעת בפועל כמה הוצאות התחזוקה זה לבקש את הP&L מהמוכר, זה מקובל.

הציפיות תשואה שלך סבירות בסה"כ. לא מוצא כ"כ אטרקטיביות בתשואות כאלה אבל TO EACH HIS OWN.

 

[doc29]

הציפיות תשואה שלך סבירות בסה"כ. לא מוצא כ"כ אטרקטיביות בתשואות כאלה אבל TO EACH HIS OWN.

תודה על התובנות המעולות, כרגיל. אבדוק את זה, כשבדקתי פעם אחרונה לפני חצי שנה 99 היה הכי זול שמצאתי.

אני רואה בתשואה כזו (4-5 נטו) דרך לפזר את ההשקעות בשוק ההון (שם אני על 100 אחוז מניות). הנכס בארה"ב הוא בעיקר לתזרים, הנכס באירלנד יותר בתקווה לעליית ערך בשנים הקרובות.
אגב גם מינפתי בערך 20% מהרכישה בריבית טובה יחסית (פרים מינוס 0.45 ועוד הלואה של 30K מאוצר החייל ללא ריבית), אז אולי זה קצת משפר את התשואה.

סתם מסקרנות, ההשקעות שאתה מדבר עליהן, שיותר אטרקטיביות- זה בגלל שאתה ממנף יותר, או שזה ההשקעות ה"אקסקלוסיביות" שסיפרת לי עליהן פעם? כי אני לא ככ מוצא דברים שישיאו תשואה גבוהה יותר מ-5% (בלי להתייחס לספקולציה על עליית ערך של נדלן בחול) בנמצא עבור משקיע "פשוט" כמוני.

 

[אורי ג.]

סתם מסקרנות, ההשקעות שאתה מדבר עליהן, שיותר אטרקטיביות- זה בגלל שאתה ממנף יותר, או שזה ההשקעות ה"אקסקלוסיביות" שסיפרת לי עליהן פעם?

גם וגם.

כי אני לא ככ מוצא דברים שישיאו תשואה גבוהה יותר מ-5%

יש מלא, גם בשוק ההון (לאו דווקא מדדים) וגם מחוץ לו, לא חסרות קרנות PE עם תשואות צפויות דו-ספרתיות.

 

[adamshalev]

יש מלא, גם בשוק ההון (לאו דווקא מדדים) וגם מחוץ לו, לא חסרות קרנות PE עם תשואות צפויות דו-ספרתיות.

לפחות בשוק ההון, התשואות הדו-ספרתיות (וגם החד ספרתיות הגבוהות) מלוות בירידת ערך של הקרן שמייצרת בסופו של דבר תשואה חד ספרתית ממוצעת. במקרה הכי קיצוני, זה כמו קרן שמחזיקה מזומן ומחלקת אותו כדיבידנד. בין אם היא מחלקת 5% או 15% לא משנה את התוצאה הסופית.
אחרי שבדקתי את כל הקרנות המניבות עם שווי שוק מעל 100 מ״ד, המסקנה שלי שקרן מניבה עם תשואה (yield) של כ-5% זה בערך הגבול שבו אפשר לצפות גם לשימור ערך הקרן לאורך זמן. אין קרן שמניבה 10% שהערך שלה לא נשחק (בעבר) בהתאם (ללא שינוי ב-yield לאורך זמן)

 

[אורי ג.]

לפחות בשוק ההון, התשואות הדו-ספרתיות (וגם החד ספרתיות הגבוהות) מלוות בירידת ערך של הקרן שמייצרת בסופו של דבר תשואה חד ספרתית ממוצעת. במקרה הכי קיצוני, זה כמו קרן שמחזיקה מזומן ומחלקת אותו כדיבידנד. בין אם היא מחלקת 5% או 15% לא משנה את התוצאה הסופית.
אחרי שבדקתי את כל הקרנות המניבות עם שווי שוק מעל 100 מ״ד, המסקנה שלי שקרן מניבה עם תשואה (yield) של כ-5% זה בערך הגבול שבו אפשר לצפות גם לשימור ערך הקרן לאורך זמן. אין קרן שמניבה 10% שהערך שלה לא נשחק (בעבר) בהתאם (ללא שינוי ב-yield לאורך זמן)

שים לב, כתבתי קרנות PE עם עם תשואות דו ספרתיות, לצפות לתזרים דו ספרתי לא ממונף משוק ההון זה לא ריאלי.
5% זה כבר הגזמה כלפי מטה, 7% או 8% זו ציפייה ריאלית.

 

[adamshalev]

שים לב, כתבתי קרנות PE עם עם תשואות דו ספרתיות, לצפות לתזרים דו ספרתי לא ממונף משוק ההון זה לא ריאלי.
5% זה כבר הגזמה כלפי מטה, 7% או 8% זו ציפייה ריאלית.

7-8% (yield) היום זה קצת גבוהה. תראה לי קרן אחת שזה מה שהיא מניבה היום שהמחיר שלה לא נשחק בשוק השורי של השנים האחרונות.

 

[אורי ג.]

7-8% (yield) היום זה קצת גבוהה. תראה לי קרן אחת שזה מה שהיא מניבה היום שהמחיר שלה לא נשחק בשוק השורי של השנים האחרונות.

STAG, OHI, STWD, BXMT, LADR, CIO

 

[adamshalev]

STAG, OHI, STWD, BXMT, LADR, CIO

אלא כולן מניות פרטניות. הכוונה שלי הייתה ל ETF, שמפזר סיכון (ותשואה) של מניה בודדת ונותן תשואה של 7-8% בכל זאת מבלי להשחק במחיר.

 

[אורי ג.]

אלא כולן מניות פרטניות. הכוונה שלי הייתה ל ETF, שמפזר סיכון (ותשואה) של מניה בודדת ונותן תשואה של 7-8% בכל זאת מבלי להשחק במחיר.

REM, MORT

 

[adamshalev]

REM, MORT

עם תשואה כוללת נמוכה מאשר סנופי, וסיכון גדול מאשר סנופי (נגיד שסיכון זה עומק הירידות).
לצורך הדיון, בקרן yield אני מוכן לקבל תשואה כוללת נמוכה יותר מאשר מניות, אבל דורש סיכון נמוך יותר. אחרת למה לא פשוט להחזיק מניות ולמשוך מהם תזרים רבעוני בעצמי?

 

[אורי ג.]

עם תשואה כוללת נמוכה מאשר סנופי, וסיכון גדול מאשר סנופי (נגיד שסיכון זה עומק הירידות).
לצורך הדיון, בקרן yield אני מוכן לקבל תשואה כוללת נמוכה יותר מאשר מניות, אבל דורש סיכון נמוך יותר. אחרת למה לא פשוט להחזיק מניות ולמשוך מהם תזרים רבעוני בעצמי?

כל פעם אני עונה על הדרישה שלך וכל פעם אתה משנה אותה.
אתה רוצה תזרים גבוה בסיכון נמוך יותר בETF מפוזר עכשיו? JNK
אין 7% או 8% במניות עם תשואה נמוכה יותר ממניות, זה אוקסימורון.

 

[doc29]

5% זה כבר הגזמה כלפי מטה, 7% או 8% זו ציפייה ריאלית.

סורי על הבורות.
מדובר על קרנות פרטיות שמשקיעות בחברות/מיזמים שהן חושבות שישיאו תשואה גבוהה מהממוצע. סוג של ברייקשר הת'וואי?
אם ככה- על פניו הסיכון צריך להיות אולי קצת יותר גבוה מנניח SP500 (קצת פחות פיזור) אבל תשואה אפשרית טובה יותר? אז למה לא יותר אנשים משקיעים בזה? האם סף הכניסה גבוה בצורה משמעותית?

 

[אורי ג.]

מדובר על קרנות פרטיות שמשקיעות בחברות/מיזמים שהן חושבות שישיאו תשואה גבוהה מהממוצע. סוג של ברייקשר הת'וואי?

כל חברה לגופה.

אם ככה- על פניו הסיכון צריך להיות אולי קצת יותר גבוה מנניח SP500 (קצת פחות פיזור) אבל תשואה אפשרית טובה יותר?

הלא סחירות? סיכון גבוה ותשואה גבוהה, כן.

אז למה לא יותר אנשים משקיעים בזה?

למה נראה לך שלא?

האם סף הכניסה גבוה בצורה משמעותית?

בדרך כלל כן, כל קרן והסף שלה, בדרך כלל המינימום של המינימום זה 50K$ פר עסקה, בדרך כלל יותר..