1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

השקעות נוספות בדירה להשקעה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י י.ג, ‏22/12/16.

?

אז מה אתם הייתם עושים במצב הזה?

  1. לא מוסיף שקל.

    19.0%
  2. משדרג במינימום. השוכרים יגיעו.

    61.9%
  3. משרג חלקית (מוותר על הפרקט והתנור) ומקווה לטוב.

    19.0%
  4. משדרג הכל! השוכרים יתייצבו מהר ויחזירו את ההשקעה בגדול!

    0 הצבעות
    0.0%
  1. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    657
    לייקים שהתקבלו:
    379
    שלום לכולם,
    רכשתי דירה להשקעה מקבלן. הדירה דירת 5 חדרים, מרווחת יחסית, במפרט קבלני מעט יותר גבוה מהממוצע, מתוכננת היטב ונמצאת במיקום שלדעתי הוא מעולה. היא תהיה מוכנה תוך מספר חודשים (ביחד עם דירות נוספות להשקעה) ועלי לקבל החלטה כבר עכשיו בנושא שדרוגי הדירה השונים.
    תכננתי לרכוש ולשדרג מספר גופי תאורה כדי לשפר את מצב הדירה לקראת ההשכרה שלה אלא שעתה מתקשרים אלי הקבלנים ומציעים שלל שדרוגים. את חלקם אני מבין שאין בו צורך ופסלתי על הסף ולגבי חלקם האחר אני מתלבט. אבל העלתי רשימה של דברים שחשבתי שכדאי שיהיו בדירה מטעמי פרקטיות וכמובן כדי להפוך אותה ליותר מיוחדת. מי שמסוגל להיכנס לפרטים עצמם, מוזמן ללחוץ על הרשימה.

    -שדרוג הדלת בממ"ד לדלת רגילה המתלבשת על דלת הברזל [1,200 ש"ח]
    -דאמפרים למיני מרכזי - אפשרות שליטה נפרדת לכל חדר במיזוג [3,200 ש"ח]
    -גופי תאורה אסתטיים [800 ש"ח]
    -תנורי חימום במקלחות [200 ש"ח]
    -מקלחוני ואמבטיון מזכוכית במקום האלה הפושטיים מהבד [2,700 ש"ח]
    -מידוף של המחסן הדירתי במדפי איקיאה [750 ש"ח]
    -ארון קיר בסיסי בחדר הארונות [1,500 ש"ח]
    -פרקט בחדרי שינה הורים וילדים - 36 מ"ר [10,000 ש"ח]
    -תנור אפיה בילד אין [1,250 ש"ח]
    -כיריים גז [700 ש"ח]

    יש לציין שהדירה להשקעה פרופר וממוקמת במרכז שכונה חדשה מאוד יחסית ושרובה המכריע דירות להשקעה כך שמצד אחד יש הרבה היצע בשוק באופן כללי ומצד שני, דירות רבות נכנסות לשוק באותה התקופה.
    בהערכה גסה הכל יכול להגיע ל-17-20 אלף ש"ח (הפרקט לבדו כ-10K) שממש לא בטוח שישפרו את גובה השכירות החודשית (גג 200-300 ש"ח). אולי יעזרו בסגירה עם השוכרים הראשונים, כי אז אני צופה קושי בשל מסירה של מספר דירות רב באותה תקופה בפרויקט הנוכחי ובפרויקטים באזור. עוד יתרון - אולי יעזור "להיתפס" על שוכרים טובים ועקביים שישארו בדירה שנים רבות.
    מבחינת מספרים: הדירה עלתה כמליון ש"ח (מעט יותר מהמחירים באזור, שכאמור כולו בנייה חדשה), השכירות היא סביב ה-3,000 ש"ח כיום וכאמור, השדרוגים הנדונים הם בסביבות ה-20K. כמובן שיש עלי עוד עול כספי בתקופה הזאת: השלמות התשלומים על הבנייה לקבלן - כמה מאות אלפי שקלים (משכנתא...), השלמת תשלומים לעו"ד הקבלן על הרישום, חיבורים לתשתיות כמה אלפי ש"ח, הסכנה שלא יהיו שוכרים לתקופה וכמובן תגובת הנגד - מתווך.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏22/12/16
  2. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,875
    לייקים שהתקבלו:
    2,167
    את התנורי חימום הייתי עושה בכל מקרה, כי גם כך תצטרך לעשות מתישהו (השוכרים יבקשו).

    מעבר לזה, אולי מקלחון ואמבטיון.
    השאר זה ריהוט ומוצרי חשמל שלא בטוח חסר לכולם ואז אתה נתקע. גופי תאורה לא מעניינים אף אחד. גם פרקט לא ישאר שמור הרבה זמן.
     
  3. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    657
    לייקים שהתקבלו:
    379
    ודברים שכלאורה ממש זניחים אבל בגדר השקעה חד פעמית - דלת לממ"ד (רשמית הופך את הממ"ד המרווח לחדר שינה נוסף) והשליטה במיזוג בכל חדר?
     
  4. בת העמק

    בת העמק משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    2,263
    לייקים שהתקבלו:
    3,923
    אלה שלושת הדברים שאני הייתי רוצה שישודרגו בתור שוכרת בעלת משפחה.
     
    אלרונד, י.ג ו-TunaGolem אוהבים את זה.
  5. זלמן85

    זלמן85 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏16/9/15
    הודעות:
    112
    לייקים שהתקבלו:
    86
    אני גם משכיר דירה וגם שוכר,
    לגבי מוצרי חשמל לעניות דעתי אין צורך, כל אחד מביא איתו.
    כבר לא משנה אבל לדעתי טעות בדירה להשקעה לעשות מיני מרכזי, סתם יקר ממזגנים עיליים, וגם עם הבעיה שהציעו לך לשדרג.
    ארון לפי דעתי הכרח, למרות שבשלוש דירות האחרונות שגרתי בהם לא היה והבאתי משלי.
    כל השאר ותר לפי דעתי, מקסימום תוכל בשביל "לסגור" עם דיירים, להגיד להם שאתה מוכן לשדרג להם מקלחת, או מה שמפריע להם.
    תן לדירה קצת להתגלגל
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  6. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    657
    לייקים שהתקבלו:
    379
    @זלמן85 @בת העמק וכולם:
    ומה בדבר הדלת לממ"ד? זה לא משהו שיאפשר למשפחות להרגיש בנוח להשתמש בחדר החמישי? מניח שילדים הייתי מרחיק מחדר עם דלת ממ"ד כבדה ומסוכנת. אם היתה לה דלת עץ רגילה, הייתי רוצה להשתמש בחדר.
    מדובר בדירת 5 חדרים. משפחה עם שלושה ילדים - זה הפתרון בשבילם, לא?
    מקלחונים - זה בעיקר עניין עקרוני אצלי. לא רוצה שהדירה תרגיש זנוחה וכל הוילונות האלה במקלחת מרגישים לי ככה. זה לא ככה... "הביצה והתרנגולת"?!
    וכיריים - זה לא בייסיק?
     
  7. Benjamin Willard

    Benjamin Willard משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/16
    הודעות:
    5,211
    לייקים שהתקבלו:
    4,204
    דלת הממד עדיפה. בידוד רעשים.
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  8. שפרה

    שפרה משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/4/16
    הודעות:
    109
    לייקים שהתקבלו:
    180
    השנקל שלי:
    בעד - תנורי חימום באמבטיה, שליטה נפרדת במזגנים (מסכימה עם @זלמן85 שמיני מרכזי זה מיותר. עדיף מזגנים עיליים בכל חדר).
    אולי כן אולי לא - החלפה של וילונות הבד באמבטיה/מקלחון לזכוכית, מידוף במחסן.
    מיותר - גופי תאורה, שדרוג דלת בממ"ד, פרקט, ארון קיר, כיריים ותנור בילט אין (אם זו משפחה עם 3 ילדים, סביר להניח שכבר ישם להם את הציוד הזה. אם אין - אז כדאי גם מדיח).
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  9. D.Aristocrats

    D.Aristocrats משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏8/8/16
    הודעות:
    354
    לייקים שהתקבלו:
    228
    אצלי לי זה חדר מגורים של הבן. הוא לא משתמש בדלת ממ"ד בכלל, רק בדלת הרגילה. תוספת הכרחית מבחינתי.
    דלת ממ"ד כבדה ולדעתי נותנת תחושה אי נוחות.
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  10. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    657
    לייקים שהתקבלו:
    379
    זאת גם המחשבה שלי - להפוך את החדר לחדר שינה מהמניין.

    השאלה אם כשוכרים, מישהו מוכן לשים קצת יותר על דירה מעט יותר מאובזרת?
    בסופו של דבר אני עושה את זה בשביל זה - להתבלט משאר הדירות (עשרות דירות כמוני משתחררות באותו הזמן לשוק) ולהעלות במעט את השכירות.
     
  11. D.Aristocrats

    D.Aristocrats משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏8/8/16
    הודעות:
    354
    לייקים שהתקבלו:
    228
    אני ממש לא מדבר מתוך נסיון, אבל ניראה לי שרוב יחפשו מחיר שכירות יותר זול כודם כול.
    אני לא הייתי משקיע מעבר למינימום הנדרש.
    תסתכל גם בזווית אחרת, שרוב התוספות עלולים להינזק, ואז תיקונים יהיו אליך.
    גם חלק מהתוספות ניתן יהיה להוסיף בהמשך, שמצבך יהיה פחות לחוץ

    לא ממליץ, לא מבין בזה כלום!
     
    שלי, Ofec_Bar ו-י.ג אוהבים את זה.
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,804
    לייקים שהתקבלו:
    12,137
    דלת לממ"ד הקבלן חייב לשים עפ"י חוק, לא יקבל טופס 4 בלי זה.
    שליטה במזגן בכל חדר = קשקוש, לא באמת עובד במיזוג מרכזי.
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  13. Honey jar

    Honey jar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    631
    לייקים שהתקבלו:
    298
    לפני מספר שנים שיפצתי דירה להשקעה.
    השקעתי מאוד בשיפוץ מבחינת עלויות ואיכות השיפוץ. אין ספק בכלל שיכולתי לסיים אותו בסכום הרבה יותר נמוך אבל לא התפשרתי בכלום ובחרתי לעשות משהו ברמה גבוהה.
    בתום השיפוץ, נקלעתי לסיטאוציה שנותרו לי עשרה ימים בערך על מנת למצוא שוכר, אחרת, העניין ידחה לשלושה-ארבעה חודשים בהם הדירה תעמוד ריקה (המשמעות- העדר הכנסות שכר דירה, תשלום ארנונה, וועד בית וכו').
    הראתי את הדירה לשני שוכרים פוטנציאלים נדמה לי. אחד מהם (שוכר איכותי) חתם איתי תוך כמה ימים על חוזה, לטווח ארוך, ובשכר דירה הוגן ביחס לנכס.
    בשורה התחתונה, ההשקעה במקרה שלי לגמרי החזירה את עצמה.
     
    י.ג אוהב/ת את זה.
  14. מרק עוגיות

    מרק עוגיות משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏4/6/15
    הודעות:
    2,705
    לייקים שהתקבלו:
    4,642
    הדלת שהקבלן שם היא דלת כבדה שאוטמת רעש לחלוטין. היא מאד לא פרקטית למשפחה - אני לא אסגור דלת בצורה כזאת שלא אוכל לשמוע אם בוכה ילד מאחוריה, או אם אני ישנה שם, שלא אוכל לשמוע ילדים בחדר אחר. לכן יוצא שדלת הממד חייבת להיות תמיד פתוחה. הכוונה כאן היא להתקין דלת רגילה בנוסף לדלת הממד. השנקל שלי - ממילא אני לא סוגרת דלתות של חדרי ילדים והסיבה היחידה שאנחנו כן התקנו כזאת היא כי הממד הוא חדר עבודה ולפעמים רוצים קצת שקט (אבל לא איטום מוחלט).

    הרשימה שלי :
    -שדרוג הדלת בממ"ד לדלת רגילה המתלבשת על דלת הברזל [1,200 ש"ח] - מיותר לרוב המשפחות לדעתי
    -דאמפרים למיני מרכזי - אפשרות שליטה נפרדת לכל חדר במיזוג [3,200 ש"ח] - די מיותר, חוסך קצת חשמל אבל לא נראה לי שמישהו יחליט על שכירות לפי זה
    -גופי תאורה אסתטיים [800 ש"ח] - ממש מיותר - לאנשים שונים יש טעם שונה, מה שיהיה יפה בעיניך לא יהיה יפה בעיניהם. הייתי מחליפה שלא יהיו נורות חשופות אבל שום דבר מעבר.
    -תנורי חימום במקלחות [200 ש"ח] - נחוץ, במיוחד אם אתה משכיר בחורף.
    -מקלחוני ואמבטיון מזכוכית במקום האלה הפושטיים מהבד [2,700 ש"ח] - זה בעיני כדאי, הבדל גדול באיכות החיים ונראה הרבה יותר בית ופחות מקלחת בצבא.
    -מידוף של המחסן הדירתי במדפי איקיאה [750 ש"ח] - לא בטוח שהם ירצו מדפים, תלוי מה הם רוצים לאחסן שם. אפשר להציע זאת לשוכרים ולתאם איתם.
    -ארון קיר בסיסי בחדר הארונות [1,500 ש"ח] - ארון זה דבר שקשה לנייד לכן יכול להועיל להרבה שוכרים, אבל חלקם יגיע עם ריהוט אז אולי עדיף לברר איתן אם הם רוצים.
    -פרקט בחדרי שינה הורים וילדים - 36 מ"ר [10,000 ש"ח] - זה בעיני די "שופוני", נחמד אבל לא יודעת אם יביא לך שוכרים או יעלה את המחיר. לא נראה לי שהעלאת מחיר יכולה לצאת משתלמת למחיר הפרקט.
    -תנור אפיה בילד אין [1,250 ש"ח] - צריך, רוב האנשים לא מניידים את זה מבית לבית
    -כיריים גז [700 ש"ח] - צריך, כנל.
     
    י.ג, רוני ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  15. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,804
    לייקים שהתקבלו:
    12,137
    מיותר כיוון ששוכרים לא שומרים על הפרקט והוא יחזור לבעלים שרוט מאד (מנסיון).
    עדיף כבר לשים למינציה (גם ככה רוב האנשים לא ממש מבינים שיש הבדל) במחיר של כ100 ש"ח למ"ר.
    חוץ מזה מצטרף לכל מה שרשמת העצות שלך טובות.
     
    י.ג ו-מרק עוגיות אוהבים את זה.
  16. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,832
    לייקים שהתקבלו:
    3,271
    לעיתים מספר שינויים קטנים ויעילים, ללא הוצאות גדולות יעשו את השינוי.
    תנסה לחשוב איך אתה הופך את הדירה לאטרקטיבית יותר להשכרה מבלי להיגרר להוצאות גדולות כדי לצמצם את זמן מציאת השוכר, ביחוד כשהדירה מתחרה בדירות נוספות דומות בפרוייקט.
     
    Dvgo, סנופי, י.ג ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  17. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    6,423
    לייקים שהתקבלו:
    7,676
    @מרק עוגיות , רשימת השיפוצים שהצעת היא חריגה לדעתי עבור דירה להשכרה.
    נראה לי שאת התייחסת לדירת מגורים ולא להשקעה.
     
    שלי ו-י.ג אוהבים את זה.
  18. מרק עוגיות

    מרק עוגיות משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏4/6/15
    הודעות:
    2,705
    לייקים שהתקבלו:
    4,642
    שים לב שהעתקתי את כל הרשימה שהוא שם בתגובה המקורית, ועל כל פריט ציינתי אם לדעתי הוא נחוץ או לא. הפריטים הנחוצים לפי הסימון שלי היו רק מקלחונים משודרגים, חימום באמבטיה, ותנור+כיריים.
     
  19. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    657
    לייקים שהתקבלו:
    379
    ברור. מדברים על דלת עץ נוספת שמורכבת על אותו משקוף. דלת המתכת הכבדה נשארת מצד אחד של המשקוף פתוחה תמידית ומהצד השני דלת עץ רגילה. מאפשר למשפחות לשכן בממ"ד ילדים, אחרת הם פוחדים. זאת השאלה שלי - האם זה באמת רלבנטי והאם מישהו השתכנע לבחור בדירה (בין השאר) בזכות ה"פיצ'ר" הזה.

    שמעתי שהם מתקלקלים תדיר מהרבה אנשים אבל רוצה לשמוע דווקא אם מישהו כן מרוצה מזה וחי עם זה תקין לאורך זמן וגם ממליץ.
    גם פה מדובר במשהו למשפחות עם ילדים, שצריכים את החימום הנקודתי הזה לחדרי ילדים.
    מצד שני, מכח ההרגל ומנסיון אישי (בעבודה) כשאין דאמפרים אז אף אחד לא עולה לתריסים הידניים לווסת.
     
  20. י.ג

    י.ג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    657
    לייקים שהתקבלו:
    379
    קטע, כשהתחלתי לקרוא הייתי בטוח שתרשום בסוף - "אל תשאל, זריקת כסף לחינם". הפתעת...
     
    i3arnon אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
השקעות נדלן בארהב - מה דעתכם? פורום השקעה בנדל"ן ‏14/4/19
מפגש פורום פתוח(?) - השקעות נדלן מעבר לים פורום השקעה בנדל"ן ‏11/12/18
כנסים בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל פורום השקעה בנדל"ן ‏8/12/18
למישהו פה יצא להתעסק עם "אינטו - רשת חברתית להשקעות נדל"ן"? פורום השקעה בנדל"ן ‏23/11/18
מישכון נכס קיים להשקעות נדלן? פורום השקעה בנדל"ן ‏2/9/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.