הזדמנות או שטות?

[tamar100]

היי אנשי הפורום החכם בארץ.

אני שבה ומתייעצת אתכם, ומקווה שגם הפעם תרעיפו עלינו מחכמתכם, כמו בפעמים הקודמות.

הפרטים היבשים: זוג בני 30 + 3.5 ילדים, חיים בעיירה קטנה. אני עו"ד במשרה ממשלתית, הוא באמצע הסבה. הכנסה- 17 נטו. צפויה לעלות כשהוא יסיים, בכמה אלפים בודדים.

יש בבעלותנו דירת מגורים בשווי של 860 ש"ח. היא לא בית חלומותינו, אבל אנחנו יכולים לחיות בה בעשר השנים הקרובות (וכנראה שבכלל... אבל כן חולמים לעבור לבית קרקע מתישהו, כמו כל הישראלים). על הדירה יש יתרת משכנתא של 80 אלף ש"ח, החזר חודשי של 460 ש"ח (סגרנו את המשכנתא לפני שנתיים והותרנו את החלק של הפריים, סתם כי הוא מגוחך).

המטרות שלנו הן לחסוך לילדים שלנו. אנחנו לא קיבלנו עזרה כלכלית מההורים, והיו לנו כמה שנים של התכלבות... נשמח לחסוך את זה מילדינו. מתלבטים איך לעשות את זה.
בגדול חשבנו שאת החסכונות שלנו (400 אלף ש"ח) נשקיע בשנים הקרובות חצי בדירה להשקעה, וחצי בתיק השקעות.
בפועל כרגע החסכונות שלנו בחציים בקופות גמל, ובחציים בעובר ושב (ובהלוואות אצל המשפחה). אלא שבינתיים ראינו הזדמנות נדל"נית ואנחנו מתלבטים. נשמח לשמוע את דעתכם.

הנכס הוא דירת קרקע בבניין מגורים (מעליה יש "בלוק") שעולה 850 אלף ש"ח.
הדירה מחולקת לשתיים, בטאבו: יחידת דיור קטנה שמושכרת (נכון להיום) ב-1800 ש"ח, ודירת חמישה חדרים שמושכרת ב-3000 ש"ח. הדירה עצמה ישנה, אבל משופצת בחלקה (בעיקר המטבחים). בינתיים הדיירים שנמצאים שם מתכננים להישאר שנתיים (עם צ'קים שניתנו מראש). היא ממוקמת באזור הישן של העיר, אבל הוא נחשב יחסית מהוגן בגלל המרכזיות שלו.
מבחינת תשואה, זאת הדירה עם התשואה הכי גבוהה שנתקלנו בה עד כה... ואנחנו די בעניינים מבחינת שוק הנדל"ן בעיר שלנו, ומכאן ההתלבטות.
מצד שני, מדובר בסך הכל בדירה ישנה שמתאימה להימכר רק לאנשים כמונו, שמחפשים דירה להשקעה. וכמובן יש את עניין המס ירושה, ואת השאלה אם אנחנו רוצים להיות מושקעים עד הסוף בנדל"ן, כי זה אומר להוציא את כל החסכונות שלנו על הסיפור הזה, ולהתחיל לחסוך מחדש... ובכלל, הסיכונים שרגילים שיש בשכירות ואין בשוק ההון.

בשלוש השנים האחרונות השכרנו את הדירה שלנו, כך שאנחנו רגילים להתנהלות מול שוכרים. אבל השוכרים שנתקלנו בהם עד כה היו בדיוק כמונו, כך שלא הייתה בעיה. אני סבורה שהשוכרים שיגיעו לדירה ההיא יהיו קצת אחרים.

מבחינת ההתנהלות הכלכלית שלנו נצטרך להיות הרבה הרבה הרבה יותר מחושבים מהיום. בגדול, אנחנו נצליח לעמוד במשכנתא עליה גם בלי לקבל את כספי השכירות (במקרה שניתקע כמה חודשים), אבל אין ספק שזה יפחית את הספונטניות שלנו... אם אני ארצה לפתוח עסק, כנראה שאחכה עם זה. אם בעלי ירצה תואר שני, כנ"ל. בקיצור, הבנתם.

מה דעתכם? יש כאן הזדמנות? מה אנחנו מפספסים?
נשמח לעצתכם.
חג שמח!

 

[נולי]

האמת.. זה נשמע טו-גוד טו בי טרו.
זו תשואה מטורפת יחסית לנדל"ן בארץ.

למה באמת היא נמכרת כל כך בזול?

 

[AAA]

דעה אישית (לא הצעה וכ"ו אני לא יועץ)
הטווח של ההשקעה הוא כ20-25 שנה לכן השקעה בתוכניות ללא מס לא רלוונטי (עד הפנסיה)
ההתלבטות: שוק ההון או נדלן ?

הסיכונים:
שוק ההון (S&P500): הסיכון לטווח של 20 שנה 10% מהזמן קריסות של 30-60% ולכן הפחד אם אתם יכולים להתמודד עם זה אז מעולה
שוק הנדלן : שוכרים מתחלפים (גם אם עכשיו הכל טוב לטווח הרחוק זה משתנה) כך ש לפחות חודש אחד לשנתיים ריק
עלויות של תיקונים ותחזוק, בעיקר בדירות ישנות ואם זה ע"י בעלי מקצוע או חברות ניהול אז יכול להיות יקר
שוק הנדלן יכול לחוות ירידות וקריסות !!! עוד לא היה בישראל אבל חופשי היה בועות בחול (רק לא מזמן 2008)
הרווחים:
בערך
שוק ההון 10%
נדלן 5%
לא מחושב מיסים

יתרונות שוק הון
1. קלות הכניסה עם כל סכום
2. בלי כאב ראש של תחזוק
יתרונות נדלן
1. מינוף ע"י משכנתא
2. שקט נפשי (כביכול אין קריסות)

נ.ב כל האמור לעיל הוא הערכות וכל מקרה לגופו ו"הזדמנויות" תמיד יש אז לא צריך למהר

 

[AAA]

6.7% תשואה מנדלן זה מאד גבוה תבדקו שוב

 

[ישראלי מצוי]

האמת.. זה נשמע טו-גוד טו בי טרו.
זו תשואה מטורפת יחסית לנדל"ן בארץ.

למה באמת היא נמכרת כל כך בזול?

אני כמובן לא מייעץ סתם מביע דעה, אבל אני מסכים איתך

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בראש ובראשונה, נראה שאתם צריכים להחליט מה היעד הסופי שלכם בתור משקיעים, ועל הדרך להסתכל גם על פרמטרים אישיים שלכם כגון: הכנסה כמו שאמרת, סיבולת לתנודתיות שוק, זמן פנוי להתעסקות, טווח זמן השקעה, וכו'..לדעתי זה יכווין אתכם קצת יותר אם לפנות יותר לנדלן או לשוק ההון..

לגבי העסקה הספציפית שציינת, אם יש לכם כבר דירת מגורים, קחי בחשבון מס רכישה של 8% ועלויות נוספות שבטוטאל מסתכמות בערך ב10% משווי הנכס. זה מוריד אטרקטיביות בעיניי כבר מהעסקה.
התשואה משכירות גבוהה (יחסית), אבל אל תתני לה לסנוור אותך. האם השכונה היא שכונה טובה? יש ביקוש באיזור? מה היקף הבנייה העתידי? יש צפי כלשהו בעינייך לעליית ערך?
דירה מחולקת מלבד היותה לא חוקית, היא גם לפעמים בעייתית במכירה ואוטומטית את מצמצמת את קהל הקונים הפוטנציאלים.
במידה וזה חלק קטן מפרוטפוליו נכסים רחב יותר, זה בסדר לדעתי, אבל במקרה שלכם לא נראה שזה המקרה. תמיד כדאי לקנות נכס עם ביקוש גבוה, שבמידת הצורך הוא "נזיל".
לא אומר שזה לא המקרה, רק חושב ששווה לבדוק היטב.
שיהיה המון בהצלחה! כל הכבוד שאתם חושבים על ה3.5 ילדים שלכם (מעניין לדעת איך נראה חצי ילד).

 

[אורי ג.]

מה דעתכם? יש כאן הזדמנות? מה אנחנו מפספסים?

שזה כנראה לא חוקי.

וכמובן יש את עניין המס ירושה,

אין מס ירושה בארץ.

לגבי העסקה הספציפית שציינת, אם יש לכם כבר דירת מגורים, קחי בחשבון מס רכישה של 8% ועלויות נוספות שבטוטאל מסתכמות בערך ב10% משווי הנכס. זה מוריד אטרקטיביות בעיניי כבר מהעסקה.

גם לדעתי.

 

[nicepo1]

בשלוש השנים האחרונות השכרנו את הדירה שלנו, כך שאנחנו רגילים להתנהלות מול שוכרים. אבל השוכרים שנתקלנו בהם עד כה היו בדיוק כמונו, כך שלא הייתה בעיה

זה דירה למגורים או להשכרה? לא ממש מובן.
במקרה שלהשקעה כמה השכירות שם? אולי שווה להחליף דירות.

 

[בת העמק]

הפרטים היבשים: זוג בני 30 + 3.5 ילדים, חיים בעיירה קטנה. אני עו"ד במשרה ממשלתית, הוא באמצע הסבה. הכנסה- 17 נטו. צפויה לעלות כשהוא יסיים, בכמה אלפים בודדים.

ארבעה ילדים על הכנסה נטו של 20K זה די כבד. אתם מתכננים עוד ילדים? כמה אתם מצליחים לחסוך היום מההכנסה?

המטרות שלנו הן לחסוך לילדים שלנו. אנחנו לא קיבלנו עזרה כלכלית מההורים, והיו לנו כמה שנים של התכלבות... נשמח לחסוך את זה מילדינו. מתלבטים איך לעשות את זה.

קשה יהיה לחסוך מהם את זה כשעושים הרבה ילדים. אבל יש לי תחושה שאתם חרדים ואז נכנסות פרוצדורות שפחות מוכרות לי כמו גמ"חים והלוואות מהמשפחה.
אני מבינה שההעדפה שלך היא השקעה בנדל"ן על פני מניות. אני חושבת שזה מסוכן במצב השברירי שלכם ללכת על עיסקאות שנראות חשודות גם אם הן מפתות מבחינת תשואה. דירה מחולקת עפ"י חוק בבניין דירות - לא נשמע הגיוני. בדקת שזה באמת בטאבו או שפשוט אמרו לך? הנה מאמר קצר מהשנה על התחום הזה https://www.shakoof.org.il/פיצול-דירה-חוקי-משתלם/

 

[יעקב כ.]

היי אנשי הפורום החכם בארץ.

אני שבה ומתייעצת אתכם, ומקווה שגם הפעם תרעיפו עלינו מחכמתכם, כמו בפעמים הקודמות.

הפרטים היבשים: זוג בני 30 + 3.5 ילדים, חיים בעיירה קטנה. אני עו"ד במשרה ממשלתית, הוא באמצע הסבה. הכנסה- 17 נטו. צפויה לעלות כשהוא יסיים, בכמה אלפים בודדים.

יש בבעלותנו דירת מגורים בשווי של 860 ש"ח. היא לא בית חלומותינו, אבל אנחנו יכולים לחיות בה בעשר השנים הקרובות (וכנראה שבכלל... אבל כן חולמים לעבור לבית קרקע מתישהו, כמו כל הישראלים). על הדירה יש יתרת משכנתא של 80 אלף ש"ח, החזר חודשי של 460 ש"ח (סגרנו את המשכנתא לפני שנתיים והותרנו את החלק של הפריים, סתם כי הוא מגוחך).

המטרות שלנו הן לחסוך לילדים שלנו. אנחנו לא קיבלנו עזרה כלכלית מההורים, והיו לנו כמה שנים של התכלבות... נשמח לחסוך את זה מילדינו. מתלבטים איך לעשות את זה.
בגדול חשבנו שאת החסכונות שלנו (400 אלף ש"ח) נשקיע בשנים הקרובות חצי בדירה להשקעה, וחצי בתיק השקעות.
בפועל כרגע החסכונות שלנו בחציים בקופות גמל, ובחציים בעובר ושב (ובהלוואות אצל המשפחה). אלא שבינתיים ראינו הזדמנות נדל"נית ואנחנו מתלבטים. נשמח לשמוע את דעתכם.

הנכס הוא דירת קרקע בבניין מגורים (מעליה יש "בלוק") שעולה 850 אלף ש"ח.
הדירה מחולקת לשתיים, בטאבו: יחידת דיור קטנה שמושכרת (נכון להיום) ב-1800 ש"ח, ודירת חמישה חדרים שמושכרת ב-3000 ש"ח. הדירה עצמה ישנה, אבל משופצת בחלקה (בעיקר המטבחים). בינתיים הדיירים שנמצאים שם מתכננים להישאר שנתיים (עם צ'קים שניתנו מראש). היא ממוקמת באזור הישן של העיר, אבל הוא נחשב יחסית מהוגן בגלל המרכזיות שלו.
מבחינת תשואה, זאת הדירה עם התשואה הכי גבוהה שנתקלנו בה עד כה... ואנחנו די בעניינים מבחינת שוק הנדל"ן בעיר שלנו, ומכאן ההתלבטות.
מצד שני, מדובר בסך הכל בדירה ישנה שמתאימה להימכר רק לאנשים כמונו, שמחפשים דירה להשקעה. וכמובן יש את עניין המס ירושה, ואת השאלה אם אנחנו רוצים להיות מושקעים עד הסוף בנדל"ן, כי זה אומר להוציא את כל החסכונות שלנו על הסיפור הזה, ולהתחיל לחסוך מחדש... ובכלל, הסיכונים שרגילים שיש בשכירות ואין בשוק ההון.

בשלוש השנים האחרונות השכרנו את הדירה שלנו, כך שאנחנו רגילים להתנהלות מול שוכרים. אבל השוכרים שנתקלנו בהם עד כה היו בדיוק כמונו, כך שלא הייתה בעיה. אני סבורה שהשוכרים שיגיעו לדירה ההיא יהיו קצת אחרים.

מבחינת ההתנהלות הכלכלית שלנו נצטרך להיות הרבה הרבה הרבה יותר מחושבים מהיום. בגדול, אנחנו נצליח לעמוד במשכנתא עליה גם בלי לקבל את כספי השכירות (במקרה שניתקע כמה חודשים), אבל אין ספק שזה יפחית את הספונטניות שלנו... אם אני ארצה לפתוח עסק, כנראה שאחכה עם זה. אם בעלי ירצה תואר שני, כנ"ל. בקיצור, הבנתם.

מה דעתכם? יש כאן הזדמנות? מה אנחנו מפספסים?
נשמח לעצתכם.
חג שמח!

שלום לך! יש צורך לבדוק טוב את הנכס, קשה לי להאמין שהנכס מחולק לשתי דירות חוקית,אם חושבים על העתיד כשתרצו למכור קשה מאוד להוציא לפועל עסקה, כי כל רוכש פוטנציאלי יצטרך לקחת משכנתא ואז הרוכש כפוף לתנאי הבנק שאחד התנאים הוא להביא שמאי מטעם הבנק,ברגע שהשמאי יבחין שיש שינוי של חלוקה לא חוקית בנכס אז הרוכש לא יוכל לקבל הלוואה. כדאי לבדוק רישום במינהל. אם הכל תקין אז ניראה שזו אחלה עסקה. בהצלחה!!!

 

[סולידי]

ג.נ. יש לי סלידה מנדלן להשקעה באופן כללי.

בכל אופן, אם אכן התשואה כזאת גבוהה, זה נשמע טוב. הייתי מתחיל בתשלום לשמאי על מנת שימצא אם ישנן סיבות למחיר הנמוך. איכשהו נראה לי שיש לכך סיבות ולא ניתן יהיה לצאת מההשקעה הזאת.

אבל הנקודה הכי חשובה, אם ההשקעה הזאת היא על חשבון הרוחה הכלכלית ולא תאפשר לכם גמישות לצורך התקדמות מקצועית, אז היא השקעה גרועה. הכסף צריך לשרת אותכם ולא אתם אותו.

 

[tamar100]

קודם כל, תודה רבה לכולכם על התגובות, בזכותכם גילינו מה בעצם פספסנו...
אז אכן, הדירה אמנם רשומה בטאבו כמו שנאמר לנו, אבל היא לא מחולקת. הבעלים סומך על זה שאנחנו גרים באזור שבו לא מפקחים על חלוקת דירות, אבל אני לא חושבת שגם אנחנו יכולים לסמוך על זה. כמו שבת העמק האירה, הסיכוי לקבל היתר לפיצול דירה לדירה שנמצאת בבניין דירות די אפסי. בכל אופן, אנחנו נבדוק מחר את הנקודה הזאת עם הרשויות, ועדיין נשמע שזה הקץ'.

ובכל זאת, שאלה, כתבתם שאתם לא אוהבים השקעה בנד"לן, בין היתר בגלל תשלומי מיסים.

לגבי העסקה הספציפית שציינת, אם יש לכם כבר דירת מגורים, קחי בחשבון מס רכישה של 8% ועלויות נוספות שבטוטאל מסתכמות בערך ב10% משווי הנכס. זה מוריד אטרקטיביות בעיניי כבר מהעסקה.

גם לדעתי.

מצד שני, האם אתם לא חושבים שמינוף הוא סיבה מספיק טובה ללכת על נדל"ן למרות המיסים? אני הרי לעולם לא אקבל משכנתא כדי ללכת ולהשקיע אותה בשוק ההון (וזה גם נשמע הרבה פחות אינטואיטיבי), וככה בעצם אני מפסידה את האפשרות להגדיל את ההון שלי. אז מתי כן הייתם משקיעים בנדל"ן, אם בכלל?

קשה יהיה לחסוך מהם את זה כשעושים הרבה ילדים. אבל יש לי תחושה שאתם חרדים ואז נכנסות פרוצדורות שפחות מוכרות לי כמו גמ"חים והלוואות מהמשפחה.
אני מבינה שההעדפה שלך היא השקעה בנדל"ן על פני מניות. אני חושבת שזה מסוכן במצב השברירי שלכם ללכת על עיסקאות שנראות חשודות גם אם הן מפתות מבחינת תשואה.

דתיים, אז לצערי נטולים את המנגנונים הקהילתיים המוצלחים של החרדים, ונשארים רק עם ההעדפה להרבה ילדים
אני בכלל לא מעדיפה נדל"ן על פני שוק ההון, אפילו ההפך. הסיבה היחידה שאני בכל זאת ממשיכה לחשוב על זה היא רק בגלל המינוף. קשה לי להבין איך אפשר להגדיל את ההון אך ורק מחסכון יציר כפיי. קנינו בעבר דירה למגורים, שהשכרנו אותה במהלך השנים. אני הייתי ממש נגד, אבל מסתבר שזה היה צעד חכם שעזר לנו להגדיל את ההון בצורה משמעותית, רק בגלל המשכנתא.

שלום לך! יש צורך לבדוק טוב את הנכס, קשה לי להאמין שהנכס מחולק לשתי דירות חוקית,אם חושבים על העתיד כשתרצו למכור קשה מאוד להוציא לפועל עסקה, כי כל רוכש פוטנציאלי יצטרך לקחת משכנתא ואז הרוכש כפוף לתנאי הבנק שאחד התנאים הוא להביא שמאי מטעם הבנק,ברגע שהשמאי יבחין שיש שינוי של חלוקה לא חוקית בנכס אז הרוכש לא יוכל לקבל הלוואה. כדאי לבדוק רישום במינהל. אם הכל תקין אז ניראה שזו אחלה עסקה. בהצלחה!!!

תודה, זו נקודה שלא חשבנו עליה. כלומר, ידענו שהדירה תתאים מלכתחילה למכירה לאנשים מאוד ספציפיים, אבל לא חשבנו על הנקודה של השמאות.

אבל הנקודה הכי חשובה, אם ההשקעה הזאת היא על חשבון הרוחה הכלכלית ולא תאפשר לכם גמישות לצורך התקדמות מקצועית, אז היא השקעה גרועה. הכסף צריך לשרת אותכם ולא אתם אותו.

שאלה טובה... אבל איפה הגבול? הרי תמיד אפשר להתפתח עוד...

 

[AAA]

אני בכלל לא מעדיפה נדל"ן על פני שוק ההון, אפילו ההפך. הסיבה היחידה שאני בכל זאת ממשיכה לחשוב על זה היא רק בגלל המינוף. קשה לי להבין איך אפשר להגדיל את ההון אך ורק מחסכון יציר כפיי. קנינו בעבר דירה למגורים, שהשכרנו אותה במהלך השנים. אני הייתי ממש נגד, אבל מסתבר שזה היה צעד חכם שעזר לנו להגדיל את ההון בצורה משמעותית, רק בגלל המשכנתא.

אכן מינוף מגדיל את ההון בגלל אפקט ריבית דריבית שמתחיל מהחודש הראשון וכמו שכתבתי למעלה ביתרונות של נדל"ן יש את המינוף (משכנתא) במקרה שכן מחליטים נדל"ן, ולא רוצים מיסים בשביל כדאיות העסקה, יש שני דרכים חוקיות שלא משלמים מיסים:
1. למכור את הדירה שלכם ולקנות דירה גדולה יותר ותשכירו אותה, ותשכרו דירה קטנה ותרוויחו את פערי השכירות ואת עליית המחירים
2. לקנות מקבלן דירה על הנייר (ולמכור את הישנה כשתכנסו לחדשה)
וכך עוקפים את הבעיה של המיסים (8% בהתחלה ו25% בסוף)
ויש לכם מינוף (משכנתא)

אני הייתי ממש נגד, אבל מסתבר שזה היה צעד חכם שעזר לנו להגדיל את ההון בצורה משמעותית

נ.ב.
החלטות של השקעות במיוחד ע"פ הרבה שנים כדאי לקבל ביחד, כך שגם אם יש בעיות בהשקעה, הם נשארות רק בשהקעה.

 

[בת העמק]

אני בכלל לא מעדיפה נדל"ן על פני שוק ההון, אפילו ההפך.

קשה לי להבין איך אפשר להגדיל את ההון אך ורק מחסכון יציר כפיי

אבל שוק ההון מורכב גם מתשואה, לא רק מחסכון. נדמה לי שמדד SP500 עשה בממוצע 7% לשנה לאורך השנים (כולל או לא כולל דיבידנדים? לא בקיאה מספיק). רק צריך לקחת בחשבון גם את ההוצאות - עמלות ומיסים.

אני הרי לעולם לא אקבל משכנתא כדי ללכת ולהשקיע אותה בשוק ההון

זה נכון, אבל משתמע מדברייך שמבחינתך רק השקעה שכוללת מינוף יכולה להוביל לתשואה הנחוצה וזה ממש לא הכרחי.
אם הילדים שלכם קטנים ואת רוצה לצבור הון בשבילם רק לכשיגדלו, השקעה במניות ל-15 שנה וצפונה, ללא מינוף, יכולה להביא לך תשואה נכבדה על ההון שהכנסת לשם (במיוחד אם תמשיכי לחסוך ולהשקיע הלאה). כמובן שאין ערבון לכך אבל הסטטיסטיקה לטובתה.
בנדל"ן גם אין לך שום ערבון לעליית ערך הדירה (אבל גם כאן הגרפים מהעבר חיוביים לאורך זמן) ובכל מקרה,כשאת מחשבת את התשואה אז תפחיתי ממנה את הריבית המשולמת למשכנתא ואת הוצאות תחזוקת הנכס, המיסים והוצ' אחרות כדי להשוות אותה לתשואת המניות.

 

[אורי ג.]

מצד שני, האם אתם לא חושבים שמינוף הוא סיבה מספיק טובה ללכת על נדל"ן למרות המיסים?

ממש לא, מינוף הוא כלי, לא מטרה.

אני הרי לעולם לא אקבל משכנתא כדי ללכת ולהשקיע אותה בשוק ההון (וזה גם נשמע הרבה פחות אינטואיטיבי),

אפשר אבל צריך להיות יצירתיים.
בנוסף אפשר גם בשוק ההון להתמנף.
לא ממליץ על אף אחד מהם!

אז מתי כן הייתם משקיעים בנדל"ן, אם בכלל?

אם התשואה נטו מצדיקה את זה.

 

[tamar100]

אם התשואה נטו מצדיקה את זה

מה כלל האצבע שלך?

ממש לא, מינוף הוא כלי, לא מטרה

אשמח אם תוכל לפרט. נכון שזה כלי, אבל אם אפשר להשתמש בו רק בדרך מסויימת אז זה כבר יתרון לדרך הזאת, לא?

ובכל מקרה,כשאת מחשבת את התשואה אז תפחיתי ממנה את הריבית המשולמת למשכנתא ואת הוצאות תחזוקת הנכס, המיסים והוצ' אחרות כדי להשוות אותה לתשואת המניות.

צודקת... זו הסיבה שהעסקה הזו הייתה נראית לי כ"כ טובה בהתחלה...

 

[אורי ג.]

מה כלל האצבע שלך?

סדר גודל של לפחות 3% הפרש בנטו.

אשמח אם תוכל לפרט. נכון שזה כלי, אבל אם אפשר להשתמש בו רק בדרך מסויימת אז זה כבר יתרון לדרך הזאת, לא?

כן, זה עוד פקטור שמשקללים.
רוב הנכסים אפשר למנף בצורה זו או אחרת.

 

[סולידי]

אני הרי לעולם לא אקבל משכנתא כדי ללכת ולהשקיע אותה בשוק ההון

משכנתא לא, אבל הלואה אחרת כן.
אם יש לכם קרנות השתלמות, אז ניתן לקבל הלואה בריבית לא גבוהה על חלק ניכר מהחסכון שם. נדמה לי 80 אחוז.
ויש עוד ערוץ שבאופן אישי אני שומר ממנו מרחק, והוא הלואה מהברוקר, למשל IB. התנאים אטרקטיבים מלבד margin call שעלול למחוק את התיק.
וכמובן יש גם etfים ממונפים.

למרות כל האפשרויות האלה, לדעתי בכולן יש גם אפשרות לא זניחה להפסיד הרבה. זה בעצם אופיו של מינוף, הוא פועל לשני הכיוונים, ואני מתרחק ממנו.

 

[AAA]

יש בבעלותנו דירת מגורים בשווי של 860 ש"ח. היא לא בית חלומותינו, אבל אנחנו יכולים לחיות בה בעשר השנים הקרובות (וכנראה שבכלל... אבל כן חולמים לעבור לבית קרקע מתישהו, כמו כל הישראלים). על הדירה יש יתרת משכנתא של 80 אלף ש"ח, החזר חודשי של 460 ש"ח (סגרנו את המשכנתא לפני שנתיים והותרנו את החלק של הפריים, סתם כי הוא מגוחך).

עוד אפשרות למינוף בשוק ההון ע"י משכנתא היא מיחזור, ולמרות שמינוף פועל לשני הכיוונים, בצורה של משכנתא יש רק החזר חודשי ולא משנה כמה השוק ירד כל עוד לא ממשים לא מפסידים, והברוקר לא סוגר פוזיציות כי המינוף הוא חיצוני, צריך לקחת בחשבון את עלות הריבית על ההלואה + עלות מיחזור + ביטוח +שמאי וכ'ו...
מענין אם אפשר לדווח את הריביות ביטוח וכל שאר ההוצאות כהפסד הון בשביל קיזוז מס מהרווחים ???

 

[tamar100]

למרות כל האפשרויות האלה, לדעתי בכולן יש גם אפשרות לא זניחה להפסיד הרבה. זה בעצם אופיו של מינוף, הוא פועל לשני הכיוונים, ואני מתרחק ממנו

לא יודעת להסביר למה בדיוק אבל קשה לי להניח שנשתמש במינוף בשוק ההון גם אם יש אפשרויות כאלה. כשמדובר בריבית פריים ובסכום קטן עוד מילא, אבל סתם ככה? לא יודעת...
אתה מתרחק ממינוף בשוק ההון או גם בנדל"ן?

עוד אפשרות למינוף בשוק ההון ע"י משכנתא היא מיחזור, ולמרות שמינוף פועל לשני הכיוונים, בצורה של משכנתא יש רק החזר חודשי ולא משנה כמה השוק ירד כל עוד לא ממשים לא מפסידים, והברוקר לא סוגר פוזיציות כי המינוף הוא חיצוני, צריך לקחת בחשבון את עלות הריבית על ההלואה + עלות מיחזור + ביטוח +שמאי וכ'ו

לא בטוחה שירדתי לסוף דעתך... אשמח שתפרט

סדר גודל של לפחות 3% הפרש בנטו

תודה על התשובה, אשמח לדעת איך אתה מחשב את זה... (מניחה שאחרי מיסים, אבל מה עוד אתה מכניס לחישוב? ומה התשואה האלטרנטיבית שאתה מניח שהיית מקבל בשוק ההון על אותה עסקה?)