השקעה באוקראינה

[רובינזון]

היי כולם
לפי המדריך הגלובלי למשקיעים התשואות באוקראיינה הן באזור ה10 אחוז תשואה ברוטו
אני מניח שהקיזוז המס המקומי ( 18%) ודמי ניהול שאני מניח שהם כ10% מדובר על תשואה של 7%
ממה שאני בדקתי אפשרויות הרכישה יקיימות ישירות מקבלן מה שגם מצמצם את עלויות התחזוקה
7% תשואה נשמע טוב אני מניח
עד לכאן נשמע טוב
אך מצד שני זו אוקראיינה מדינה עם כלכלה חלשה
אך מצד שלישי מדינה ששואפת להגיע לאיחוד האירופי
מה דעתכם חברים ???

 

[doc29]

היי כולם
לפי המדריך הגלובלי למשקיעים התשואות באוקראיינה הן באזור ה10 אחוז תשואה ברוטו
אני מניח שהקיזוז המס המקומי ( 18%) ודמי ניהול שאני מניח שהם כ10% מדובר על תשואה של 7%
ממה שאני בדקתי אפשרויות הרכישה יקיימות ישירות מקבלן מה שגם מצמצם את עלויות התחזוקה
7% תשואה נשמע טוב אני מניח
עד לכאן נשמע טוב
אך מצד שני זו אוקראיינה מדינה עם כלכלה חלשה
אך מצד שלישי מדינה ששואפת להגיע לאיחוד האירופי
מה דעתכם חברים ???

מתכוון לזה?
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ukraine
שים לב שזה לא עודכן כבר מעל שנתיים. לדעתי סיכון סופר גבוה, מצריך ידע מקומי רב מאוד כדי להצליח (יותר מסתם השקעה בחו"ל), בגלל החסרונות הספציפיים של אוקראינה כמדינה חלשה.

 

[רובינזון]

מתכוון לזה?
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ukraine
שים לב שזה לא עודכן כבר מעל שנתיים. לדעתי סיכון סופר גבוה, מצריך ידע מקומי רב מאוד כדי להצליח (יותר מסתם השקעה בחו"ל), בגלל החסרונות הספציפיים של אוקראינה כמדינה חלשה.

אכן כן אבל גם מבירורים שעשיתי זה אחוז התשואה.
איזה ידע רלוונטי לדעתך ?

 

[יהודה ישראל]

מדינה עם חוסר יציבות משמעותי, תדבר עם יזמים שלא מנסים למכור לך, צריך לגלם את הסיכון.

 

[רוני]

היי כולם
לפי המדריך הגלובלי למשקיעים התשואות באוקראיינה הן באזור ה10 אחוז תשואה ברוטו
אני מניח שהקיזוז המס המקומי ( 18%) ודמי ניהול שאני מניח שהם כ10% מדובר על תשואה של 7%
ממה שאני בדקתי אפשרויות הרכישה יקיימות ישירות מקבלן מה שגם מצמצם את עלויות התחזוקה
7% תשואה נשמע טוב אני מניח
עד לכאן נשמע טוב
אך מצד שני זו אוקראיינה מדינה עם כלכלה חלשה
אך מצד שלישי מדינה ששואפת להגיע לאיחוד האירופי
מה דעתכם חברים ???

היי
החישוב שלך לא מדויק, מהשכירות ברוטו צריך להפחית לפחות 25% עד 30% עבור חברת ניהול, ביטוח, תחזוקה, דו"ח שנתי, זמן מציאת שוכר....

לגבי מס הכנסה, מדובר בתשלום של 18% מס על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן יש לשלם מס בישראל, בסה"כ ישולם פה
31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה.

התשואה ברוטו משכירות היא אומנם גבוהה, אך היא מגלמת את רמת הסיכון של ההשקעה.
קח בחשבון שהמטבע המקומי תנודתי.

 

[רובינזון]

היי
החישוב שלך לא מדויק, מהשכירות ברוטו צריך להפחית לפחות 25% עד 30% עבור חברת ניהול, ביטוח, תחזוקה, דו"ח שנתי, זמן מציאת שוכר....

לגבי מס הכנסה, מדובר בתשלום של 18% מס על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן יש לשלם מס בישראל, בסה"כ ישולם פה
31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה.

התשואה ברוטו משכירות היא אומנם גבוהה, אך היא מגלמת את רמת הסיכון של ההשקעה.
קח בחשבון שהמטבע המקומי תנודתי.

רוני ממה שאני מבין שוק הדיור שם צמוד לדולר קרי קנייה בדולרים ושכירות בדולרים חוזי השכירות צמודים לדולר כך שאני מניח שהתנודות במטבע המפחיד מקבלות גידור
לגבי המס כאן נצא מהנחה שהתשואה אחרי המס המקומי עומדת על 7 אחוזים ועליה משלמים כאן מס של 15 אחוז
האם לא כדאי ?
מ 1-10 מה רמת הסיכון ?

 

[שלמה 123]

רוני ממה שאני מבין שוק הדיור שם צמוד לדולר קרי קנייה בדולרים ושכירות בדולרים חוזי השכירות צמודים לדולר כך שאני מניח שהתנודות במטבע המפחיד מקבלות גידור
לגבי המס כאן נצא מהנחה שהתשואה אחרי המס המקומי עומדת על 7 אחוזים ועליה משלמים כאן מס של 15 אחוז
האם לא כדאי ?
מ 1-10 מה רמת הסיכון ?

יוצא לך אחרי מס שש אחוז... מה עם מס שבח?

 

[Penguin]

שוק הדיור שם צמוד לדולר

אתה ממש טועה בהבנה שלך מה זה צמוד ומי קהל היעד שלך.
המטבע המקומי (גריבנה) הוא סתם נייר ולכן אנשים מאמינים רק בדולר מזומן בעסקאות גדולות יותר מקניית גבינה במכולת.
בפועל שכר האנשים הוא במטבע המקומי, ולכן כאשר יש ירידת ערך משמעותית בשווי של המטבע המקומי אף אחד לא יכול להרשות לעצמו להמשיך להוציא את אותו הסכום בדולרים. בינתיים ההיסטוריה מוכיחה כי כל כמה שנים המטבע פשוט צונח ב 50% . אתה יכול לבדוק את דבריי.

- זאת מדינה עם רמת בירוקרטיה ושחיתות של מדינה כושלת באפריקה, אז לדבר על דולר זה פשוט נאיבי מצידך.

 

[doc29]

איזה ידע רלוונטי לדעתך ?

כמו תמיד- איזה איזורים טובים, מה מחיר סביר לנכס, כמה שכירות אפשר לקבל, עלויות תיקונים ושיפוצים, איזה סוג דירות עדיף להשקעה, מה עדיף- השכרה לטווח ארוך או airbnb, וכן הלאה.

 

[רוני]

רוני ממה שאני מבין שוק הדיור שם צמוד לדולר קרי קנייה בדולרים ושכירות בדולרים חוזי השכירות צמודים לדולר כך שאני מניח שהתנודות במטבע המפחיד מקבלות גידור
לגבי המס כאן נצא מהנחה שהתשואה אחרי המס המקומי עומדת על 7 אחוזים ועליה משלמים כאן מס של 15 אחוז
האם לא כדאי ?
מ 1-10 מה רמת הסיכון ?

היי
במידה והתשואה ברוטו היא 10%, אתה צריך להפחית לפחות 25% עבור חברת ניהול, ביטוח, תיקונים, נכס ריק בין שוכר לשוכר,
ואז להפחית עוד 18% מס באוקראינה.
כלומר לפני תשלום המס בישראל אתה מפחית 43%, לכן התשואה נטו משכירות היא 5.7%

לגבי הצמדה של מחירי הנכסים והשכירויות לדולר, זה לא פותר את הבעיה של התנודתיות של המטבע המקומי,
מאחר ואת שכר העבודה השוכר מקבל במטבע המקומי, שחיקה של המטבע המקומי אל מול הדולר,
עלול להקשות עליו את תשלום השכירות החודשית.
במדינות המערביות, כאשר משכירים דירה לשוכר, מוודאים שהשכר החודשי שלו הוא פי 2.5 או פי 3 לפחות
מהשכירות החודשית, כדי להיות בטוחים שהוא יכול לעמוד בשכירות.

לגבי רמת הסיכון, קשה לי לדרג את זה במספרים, מבחינתי מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה,
כאשר התשואה נטו משכירות, והכסף שנשאר ביד לאחר המיסוי, לא מפצה על הסיכון,
כמו גם אני לא יכול לומר לגבי הסיכוי לעליות מחירים ושכירויות, ומאחר ואני לא מכיר שוק זה לעומק.

 

[KickR]

בינתיים ההיסטוריה מוכיחה כי כל כמה שנים המטבע פשוט צונח ב 50% . אתה יכול לבדוק את דבריי.

מדהים

 

[edd]

כרגע המצב באוקראינה לא יציב, השאלה היא מה יהיה עוד חמש שנים כשתרצה למכור את הנכס?
ב-5 שנים האחרונות המטבע איבד 44% מערכו, אולי הוא יעלה את זה שוב ואולי לא.

 

[Penguin]

אולי הוא יעלה את זה שוב

זה לא יקרה.
פשוט תנסה להבין מה משמעות המטבע שם, מה השיטה לקביעת שער חליפין ומה המגבלות שיש על המרת מטבע.

 

[שלמה 123]

זה לא יקרה.
פשוט תנסה להבין מה משמעות המטבע שם, מה השיטה לקביעת שער חליפין ומה המגבלות שיש על המרת מטבע.

הכל צמוד לדולר שם אבל

 

[amit]

הכל צמוד לדולר שם אבל

משכורות צמודות?

 

[Penguin]

הכל צמוד לדולר שם אבל

מאיפה המסקנה הזאת ????
למה אתה כותב דולר ולא יורו לדוגמא ???
הכל צמוד למט"ח בראש של האנשים שם !
גריבנה זה מטבע לא סחיר ויש הגבלות על מטבע חוץ.

 

[שלמה 123]

מאיפה המסקנה הזאת ????
למה אתה כותב דולר ולא יורו לדוגמא ???
הכל צמוד למט"ח בראש של האנשים שם !
גריבנה זה מטבע לא סחיר ויש הגבלות על מטבע חוץ.

אין לי ידע אישי אלא רק קראתי תגובה על זה בעבר. איך מתגוננים נגד זה?

 

[amit]

גריבנה זה מטבע לא סחיר ויש הגבלות על מטבע חוץ.

אם המשפט הזה נכון-מטורף תושב חוץ שמשקיע שם.

 

[Penguin]

המשפט הזה נכון

מציע לבדוק בקישור הבא מה המגבלות כרגע.

https://bank.gov.ua/control/en/publish/article?art_id=87962509&cat_id=76291

זה האתר הרשמי של nbu.
להשקיע בנדלן זה נחמד, אבל קודם כל צריך להבין מה כללי המשחק במגרש בו אתה משחק.

 

[ניצן המצוין]

האוכלוסיה שם קטנה ב20% מאז נפילת הקומוניזם, ממה שידוע לי היא ממשיכה לקטון עקב הגירה ושיעור ילודה נמוך. כמה ביקוש לנדל"ן יהיה במצב כזה?