• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

השקעות נוספות בדירה להשקעה

אז מה אתם הייתם עושים במצב הזה?


  • סך הכל מצביעים
    28
4 החלפות דיירים ב-5 שנים זאת חתיכת טירחה מבחינתי.
כנראה אתה בתחום הלא נכון.
תמיד הם בדיוק קונים, רוצים יותר גדול, רוצים יותר קטן, יותר זול, בעיר אחרת, יחד עם הסבתא, משהו שאין בדירה וכו'.

תחפש מישהו שיסכים לחתום על חוזה ל3-5 שנים להקטנת הטירחה.
 
כנראה אתה בתחום הלא נכון.
תמיד הם בדיוק קונים, רוצים יותר גדול, רוצים יותר קטן, יותר זול, בעיר אחרת, יחד עם הסבתא, משהו שאין בדירה וכו'.

תחפש מישהו שיסכים לחתום על חוזה ל3-5 שנים להקטנת הטירחה.
בוודאי שאני מחפש מישהו כזה. כבר יצא לי הרבה פעמים שהיו בדירה הרבה שנים (פעם אחת 3 עד שהפינוי בינוי הגיע) ופעם אחרת 5-6 שנים. וזה ממש לא מדוייק שתמיד הם בדרך לאנשהו. כשנוח לדיירים, גם כשנוספים ילדים ונהיה קצת צפוף, הם נשארים עוד שנה ועוד שנה. לאף אחד אין באמת כח לעבור, בטח אם רגילים לדירה והשכר דירה הוגן ולא קופץ כל הזמן.
 
אולי בקהל של משפחות+2-3 זה נכון. אבל גם הם מחפשים לקנות כנראה ומתישהו יצליחו/"יתאבדו".
 
נדמה לי שיצא שנזפת בי...
:>
ברור שיש ויש אבל ברור לי גם שזה לא תל אביב או המרכז שם יהיו יותר "פזרנים" בעניין הדיור ויעריכו דירה מאובזרת.
אספר לך בסוד שרוב התל-אביבים מוצאם מחוץ לתל אביב...
בכל אופן, אתן דוגמא למשהו שחקרתי בזמנו בעצמי, עפולה :)
בעפולה יש עכשיו בנייה מטורפת של דירות חדשות בשכונות חדשות וגם באמצע העיר. בזמנו בדקתי מי האוכלוסייה ששוכרת דירות חדשות ומי מעדיפה לשכור דירה ותיקה באמצע העיר. המסקנות הן: בדירות החדשות מתגוררות משפחות צעירות או משדרגות דיור שהן דור שני ושלישי לעולי המזרח. בדירות הותיקות מתגוררות משפחות רוסיות/אתיופיות או מהמוצא הזה. רוב המשפחות האלו מרוויחות שכר ממוצע ומטה (גם בחדש וגם בישן). האמידים גרים בווילות.
אז למה זוג צעיר ולא אמיד בוחר לקנות או לשכור דירה חדשה בעפולה? אם הייתי ממשיכה להתעניין בעפולה, הייתי בודקת היטב מה המוטיבציה שלהם ולפי זה בוחרת את התפאורה והאיבזור של הדירה.
*אנקדוטה: יועצת ומשקיעת נדל"ן סיפרה לי שהיו דירות בהן צבעה את המטבח בשחור וזהב כי זה מה שגרוזינים (גיאורגים?) אוהבים והיא ידעה שהם הלקוחות הפוטנציאלים שלה בדירות האלו.
 
:>

אספר לך בסוד שרוב התל-אביבים מוצאם מחוץ לתל אביב...
בכל אופן, אתן דוגמא למשהו שחקרתי בזמנו בעצמי, עפולה :)
בעפולה יש עכשיו בנייה מטורפת של דירות חדשות בשכונות חדשות וגם באמצע העיר. בזמנו בדקתי מי האוכלוסייה ששוכרת דירות חדשות ומי מעדיפה לשכור דירה ותיקה באמצע העיר. המסקנות הן: בדירות החדשות מתגוררות משפחות צעירות או משדרגות דיור שהן דור שני ושלישי לעולי המזרח. בדירות הותיקות מתגוררות משפחות רוסיות/אתיופיות או מהמוצא הזה. רוב המשפחות האלו מרוויחות שכר ממוצע ומטה (גם בחדש וגם בישן). האמידים גרים בווילות.
אז למה זוג צעיר ולא אמיד בוחר לקנות או לשכור דירה חדשה בעפולה? אם הייתי ממשיכה להתעניין בעפולה, הייתי בודקת היטב מה המוטיבציה שלהם ולפי זה בוחרת את התפאורה והאיבזור של הדירה.
*אנקדוטה: יועצת ומשקיעת נדל"ן סיפרה לי שהיו דירות בהן צבעה את המטבח בשחור וזהב כי זה מה שגרוזינים (גיאורגים?) אוהבים והיא ידעה שהם הלקוחות הפוטנציאלים שלה בדירות האלו.
אני מבין אותך ופועל לפי הרעיון הזה אבל גם מבין שאסור לי להתמקד בקהל ספציפי מדי. לדוגמא, אני לא אלך על מטבח שחור וזהב. בדר"כ שואל את המוכר מה נייטרלי או רץ יותר אצלו. אני מעדיף שלא לקלוע בול לקהל מאוד ספציפי מאשר לגרום לסלידה לקהל אחר. דוגמת המטבח הזהוב עונה בדיוק לדבר הזה.
ולפי העקרון הזה אני משתדל לנסות לאבזר קלות את הדירה. וממש כמו התשובות בדיון הזה, ברור שיהיו שיגידו ככה ויהיו שיגידו ההיפך.

אז מתוך הנחה שההבחנה בין האזור הישן לחדש בדוגמא שלך תואם גם למצב אצלי, היית משקיעה בדירה (באזור חדש כזה) בשדרוגי המיזוג, מקלחונים, דלת לממ"ד וכו'?

ובעניין התל-אביבים - הרבה מאיתנו גרו בתל אביב, אבל בגילאים ש"דוגמים" את תל אביב סדרי העדיפויות שונים. מבחינתי מדובר בדירה למשפחה. לא זוג בתחילת דרכו, לא שותפים ולא רווקים. ספק אם הם ירצו לשכור משהו שגדול עליהם.

מתנצל אם יש איזשהו גוון מתנצח בתשובות שלי. חלק ממני מנסה להשתכנע מההחלטות שגמלתי בליבי ומתקשה לקבל תשובה שונה. מקווה שמתקבל ברוח טובה.
 
אז מתוך הנחה שההבחנה בין האזור הישן לחדש בדוגמא שלך תואם גם למצב אצלי, היית משקיעה בדירה (באזור חדש כזה) בשדרוגי המיזוג, מקלחונים, דלת לממ"ד וכו'?
על זה כבר עניתי לך אתמול או שלשום. בעצם עניתי לך כאחת ששוכרת כבר 8 שנים דירות של 4 חדרים (לא אשכור דירה חדשה אף פעם כנראה) ואני לא בטוחה שזה תואם לשוכרים של דירות חדשות. אם כבר גרים שם אנשים, למה שלא תבדוק אם יש להם מכנים משותפים? בסופו של יום, משפחה שתבחר לגור בדירה שלך, הדבר הכי חשוב בשבילה יהיה מי האנשים שגרים בשכנות, איכות בתי הספר וכו'- הרבה לפני היא תבחר בדירה, היא תבחר בשכונה. אז מי האנשים שיבחרו לגור בשכונה?
 
האמת שזה ענף שהולך ומתפתח.
אני מכירה לא מעט מעצבים שנכנסים לזה.
זה נקרא הום סטייג'ינג, אבל לעניות דעתי המקצועית, אין לזה שום הצדקה.

אם אתה אדם עם ידיים טובות ועין אסתטית, אפשר לשדרג ב 1.90 דירה להשכרה ביום עבודה, בסגנון של הלינק של @רוני .
יותר מזה לא הייתי באמת משקיעה, בטח שלא מביאה בעל מקצוע.

טיפ שאני כן יודעת לתת - כשבוחרים צבע לדירה לא ללכת על גווני שמנת.
זה אמור לתת הרגשה "חמימה" אבל בפועל זה גורם לדירה להיראות ישנה יותר.

בגדול מסכים אתך, במקרה הנ"ל מדובר בדירה חדשה להשכרה מתוך פרויקט גדול שיכיל הרבה דירות להשכרה, הוא צריך לבדל את הדירה מיתר הדירות בהם הוא מתחרה על השוכרים הפוטנציאליים.
 
הוא צריך לבדל את הדירה מיתר הדירות בהם הוא מתחרה על השוכרים הפוטנציאליים.
להביא איש מקצוע להום סטייג'ינג זה סיפור של לפחות 5 אלף.
שווה לנסות ללמוד לעשות את זה לבד.
 
להביא איש מקצוע להום סטייג'ינג זה סיפור של לפחות 5 אלף.
שווה לנסות ללמוד לעשות את זה לבד.
זה סיפור של 5K רק הבעל מקצוע או גם כל הסטיייג'ינג כלול בפנים?
 
טיפ שאני כן יודעת לתת - כשבוחרים צבע לדירה לא ללכת על גווני שמנת.
זה אמור לתת הרגשה "חמימה" אבל בפועל זה גורם לדירה להיראות ישנה יותר.
ראשית, לא חושב שממש שואלים אותי לגבי הצבע. בכל מקרה, עוד פתח ל"שדרוגי קבלן" מקוממים.
שנית, שמנת לא אז נשאר רק לבן, פחות או יותר. כל גוון אחר יתאים לאדם מסויים אבל ירתיע אחר. סטייל המטבח זהב.
יש איזשהו גוון שכן מקובל וסביר יהיה לצבוע? ואותה השאלה לגבי טפט (למרות שפה אין לי מושג בעלויות וכנראה זה לא ישתלם...)
 
משעמם לך?
תשאיר לבן. ותדאג שבחוזה השוכר יחזיר את הדירה צבועה בלבן.
 
משעמם לך?
תשאיר לבן. ותדאג שבחוזה השוכר יחזיר את הדירה צבועה בלבן.
@Fitch, לא עניין של שיעמום חלילה. כבר אי אלו הודעות פה בדיון אנחנו מדברים על דרכים זולות יחסית ליצירת ייחודיות לדירה ב"קרב" מול דירות דומות בפרויקט ובשכונה.
בעניין החוזה, ברור שיהיה שם משהו כזה.
 
שוב, הכי קל, זול, סולידי ומפנה זמן זה ליצור יחודיות על ידי מחיר יותר זול במעט.

לגבי הצביעה, ברוב החוזים מופיע "צבועה", לכן כשתקבל אותה צבועה בצבע שחור, אל תתפלא.
 
הצביעה, ברוב החוזים מופיע "צבועה", לכן כשתקבל אותה צבועה בצבע שחור, אל תתפלא
הבנתי. אכן נקודה חזקה.

הכי קל, זול, סולידי ומפנה זמן זה ליצור יחודיות על ידי מחיר יותר זול במעט.
אני קצת נזהר עם זה. בעבר, אמנם בדירה מאיכות ירודה, שכר הדירה היה נמוך והזמין איתו דיירים מפוקפקים. זוג שנפרד אחרי חודש מהמעבר, דיירים אחרים שהיו להם בעיות במוסר התשלומים וכו'. חלקם אפילו שמר יפה על הדירה אבל תזרים ההכנסות מהדירה לא היה 100% וגם התחלופה בחלק מהזמן היתה מהירה לטעמי.
יודע שבכל זאת צריך קצת להשקיע עבודה בניהול הדירה. לא מפחד מזה, אבל מנסה לכוון גבוה. עם זאת, ההמלצה להוריד במחיר כדי לפשט עניינים לא זרה לי (שלא לומר השתמשתי בה במהלך השנים) אבל עדיין נראית מאוד מהפכנית כל פעם מחדש.
 
יש איזשהו גוון שכן מקובל וסביר יהיה לצבוע? ואותה השאלה לגבי טפט (למרות שפה אין לי מושג בעלויות וכנראה זה לא ישתלם...)
קצת קשה לעשות הדרכת סטיילינג מהירה ככה באינטרנט, אבל ננסה.
ההמלצה החד משמעית שלי היא לצבוע את כל הבית בצבע בסיס לבן. לא שמנת, לא לבן שבור.. לבן נקי 101 של טמבור, או המקבילה שלו של נירלט.
עכשיו השאלה היא האם הדירה תהייה מרוהטת או לא, כי אם היא לא מרוהטת, אין הרבה מקום לסטיילינג, אולי לתת בקטנה איזה אקסנט-וואל בפינת אוכל, או מאחורי המיטה בחדר השינה.
לא הייתי הולכת על טפט. זה נתון יותר מידי לשיפוט של טעם אישי, זה די יקר וזה קשה לתחזוקה.
אם אתה כן רוצה לתת עניין באחד הקירות ע"י טקסטורה, הייתי הולכת על איזושהי דוגמא שאפשר לצבוע לבד באחד הצבעים הטרנדיים העונה (טורקיז, אפור, ירוק בקבוק).
למשל קיר כזה ייקח לחובבן 6-7 שעות עבודה, כולל שחוק קטן ח"י פעמים, תוסיף לזה עלויות 2 גלגלי מסקינטייפ, צבע ב- 70 ש"ח, קצת מברשות, ותחליט בעצמך אם יש לך כוח להשקעה הזאת.
animal-print-shop-nursery.jpg

גופי תאורה גם יכולים להוסיף הרבה עניין לדירה.
הייתי מזמינה מאליאקספרס או מאיביי משהו טרנדי ויחסית נייטרלי, ומתקינה לבד, אבל לא כל אחד בנוי לעבודות חשמל (זה גם אסור על פי חוק בארץ..).

מטבח - אני חייבת להודות, שכנראה אצל משפחה, למטבח כנראה יהיה משקל בבחירת הדירה. עכשיו כשאני חושבת על מה שרשמתי קודם, יכול להיות שתנור וכיריים בילט אין, (וגם מדיח) הם כן ייתרון. אפשר לנסות להשכיר את הדירה בלי, ואם רואים שלא זורם, אז להוסיף.
אפשר גם לשדרג את המראה של המטבח הקבלני באמצעות בחירת צבעים "אמיצה" בהתאם לטרנד הכי עדכני, בארונות התחתונים, ואת החלק העליון משאירה בלבן או נייטרלי.

סטיילינג לדירה מרוהטת, זה סיפור אחר לגמרי, ובמקרה כזה, בתקציב של 5 אלף (כולל פגישת ייעוץ עם מעצב), אפשר לעשות ניסים ונפלאות..
 
הדוגמה עם הצבע יפייפה בעיני. הבעיה היא שזה בהחלט עניין של דעה. היו לי דיירים שצבעו את אחד הקירות בכניסה לדירה בבורדו חזק ובחדר שינה שמו טפט עם צילום של אי. אני בהחלט מבין את ה"יוקרה" של הדברים האלה מבחינתם אבל לא יכול להגיד שהתחברתי לזה.

גופי תאורה גם יכולים להוסיף הרבה עניין לדירה.
הייתי מזמינה מאליאקספרס או מאיביי
אין בעיית תקן ישראלי להעביר גופי תאורה במכס?
 
אין בעיית תקן ישראלי להעביר גופי תאורה במכס?
זה לשימוש פרטי, לא מסחרי..אין לי מושג מה החוק במקרה הזה, ובאופן אישי לא נתקלתי בבעיות.


הדוגמה עם הצבע יפייפה בעיני. הבעיה היא שזה בהחלט עניין של דעה. היו לי דיירים שצבעו את אחד הקירות בכניסה לדירה בבורדו חזק ובחדר שינה שמו טפט עם צילום של אי. אני בהחלט מבין את ה"יוקרה" של הדברים האלה מבחינתם אבל לא יכול להגיד שהתחברתי לזה.
יש דוגמאות שהן יותר טרנדיות (היום אנחנו אוהבים טורקיז/פיסטוק, צהוב/אפור). בורדו היה טרנדי בשנות ה-2000.
ואי.. אי זה קשוח. :)

בכל מקרה, זה באמת לא משהו שהוא חובה, זו רק דוגמא למשהו שיכול לתת איזה וייב מגניב לדירה אם תראה שיש קושי..
 
בורדו היה טרנדי בשנות ה-2000.
ואי.. אי זה קשוח. :)
הם שמו וגם התחייבו לסדר אחריהם. לשמחתי זה לא באמת הפריע לי. הדירה בסופו של דבר נמכרה ולשיפוץ אז באמת לא היתה שום טירחה בכיוון הזה.
 
יודע שאנחנו בענייני השקעות ובכל זאת, אשמח לשמוע על עוד רעיונות להשכרה יעילה - גם שדרוג הדירה בזול בשביל לקבל יותר וגם עניינים חוזיים-פיננסיים יתקבלו בברכה. אני יודע שכל זה לא בדיוק "סולידי", ובכל זאת.
הנחות מותנות לדיירים, התניות כלשהן שיכולות להיטיב אתכם וכו'. הכוונה היא אינה להיות בעל בית מרושע, הכוונה לסעיפים שעוזרים לכם לשמר דייר למשך תקופה ו/או להעלות את שכ"ד באופן מתון ומושכל. לדוגמא, חשבתי להציע לדיירים הבאים חוזה ארוך טווח שנותן להם איזשהי הנחה אבל ההנחה תהיה בטלה אם הם ירצו לסיים את החוזה טרם הזמן (ובשביל הפער יש גם את הערבויות במזומן אם יהיה צורך).
 
נקודת המפתח היא דירה להשקעה.
אין סיבה שתשקיעי במה שלא יחזיר את ההשקעה. (כמובן בגבולות של לא להיות נבלות).
הכי יעיל, וגם יתן לך פתרון של אפשרות בחירת דיירים, זה להפחית במעט מהמחיר המקובל לדירה כזו באיזורך.
זה יתן לך את כל מה שרצית, כנראה עם פחות עלות, תוכלי לברור את הדיירים, ואולי גם יעזור לך להשאיר דיירים הרבה זמן.
נ.ב. אל תשכחי שכל שדרוג שאת עושה בדירה, באחריותך לטפל במקר של תקלה (תנור מקרר טיסנים מעופפים...)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S ייעוץ על הרכב תיק השקעות ושאלות נוספות שוק ההון 15
ח מחפש אקסל למעקב אחרי תיק השקעות אוף טופיק 1
R שאלה של מתחיל לגבי השקעות בS&P500 שוק ההון 1
L השקעות ערך שוק ההון 16
ג השקעות ערך - מחקר שוק התפתחות אישית 1
NightStyle העברת תיק מ-IB לבית השקעות ישראלי שוק ההון 0
א החלק השקלי בתיק השקעות לאזרחית אמריקאית שוק ההון 1
F סיכון בקריסת בית השקעות ibi למשל פוסטים מאיכות נמוכה 14
O תיק השקעות משפחתי שוק ההון 11
מ שוקל העברת תיק השקעות לIB, העברה של קרנות שקליות ותהיות לגבי התיק שוק ההון 7
C מיסוי ריאלי ותיק השקעות בבנק מיסים 1
C הייטקיסטים - איך אתם מתמודדים עם תיק השקעות ריכוזי בעקבות RSU? שוק ההון 12
T ניוד תיק השקעות ודיווח שנתי מיסים 11
K גורם מייצב לתיק השקעות שוק ההון 13
S השקעות דרך חברה בע"מ יזמות והגדלת הכנסות 13
ס השקעה ב-SCHG בעקבות הפוסט על השקעות לילד דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 11
א חסכון אפוטרופוס לילדים בבית השקעות ישראלי (בהמשך לפוסט האחרון) דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 0
M איחוד תיקי השקעות צרכנות פיננסית 8
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 33
מ העברת מט"ח מחשבון ישראלי לחשבון השקעות ישראלי שוק ההון 1
א תיק השקעות או תוכנית חיסכון בחברות הביטוח שוק ההון 1
A כלי למעקב אחר תיק השקעות שוק ההון 1
ש דמי ניהול ועמלות בבנק - תיק השקעות שוק ההון 5
Y ייעוץ לגבי תיק השקעות - בן 28, רווק שוק ההון 18
מ איפה המקום הכי מומלץ ללמוד יעוץ השקעות התפתחות אישית 6
ה הקטנת חשיפה בתיק השקעות פרטי שוק ההון 5
T העברת תיק השקעות, למכור או להעביר? שוק ההון 4
ה העברת תיק השקעות מהארץ לIBRK שוק ההון 1
T חוות דעת על ייעוץ שקיבלתי מיועץ השקעות בבנק שוק ההון 9
Y מעבר בין בתי השקעות וטופס 867 שוק ההון 6
K מסחר/השקעות אקטיביות שוק ההון 29
H ולמה זה רע? - דיון תאורטי על השקעות הדיוטות במדדים אוף טופיק 6
littleSeal QA לתיק השקעות ראשון שוק ההון 1
W משקיע מתחיל - תיק השקעות שוק ההון 2
? עובר לאיטליה, למכור תיק השקעות פשוט? שוק ההון 12
E פיזור השקעות - הצד הסולידי. אשמח לדעתכם שוק ההון 10
F האם ניתן לחזור מ-IRA לבית השקעות "רגיל"? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
I שאלות לגבי ניהול השקעות בקרנות למשקיעים עם אזרחות אמריקאית שוק ההון 5
E אם אני קונה מחקה מדד - 1159250 בבנק או בבית השקעות זה אותה תשואה בדיוק או שיש סטיות? שוק ההון 3
T התיעצות לאיזון תיק השקעות שוק ההון 3
M דו"ח שנתי כאשר יש חשבון ב-IB וחשבון בבית השקעות ישראלי מיסים 6
O לקיחת הלוואה כנגד תיק השקעות שוק ההון 12
N ניוד חלקי של תיק השקעות שוק ההון 3
S השקעות לטווח קצר ובינוני שוק ההון 21
D איזה בית השקעות נותן דו"חות מס צרכנות פיננסית 8
מ ממש לקראת פתיחת תיק בבית השקעות שוק ההון 1
E פיזור בתיק השקעות של 100k. איך הוא לדעתכם? שוק ההון 13
M תהליך סגירת חשבון בIB ומעבר לבית השקעות ישראלי שוק ההון 2
C כסף נזיל בעו״ש בבית השקעות שוק ההון 1
ר תיק השקעות לטווח בינוני לסטודנטית שוק ההון 7

נושאים דומים

Back
למעלה