• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

השקעה לטווח רחוק ודמוגרפיה

חיפאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/15
הודעות
593
דירוג
807
מה מערכת היחסים בין גידול באוכלוסיה, לצמיחה כלכלית ולמחירי נדל"ן?
תחזיות גידול האוכלוסין בישראל מצביעות על עתיד מאוד מאוד צפוף - הכפלה של האוכלוסיה עד 2040 בערך, שזה בערך גם התקופה בא אני וחברי נתחיל את הפנסיה (הלא מוקדמת).
לעומת זאת באירופה - ניקח את אנגליה כדוגמה - צפוייה עליה של כ 25% בלבד, וגם מתוכה מדובר על צפי הגירה. אם הם היו צריכים להסתפק בילודה, היו הרבה פחות אנגלים באנגליה.

מכל המשתנים וחוסר הוודאות הכלכלי, הנתון הזה נראה לי המשמעותי ביותר לתכנון ארוך טווח. האם סביר שמחירי הדיור יירדו בתקופה הזו? האם סביר שמכירי השכירות ירדו בתקופה הזו? אם למישהו יש נתונים מתקופה אחרת או מדינה אחרת זה יהיה מעניין. שוב, אני לא מדבר על עליות ומורדות שוודאי יהיו בתקופות של 5-8 שנים. אלא מדבר על כך שסביר שבעוד 20-30 שנים הדירות של היום יהיו מצרך נדיר יותר, ולכן יקר יותר. וזאת בהשוואה לאירופה, שם העליות יהיו מתונות יותר.

אשמח גם לשמוע את דעתכם על הקשר בין דמוגרפיה לשוק המניות. כאן נראה לי שהסיפור פחות דטרמיניסטי, כי משתנים נוספים יכולים לטרוף את הקלפים. אבל האם לא סביר להניח גם כאן שחברות ישראליות יגדלו מאוד, בממוצע, בתקופה הזו, לאור הגידול באוכלוסיה?

אם אני ממשיך בקו המחשבה הזה - בעוד 25 שנים יהיה כדאי להחזיק כמה דירות בישראל, להשקעה, ולגור במקום אחר, פחות פקוק. :)
 
נערך לאחרונה ב:

עש לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/11/15
הודעות
1,131
דירוג
2,326
מה מערכת היחסים בין גידול באוכלוסיה לצמיחה כלכלית?
אקראית (ואפילו קצת שלילית).

מה מערכת היחסים בין גידול באוכלוסיה למחירי נדל"ן?
אקראית (קיימת קורלציה חיובית חלשה אבל לא הייתי בונה עליה לתוכניות ל-25 שנים קדימה במדינה בודדת עם כל הוני).
 

חיפאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/15
הודעות
593
דירוג
807
אקראית (קיימת קורלציה חיובית חלשה אבל לא הייתי בונה עליה לתוכניות ל-25 שנים קדימה במדינה בודדת עם כל הוני).
קודם כל שאפו על הנתונים והעומק.
אבל אלה נתוני ארה"ב של 10-15 שנה, שבתוכם היה משבר נדל"ן עצום. לא הייתי מסיק מזה כל כך מהר.

בישראל גידול האוכלוסיה הרבה יותר מהיר, הפיזור של האוכלוסיה קטן, ועתודות הקרקע קטנות. מעבר לנימוק פיזור ההשקעה - שהוא נכון - יש סיבות להעריך שב 25 השנים הבאות בישראל הביקוש לדיור יעלה ומהר.
 

חלכאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/2/15
הודעות
861
דירוג
819
מה ההסבר הכלכלי לירידת מחירים בעוד שהאוכלוסיה גדלה?
הרי בכל קורס מבוא לכלכלה מלמדים שככל שהביקוש עולה וההיצע נשאר קבוע (או לא מדביק את קצב הביקוש) = עליית מחירים.
 

עש לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/11/15
הודעות
1,131
דירוג
2,326
אבל אלה נתוני ארה"ב של 10-15 שנה, שבתוכם היה משבר נדל"ן עצום. לא הייתי מסיק מזה כל כך מהר.
רד לתחתית העמוד, קיים גרף אינטראקטיבי עם נתונים מ-1993, כלומר כ-25 שנים שזה קצת יותר ממה שנותר לנו עד 2040. על פני התקופה הזו, אגב, לאס וגאס גדלה כמעט פי שתיים אבל מחירי הבתים עלו באחוזים בודדים (סה"כ, לא פר שנה). סן פרנסיסקו גדלה רק ב-20% אבל מחירי הבתים בה הכפילו את עצמה.

באמת קשה לי להבין מאיפה היומרה לנסות לגלם את כל ההתנהגות של שוק (דיור או מניות) על פני עשרות שנים לתוך פרמטר אחד ויחיד, ועל סמך הנתון הזה היום לנסות לנחש מה יהיו מחירי השוק בסוף התקופה.
 

משקיע מתחיל

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/4/16
הודעות
1,130
דירוג
671
ועתודות הקרקע קטנות
א'- רק במרכז
ב'- הפשרת קרקעות חקלאיות
ג'- אם תהיה מצוקת דיור אמיתית (ברמה של מספר המשפחות בארץ> מספר יחידות הדיור בארץ) הממשלה תמצא פתרון (הבנתי שמצב דומה קרא עם העליה מברה"מ).
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,621
דירוג
4,721
מה מערכת היחסים בין גידול באוכלוסיה, לצמיחה כלכלית ולמחירי נדל"ן?
תחזיות גידול האוכלוסין בישראל מצביעות על עתיד מאוד מאוד צפוף - הכפלה של האוכלוסיה עד 2040 בערך, שזה בערך גם התקופה בא אני וחברי נתחיל את הפנסיה (הלא מוקדמת).
לעומת זאת באירופה - ניקח את אנגליה כדוגמה - צפוייה עליה של כ 25% בלבד, וגם מתוכה מדובר על צפי הגירה. אם הם היו צריכים להסתפק בילודה, היו הרבה פחות אנגלים באנגליה.

מכל המשתנים וחוסר הוודאות הכלכלי, הנתון הזה נראה לי המשמעותי ביותר לתכנון ארוך טווח. האם סביר שמחירי הדיור יירדו בתקופה הזו? האם סביר שמכירי השכירות ירדו בתקופה הזו? אם למישהו יש נתונים מתקופה אחרת או מדינה אחרת זה יהיה מעניין. שוב, אני לא מדבר על עליות ומורדות שוודאי יהיו בתקופות של 5-8 שנים. אלא מדבר על כך שסביר שבעוד 20-30 שנים הדירות של היום יהיו מצרך נדיר יותר, ולכן יקר יותר. וזאת בהשוואה לאירופה, שם העליות יהיו מתונות יותר.

אשמח גם לשמוע את דעתכם על הקשר בין דמוגרפיה לשוק המניות. כאן נראה לי שהסיפור פחות דטרמיניסטי, כי משתנים נוספים יכולים לטרוף את הקלפים. אבל האם לא סביר להניח גם כאן שחברות ישראליות יגדלו מאוד, בממוצע, בתקופה הזו, לאור הגידול באוכלוסיה?

אם אני ממשיך בקו המחשבה הזה - בעוד 25 שנים יהיה כדאי להחזיק כמה דירות בישראל, להשקעה, ולגור במקום אחר, פחות פקוק. :)

מחזור עליות המחירים הקודם בשוק הנדל"ן המקומי, היה בין השנים 1987 ל 1996, במהלך אותם שנים החל משנת 89 החלה עלייה משמעותי מחבר העמים, תוך
שנים ספורות, האוכלוסיה בארץ גדלה למעלה מ 20%.
למרות זאת שוק הנדל"ן המקומי ירד בממוצע(כולל את תל אביב) בסביבות 25% בין השנים 1997 עד לשנת 2006.
בהסתכלות לטווח ארוך של עשרות שנים, יש הגיון בדבריך, אך זה עדיין לא מצדיק השקעה בנדל"ן כיום במחירים בועתיים כאשר השוק במגמת ירידה.
 
נערך לאחרונה ב:

חיפאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/15
הודעות
593
דירוג
807
למרות זאת
יכול להיות שהשוק בועתי. אבל לא מבין את "הלמרות זאת" שהתייחס לעלייה מרוסיה. אם היתה עליה של 20% באוכלוסיה מ 1989, והמחירים עלו מאוד עד 1996, זה מחזק את התזה שהצעתי, שעלייה באוכלוסיה גוררת עליית מחירים, לא?
 

חיפאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/15
הודעות
593
דירוג
807
מאיפה היומרה לנסות לגלם את כל ההתנהגות של שוק (דיור או מניות) על פני עשרות שנים לתוך פרמטר אחד ויחיד
אני לא מנסה לגלם את כל ההתנהגות של השוק לתוך פרמטר יחיד, אלא רק את ההתנהגות ארוכת הטווח, בתנאים המסויימים של ישראל.
זה לא שאלה דטרמיניסטית, אלא של הסתברות וסיכוי. אולי אפשר לשאול אותה אחרת - מה צריך לקרות כדי שבעוד כ 20 שנה כשיהיו כאן 7 מליון אנשים שצריכים לגור איפשהו, מחירי הדירות והשכירויות יהיו נמוכים יותר?

ברור שיכולים לקרות דברים. אולי תתגלה שיטה לבנייה מאוד זולה של דירות. אולי המדינה תחלק קרקעות בחינם. אולי יצליחו לבנות על הקרקעות חינם האלה מגדלים של 40 קומות תוך זמן קצר. אולי בכל שנה יבנו 100,000 דירות חדשות. אל מול זה עומדת האפשרות שזה לא יקרה.

הרי גם הצמיחה האינסופית כביכול של שוק המניות בנויה על הנחת יסוד אחת שקוראים לה צמיחה. וצמיחה היא מבוססת חוב, ובנויה על התרחבות האוכלוסיה בעולם. כשאוכלוסיית העולם תתחיל להתכווץ, לא יהיו לזה השלכות על שוקי הנדל"ן ועל שוקי המניות? השאלה מופנית לכולם, לא רק למי שענה עד כה.
 
  • אהבתי
Reactions: YPV

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
1,965
דירוג
1,844

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,621
דירוג
4,721
יכול להיות שהשוק בועתי. אבל לא מבין את "הלמרות זאת" שהתייחס לעלייה מרוסיה. אם היתה עליה של 20% באוכלוסיה מ 1989, והמחירים עלו מאוד עד 1996, זה מחזק את התזה שהצעתי, שעלייה באוכלוסיה גוררת עליית מחירים, לא?

שוק הנדל"ן החל את מחזוריות עליית המחירים בשנת 1987 כשנתיים לפני תחילת גל העלייה מחבר העמים, אין ספק שהעלייה העצימה את המגמה, אך למרות זאת לא ביטלה או מנעה את שינוי המגמה וירידת מחירי הדיור החל משנת 1997.
הממשלה הגיבה לביקושים הגדולים באמצעות ***** היצא הנכסים, בשנת 1992 בלבד, אריק שרון כשר השיכון הוביל מהלך לבניית 144,000 יחידות דיור.

http://mfa.gov.il/MFAHEB/AboutUs/ForeignMinisters/Pages/Ariel_Sharon.aspx
 

חיפאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/15
הודעות
593
דירוג
807
שוק הנדל"ן החל את מחזוריות עליית המחירים בשנת 1987 כשנתיים לפני תחילת גל העלייה מחבר העמים, אין ספק שהעלייה העצימה את המגמה, אך למרות זאת לא ביטלה או מנעה את שינוי המגמה וירידת מחירי הדיור החל משנת 1997.
הממשלה הגיבה לביקושים הגדולים באמצעות ***** היצא הנכסים, בשנת 1992 בלבד, אריק שרון כשר השיכון הוביל מהלך לבניית 144,000 יחידות דיור.

http://mfa.gov.il/MFAHEB/AboutUs/ForeignMinisters/Pages/Ariel_Sharon.aspx
האמת, ככל שאתה מציג יותר נתונים, נדמה לי שהמחזוריות לא היתה רק "טבעית" אלא קשורה לדמוגרפיה ולממשלה. אם ב 1990-92 שרון התניע מהלך של בניית יחידות דיור, המהלך וודאי לא מיצא את עצמו אלא אחרי 5-6 שנים (רק הפיתוח והבנייה לוקח כמה שנים, ולשוק לוקח זמן להתרגל). אז ירידות המחירים של 1997 וודאי הושפעו גם מזה. אני לא אומר שזה הפרמטר היחידי, רק אומר שהגידול המהיר באוכלוסיה תדלק את מחירי הדירות, ואחרי זה היתה עצירה בגידול (פחות עולים) אבל כבר היו בשוק הרבה דירות חדשות. אז המחירים ירדו ונתקעו לכמה שנים טובות.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,621
דירוג
4,721
האמת, ככל שאתה מציג יותר נתונים, נדמה לי שהמחזוריות לא היתה רק "טבעית" אלא קשורה לדמוגרפיה ולממשלה. אם ב 1990-92 שרון התניע מהלך של בניית יחידות דיור, המהלך וודאי לא מיצא את עצמו אלא אחרי 5-6 שנים (רק הפיתוח והבנייה לוקח כמה שנים, ולשוק לוקח זמן להתרגל). אז ירידות המחירים של 1997 וודאי הושפעו גם מזה. אני לא אומר שזה הפרמטר היחידי, רק אומר שהגידול המהיר באוכלוסיה תדלק את מחירי הדירות, ואחרי זה היתה עצירה בגידול (פחות עולים) אבל כבר היו בשוק הרבה דירות חדשות. אז המחירים ירדו ונתקעו לכמה שנים טובות.

בדרך כלל כאשר השוק משנה מגמה לשוק יורד, אחד הפרמטרים המאפיינים לכך הוא היצע גבוהה יחסית של נכסים ברמה כזאת או אחרת.
במחזוריות הקודמת כשהשוק ירד, זה אומנם התחיל בשנת 1997 אך שיא הירידות היו בשנים 2001, 2003 בתקופת האינתיפדה השנייה, כלומר היו כאן גורמים נוספים מלבד היצע גבוהה של נכסים, לדוגמא משבר הדוט-קום, ריבית גבוהה, מצב כלכלי בטחוני

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-565269,00.html.
 

חיפאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/15
הודעות
593
דירוג
807
תודה לכולם על הדיון המעניין. למדתי משהו.
 

יעקב

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/3/15
הודעות
341
דירוג
442
@חיפאי אתה שוכח דבר סופר חשוב והוא שיפורים טכנולוגים. קח את מחירי המזון לדוגמה, הוכחוסיה בעולם גדלה מאוד ומחירי המזון רק ירדו וזה למרות שהיצע הקרקע נשאר זהה וכמות המים המתוקים ירדה.
לגבי שוק הנדל"ן, סביר שגם יתרחשו שיפורים כאלה (כבר מתרחשים), ואסור לשכוח שהיצע הקרקע אולי קבוע אבל היצע הקרקע לבניה לא קבוע כלל וכנל מספר הדירות שאפשר לבנות על יחידת קרקע.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י השקעה לטווח רחוק - זוג צעיר שוק ההון 3
ג אפשרויות השקעה לטווח קצר/קצר מאוד שוק ההון 6
T השקעה לטווח קצר-בינוני של 6 שנים של 600K שוק ההון 2
J השקעה לטווח של 7 שנים שוק ההון 46
נמר הכסף השקעה בטוחה לטווח קצר-בינוני לאישה במצב סיעודי שוק ההון 6
E 100% VTI השקעה לטווח הארוך שוק ההון 2
R השקעה לטווח של כמה שנים שוק ההון 48
ש השקעה לטווח ארוך בתזמון "לא טוב" שוק ההון 39
ש השקעה לטווח ארוך, לצד מימושים בטווח קצת יותר שוק ההון 14
S השקעה ראשונה לטווח של 5 שנים שוק ההון 27
ט מחפשת שרשור על השקעה לטווח קצר שוק ההון 4
S השקעה בנכסים עם סיכון נמוך לטווח קצר שוק ההון 1
twister השקעה ב small caps etf לטווח ארוך שוק ההון 7
פ השקעה לטווח הארוך - הגדרת יעד וכח הקנייה של הכסף בעתיד שוק ההון 21
S השקעה פסיבית לטווח ארוך- אלטרנטיבות לבנק שוק ההון 6
יבגני_ל האם הגיע הזמן לבחון מחדש אפיקי השקעה לטווח ארוך או שהכל יתאזן מחדש? שוק ההון 16
משה השקעה בקופת גמל לטווח קצר שוק ההון 10
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
N השקעה לטווח ארוך שוק ההון 7
נ השקעה לטווח ארוך - נסדא"ק או sp 500 שוק ההון 3
twister השקעה לטווח ארוך, בן 25 שוק ההון 7
נולי השקעה לטווח קצרצר בימי קורונה שוק ההון 23
S השקעה לטווח ארוך במדדי ארה"ב שוק ההון 6
R השקעה בדירה בחו"ל לטווח ארוך נדל"ן 24
A השקעה לטווח הארוך שוק ההון 14
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
7 מאיפה מתחילים - השקעה לטווח בינוני שוק ההון 6
navv השקעה לטווח ארוך, אג"חים בריבית שלילית לעומת מדדי מניות מפוזרים שוק ההון 19
O חייל משוחרר השקעה נזילה לטווח קצר - בינוני שוק ההון 27
C מחפש השקעה סופר סולידית לטווח מאוד קצר שוק ההון 4
M השקעה לטווח קצר שוק ההון 19
W השקעה לטווח קצר שוק ההון 1
S השקעה לא דרך הבנק לטווח קצר שוק ההון 7
G השקעה סולידית לטווח קצר/בינוני, עם אפשרויות יציאה שוק ההון 2
A השקעה לטווח קצר (שנה) נדל"ן 3
א תיק השקעה לטווח ארוך - התייעצות שוק ההון 13
nicepo1 השקעה לטווח קצר בברוקר אמריקאי שוק ההון 36
wolf השקעה לטווח קצר (עם אופציה להארכה) + שאלות נוספות :) שוק ההון 14
M השקעה לטווח קרוב שוק ההון 9
H 100% מניות - השקעה לטווח ארוך... שוק ההון 92
שלמה פ השקעה לטווח ארוך עבור הילדים שוק ההון 26
H אסטרטגיה השקעה לטווח קצר שוק ההון 8
O השקעה לטווח קצר - חוות דעת שוק ההון 40
E השקעה באג"ח ממשלתי צמוד שקל לטווח ארוך. שוק ההון 4
S IRA/ניהול אישי ללא מגבלות השקעה שוק ההון 3
T בעל קופ"ג להשקעה, שוקל לעבור לאופי השקעה אחר וחייב יעוץ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ה השקעה בקרן פאגיה השקעות אלטרנטיביות 0
K אסטרטגיות השקעה שוק ההון 8
ה השקעה בנכסים לא סחירים בחשבון IRA בתיקון 190 שוק ההון 6
A השקעה בקרן מנוהלת בינלאומית שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה