השקעות נוספות בדירה להשקעה

[י.ג]

לעיתים מספר שינויים קטנים ויעילים, ללא הוצאות גדולות יעשו את השינוי.
תנסה לחשוב איך אתה הופך את הדירה לאטרקטיבית יותר להשכרה מבלי להיגרר להוצאות גדולות כדי לצמצם את זמן מציאת השוכר, ביחוד כשהדירה מתחרה בדירות נוספות דומות בפרוייקט.

לא כל כך הבנתי. זה בדיוק מה שעשיתי ברשימה למעלה.
אם יש עוד רעינות, לך ולכולם, אני אשמח לשמוע.

בינתיים גיליתי את העלויות של התשריטים לטאבו ובכלל כואב לי הלב והארנק...

 

[י.ג]

הרשימה שלי

תודה. אני מאוד מעריך את ההשקעה עם הפירוט והנימוקים. לוקח לתשומת ליבי.

 

[י.ג]

הייתי מחליפה שלא יהיו נורות חשופות אבל שום דבר מעבר.

בגופי תאורה לא דיברתי על השקעה מטורפת - הכוונה לגוף תאורה מרכזי (וסולידי) בסלון, במטבח ובפינת אוכל.
לאיקיאה יש הרבה כאלה וחלקם במחירים ממש זולים (150-200 ש"ח). גם במחסני תאורה. לא מדבר עכשיו על שנדלרים עם קריסטלים...
הרי הדירה מגיעה מהקבלן ריקה (בתקווה גם נקייה ושלמה) האקט הזה הוא בעיקר כדי להשיל את הלוק של אתר בנייה. מעיף את הפנדלים בסלון-מטבח.

 

[שלי]

הייתי מוסיפה רק תנורי חימום לאמבט ומחליפה מקלחונים למקלחון זכוכית יפה.
זהו.
מעבר לזה, לא הייתי משקיעה. חבל על הכסף.

 

[משקיע מתחיל]

מוסיף מקלחון חימום במקלחת ותנור.
מוסיף גם את הדלת בממד.

 

[זלמן85]

אולי תבצעי את השדרוגים שאת חושבת שההם הכרחיים לאחר כניסת הדיירים, ככה שבהתרשמות מהדירה, תוכלי להגיד להם שאת מוכנה להוסיף את זה, ואת זה, ואולי איזה צבע הם רוצים במדפים וכו וכו'.

 

[י.ג]

לעיתים מספר שינויים קטנים ויעילים, ללא הוצאות גדולות יעשו את השינוי.

עוד דוגמאות? רעיונות?

 

[י.ג]

אולי תבצעי את השדרוגים שאת חושבת שההם הכרחיים לאחר כניסת הדיירים

ישנם דברים שאח"כ יהיה יותר יקר להכניס, דוגמת הדאמפרים במזגן. אח"כ זה ידרוש תיקון של ההנמכות גבס והמשמעות היא כמעט הכפלה בעלות.

 

[Fitch]

בסופו של דבר אני עושה את זה בשביל זה - להתבלט משאר הדירות (עשרות דירות כמוני משתחררות באותו הזמן לשוק) ולהעלות במעט את השכירות.

עדיף להשקיע פחות מאחרים ולהסכים ל100 שקל פחות בשכירות, לדעתי.

 

[י.ג]

עדיף להשקיע פחות מאחרים ולהסכים ל100 שקל פחות בשכירות, לדעתי.

כיוון מעניין.
השאלה אם לטווח הארוך זה לא הופך את המקום לחורבה? כבר השכרתי דירה של המשפחה בעבר שהיתה בת 30 פלוס. הקירות היו מתפוררים והיו המון בעיות חשמל ומים. בשעה טובה הדירה הזאת עוברת תהליך פינוי בינוי ונקבל דירה חדשה מהקבלן. אבל בתקופה שהיתה מתפוררת, רוב השנים היה מדובר בנבואה שמגשימה את עצמה. הדירה לא נראית משהו אז השכר דירה נמוך (וחלקו יוצא על תיקונים תדירות) וגם הדיירים היו מתחלפים אחת לשנה שנתיים, שזאת התעסקות לא קטנה מבחינתי.

 

[אורי ג.]

עוד דוגמאות? רעיונות?

2 אחים שלי בתהליך קניית דירה על הנייר כרגע, אלו התוספות שהם מוסיפים בגדול:

1. תריסים חשמליים איפה שאין.
2. כנראה ארגזי תריסים סמויים.
3. הכנה לאזעקה (קומת קרקע).
4. שדרוג לאסלות תלויות (אולי על חשבון הקבלן).
5. תנורים או הכנה במקלחת.
6. אולי אי במטבח אם לא כלול.
7. הכנה לקולט אדים אם לא כלול.
8. ברז ניל במרפסת אם לא כלול.
9. הנמכת רצפה ב1 ס"מ במסטר הורים.
10. דימר בתאורת סלון.
11. הוספת שקעים במטבח בעיקר.
12. שדרוג לאינטרפוץ 4 דרך במקלחות אם לא כלול.
13. מחסן אם לא כלול.
14. שדרוג המזגן המרכזי לאינברטר (כנראה על חשבון הקבלן).
15. ארונות עליונים במטבח אם לא כלול.

הלוגיקה שלהם זה לאו דווקא שזה ישביח את השכ"ד החודשי שהם יקבלו, זה כדי שהדירה תהיה גם אטרקטיבית יותר וגם בעיקר אטרקטיבית יותר במכירה.
השדרוגים הם זולים יחסית וזה מאד מיקר ומסבך לבצע אותם אחרי תום הבנייה.

 

[י.ג]

2 אחים שלי בתהליך קניית דירה על הנייר כרגע, אלו התוספות שהם מוסיפים בגדול:

1. תריסים חשמליים איפה שאין.
2. כנראה ארגזי תריסים סמויים.
3. הכנה לאזעקה (קומת קרקע).
4. שדרוג לאסלות תלויות (אולי על חשבון הקבלן).
5. תנורים או הכנה במקלחת.
6. אולי אי במטבח אם לא כלול.
7. הכנה לקולט אדים אם לא כלול.
8. ברז ניל במרפסת אם לא כלול.
9. הנמכת רצפה ב1 ס"מ במסטר הורים.
10. דימר בתאורת סלון.
11. הוספת שקעים במטבח בעיקר.
12. שדרוג לאינטרפוץ 4 דרך במקלחות אם לא כלול.
13. מחסן אם לא כלול.
14. שדרוג המזגן המרכזי לאינברטר (כנראה על חשבון הקבלן).
15. ארונות עליונים במטבח אם לא כלול.

הלוגיקה שלהם זה לאו דווקא שזה ישביח את השכ"ד החודשי שהם יקבלו, זה כדי שהדירה תהיה גם אטרקטיבית יותר וגם בעיקר אטרקטיבית יותר במכירה.
השדרוגים הם זולים יחסית וזה מאד מיקר ומסבך לבצע אותם אחרי תום הבנייה.

מהכרותי עם הענף, ביחס לבירורים שעשיתי, פרט לסעיף הנמכת הרצפה (מניח שזה לטובת התקנת פרקט), כל השאר אכן לא כלול בסטנדרט קבלן ויעלה כסף והרבה. בחלק מהפרויקטים תריסים חשמליים ואסלות תלויות כן הולך עם הקבלן.
עקרון נוסף שיביאו בחשבון - השדרוגים דרך קבלני המשנה של הקבלן עולים הרבה יותר מ"העולם בחוץ" כי הם מהווים הנתח המשמעותי של העבודה שלו.
נתקלתי בזה לא פעם שחברות מטבחים נותנות את המטבח הבסיסי לפרויקט ועל כל שדרוג הכי קטן (ואני באמת לא מגזים עם ה"קטן") גובות מחיר מופרך. יש להם לקוחות די שבויים והקבלן שקנית מולו את הדירה מוזיל עלויות באופן הזה בדיוק.
ברשימה שתיארת פה יש השקעה של לפחות 100K ש"ח (מחסן לבדו זה 20-30) ופרט למחסן בעצם, כל השאר לא יחזיר את עצמו.
אני מניח שהרשימה שאני העלתי בתחילת הדיון הזה היא של דברים יחסית פרקטיים יותר, רלבנטיים יותר להשכרה שוטפת ו"קורצים" למשפחות עם ילדים. מציע שילכו על כיוונים יותר פרקטיים כמו רשתות בחלונות ומקלחונים. זה לא בלינג בלינג אבל רלבנטי לרוכשים ושוכרים.

 

[אורי ג.]

מהכרותי עם הענף, ביחס לבירורים שעשיתי, פרט לסעיף הנמכת הרצפה (מניח שזה לטובת התקנת פרקט), כל השאר אכן לא כלול בסטנדרט קבלן ויעלה כסף והרבה. בחלק מהפרויקטים תריסים חשמליים ואסלות תלויות כן הולך עם הקבלן.

הפרוייקט הוא באיזור ביקוש והוא בסטנדרד גבוה ככה שהרבה מהשידרוגים דווקא כלולים במחיר, ריצוף 80X80 לדוגמא.
בנוסף יש לי את המחירון שינויים, התוספת הכספית היא סבירה.

קרון נוסף שיביאו בחשבון - השדרוגים דרך קבלני המשנה של הקבלן עולים הרבה יותר מ"העולם בחוץ" כי הם מהווים הנתח המשמעותי של העבודה שלו.

לא בפרוייקט הזה. כאמור אני מכיר את המחירים בשוק והמחירי ביקוש לשדרוגים הם סבירים לחלוטין, בנוסף יש לך "אמא ואבא" והכל גם נכנס לאחריות בדק בניגוד לשדרוגים שאתה עושה לבד. הקבלן המבצע זה דניה סיבוס.

נתקלתי בזה לא פעם שחברות מטבחים נותנות את המטבח הבסיסי לפרויקט ועל כל שדרוג הכי קטן (ואני באמת לא מגזים עם ה"קטן") גובות מחיר מופרך. יש להם לקוחות די שבויים והקבלן שקנית מולו את הדירה מוזיל עלויות באופן הזה בדיוק.

אני מכיר את התרגיל הזה היטב אבל הסטנדרד פה הוא מההתחלה טוב + יש 3 חברות מטבחים לבחור מהם (רגבה, סמל ועוד אחד) ככה שאתה כלל לא לקוח שבוי ואפשר להתמקח ביניהם. אפילו הזיכוי על המטבח אם אתה רוצה הוא סביר יותר ממה שראיתי בפרוייקטים אחרים.

ברשימה שתיארת פה יש השקעה של לפחות 100K ש"ח (מחסן לבדו זה 20-30) ופרט למחסן בעצם, כל השאר לא יחזיר את עצמו.

אתה טועה ובענק, לא 100 וגם לא חצי מזה ולא יגיע גם לשליש מזה. המחסן נלחץ שיהיה כלול במחיר. בכל מקרה באחוזים מערך הדירה זה באמת כסף קטן.
אם אתה רוצה אני אחזור וארשום בפורום כמה עלו כל התוספות בסוף.

שילכו על כיוונים יותר פרקטיים כמו רשתות בחלונות ומקלחונים

רשתות בחלונות רשמתי, בהחלט רעיון טוב, לא יודע אם אפשר כי צריך לזה עוד מסילות ולא תמיד יש מקום.
מקלחונים באים עם הדירה, למה הכוונה? למקלחון גם באמבטיה? לדעתי מיותר, תוך שנה שנתיים זה נהיה גוש אבנית וטחב, מיותר לדעתי + זה מקשה על לקלח תינוקות.

אגב היזם אינו מרוויח דבר מה מהשינויים, זה הכל מול הקבלן המבצע.

 

[נולי]

-שדרוג הדלת בממ"ד לדלת רגילה המתלבשת על דלת הברזל [1,200 ש"ח] - אולי, לא בטוחה שזה שווה את הכסף, או שזה יהפוך את הדירה לאטרקטיבים יותר להשכרה.
-דאמפרים למיני מרכזי - אפשרות שליטה נפרדת לכל חדר במיזוג [3,200 ש"ח] - כן, כי זה יביא עצבים לדיירים, וזה אקולוגי יותר.
-גופי תאורה אסתטיים [800 ש"ח] - לא, יש דיירים שיביאו את שלהם גם ככה.
-תנורי חימום במקלחות [200 ש"ח] - לא, כל אחד אוהב להתחמם אחרת.
-מקלחוני ואמבטיון מזכוכית במקום האלה הפושטיים מהבד [2,700 ש"ח] - כן, שווה
-מידוף של המחסן הדירתי במדפי איקיאה [750 ש"ח] - לא, דיירים יביאו מה שבא להם
-ארון קיר בסיסי בחדר הארונות [1,500 ש"ח] - לא, כנ"ל
-פרקט בחדרי שינה הורים וילדים - 36 מ"ר [10,000 ש"ח] - תלוי כמה הריצוף המקורי מכוער. בגדול פרקט זה כייף ושוכרים מתלהבים מזה, אבל העלות מוגזמת. זה לא אמור לעלות יותר מ 150-200 ש"ח למטר ללמינציה איכותית.
-תנור אפיה בילד אין [1,250 ש"ח] - לא, הרבה פעמים דיירים מביאים מעצמם
-כיריים גז [700 ש"ח] - לא, כנ"ל

אדריכלית, שוכרת, בעלת דירה להשכרה.

עריכה - עוד נקודה למחשבה..
בדירה שאנחנו משכירים לא השקעתי שקל. כלום.
(חוץ מהחלפת החלונות שהתפרקו.. פיזית.. ואז באמת כבר הוספתי זכוכיות טריפלקס ורשתות, כי העלות הייתה זניחה ביחס לכל האופרציה)
לא צבעתי קירות ולא פיניתי רהיטים ולא הבאתי מנקה.
הדירה לא עמדה יום אחד ריקה, והתחלפו כבר 4 שוכרים בחמש שנים.
היא מושכרת ב-200 ש"ח מתחת למחיר הדירות האחרות בבניין - כדי למצוא שוכרים מהר, שהם סה"כ 12000 ש"ח, בחמש שנים.
הדירות האחרות משופצות ברמות שונות, אני מניחה שהכי מעט שהוציאו שם היה 10,000.

 

[י.ג]

זה יביא עצבים לדיירים, וזה אקולוגי יותר

עצבים?! מישהו אשכרה ישכור דירה על בסיס פרמטר של דאמפרים? שלא לומר ישלם יותר?
אני אמנם משתדל להיות נחמד לשוכרים שלי אבל זאת כמעט מתנה שלא תחזיר את עצמה, לא? מדובר בדירה להשקעה, מה שיתקלקל במינימום ויחזיר את עצמו באיזשהי דרך. אני בעיקר מתחבט על זה ועל המקלחונים, כי אני באמת רוצה דירה שלא תרגיש חורבה בשום צורה.

מקלחוני ואמבטיון מזכוכית במקום האלה הפושטיים מהבד [2,700 ש"ח] - כן, שווה

תוך שנה שנתיים זה נהיה גוש אבנית וטחב

ואיך באמת מתגברים על הבעיה שזה נהיה הרבה פחות אסתטי אחרי מספר שנים תודות לאבנית הארץ-ישראלית?

פרקט -

העלות מוגזמת. זה לא אמור לעלות יותר מ 150-200 ש"ח למטר

הייתי שמח להתבדות אבל 150 ש"ח למ"ר זאת בדרך כלל העלות של הפרקט לבדו. פאנלים, ספוגים, עבודה, ניסורי דלתות, ספים, מע"מ... ייקר את העסק מהמכפלה הבסיסית. בעצם את אדריכלית אז בטח יותר מחוברת למחירים ממני.

 

[י.ג]

הפרוייקט הוא באיזור ביקוש והוא בסטנדרד גבוה ככה שהרבה מהשידרוגים דווקא כלולים במחיר, ריצוף 80X80 לדוגמא.
בנוסף יש לי את המחירון שינויים, התוספת הכספית היא סבירה.

לא בפרוייקט הזה. כאמור אני מכיר את המחירים בשוק והמחירי ביקוש לשדרוגים הם סבירים לחלוטין, בנוסף יש לך "אמא ואבא" והכל גם נכנס לאחריות בדק בניגוד לשדרוגים שאתה עושה לבד. הקבלן המבצע זה דניה סיבוס.

אני מכיר את התרגיל הזה היטב אבל הסטנדרד פה הוא מההתחלה טוב + יש 3 חברות מטבחים לבחור מהם (רגבה, סמל ועוד אחד) ככה שאתה כלל לא לקוח שבוי ואפשר להתמקח ביניהם. אפילו הזיכוי על המטבח אם אתה רוצה הוא סביר יותר ממה שראיתי בפרוייקטים אחרים.

אתה טועה ובענק, לא 100 וגם לא חצי מזה ולא יגיע גם לשליש מזה. המחסן נלחץ שיהיה כלול במחיר. בכל מקרה באחוזים מערך הדירה זה באמת כסף קטן.
אם אתה רוצה אני אחזור וארשום בפורום כמה עלו כל התוספות בסוף.

רשתות בחלונות רשמתי, בהחלט רעיון טוב, לא יודע אם אפשר כי צריך לזה עוד מסילות ולא תמיד יש מקום.
מקלחונים באים עם הדירה, למה הכוונה? למקלחון גם באמבטיה? לדעתי מיותר, תוך שנה שנתיים זה נהיה גוש אבנית וטחב, מיותר לדעתי + זה מקשה על לקלח תינוקות.

אגב היזם אינו מרוויח דבר מה מהשינויים, זה הכל מול הקבלן המבצע.

שמע, זה נראה כאילו יש פה משהו רציני. מההכרות שלי עם התחום, בכל זאת הכרות מוגבלת, סט השדרוגים שהקבלן נותן במו"מ הוא מוגבל ואחיד לדירות ומן הסתם מה שהכי יוזיל לו את העניינים ועדיין עושה הכי הרבה שופוני במכירה. השאר ניתן בתשלום. אם כך הדבר כאן - באמת מצאתם פה משהו מיוחד.

 

[אורי ג.]

הייתי שמח להתבדות אבל 150 ש"ח למ"ר זאת בדרך כלל העלות של הפרקט לבדו. פאנלים, ספוגים, עבודה, ניסורי דלתות, ספים, מע"מ... ייקר את העסק מהמכפלה הבסיסית. בעצם את אדריכלית אז בטח יותר מחוברת למחירים ממני.

150 ש"ח למ"ר להכל כולל הכל לפרקט למינציה הכי טוב שיש (QUICK STEP).

סט השדרוגים שהקבלן נותן במו"מ הוא מוגבל ואחיד לדירות ומן הסתם מה שהכי יוזיל לו את העניינים ועדיין עושה הכי הרבה שופוני במכירה.

מבטיח לחזור אליך עם מחירים סופיים.

 

[נולי]

עצבים?! מישהו אשכרה ישכור דירה על בסיס פרמטר של דאמפרים? שלא לומר ישלם יותר?

אני לא יודעת.
אנחנו לא הסכמנו לקחת אף דירה בלי מזגנים סבירים, ועכשיו אני נזכרת שגם אנחנו התקנו מזגן בדירה שאנחנו משכירים, כי השוכרים ביקשו יפה.
אולי ספציפית דאמפרים זה פחות קריטי.
אני רואה שרוב הדעות מתנגדות, אז אני מניחה שהם צודקים.

איך באמת מתגברים על הבעיה שזה נהיה הרבה פחות אסתטי אחרי מספר שנים תודות לאבנית הארץ-ישראלית?

מנקים בחומר נגד אבנית, זה באמת שטויות.
גם אם מדובר בחמש שנות הזנחה, תמיד אפשר להביא מי אש.

הייתי שמח להתבדות אבל 150 ש"ח למ"ר זאת בדרך כלל העלות של הפרקט לבדו.

אפשר למצוא ביותר זול.. לא צריך את המותג הכי יקר.
אבל אני באמת לא בטוחה שזה שווה את זה.
לא נראה לי שמישהו יסכים לשלם על דירה אפילו 100-200 ש"ח יותר בשכ"ד בגלל שיש פרקט בחדרי השינה.

לא יודעת אם ראית, אבל ערכתי את ההודעה והוספתי מנסיוני.

ובכלל, הכי טוב בשבילך הוא למצוא שוכרים כמוני..
סיפרתי פה כבר, בדירה השכורה שלנו, אנחנו פשוט שידרגנו את כל הדירה, סתם בשביל הכיף.
החלפנו גופי תאורה, שידרגנו את האינסטלציה, צבענו את כל המשקופים המיושנים, עשיתי צביעה מטורפת בכל החדרים והדבקתי קרניזים, חצבנו תעלות ושקעים חדשים.. ותנו לי עוד ימי חופש ואני מוצאת לי עוד שידרוגים לעשות.

 

[י.ג]

150 ש"ח למ"ר להכל כולל הכל לפרקט למינציה הכי טוב שיש (QUICK STEP).

מעולה. טוב לשמוע. באמת מסוג הדברים שאוכל לבצע אחרונים, אחרי שאראה אם נזקק לזה או לא. כאמור, זה באמת אחד הדברים היקרים יותר ברשימה שלי, המתבלים והלא-מחזירים-את-עצמם בהשכרה/מכירה.

מבטיח לחזור אליך עם מחירים סופיים.

אשמח להיות מעודכן ועוד יותר מזה - שהולך לכם טוב עם זה.
לצערי, מאז קניית הדירה (לא דירת הפינוי בינוי שהזכרתי מקודם) אני מגלה שדווקא לקחת את הכסף ולהשקיע אותו בבורסה היה עושה עבודה טובה יותר ועם הרבה הרבה פחות אנרגיות והתעסקות. וכפי שנוכחותי בפוסט אחר, גם את ההון הראשוני שלי הייתי יכול למנף להשקעה כך שההשוואה הבלתי נמנעת ליכולות המינוף במשכנתא בטלות.
ולגבי השדרוגים האחידים - בזכות מייל סורר של מחלקת הדיירים הפיץ את המיילים של כולנו,התאחדנו כל הדיירים בקבוצת פייסבוק וווטסאפ מאוחר יותר וגילינו שרוב הזמן השדרוגים זהים לכולם ולאלו שלא, כנראה ששילמו יותר/פחות במחיר הכולל או שהיה להם לוח תשלומים אחר.

 

[אורי ג.]

לא נראה לי שמישהו יסכים לשלם על דירה אפילו 100-200 ש"ח יותר בשכ"ד בגלל שיש פרקט בחדרי השינה.

גם אני חושב, המטרה היא לא להעלות את התשואה, המטרה היא להעלות את האטרקטיביות במכירה וזה בהחלט כן יעשה את זה. בנוסף במקרה שלי יש אופציה שאחד האחים גם יגור בדירה בסופו של דבר ואז בטח ובטח שזה שווה את זה.