לילה טוב,
אמ;לק - רווק באמצע שנות העשרים, משקיע תקופה בשוק ההון, רוצה להמשיך אך בשלב מסוים לקנות דירה למגורים, בצורה שקולה. אשמח לקרוא אילו שיקולים אני צריך לקחת בחשבון, הקצאות, יתרונות חסרונות וכו'.
רקע:
אני משקיע כמה שנים בשוק ההון, ורוצה להמשיך להשקיע בשוק ההון, אך רוצה בשלב מסוים לקנות דירה למשפחה שתהיה לי . נניח לצורך הדיון שהרצון לקניית דירה אינו כלכלי, קרי אני לא מניח שהקנייה תהיה משתלמת יותר אם כי אשמח לדעת כמה זה עשוי להיות משמעותי. תהיתי לעצמי מה הדרך הנכונה לתכנן מהלך כזה, בהנחה ואני אקנה דירה בעוד 3, 5, 8 ו-10 שנים מהיום, האם כדאי לשנות את הקצאת הנכסים לאורך השנים (וכיצד, לדוגמה יותר מזומן ו\או השקעה בפק"מ, יחס מנייתי סולידי, כמות באפיקים הסולידים וכו') והסיבות לכאן או לכאן.
הפרטים הרלוונטיים:
הכנסה שנתית: לאחר הוצאות כיום (כולל הפרשות לקה"ל ולאחר ניכוי מיסים) - 300 אש"ח.
שווי כלכלי נוכחי (ני"ע ומזומן) - 1.1 מיליון ש"ח מתוכם 200 אש"ח מזומן.
מחיר דירה צפוי - בנחה ואני רוצה לקנות דירה באיזור השרון, 3-4 חדרים, זה נראה לפי מדלן זה אמור להיות בסביבות 2-3 מיליון ש"ח. ממה שקראתי כאן בפורום, כדאי לקחת משכנתה של לפחות 60% מערך הדירה, כלומר לחסוך בין 1.2-1.8 מיליון ש"ח.
הקצאה נוכחית של הנכסים (רק ני"ע) - 80%-75% מנייתי והשאר אג"ח ישראלי.
הנחות עבודה:
* ההכנסה נטו לא תשתנה ב-3 שנים הקרובות (קשה לי להעריך מה יהיה לאחר מכן אם כי סביר שזה לא ישתנה הרבה אם נכניס לחישובים את ההכנסה של בת הזוג).
* בהנחה ומחירי הדירות יעלו בתקופה זו ב-5 אחוזים לשנה (לא יודע אם זה סביר, אבל ננסה..), אז דירה ששווה היום 2.5 מליון ש"ח תהיה שווה בעוד 8 שנים 3.7 מיליון ש"ח, ידרוש חיסכון של לפחות 2.2 מיליון ש"ח.
תכנית עבודה
לכן, לפי דעתי הקריטריונים המרכזיים שאין לי תשובה הם (ואשמח לטיפים\כללי אצבע\שיקולים) - כמה להפקיד באפיק המנייתי, הסולידי, והנזיל (פק"מ\בנק) בכל חודש\שנה לאורך התקופה ולמה. כי לכאורה 2 האפשרויות הקיצוניות לשני הכיוונים הן (מצטער מראש על החישובים הלא מדויקים):
1. לחסוך ללא סיכון עד שיש הון לדירה - הם הנתונים לעיל, סביר להניח שאחרי 5-8 שנים אוכל לקנות דירה (ללא מימוש של ני"ע). לאחר 8 שנים אוכל לחסוך ללא סיכון 2.4 מיליון ש"ח ועוד (עם סיכון) 1.8 מיליון ש"ח מני"ע לפני מיסים (עבור תשואה שנתית של 7 אחוז). יתרונות: הרבה פחות מסוכן לחיסכון לדירה, נוח, יותר צפוי. חסרונות: חוסר הזרמה של כספים לשוק ההון לאורך זמן שעשוי להתבטא בחוסר של תשואה ("פספוס" של ירידות).
2. להמשיך לחסוך לפי אותה הקצאה ולממש את הנכסים שנרצה לקנות - להמשיך להפקיד לפי אותה הקצאה. עבור תשואה שנתית של 7 אחוזים לאורך 8 שנים, אוכל לחסוך 5 מיליון ש"ח (לפני מיסים).
זה נראה שלפי מה שכתבתי, לאחר הקנייה, אני אשאר עם 800 אש"ח יותר אם אבחר באפשרות השנייה (עם כל הסיכונים הנלווים אליה). כנראה יש הרבה אפשרויות באמצע ו\או דברים אחרים (קניה של דירה קטנה יותר קודם לכן), אשמח להצעות.
לסיום, כמה שאלות בסיסיות אחרות:
1. אני השמטתי לחלוטין את העלויות (לרבות מיסים, עו"ד, שיפוצים, ומי יודע) הנדרשות לקניית דירה, איך אפשר לקבל הערכה לעלויות אלו? מניח שזה ביחס למחיר הדירה?
2. בהנחה ואני רוצה לממש את הנכסים שלי בשלב מסוים - כיצד אני יכול לחשב כמה אני צריך למכור תוך כדי התחשבות במס רווח הון? (המידע של כל הפעולות ק\מ שמור).
3. בעת המכירה - האם כדאי למכור כמה שיותר מהחלק הסולידי, או חלוקה אחרת? מצד אחד, החלק המנייתי בעל יותר פוטנציאל לרווחים בעתיד, אך מצד שני, אם אני מממש יותר מהחלק הסולידי אני אהיה חייב להשלים אותו, כך שלאורך תקופה אני לא אפריש לחלק המנייתי ואפסיד תשואה פוטנציאלית.
4. כיצד להחליט כמה שנים\החזר חודשי לקחת משכתנה? חצי מהשכר? כמו שכ"ד? איזה שהם כללי אצבע?
אמ;לק - רווק באמצע שנות העשרים, משקיע תקופה בשוק ההון, רוצה להמשיך אך בשלב מסוים לקנות דירה למגורים, בצורה שקולה. אשמח לקרוא אילו שיקולים אני צריך לקחת בחשבון, הקצאות, יתרונות חסרונות וכו'.
רקע:
אני משקיע כמה שנים בשוק ההון, ורוצה להמשיך להשקיע בשוק ההון, אך רוצה בשלב מסוים לקנות דירה למשפחה שתהיה לי . נניח לצורך הדיון שהרצון לקניית דירה אינו כלכלי, קרי אני לא מניח שהקנייה תהיה משתלמת יותר אם כי אשמח לדעת כמה זה עשוי להיות משמעותי. תהיתי לעצמי מה הדרך הנכונה לתכנן מהלך כזה, בהנחה ואני אקנה דירה בעוד 3, 5, 8 ו-10 שנים מהיום, האם כדאי לשנות את הקצאת הנכסים לאורך השנים (וכיצד, לדוגמה יותר מזומן ו\או השקעה בפק"מ, יחס מנייתי סולידי, כמות באפיקים הסולידים וכו') והסיבות לכאן או לכאן.
הפרטים הרלוונטיים:
הכנסה שנתית: לאחר הוצאות כיום (כולל הפרשות לקה"ל ולאחר ניכוי מיסים) - 300 אש"ח.
שווי כלכלי נוכחי (ני"ע ומזומן) - 1.1 מיליון ש"ח מתוכם 200 אש"ח מזומן.
מחיר דירה צפוי - בנחה ואני רוצה לקנות דירה באיזור השרון, 3-4 חדרים, זה נראה לפי מדלן זה אמור להיות בסביבות 2-3 מיליון ש"ח. ממה שקראתי כאן בפורום, כדאי לקחת משכנתה של לפחות 60% מערך הדירה, כלומר לחסוך בין 1.2-1.8 מיליון ש"ח.
הקצאה נוכחית של הנכסים (רק ני"ע) - 80%-75% מנייתי והשאר אג"ח ישראלי.
הנחות עבודה:
* ההכנסה נטו לא תשתנה ב-3 שנים הקרובות (קשה לי להעריך מה יהיה לאחר מכן אם כי סביר שזה לא ישתנה הרבה אם נכניס לחישובים את ההכנסה של בת הזוג).
* בהנחה ומחירי הדירות יעלו בתקופה זו ב-5 אחוזים לשנה (לא יודע אם זה סביר, אבל ננסה..), אז דירה ששווה היום 2.5 מליון ש"ח תהיה שווה בעוד 8 שנים 3.7 מיליון ש"ח, ידרוש חיסכון של לפחות 2.2 מיליון ש"ח.
תכנית עבודה
לכן, לפי דעתי הקריטריונים המרכזיים שאין לי תשובה הם (ואשמח לטיפים\כללי אצבע\שיקולים) - כמה להפקיד באפיק המנייתי, הסולידי, והנזיל (פק"מ\בנק) בכל חודש\שנה לאורך התקופה ולמה. כי לכאורה 2 האפשרויות הקיצוניות לשני הכיוונים הן (מצטער מראש על החישובים הלא מדויקים):
1. לחסוך ללא סיכון עד שיש הון לדירה - הם הנתונים לעיל, סביר להניח שאחרי 5-8 שנים אוכל לקנות דירה (ללא מימוש של ני"ע). לאחר 8 שנים אוכל לחסוך ללא סיכון 2.4 מיליון ש"ח ועוד (עם סיכון) 1.8 מיליון ש"ח מני"ע לפני מיסים (עבור תשואה שנתית של 7 אחוז). יתרונות: הרבה פחות מסוכן לחיסכון לדירה, נוח, יותר צפוי. חסרונות: חוסר הזרמה של כספים לשוק ההון לאורך זמן שעשוי להתבטא בחוסר של תשואה ("פספוס" של ירידות).
2. להמשיך לחסוך לפי אותה הקצאה ולממש את הנכסים שנרצה לקנות - להמשיך להפקיד לפי אותה הקצאה. עבור תשואה שנתית של 7 אחוזים לאורך 8 שנים, אוכל לחסוך 5 מיליון ש"ח (לפני מיסים).
זה נראה שלפי מה שכתבתי, לאחר הקנייה, אני אשאר עם 800 אש"ח יותר אם אבחר באפשרות השנייה (עם כל הסיכונים הנלווים אליה). כנראה יש הרבה אפשרויות באמצע ו\או דברים אחרים (קניה של דירה קטנה יותר קודם לכן), אשמח להצעות.
לסיום, כמה שאלות בסיסיות אחרות:
1. אני השמטתי לחלוטין את העלויות (לרבות מיסים, עו"ד, שיפוצים, ומי יודע) הנדרשות לקניית דירה, איך אפשר לקבל הערכה לעלויות אלו? מניח שזה ביחס למחיר הדירה?
2. בהנחה ואני רוצה לממש את הנכסים שלי בשלב מסוים - כיצד אני יכול לחשב כמה אני צריך למכור תוך כדי התחשבות במס רווח הון? (המידע של כל הפעולות ק\מ שמור).
3. בעת המכירה - האם כדאי למכור כמה שיותר מהחלק הסולידי, או חלוקה אחרת? מצד אחד, החלק המנייתי בעל יותר פוטנציאל לרווחים בעתיד, אך מצד שני, אם אני מממש יותר מהחלק הסולידי אני אהיה חייב להשלים אותו, כך שלאורך תקופה אני לא אפריש לחלק המנייתי ואפסיד תשואה פוטנציאלית.
4. כיצד להחליט כמה שנים\החזר חודשי לקחת משכתנה? חצי מהשכר? כמו שכ"ד? איזה שהם כללי אצבע?
