זה נכון, אך זה תלוי במשקיע אם הוא מנהל את הנכסים בעצמו או נעזר בחברת ניהול לשם כך, ואז ההשקעה הופכת לפסיבית.
יש לי תחושה שלשים את המושג השקעה פסיבית בפרונט כדי לשווק צורת השקעה מסוימת היא לגיטימית מצד אחד,
אך מצד שני, בנוחות הזו יש סוג של הצדקה לא להתאמץ להשיג יותר, ואולי לתת לפחד לשלוט ולהחליט באיזה דרך לפעול כמשקיע ?
אני לא משווק שום השקעה. מבחינתי אין בעיה להתאמץ להשיג יותר בתנאי שהמאמץ שווה את העליה בתוחלת ההשקעה. ממה שאני ראיתי לכל הפחות בשוק ההון, המאמץ לא שווה את העליה המינורית (אם בכלל) בתוחלת.
יש הבדל ברמת הסיכון בין מינוף נדלן למינוף מניות.
במינוף מניות , כשערך נכס הבסיס צונח- אתה נדרש להחזיר את ההלוואה.
בנדלן- כל עוד אתה עומד בהחזרים -אתה בסדר.
אפשר לראות את זה גם הפוך. בנדל"ן אם אתה לא עומד בהחזרים ימכרו לך את הנכס. במניות כל עוד ערך הבסיס של הנכס בסדר, אתה לא צריך להחזיר את ההלוואה בכלל.
ובנימה של קצת יותר רצינות.
אם תחשוב על המינוף במניות כהלוואה גם כן אז תראה שהשד לא נורא כל כך:
ניקח אדם שיש לו הון עצמי של 300K ורוצה לרכוש נכס ב1M עם משכנתא של 700 ל25 שנה. מתוך זה 230 יהיו בפריים מינוס חצי והשאר בריבית קבועה של 4% (ויתקנו אותי אנשי הנדל"ן בפורום אם המספרים שלי לא ריאליסטים).
החזר משכנתא כזו יהיה בערך 3,400 ש"ח (כולל ביטוח משכנתא).
נניח שבמקום זה הוא מפקיד 300K כבטחונות באג"ח ורוכש חוזים בערך של 1M ובנוסף מעלה את הביטחונות האג"חים כל חודש בסכום נוסף של 3,400 ש"ח (או מהרווחים שהרוויח על ההשקעה או "מהבית" בדיוק כמו במשכנתא), כך ששווי הביטחונות עולה כל הזמן ואחרי 17 שנה הוא מכסה את כל המינוף.
האם אתה חושב שבמצב כזה הוא יקבל MC? הסיכוי לכך נראה אפסי (אם כי כמו תמיד קיים), שכן רק סכום ההפקדה השוטף הינו יותר ממה שצריך כדי להמשיך להחזיק בפוזיציה, והוא מחזיק בפוזיציה משמעותית אג"ח שיש לו קורולציה שלילית עם נכס הבסיס.
וכאן הוא "ישתחרר" אחרי 17 שנה בעוד במשכנתא הוא ישוחרר רק אחרי 25 שנה, תוך כדי שהוא שילם ריבית מאוד גבוהה יחסית למימון בשוק ההון.
