• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

השקעה לטווח הארוך - הגדרת יעד וכח הקנייה של הכסף בעתיד

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
שלום, אני עוקבת אחרי הבלוג וממשיכה ללמוד וליישם את עקרונות ההשקעה הפאסיבית, אך יש משהו אחד יסודי שלא הצלחתי להבין הנוגע לאופן הגדרת היעד או המטרה בבניית תיק השקעות לטווח הארוך.
לשם התרגיל נניח שאני רוצה לברר את ההיתכנות של קניית דירה באזור מסוים ללא משכנתא בעוד 20 שנה שכיום עולה באזור ה 2 מיליון ונניח שלפי מחשבון ריבית דריבית בעוד 20 שנה אמור להיות לי 2 מיליון.
אלא ששווי הדירות צפוי גם הוא לעלות בעוד 20 שנה ואותה דירה תהיה שווה הרבה יותר מ 2 מיליון.
וזה זורק אותי לחשוב על כך שסכום שנראה היום הולם או מספק, סביר להניח שלא יהיה כזה בעוד 20 שנה. לא משנה לאיזו מטרה אבל נניח למטרות הגדולות של מגורים, בין אם קניית דירה או שכירות ל 30 שנה. כלומר כוח הקנייה של סכום x בהווה צפוי לרדת בעתיד. האם אני מפספסת משהו? או שהבנתי נכון ואצטרך להגדיר לעצמי יעד הרבה יותר גבוה כדי לרכוש את אותה דירה? כיצד אני מוודאת שהיעד שלי הוא ריאלי ככל הניתן בהיעדר כדור בדולח שיאמר לי מה מצב השוק בעוד 20 שנה? האם יש אסטרטגיות שאני לא מודעת אליהן?
אודה מאוד לכל הארה וחידוד!
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,473
דירוג
4,292
אלא ששווי הדירות צפוי גם הוא לעלות בעוד 20 שנה ואותה דירה תהיה שווה הרבה יותר מ 2 מיליון.
וזה זורק אותי לחשוב על כך שסכום שנראה היום הולם או מספק, סביר להניח שלא יהיה כזה בעוד 20 שנה. לא משנה לאיזו מטרה אבל נניח למטרות הגדולות של מגורים, בין אם קניית דירה או שכירות ל 30 שנה. כלומר כוח הקנייה של סכום x בהווה צפוי לרדת בעתיד. האם אני מפספסת משהו?
לא מפספסת. זה מה שנקרא אינפלציה. קחי בחשבון שגם השכר שלך צפוי לעלות עם השנים.

לשם התרגיל נניח שאני רוצה לברר את ההיתכנות של קניית דירה באזור מסוים ללא משכנתא בעוד 20 שנה שכיום עולה באזור ה 2 מיליון ונניח שלפי מחשבון ריבית דריבית בעוד 20 שנה אמור להיות לי 2 מיליון.
זה רק תרגיל או שאת באמת מעוניינת לרכוש דירה ללא משכנתא?
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
לא מפספסת. זה מה שנקרא אינפלציה. קחי בחשבון שגם השכר שלך צפוי לעלות עם השנים.
צפוי, אך בפועל אנו נוכחים כי בעוד המחירים עולים, השכר כמעט ואינו משתנה
זה רק תרגיל או שאת באמת מעוניינת לרכוש דירה ללא משכנתא?
זה היה אחד מכיווני המחשבה אבל עכשיו זה לא נראה לי ריאלי...
לפי מה שאני מבינה משכנתא זו האלטרנטיבה הכי גרועה כלכלית, בייחוד אם תזדקק למימון של מינימום 50 אחוז ויש לך הכנסה ממוצעת (הדירה אמורה להיות למגורים, את הריבית על המשכנתא לא אקבל בחזרה וגם את התשואה ממנה לא אראה כי היא לא תימכר) ולכן האלטרנטיבה הבאה היא כנראה לשמור על תיק ההשקעות ולמשוך ממנו מחייה שכוללת שכירות לפי כלל ה 4%. מה דעתך?
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,473
דירוג
4,292
לפי מה שאני מבינה משכנתא זו האלטרנטיבה הכי גרועה כלכלית
בדיוק להפך. משכנתא זה מינוף זול מאוד והוא מאפשר לך לעשות תשואה על כסף שלא שייך לך במידה והתשואה על הנכס גבוהה מהריבית על המשכנתא (וזה המצב בהרבה מאוד מקרים).

את הריבית על המשכנתא לא אקבל בחזרה וגם את התשואה ממנה לא אראה כי היא לא תימכר
מה עם השכירות? זו גם תשואה.

ולכן האלטרנטיבה הבאה היא כנראה לשמור על תיק ההשקעות ולמשוך ממנו מחייה שכוללת שכירות לפי כלל ה 4%. מה דעתך?
זו גם אופציה אבל לדעתי האישית דירה למגורים היא השקעה מצויינת באופן כללי (ובמיוחד עם מינוף שנלקח בחוכמה).
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
בדיוק להפך. משכנתא זה מינוף זול מאוד והוא מאפשר לך לעשות תשואה על כסף שלא שייך לך במידה והתשואה על הנכס גבוהה מהריבית על המשכנתא (וזה המצב בהרבה מאוד מקרים

גם במקרה שמדובר בדירה למגורים שאותה לא אמכור, קרי את התשואה עליה ממילא לא אפגוש כי לא אממש את הנכס ( וגם ילדי לא כי אין לי). אבל בכל מקרה באופן תאורטי אתה אומר שעדיף לקחת משכנתא על לקנות דירה ללא משכנתא?
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
זו גם אופציה אבל לדעתי האישית דירה למגורים היא השקעה מצויינת באופן כללי (ובמיוחד עם מינוף שנלקח בחוכמה).

למיטב הבנתי דירה למגורים היא לא השקעה אלא מוצר צריכה. הלא כפי שכתבתי, היות ולא אממש את הנכס כי אני צורכת אותו ממילא לא אפגוש את התשואה. למה אתה קורא מינוף שנלקח בחוכמה למשל? מהם התנאים האופטימליים?
 

OnTheVerge

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/3/16
הודעות
1,141
דירוג
1,795
אבל בכל מקרה באופן תאורטי אתה אומר שעדיף לקחת משכנתא על לקנות דירה ללא משכנתא?

זה מאוד לא אינטואטיבי:
ככל שאת קונה את הדירה עם אחוז מזומן גדול יותר, זה פחות משתלם כלכלית (בגלל עלות אלטרנטיבית גבוהה, שכן היית יכולה להשקיע את הכסף באפיק אחר) , אבל יותר בטוח.
מצד שני, ככל שאת קונה דירה במינוף גבוה יותר (עם אחוז מזומן נמוך יותר), זה יותר משתלם כלכלית אבל גם יותר מסוכן.

לא ממליץ ולא מייעץ כמובן.
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
מה עם השכירות? זו גם תשואה.
אני לא מתכוונת להשכיר אותה, אני מתכוונת לגור בה. אם אתה מתכוון למה על השכירות שאני חוסכת במידה ואני קונה דירה? השכירות הזו תלך למשכנתא ובנוסף אשלם ריבית.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,473
דירוג
4,292
גם במקרה שמדובר בדירה למגורים שאותה לא אמכור
איך את יודעת שלא תמכרי?

קרי את התשואה עליה ממילא לא אפגוש כי לא אממש את הנכס
את תפגשי את התשואה עליה כל חודש מהשכירות. ואת זוכה לשוכרת פרימיום שתמיד משלמת, לעולם לא עוזבת ודואגת למצב הבית באופן הטוב ביותר :)

אבל בכל מקרה באופן תאורטי אתה אומר שעדיף לקחת משכנתא על לקנות דירה ללא משכנתא?
הכל תלוי בנסיבות אבל ברוב המקרים כן.

למיטב הבנתי דירה למגורים היא לא השקעה אלא מוצר צריכה.
דירה למגורים היא השקעה לכל דבר.

למה אתה קורא מינוף שנלקח בחוכמה למשל? מהם התנאים האופטימליים?
הכל תלוי במצבך הפיננסי, האישי ורמת הסיכון הנכונה בשבילך. אין תנאים אופטימליים שחלים על כולם (מלבד לנסות להוציא את הריבית הכי נמוכה שאפשר ביחס לנתונים שלך.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,473
דירוג
4,292

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
אלא אם כן אחוז הריבית שתשלמי יהיה נמוך יותר מהאחוז מהקרן שמהווה השכירות שאת חוסכת

תודה. תוכל לתת לי דוגמא מספרית?
חייבת לומר שמעולם לא חשבתי על זה כך כי הלך הרוח שספגתי הוא להימנע מלקנות דירה באופן הזה (מינוף), ושיש שיאמרו שאני לא קונה דירה אלא ״שק של חובות״. זה אמנם עדיין לא ממש ״יושב״ לי בהתחשב בנתונים שלי שכן גם אם אני אמכור את הדירה זה כנראה יהיה לצורך שדרוג ולא שי נמוך והיות ומחירי הדירות יעלו אף הם בהתאמה, עדיין לא אראה את התשואה אם אמשיך לגלגל את הנכס הזה עד יומי האחרון. בעוד שהאלטרנטיבה, נניח ובאמת התשואה תהיה נמוכה קצת יותר בגלל השכירות שאצטרך לשלם אבל היא לפחות תהיה נזילה לי ואוכל לממש אותה מתי שארצה. זה לפחות מה שהסימולציה שערכתי עכשיו הראתה לי.
אני מניחה שזה באמת תלוי ברמת הסיכון שהסיטואציה שלך מאפשרת לך לקחת כדי שהמינוף ישתלם, ושלי לא מאפשרת לי סיכון גבוה, אין לי יותר מדיי מרווח לשחק איתו.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,179
דירוג
3,440
למיטב הבנתי דירה למגורים היא לא השקעה אלא מוצר צריכה. הלא כפי שכתבתי, היות ולא אממש את הנכס כי אני צורכת אותו ממילא לא אפגוש את התשואה. למה אתה קורא מינוף שנלקח בחוכמה למשל? מהם התנאים האופטימליים?
כמה רעיונות

לדעתי כדאי להשוות את השכירות למחיר הדירה כנקודת פתיחה להבין את הכדאיות.

חייבים להתייחס למה ההון עושה במידה ולא קונים דירה,ההשוואה היא תמיד מול אלטרנטיבות.

דירה מגינה טוב מאינפלציה במחירי הדירות,גם משכנתא בריבית קבועה.
משכנתא בריבית לא קבועה מסוכנת בהרבה לטווח ארוך.

במידה ואת קונה דירה אפילו שהיא למגורים בלבד,תמיד תוכלי למכור אותה במקרה הצורך,נגיד כדי לעבור לדיור מוגן או לקחת משכנתא הפוכה בגיל מבוגר ככה שלא נכון להתייחס אליה כמוצר צריכה בלבד אפילו במקרה שאין יורשים\רצון למכור.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,473
דירוג
4,292
תודה. תוכל לתת לי דוגמא מספרית?
בבקשה:
ערך הנכס: 2,000,000
הון עצמי: 1,000,000
משכנתא: 1,000,000
הנחת ריבית ממוצעת: 3%
הנחת שכירות: 6000₪
תקופה: 18 שנים.

לאחר 18 שנים:
ערך הנכס לאחר עליית ערך של 1% בשנה: 2,392,294
שכירות שנחסכה: 1,296,000
סכום כולל שהוחזר לבנק: 1,295,402
ריבית ששולמה לבנק: 295,402

* קחי בחשבון שיש גם הוצאות על דירה כמו תיקונים, שיפוציםף ביטוחים אבל הרשיתי לעצמי להתעלם מכיוון שההנחה שלי לעליית ערך (1%) צנועה מאוד אז לדעתי אפשר להגיד שזה מתקזז.
* יכול להיות שהגזמתי עם הערכת השכירות אז לצורך זה את יכולה להאריך את המשכנתא בשנתיים-שלוש ואז זה יוצא ששילמת טיפה יותר ריבית.
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
לדעתי כדאי להשוות את השכירות למחיר הדירה כנקודת פתיחה להבין את הכדאיות.
הכוונה להשוות את החזר המשכנתא החודשי לשכירות שאצטרך לשלם במידה ולא אקנה דירה?
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,179
דירוג
3,440
הכוונה להשוות את החזר המשכנתא החודשי לשכירות שאצטרך לשלם במידה ולא אקנה דירה?
לא,כוונתי הייתה ליחס בין מחיר הדירה לגובה השכירות.
לא הייתי קונה דירה למגורים במליון כשאני יכול לשכור אותה ב 500.
ומהצד ההפוך אפילו במידה ואני לא חובב נדל"ן כן הייתי שוקל לקנות דירה במליון שאני שוכר ב5000.

משכנתא בלי קשר כדאי\לא כדאי לקחת מסיבות אחרות לדוגמה

אין את ההון הזמין לקנות את הנכס.

הערכה שהתשואה האלטרנטיבית על ההון הזמין תעלה על עלות הריבית של המשכנתה (והתחשבות בסיכון המוגבר).
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
בבקשה:
ערך הנכס: 2,000,000
הון עצמי: 1,000,000
משכנתא: 1,000,000
הנחת ריבית ממוצעת: 3%
הנחת שכירות: 6000₪
תקופה: 18 שנים.

לאחר 18 שנים:
ערך הנכס לאחר עליית ערך של 1% בשנה: 2,392,294
שכירות שנחסכה: 1,296,000
סכום כולל שהוחזר לבנק: 1,295,402
ריבית ששולמה לבנק: 295,402

* קחי בחשבון שיש גם הוצאות על דירה כמו תיקונים, שיפוציםף ביטוחים אבל הרשיתי לעצמי להתעלם מכיוון שההנחה שלי לעליית ערך (1%) צנועה מאוד אז לדעתי אפשר להגיד שזה מתקזז.
* יכול להיות שהגזמתי עם הערכת השכירות אז לצורך זה את יכולה להאריך את המשכנתא בשנתיים-שלוש ואז זה יוצא ששילמת טיפה יותר ריבית.

תודה רבה! זה בהחלט מבהיר יותר את העניינים ! כלומר יוצא כאן שהשכירות שנחסכה מתקזזת עם הסכום הכולל שהוחזר לבנק+ נותרת בידי תשואה של כמעט 400000.
אני אשחק עכשיו עם המספרים, השכירות / תהיה משהו כמו 4000 שח והתקופה תתארך בכמה שנים ובעקבותיה הריבית אבל לצורך המחשה זה מצוין.
אחר כך אשווה את זה לאלטרנטיבה של תיק ההשקעות.
המון תודה. אעדכן.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,473
דירוג
4,292
המון תודה.
בשמחה!

קחי בחשבון שאין שום חובה להשאיר את הנכס ואת יכולה למכור אותו בהמשך (בשביל לקנות נכס אחר, בשביל תיק השקעות, בשביל נכס עם משכנתא + תיק השקעות ועוד המון אפשרויות).
כמו כן, יש נכסים עם אפשרויות השבחה כגון תמ״א, בינוי בינוי, הרחבות ושיפוצים, מה שיכול להגדיל את ערך הנכס באופן משמעותי מאוד ולהשיא תשואה גבוהה הרבה יותר.
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
אין את ההון הזמין לקנות את הנכס.
אבל זה כל הרעיון של מינוף לא? למה אתה קורא הון זמין? אם נמשיך עם מקרה הבוחן של דירה שעולה 2 מיליון ויש לי מיליון. והריבית שאשלם על המשכנתא (לתקופה של 25 שנה) היא משהו כמו חצי מיליון.
מנגד עם אשקיע את המיליון הזה בתיק שעושה נניח 3% בשנה (אחרי קיזוז של ה3% שאמשוך ממנו כדי לממן חלק מהמחייה) אקבל 2100000 אבל תהיה לי דירה ביד. מה תאמר על מקרה כזה?
 

פלורנס

משתמש רשום
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
18
דירוג
5
בשמחה!

קחי בחשבון שאין שום חובה להשאיר את הנכס ואת יכולה למכור אותו בהמשך (בשביל לקנות נכס אחר, בשביל תיק השקעות, בשביל נכס עם משכנתא + תיק השקעות ועוד המון אפשרויות).
כמו כן, יש נכסים עם אפשרויות השבחה כגון תמ״א, בינוי בינוי, הרחבות ושיפוצים, מה שיכול להגדיל את ערך הנכס באופן משמעותי מאוד ולהשיא תשואה גבוהה הרבה יותר.
אכן! סוף שבוע חישובי מאוד לפני :)
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,179
דירוג
3,440
אבל זה כל הרעיון של מינוף לא? למה אתה קורא הון זמין?
לא תמיד.
הכוונה בהקשר לדוגמה שיכול להיות שיש לך 2 מליון ועדיין תבחרי לקחת משכנתה של מליון.
אכן! סוף שבוע חישובי מאוד לפני :)
בהצלחה!
לדעתי יש מקום לקחת כשיקול מרכזי גם העדפה אישית בהקשר הרחב של בעלות על דירה וגם בהקשר של המינוף.
בנוסף לזכור שחישובים ל25 שנה מאוד רגישים לשנויים קטנים במספרים ולקחת אותם כהערכה גסה בלבד.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A השקעה לטווח הארוך שוק ההון 14
R השקעה לטווח של כמה שנים שוק ההון 48
ש השקעה לטווח ארוך בתזמון "לא טוב" שוק ההון 39
ש השקעה לטווח ארוך, לצד מימושים בטווח קצת יותר שוק ההון 14
S השקעה ראשונה לטווח של 5 שנים שוק ההון 27
ט מחפשת שרשור על השקעה לטווח קצר שוק ההון 4
S השקעה בנכסים עם סיכון נמוך לטווח קצר שוק ההון 1
twister השקעה ב small caps etf לטווח ארוך שוק ההון 7
S השקעה פסיבית לטווח ארוך- אלטרנטיבות לבנק שוק ההון 6
יבגני_ל האם הגיע הזמן לבחון מחדש אפיקי השקעה לטווח ארוך או שהכל יתאזן מחדש? שוק ההון 16
משה השקעה בקופת גמל לטווח קצר שוק ההון 10
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
N השקעה לטווח ארוך שוק ההון 7
נ השקעה לטווח ארוך - נסדא"ק או sp 500 שוק ההון 3
twister השקעה לטווח ארוך, בן 25 שוק ההון 7
נולי השקעה לטווח קצרצר בימי קורונה שוק ההון 23
S השקעה לטווח ארוך במדדי ארה"ב שוק ההון 6
R השקעה בדירה בחו"ל לטווח ארוך נדל"ן 24
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
7 מאיפה מתחילים - השקעה לטווח בינוני שוק ההון 6
navv השקעה לטווח ארוך, אג"חים בריבית שלילית לעומת מדדי מניות מפוזרים שוק ההון 19
O חייל משוחרר השקעה נזילה לטווח קצר - בינוני שוק ההון 27
C מחפש השקעה סופר סולידית לטווח מאוד קצר שוק ההון 4
M השקעה לטווח קצר שוק ההון 19
י השקעה לטווח רחוק - זוג צעיר שוק ההון 3
R השקעה לטווח קצר שוק ההון 1
S השקעה לא דרך הבנק לטווח קצר שוק ההון 7
G השקעה סולידית לטווח קצר/בינוני, עם אפשרויות יציאה שוק ההון 2
A השקעה לטווח קצר (שנה) נדל"ן 3
א תיק השקעה לטווח ארוך - התייעצות שוק ההון 13
nicepo1 השקעה לטווח קצר בברוקר אמריקאי שוק ההון 36
wolf השקעה לטווח קצר (עם אופציה להארכה) + שאלות נוספות :) שוק ההון 14
ח השקעה לטווח רחוק ודמוגרפיה שוק ההון 16
M השקעה לטווח קרוב שוק ההון 9
H 100% מניות - השקעה לטווח ארוך... שוק ההון 92
שלמה פ השקעה לטווח ארוך עבור הילדים שוק ההון 26
H אסטרטגיה השקעה לטווח קצר שוק ההון 8
O השקעה לטווח קצר - חוות דעת שוק ההון 40
E השקעה באג"ח ממשלתי צמוד שקל לטווח ארוך. שוק ההון 4
aminadav מאיזה סכום השקעה הייתם מחלקים את הרכישה לכמה חלקים כדי לא להשפיע על המחיר? שוק ההון 30
ה השקעה באינטו (iintoo) - מישהו מכיר/ממליץ? נדל"ן 1
Y שאלות תם לגבי קרן גמל להשקעה + השקעה ב-S&P 500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
א השקעה במטבע דיגיטלי בישראל השקעות אלטרנטיביות 1
צ מידע על השקעה בקרית מלאכי נדל"ן 29
חושב בגדול השקעה (לא) בטוחה - בניה בעייתית נדל"ן 2
AbuNafha מתודולוגיות השקעה בשוק ההון שוק ההון 60
י לקיחת הלוואה לצורך השקעה במטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 24
ב השקעה בקריות נדל"ן 3
Or David תיק השקעה גדול ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10
Myrath השקעה במדדים בעידן הנוכחי שוק ההון 8

נושאים דומים

למעלה