• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

השקעה לטווח של 7 שנים

  • פותח הנושא jass
  • פורסם בתאריך

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
היי,
מתלבטים לגבי אופי השקעה, של קרנות השתלמות וכן כסף נזיל.

זכויות:
כסף נזיל בסך 50 אלף שח בעו"ש.
קרן השתלמות נזילה בסך 80 אלף ש"ח - מסלול כללי (רכשנו לאחרונה דירה בלי להשתמש בקרן זו).
2 קרנות השתלמות צוברות (לא נזילות) שבעוד 6 שנים ישתחררו - במסלול כללי

חובות (משכנתא - להלן מסלולים): 378 אלף ש"ח
קבועה צמודה (זכאות) - 40 אלף ש"ח, ריבית 1.3 אחוז צמודה. החזר סופי 46 אלף ש"ח (מסלול ל 10 שנים, בהנחת מדד 1.5 אחוז ממוצע)
פריים - 285 אלף ש"ח, ריבית 0.7 (פריים מינוס 0.9) . החזר סופי 298 אלף ש"ח ללא עליית פריים (מסלול ל 12 שנים, שמשכנתא צפויה להיפרע בעוד 7 שנים)
קלצ - 53 אלף ש"ח, ריבית 2.15 ג. החזר סופי כ 57 אלף שח. (מסלול ל 8 שנים).

נחזיר סה"כ 401 אלף ש"ח (ריביות 24 אלף ש"ח, יעילות משכנתא 1.06).
קיבלנו מתנה של 3 אלף ש"ח מהבנק, אם נעשה מחזור ב 3 שנים הקרובות נידרש להחזיר אותה, לכן לא חשבנו לצמצם מסלולים מהכסף בעו"ש.

בעוד כ - 7 שנים החוב של המשכנתא יהיה 140 אלף ש"ח. נצליח לחסוך משכירות (בעוד שנתיים דירה תהיה מוכנה) הנכס סכום שווה ערך כך שהחוב על הדירה ייגמר בעוד 7 שנים.

בעוד 7 שנים נידרש לכספים, כי נרצה למכור את הדירה היחידה, ולהשתדרג לדירה גדולה יותר (לא יודעים את העתיד, אך לפחות 600 אלף שח משכנתא נוספת).

שאלות כלליות (לא ייעוץ):
1. אנו מתלבטים אם לעבור למסלולים מנייתייים בשלושת קרנות ההשתלמות, וכן את הכסף בעו"ש לסגור בהשקעה במסלול מנייתי . כאשר נידרש לכסף בעוד 7 8 שנים.
(האם כדאי לעבור למסלול מנייתי נגיד לחמש שנים, ואז בעוד חמש שנים, לעבור למסלול סולידי (בהנחה שלא היו נפילות).

2. לאור העליות בתקופה האחרונה, וכן מתחילת שנה כ 15 -20 אחוז במסלולים מנייתיים,
שואלים את עצמנו האם זה זמן טוב להעביר את הקרנות השתלמות, וכן את הכסף הנזיל - למסלול השקעה מנייתי?

3. בקרן השתלמות אנחנו באלשטולר ומנורה, קראנו לא מעט על IRA, ומסלולים מחקים - השאלה אם זה הזמן לעבור? ובאופן כללי איך בדיוק עושים זאת באופן פרקטי גם לגבי הכסף הנזיל בעוש וגם לגבי הקרנות (טבענו בחומר רב בפורום).

נשמח לכל דעה/כיוון חשיבה.

תודה
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,270
דירוג
6,712
לאור העליות בתקופה האחרונה, וכן מתחילת שנה כ 15 -20 אחוז במסלולים מנייתיים,
שואלים את עצמנו האם זה זמן טוב להעביר את הקרנות השתלמות, וכן את הכסף הנזיל - למסלול השקעה מנייתי?
אם כבר אז להפך, לאחר עליות גדולות סביר יותר להניח שיהיו ירידות.

האם כדאי לעבור למסלול מנייתי נגיד לחמש שנים, ואז בעוד חמש שנים, לעבור למסלול סולידי
ובאופן כללי עדיף לא לתזמן את השוק אלא להשקיע בהתאם ליכולת/סיבולת הסיכון וטווח ההשקעה.

טבענו בחומר רב בפורום
כדאי לקרוא בסבלנות את הבלוג, בפורום יש העמקה שלא תמיד נחוצה.
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
אם כבר אז להפך, לאחר עליות גדולות סביר יותר להניח שיהיו ירידות.
כן מזה החשש, אך מצד שני "אם לא עכשיו אימתי." על ירידות ומפולת מדברים, כבר כמה שנים.
הייתם משנים ממסלול כללי למנייתי בעת הזאת?

ובאופן כללי עדיף לא לתזמן את השוק אלא להשקיע בהתאם ליכולת/סיבולת הסיכון וטווח ההשקעה.
אוקי אז מידע נוסף לגבי יכולת/סיבולת סיכון : אנחנו לא נהיה רעבים ללחם אם נפסיד חצי מהכסף הזה. פשוט נידרש למשכנתא גבוהה יותר לדירה הבאה, או נתפשר על דירה זולה יותר או שנמתין עוד שנה גג שנתיים.

תודה על תגובתך.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,270
דירוג
6,712
הייתם משנים ממסלול כללי למנייתי בעת הזאת?
אין דבר כזה "בעת הזאת". אף אחד לא יודע לתזמן.

אוקי אז מידע נוסף לגבי יכולת/סיבולת סיכון : אנחנו לא נהיה רעבים ללחם אם נפסיד חצי מהכסף הזה. פשוט נידרש למשכנתא גבוהה יותר לדירה הבאה, או נתפשר על דירה זולה יותר או שנמתין עוד שנה גג שנתיים.
אם לא אכפת לך להפסיד חצי מהכסף אז כן, השקעה במניות היא מומלצת לטווח הארוך.
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
כן אנו ממש מתלבטים,
כי העניין הוא שאם זה היה לשנה או שנתיים לא היינו חושבים על מניות.
אבל יש פה מספר שנים, שזה לא מוגדר לטווח ארוך, אלא ביניים.

נשמח לתובנות נוספות ממומחים נוספים בפורום @אורי ג. @גילגה @A42 @המשקיע המתחיל הדביל @קפיצת הדרך
תודה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
נשמח לתובנות נוספות ממומחים נוספים בפורום
איני מומחה אבל מתחת ל5 שנים לא הייתי נוגע במניות. אולי P2P כן או אג"ח למח"מ קצר, זה מה שאני עושה באמת.

לא יעוץ כמובן.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
361
נשמח לתובנות נוספות ממומחים נוספים בפורום
תודה על המחמאה אבל אני לא מומחה.

אני אישית חושב ש:
בעוד 7 שנים נידרש לכספים
אנו מתלבטים אם לעבור למסלולים מנייתייים בשלושת קרנות ההשתלמות
גבולי מאוד. לא הייתי מרגיש בנוח להעביר למסלול מנייתי לתקופה של פחות מ-10 שנים.

אני חשוב שאתם צריכים שנייה לעצור ולהגדיר מה מניע אתכם בפן הכלכלי, מה התוכניות שלכם לעתיד, מה המטרות שלכם מההשקעה?

לדוגמה:
נרצה למכור את הדירה היחידה, ולהשתדרג לדירה גדולה יותר
האם זה אילוץ העל שלכם מטעמי הרחבת המשפחה? האם זו סתם מחשבה? אולי בכלל יתאים לכם לרכוש עוד דירה להשקעה? אולי עדיף להעביר את כל הכספים למסלולים מנייתיים לטווח הארוך ולא לבנות על הכסף הזה לשידרוג דירה?
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
איני מומחה אבל מתחת ל5 שנים לא הייתי נוגע במניות
ואם זה 7 שנים? כוונתך גם למסלול מנייתי של קרן השתלמות (מעל 75 אחוז מניות)?


אני חשוב שאתם צריכים שנייה לעצור ולהגדיר מה מניע אתכם בפן הכלכלי, מה התוכניות שלכם לעתיד, מה המטרות שלכם מההשקעה?
אם זה תכניות לטווח ארוך ושאיפות אישיות אז זה בית פרטי + דירה להשקעה ( כיום כ 4.5 מיליון שח).
בשלב נוכחי צופים שבעוד 7 שנים תהיה לנו דירת 3 חדרים ללא משכנתא (הערכת שווי כיום של כ 1.6 מיליון).
בעוד 7 שנים, נרצה לרכוש דירת חמישה חדרים
(כיום כ 2.3 מיליון). או לחילופין לרכוש דירת קרקע בכ 3 מיליון שח בתנאי שתהיה לה יחידת דיור שתעזור להחזיר משכנתא.

אם נשים את הקרנות השתלמות במסלול כללי (תשואה נמוכה וסיכון נמוך), מעריכים שבעוד 7 שנים יהיה לנו הון עצמי של 250-300 אלף.

נשמח לשמוע אם זאת היתה כוונתך (עוד 7 שנים זה הרבה זמן ודברים יכולים להשתנות, אך מנקודת מבט עכשווית זה מה שרואים).



האם זה אילוץ העל שלכם מטעמי הרחבת המשפחה? האם זו סתם מחשבה? אולי בכלל יתאים לכם לרכוש עוד דירה להשקעה? אולי עדיף להעביר את כל הכספים למסלולים מנייתיים לטווח הארוך ולא לבנות על הכסף הזה לשידרוג דירה?
בהחלט אתה מציין חשיבה נוספת, יכול להיות שיהיה עדיף בעוד 7 שנים לרכוש עוד דירה להשקעה, ולחיות בשכירות בדירת 5 חדרים.
אך נחליט כשיגיע הזמן.

לגבי הכספים בקרנות השתלמות והמסלולים שלהם, יכול להיות שעוד 7 שנים יהיו רווחים בקרנות וריביות גבוהות במשק , אז אולי כן יהיה שווה למשוך. ומצד שני בהחלט כמו שכתבת אופציה שאולי שווה לא למשוך כספים של קרנות השתלמות ושהם ישמשו לטווח ארוך ולקחת יותר משכנתא.

אם הקרנות השתלמות יהיו במסלול מנייתי ובמקום שיהיה לנו הון של 250 300 אלף שח , יהיה לנו הון של 450 אלף שח. אז אולי כן לפדות או לא לפדות .

בקיצור - מבולבלים מה נכון לעשות ומה לא נכון לעשות כלכלית.

תודה על תגובתכם.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
740
דירוג
1,445
@jass מלקרוא את הפוסט עושה רושם שיש בבעלותכם דירה (להשקעה?) ושהתוכנית היא לרכוש דירה גדולה ממנה (למגורים)? בעוד 7 שנים.

לשים בצד תוכניות עתידיות המסלולים הכי כדאיים כמעט תמיד הם המנייתיים, ולכן עד כדי הרצון שלכם להסתכן כדאי להיות במסלול המנייתי. מאיזה סיבה הקרנות השתלמות לא במסלול מנייתי כבר היום? אם התשובה היא שקשה לכם עם מניות אז לדעתי תסתדרו בלי זה. עושה רושם שהתוכנית שלכם לא מניחה רווחי הון מקרנות ההשלתמות ולכן ניתן ליישם אותה גם בלי להחישף לסיכון נוסף. עם התוכנית חשובה לכם, אז חשוב להכיר בזה שציפיות הן כוח חזק בקיום שלנו וכואב לנו כשמשהו שממש רצינו שיקרה לא קורה. אם לדוגמא תפסידו באפיק המנייתי ובגלל זה הנכס הבא שלכם יהיה צנוע יותר או המשכנתא גדולה יותר וכו'. עד כמה מהותית תהיה האכזבה בחיים שלכם? אם התשובה היא שאתם הולכים להסתובב שנים בתחושה של פספוס ולספר לילדים שלכם משלים שהמסכנה שלהם היא "הזהרו ממניות". אז לדעתי באמת שלא כדאי לקחת סיכון נוסף, אתם יכולים לממש את התוכנית שלכם גם עם מסלול סולידי. אז חבל לחשוף את עצמכם לסיכון שיכול להשפיע לרעה על החיים שלכם.

אם ההתלבטות היא כלכלית נטו, והמטרה היא כמה שיותר נכסים. אז לדעתי כל הנכסים הפיננסים שלכם מלבד נדל"ן כנראה צריכים להיות על מניות כי במציאות של ריבית נמוכה אין אלטרנטיבה אמיתית (למעט מזומן בשביל החיים עצמם ובלת"מים וכו'). מכיוון שכבר יש לכם דירה ולכן חשיפה לנדל"ן באחוזים מכובדים מסה"כ הנכסים שלכם, ובהנחה ומדובר בקרנות השתלמות לא ממוסות, ההגיון הבריא אומר להימנע מלפדות את קרנות ההשלתמות ולתת להם לצבור ריבית דריבית כל הזמן. הקרנות מאזנות את התיק השקעות שלכם עם אפיק נוסף שהוא לא נדל"ן ולכן מקטינות את הסיכון.

וספציפית קרנות השתלמות אינן ממוסות ולכן באמת חבל לוותר עליהן.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
בשלב נוכחי צופים שבעוד 7 שנים תהיה לנו דירת 3 חדרים ללא משכנתא (הערכת שווי כיום של כ 1.6 מיליון).
בעוד 7 שנים, נרצה לרכוש דירת חמישה חדרים

היי
אולי כדאי לכם לשקול לפרוס את המשכנתא לטווח מקסימלי, להקטין את ההחזר החודשי,
ואם ניתן לרכוש כבר היום את הדירה הנוספת.

קשה לנחש מה יהיה מחיר הדירה בעוד 7 שנים כאשר יש מחסור בדיור, ריבית נמוכה של המשכנתאות,
גידול בתשומות הבניה, והרכבת הקלה הצפויה לפעול בגוש דן, אולי תביא לעליית מחירים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
קשה לנחש מה יהיה מחיר הדירה בעוד 7 שנים כאשר יש מחסור בדיור, ריבית נמוכה של המשכנתאות,
גידול בתשומות הבניה, והרכבת הקלה הצפויה לפעול בגוש דן, אולי תביא לעליית מחירים.
לא כל כך קשה... אבל אני מניח שהיית סרקסטי קלות.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,884
דירוג
12,905
היי
אולי כדאי לכם לשקול לפרוס את המשכנתא לטווח מקסימלי, להקטין את ההחזר החודשי,
ואם ניתן לרכוש כבר היום את הדירה הנוספת.

קשה לנחש מה יהיה מחיר הדירה בעוד 7 שנים כאשר יש מחסור בדיור, ריבית נמוכה של המשכנתאות,
גידול בתשומות הבניה, והרכבת הקלה הצפויה לפעול בגוש דן, אולי תביא לעליית מחירים.
עוד שבע שנים הריבית יכולה להיות גבוהה בהרבה בכל העולם ונדמה לי שלפי הצהרות הפד כבר היינו שם לולא הקורונה, אתה לא חושב שהשינוי הזה יכול להביא לירידה ריאלית במחירים ?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
עוד שבע שנים הריבית יכולה להיות גבוהה בהרבה בכל העולם ונדמה לי שלפי הצהרות הפד כבר היינו שם לולא הקורונה, אתה לא חושב שהשינוי הזה יכול להביא לירידה ריאלית במחירים ?

היי
קשה לנחש 7 שנים קדימה, אך אם נבדוק את הריביות מאז שנות ה 80, ניתן בבירור לראות שהריביות במגמת ירידה
ארוכת שנים במדינות העולם המערבי, כך שיתכן שמגמה זו תימשך, ואם בעוד מספר שנים הפוליטיקאים בישראל גם הם יחליטו לתמוך
בדיור לזוגות צעירים, ויתחילו לאפשר משכנתאות בלון לכל החיים, 95% LTV כמו באנגליה, קנדה, ארה"ב ל 30 שנים, צרפת 100% LTV......
מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות.

פותח השרשור צריך להחליט באיזה נעליים הוא פועל, האם כרוכש דירת מגורים או כמשקיע.

כמשקיעי נדל"ן אנחנו מתמקדים בהחזר חודשי נמוך ככל הניתן של המימון (פורסים לטווח ארוך), כדי שהשכירות תשלם זאת, וריבית המימון מאפשרת תיכנוני מס.

במקרה של משכנתא לרכישת דירה לצורך מגורים, היא משולמת משכר העבודה ויש חשיפה לחוסר ודאות בתעסוקה בעתיד, משכנתא זו היא גיבנת על
התקציב החודשי המשפחתי, לכן נתאמץ לסלק אותה מהר ככול הניתן.
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
מלקרוא את הפוסט עושה רושם שיש בבעלותכם דירה (להשקעה?) ושהתוכנית היא לרכוש דירה גדולה ממנה (למגורים)? בעוד 7 שנים.
אכן כן, רכשנו דירה להשקעה, וחיים בשכירות. בסך הכל מאוזנים בהוצאות/הכנסות (כיום מחזירים כ 3.5 אלף שח למשכנתא בנוסף לשכירות, בעוד שנתיים לערך מתוכנן שייכנס דייר שישלם שכירות 3.5 4 אלף שח)

סיבה הקרנות השתלמות לא במסלול מנייתי כבר היום?
כי לא ידענו מתי נרכוש דירה ובאיזה מחיר, העדפנו שהכסף לא יהיו בסיכון.
(חיכינו להגרלה של מחיר למשתכן וזכינו).ולא השתמשנו בנזילות ובקרן השתלמות כי הריביות שקיבלנו הם מעולות.

עושה רושם שהתוכנית שלכם לא מניחה רווחי הון מקרנות ההשלתמות ולכן ניתן ליישם אותה גם בלי להחישף לסיכון נוסף
לצערנו, הסכום שמופרש לקרן השתלמות הוא מהבסיס (עובדים בשוק הציבורי) ולא מהברוטו.

שאלה כללית:
אדם אחד חוסך כ 72 אלף שח בקרן השתלמות ב6 שנים, אם יהיה הפסדים של 20 אחוז, יישאר לו כ57 אלף ש"ח (נעזוב דמי ניהול בצד).
לעומת אדם שני שחוסך כ 144 אלף בקרן השתלמות, והפסדים של 20 אחוז, מביא לכ 115 אלף שח.

האם לדעתכם החשיפה למניות צריכה להיות שונה, נניח ש 2 האנשים מעוניינים בכסף בעוד 6 7 שנים לרכישת דירה, משכנתא 600 אלף שח.
בריבית ממוצעת של 7 אחוז, אדום ראשון יחסוך כ 90 אלף שח, ואדם שני שיגיע לחיסכון של 180 אלף שח.

2 האנשים יש יכולת לעמוד במשכנתא של 600 אלף שח, אך המשכנתא תקטן אם הם ישתמשו בקרן ההשתלמות והריביות יהיה טובות יותר כמובן.
(ריבית במשק בעוד 7 שנים אף אחד לא יודע כמה תהיה).
בראיה כלכלית האם צריך להיות שוני בהחלטה בין 2 האנשים אם להיות במסלול מנייתי או כלכלי.
ואיזה מסלול היית/ם בוחרים אם הייתם במקומם.

אם לדוגמא תפסידו באפיק המנייתי ובגלל זה הנכס הבא שלכם יהיה צנוע יותר או המשכנתא גדולה יותר וכו'. עד כמה מהותית תהיה האכזבה בחיים שלכם?
לא יודעים כיום להגדיר אכזבה בהפסד כספי של עשרות אלפי שקלים כי לא חווינו.
אם נגדיר מקס' שנפסיד יהיה 50 אלף שח, שזה שווה ערך לחמש מאות שקלים בחודש לכ-10 שנים בהחזר משכנתא.
זה ישפיע מעט על יחס הכנסות/הוצאות, אבל לא חושבים שזה ישפיע מהותית על בחירת הנכס
(זה עוד הרבה זמן, ודברים יכולים להשתנות, אך מעריכים שנהיה באיזון חיובי גם לאחר מכן).

, אתם יכולים לממש את התוכנית שלכם גם עם מסלול סולידי. אז חבל לחשוף את עצמכם לסיכון שיכול להשפיע לרעה על החיים שלכם.
תודה, פשוט אנחנו רוצים לראות אם אנחנו יוכלים למקסם/להשתמש ב"פלא" הזה של ריבית דה-ריבית על מנת להשפיע לטובה - כלומר לסיים משכנתא יותר מהר, לשלם לבנק ריביות יותר נמוכות והחזר ריביות כולל נמוך יותר.
זה שאלת השאלות - אם למשל אנו רואים שנפילות ומשברים כמו ב 2008 לקח שנה-שנתיים לתקן.
אולי במקרה שלנו שנצטרך לכסף בעוד 7 שנים (עם גמישות להאריך קצת), ניתן לבחור לשים 5 שנים מנייתי, ואז להעביר לסולידי/כללי. ואם היה נפילה בתוך 5 שנים, אז עד 7 8 שנים זה כבר ייתקן.

אם ההתלבטות היא כלכלית נטו, והמטרה היא כמה שיותר נכסים
בשלב הראשון, המטרה שלנו היא להגיע לדירת 5 חד' משלנו בעוד 7 עד 10 שנים, שיהיה לנו נוח לגור איתה לטווח ארוך (גם אם זו לא תהיה דירת הקרקע החלומות שנרצה), במינימום משכנתא שצריך לקחת.
בשלב השני, זה מינוף לנכסים נוספים.
יכול להיות שישתלם לרכוש עוד נכס להשקעה בעוד שנתיים שהדירה להשקעה תהיה מוכנה, ולהמתין עם ה"מטרה" של דירה משלנו.
ההגיון הבריא אומר להימנע מלפדות את קרנות ההשלתמות ולתת להם לצבור ריבית דריבית כל הזמן.
אז מתי כן לפדות? לדירה להשקעה? לירושה לילדים :)? מתי אנשים כן פודים קרן השתלמות לפי ההגיון הבריא?

תודה על התייחסותך הרחבה.
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
אולי כדאי לכם לשקול לפרוס את המשכנתא לטווח מקסימלי, להקטין את ההחזר החודשי,
ואם ניתן לרכוש כבר היום את הדירה הנוספת.

קשה לנחש מה יהיה מחיר הדירה בעוד 7 שנים כאשר יש מחסור בדיור, ריבית נמוכה של המשכנתאות,
גידול בתשומות הבניה, והרכבת הקלה הצפויה לפעול בגוש דן, אולי תביא לעליית מחירים.
הי, חשבנו בעבר על אופציה זו.
גם דנו פה בכך
אך אחרי חושבים, החלטנו שהמינוף קצת גדול עלינו ל 2 דירות כיום.


ההנחה שלך שמחירי דירות יעלו היא הנחה מסויימת, ולא בהכרח שתתקיים.
כי הרי אם המחירים הולכים לעלות, אז אין השקעה רווחית מזו, מהיבט רווח של שווי הון, וכבר היום כדאי לרכוש כמה שיותר דירות במרכז.


כמשקיעי נדל"ן אנחנו מתמקדים בהחזר חודשי נמוך ככל הניתן של המימון (פורסים לטווח ארוך), כדי שהשכירות תשלם זאת, וריבית המימון מאפשרת תיכנוני מס.

במקרה של משכנתא לרכישת דירה לצורך מגורים, היא משולמת משכר העבודה ויש חשיפה לחוסר ודאות בתעסוקה בעתיד, משכנתא זו היא גיבנת על
התקציב החודשי המשפחתי, לכן נתאמץ לסלק אותה מהר ככול הניתן.
מה הכוונה "מאפשרת תיכנוני מס"?
ולמה כמשקיע נדל"ן לא כדאי לך לסיים עם משכנתא בטווח של 10 שנים עם ריביות טובות, בגובה שכירות?
מה אתה עושה בשאר הכסף (בין גובה שכירות להחזר משכנתא) שאתה מושך ל 25 שנה משכנתא ומשלם בסוף יותר ריביות?

תודה על תגובתך.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
מה הכוונה "מאפשרת תיכנוני מס"?
ולמה כמשקיע נדל"ן לא כדאי לך לסיים עם משכנתא בטווח של 10 שנים עם ריביות טובות, בגובה שכירות?
מה אתה עושה בשאר הכסף (בין גובה שכירות להחזר משכנתא) שאתה מושך ל 25 שנה משכנתא ומשלם בסוף יותר ריביות?

היי
כאשר אני כמשקיע נדל"ן הבונה תיק נכסים, חשוב לי לשמור על תזרים חודשי חיובי מכל נכס כדי להמשיך לצבור הון ולהשקיעה שוב,
לכן אני פורס את המימון לטווח ארוך ככל הניתן כדי להקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא, החזר זה משולם על ידי השוכר,
ומאחר ומדובר בנכס מניב, הריבית של המימון מאפשרת לי לבצע תכנוני מס, להפחית או לבטל את המס על ההכנסה משכירות.

אלו הדבירים שאני מרוויח מכך:

* תזרים חודשי חיובי נוסף שעוזר לבנות הון להשקעה הבאה
*יכולת לרכוש יותר נכסים בהווה במחיר מופחת ביחס למחירם העתידי
* רכישת יותר נכסים בהווה תאפשר ליהנות מעליית ערך ושכירויות מיותר נכסים באותו פרק הזמן, יש כאן ניצול מיטבי של הזמן כמשקיע
* הקטנה או ביטול הצורך בתשלום מס על הכנסה משכירות לאורך שנים ארוכות
 
נערך לאחרונה ב:

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
740
דירוג
1,445
אכן כן, רכשנו דירה להשקעה, וחיים בשכירות. בסך הכל מאוזנים בהוצאות/הכנסות (כיום מחזירים כ 3.5 אלף שח למשכנתא בנוסף לשכירות, בעוד שנתיים לערך מתוכנן שייכנס דייר שישלם שכירות 3.5 4 אלף שח)


שאלה כללית:
אדם אחד חוסך כ 72 אלף שח בקרן השתלמות ב6 שנים, אם יהיה הפסדים של 20 אחוז, יישאר לו כ57 אלף ש"ח (נעזוב דמי ניהול בצד).
לעומת אדם שני שחוסך כ 144 אלף בקרן השתלמות, והפסדים של 20 אחוז, מביא לכ 115 אלף שח.

האם לדעתכם החשיפה למניות צריכה להיות שונה, נניח ש 2 האנשים מעוניינים בכסף בעוד 6 7 שנים לרכישת דירה, משכנתא 600 אלף שח.
בריבית ממוצעת של 7 אחוז, אדום ראשון יחסוך כ 90 אלף שח, ואדם שני שיגיע לחיסכון של 180 אלף שח.

2 האנשים יש יכולת לעמוד במשכנתא של 600 אלף שח, אך המשכנתא תקטן אם הם ישתמשו בקרן ההשתלמות והריביות יהיה טובות יותר כמובן.
(ריבית במשק בעוד 7 שנים אף אחד לא יודע כמה תהיה).
בראיה כלכלית האם צריך להיות שוני בהחלטה בין 2 האנשים אם להיות במסלול מנייתי או כלכלי.
ואיזה מסלול היית/ם בוחרים אם הייתם במקומם.


אז מתי כן לפדות? לדירה להשקעה? לירושה לילדים :)? מתי אנשים כן פודים קרן השתלמות לפי ההגיון הבריא?

תודה על התייחסותך הרחבה.
זמן האחזקה האופטימלי במניות הוא לנצח. ריבית דה ריבית וכו'.

יתכן ואף פעם לא תפדה את קרן ההשתלמות אם תמשיכו לעבוד והתזרים שלכם תמיד יספיק לכם. אבל לך תדע, אולי התנאים ישתנו ואיתם הכללי אצבע. לדוגמא ייתכן והריבית תעלה מאוד ופתאום המשכנתא תהיה יקרה ואז תרצה להוריד את החוב. ייתכן ותהיה לך בעיית תזרים ותצרך להמשיך לעמוד בתשלומי משכנתא. הקרן השתלמות (ושאר החסכונות הנזילים), הם קרן ביטחון שמגינה עליך מדברים לא צפויים בחיים.


גילוי נאות - אני כן פדיתי קרן השתלמות כדי להוריד את כמות החוב שלנו ברכישת הנכס. אבל עשיתי זאת בידיעה ברורה שזה לא הצעד הכלכלי האופטימלי. הריבית מאוד נמוכה וההלוואה משתלמת יותר מהתשואה האלטרנטיבית שלנו בהשקעה במניות. זה נעשה בעקבות זה שאנחנו אנשים שסולדים מחובות ומינוף ומשתמשים בהם רק אם זה הכרחי. כלומר בגלל דברים סובייקטיבים ורגשיים לחלוטין שאין להם ממש הצדקה רציונלית - פשוט ביום שנסיים את ההלוואות נרגיש שבאמת "הגענו".

אבל אובייקטיבית, יש לנו עכשיו מאמץ לשמור על תזרים חיובי מספיק כדי למגר את ההלוואות בתקופה קצרה. ובשורה התחתונה, הוצאה חריגה תגרום לנו למאמץ קוגניטיבי בהבנה מהיכן להביא את הכסף. יש לנו סיכון תזרימי שלא היה קודם.
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
1,952
דירוג
1,829
שאין להם ממש הצדקה רציונלית
לדברים שכתבת יש הכי הצדקה רציונלית שבעולם.
חוב = סיכון שלא ניתן יהיה להחזיר את החוב. במקרה הטוב זה אומר מכירת נכסים בהפסד ואיבוד ערך. במקרים אחרים (שקורים בפועל) זה יכול להגיע בקלות למצבים כגון מכירה מאולצת של דירת המגורים, ירידה מהותית ברמת החיים, וכמו כן זעזועים ברמה האישית והמשפחתית. וברוב המקרים מדובר בצריבה וקיבוע של המצב הן מהותית והן נפשית.
רוב האנשים מעריכים מאד בחסר את הסיכונים שבלקיחת משכנתא וחובות בכלל.
בעלים של חברה בע"מ יכול להסתכן בפשיטת רגל של החברה. תא משפחתי לא יכול לקחת סיכון כזה.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
740
דירוג
1,445
לדברים שכתבת יש הכי הצדקה רציונלית שבעולם.
חוב = סיכון שלא ניתן יהיה להחזיר את החוב. במקרה הטוב זה אומר מכירת נכסים בהפסד ואיבוד ערך. במקרים אחרים (שקורים בפועל) זה יכול להגיע בקלות למצבים כגון מכירה מאולצת של דירת המגורים, ירידה מהותית ברמת החיים, וכמו כן זעזועים ברמה האישית והמשפחתית. וברוב המקרים מדובר בצריבה וקיבוע של המצב הן מהותית והן נפשית.
רוב האנשים מעריכים מאד בחסר את הסיכונים שבלקיחת משכנתא וחובות בכלל.
בעלים של חברה בע"מ יכול להסתכן בפשיטת רגל של החברה. תא משפחתי לא יכול לקחת סיכון כזה.
היה אפשר לפדות אותה במקרה והסיכון מתממש. לדעתי זה היה הדבר הרציונלי, הבעיה שאנו כנראה מעריכים בייתר סיכון וזה עושה לנו רע בנשמה שיש חוב.
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
תודה,


שאלה כללית:
אדם אחד חוסך כ 72 אלף שח בקרן השתלמות ב6 שנים, אם יהיה הפסדים של 20 אחוז, יישאר לו כ57 אלף ש"ח (נעזוב דמי ניהול בצד).
לעומת אדם שני שחוסך כ 144 אלף בקרן השתלמות, והפסדים של 20 אחוז, מביא לכ 115 אלף שח.

האם לדעתכם החשיפה למניות צריכה להיות שונה, נניח ש 2 האנשים מעוניינים בכסף בעוד 6 7 שנים לרכישת דירה, משכנתא 600 אלף שח.
בריבית ממוצעת של 7 אחוז, אדום ראשון יחסוך כ 90 אלף שח, ואדם שני שיגיע לחיסכון של 180 אלף שח.

2 האנשים יש יכולת לעמוד במשכנתא של 600 אלף שח, אך המשכנתא תקטן אם הם ישתמשו בקרן ההשתלמות והריביות יהיה טובות יותר כמובן.
(ריבית במשק בעוד 7 שנים אף אחד לא יודע כמה תהיה).
בראיה כלכלית האם צריך להיות שוני בהחלטה בין 2 האנשים אם להיות במסלול מנייתי או כלכלי.
ואיזה מסלול היית/ם בוחרים אם הייתם במקומם.




לסיכום:
מנסים להסיק מסקנות בנושא - לאור מה שציינו האם הנכון בשבילנו זה המנייתי או הסולידי. נשמח לדעות שלכם (לא ייעוץ)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T השקעה לטווח קצר-בינוני של 6 שנים של 600K שוק ההון 2
R השקעה לטווח של כמה שנים שוק ההון 48
S השקעה ראשונה לטווח של 5 שנים שוק ההון 27
פ השקעה לטווח הארוך - הגדרת יעד וכח הקנייה של הכסף בעתיד שוק ההון 21
נמר הכסף השקעה בטוחה לטווח קצר-בינוני לאישה במצב סיעודי שוק ההון 6
E 100% VTI השקעה לטווח הארוך שוק ההון 2
ש השקעה לטווח ארוך בתזמון "לא טוב" שוק ההון 39
ש השקעה לטווח ארוך, לצד מימושים בטווח קצת יותר שוק ההון 14
ט מחפשת שרשור על השקעה לטווח קצר שוק ההון 4
S השקעה בנכסים עם סיכון נמוך לטווח קצר שוק ההון 1
twister השקעה ב small caps etf לטווח ארוך שוק ההון 7
S השקעה פסיבית לטווח ארוך- אלטרנטיבות לבנק שוק ההון 6
יבגני_ל האם הגיע הזמן לבחון מחדש אפיקי השקעה לטווח ארוך או שהכל יתאזן מחדש? שוק ההון 16
משה השקעה בקופת גמל לטווח קצר שוק ההון 10
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
N השקעה לטווח ארוך שוק ההון 7
נ השקעה לטווח ארוך - נסדא"ק או sp 500 שוק ההון 3
twister השקעה לטווח ארוך, בן 25 שוק ההון 7
נולי השקעה לטווח קצרצר בימי קורונה שוק ההון 23
S השקעה לטווח ארוך במדדי ארה"ב שוק ההון 6
R השקעה בדירה בחו"ל לטווח ארוך נדל"ן 24
A השקעה לטווח הארוך שוק ההון 14
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
7 מאיפה מתחילים - השקעה לטווח בינוני שוק ההון 6
navv השקעה לטווח ארוך, אג"חים בריבית שלילית לעומת מדדי מניות מפוזרים שוק ההון 19
O חייל משוחרר השקעה נזילה לטווח קצר - בינוני שוק ההון 27
C מחפש השקעה סופר סולידית לטווח מאוד קצר שוק ההון 4
M השקעה לטווח קצר שוק ההון 19
י השקעה לטווח רחוק - זוג צעיר שוק ההון 3
W השקעה לטווח קצר שוק ההון 1
S השקעה לא דרך הבנק לטווח קצר שוק ההון 7
G השקעה סולידית לטווח קצר/בינוני, עם אפשרויות יציאה שוק ההון 2
A השקעה לטווח קצר (שנה) נדל"ן 3
א תיק השקעה לטווח ארוך - התייעצות שוק ההון 13
nicepo1 השקעה לטווח קצר בברוקר אמריקאי שוק ההון 36
wolf השקעה לטווח קצר (עם אופציה להארכה) + שאלות נוספות :) שוק ההון 14
ח השקעה לטווח רחוק ודמוגרפיה שוק ההון 16
M השקעה לטווח קרוב שוק ההון 9
H 100% מניות - השקעה לטווח ארוך... שוק ההון 92
שלמה פ השקעה לטווח ארוך עבור הילדים שוק ההון 26
H אסטרטגיה השקעה לטווח קצר שוק ההון 8
O השקעה לטווח קצר - חוות דעת שוק ההון 40
E השקעה באג"ח ממשלתי צמוד שקל לטווח ארוך. שוק ההון 4
י השוואות דמי ניהול בין קופת גמל להשקעה לעומת השקעה עצמאית שוק ההון 3
O לא מבין למה אתם אומרים ש- S&P500 עדיף על השקעה אקטיבית שוק ההון 20
S השקעה לילדים ישראלים של אזרחים אמריקאים מיסים 4
נ אפיקי השקעה נוספים - למי שכבר מושקעת בשוק ההון שוק ההון 10
א השקעה באגח שוק ההון 3
Y השקעה פאסיבית IB אזרח אמריקאי שוק ההון 34
S השקעה בקרן נאמנות מחקה מדד או תעודת סל מחקה מדד שוק ההון 1

נושאים דומים

למעלה