בית עם 5 יחידות דיור, האם זה כאב ראש או שדווקא הזדמנות?

[יגאל87]

שלום לכולם, הלכתי בימים האחרונים להתרשם מבית קרקע שנמצא באזור המרכז, לבית עצמו יש 5 יחידות דיור שמושכרות ומניבות כ 20 אלף ש"ח, עלות הנכס כ 9מ.
ובנוסף יישאר לי כ 5 חדרים וחצר לשימוש האישי שלי.
הכניסה ליחידות הן מכניסה נפרדת לחלוטין ולא ממש מרגישים את הדיירים, על פניו זה נשמע יתרון משמעותי והכנסה פסיבית גבוהה שניתן לקבל לאורך זמן.
אבל החשש שלי זה שזה נשמע כמו הרבה מידי התעסקות ותחזוקה, כמו כן אומנם לבית אין חריגות בניה אבל בספק שכמות כזו של יחידות מאושרת.
האם לדעתכם זה משהו שכדי לשקול? מה הדברים שאתם ממליצים לבדוק לפני רכישה?

 

[בת העמק]

מה הדברים שאתם ממליצים לבדוק לפני רכישה?

זה שימש כצימר לפי שעה? אם כן, לבדוק שאין משפחת פשע ברקע. אם לא - לבדוק באמת מה לא חוקי שם ועלול לסבך.
וכמובן, האם השכנים טובים בעיניך? האם 5 שוכרים בחצר מתאים לך? ואם יש ילדים בתמונה, על אחת כמה וכמה.

 

[אורי ג.]

גם לנהל בית מלון, גם לשלם על זה מס גבוה, גם לעבור על החוק, גם לשלם כמה מאות אלפים במס רכישה, גם צריך להביא ים הון עצמי מהבית וגם חרא של השקעה, מה אומר לך: לא נשמע כמו מציאה גדולה.

 

[גרהם]

שלום לכולם, הלכתי בימים האחרונים להתרשם מבית קרקע שנמצא באזור המרכז, לבית עצמו יש 5 יחידות דיור שמושכרות ומניבות כ 20 אלף ש"ח, עלות הנכס כ 9מ.
ובנוסף יישאר לי כ 5 חדרים וחצר לשימוש האישי שלי.
הכניסה ליחידות הן מכניסה נפרדת לחלוטין ולא ממש מרגישים את הדיירים, על פניו זה נשמע יתרון משמעותי והכנסה פסיבית גבוהה שניתן לקבל לאורך זמן.
אבל החשש שלי זה שזה נשמע כמו הרבה מידי התעסקות ותחזוקה, כמו כן אומנם לבית אין חריגות בניה אבל בספק שכמות כזו של יחידות מאושרת.
האם לדעתכם זה משהו שכדי לשקול? מה הדברים שאתם ממליצים לבדוק לפני רכישה?

זה בטוח לא פסיבי. ייתכן שאפילו ייחשב כעסק לצרכי מס כך שלא תקבל את הקלות המס על השכרה למגורים.
לגבי אי החוקיות, אתה צריך לבדוק עם עורך הדין שלך. אם אכן העסק לא חוקי, רק אתה יודע אם זה מפריע לך.

 

[יגאל87]

זה שימש כצימר לפי שעה? אם כן, לבדוק שאין משפחת פשע ברקע. אם לא - לבדוק באמת מה לא חוקי שם ועלול לסבך.
וכמובן, האם השכנים טובים בעיניך? האם 5 שוכרים בחצר מתאים לך? ואם יש ילדים בתמונה, על אחת כמה וכמה.

הנכס משמש כיחידות דיור להשכרה בלבד, לפי בעל הנכס יש דיירים קבועים רובם סטודנטים ששוכרים כבר מספר שנים.
אני לא מתלהב מכמות כזו של שוכרים הייתי מעדיף עד 2 שוכרים, אבל מצד שני זו הכנסה נוספת שתעזור בהחזר המשכנתא.

עוד משהוא שלא ציינתי שהבית הוא כ 480 מטר בנוי על שטח של כמעט 550 מטר, הבית נבנה לפני כ 10 שנים, אז יש גם קצת חשש מתחזוקה של שטח כזה גדול.

 

[סלום]

התשואה היוצאת 2.6666% הממוצע במשכנתא קצת פחות מ5% (שמעתי משהו על 6%) זה יוצא הפסד משמעותי כל חודש אם כל הכסף ממשכנתא ואם חלק מהכסף הון עצמי אז החלק שממשכנתא (היינו החלק שאתה קונה נכס יותר גדול) פוגע בתשואה על ההון העצמי שלך

 

[קפיצת הדרך]

לא חוקי.

 

[פטל ואוכמניות]

כאב ראש ענק ומיותר

 

[Zorg]

התשואה היוצאת 2.6666%

לפני מס ופחת.

 

[חדשנות]

התשואה היוצאת 2.6666% הממוצע במשכנתא קצת פחות מ5% (שמעתי משהו על 6%) זה יוצא הפסד משמעותי כל חודש אם כל הכסף ממשכנתא ואם חלק מהכסף הון עצמי אז החלק שממשכנתא (היינו החלק שאתה קונה נכס יותר גדול) פוגע בתשואה על ההון העצמי שלך

אתה חשבנת תשואה 20000 מול השקעה 9 מיליון
אבל הוא ציין שיש שם בנוסף דירת 5 חדרים עם חצר שבה הוא מתכנן לגור
וזה באזור המרכז וזה לבד שווה כ4.5 מיליון
וממילא תשואה של 5 יחידות 20 אלף כנגד השקעה 5 מיליון יוצא 5%
וריבית ל30 שנה קדימה היא ממוצע של 3 אחוז
כך שיכול להיות לו רווח
אבל חסרים כמה נתונים נתונים
1 כמה הבית היה שווה בלי הפיצול
2 כמה מהיחידות מאושרות חוקי
3 האם יש אופציה לבנייה קומה נוספת

התשואה היוצאת 2.6666% הממוצע במשכנתא קצת פחות מ5% (שמעתי משהו על 6%) זה יוצא הפסד משמעותי כל חודש אם כל הכסף ממשכנתא ואם חלק מהכסף הון עצמי אז החלק שממשכנתא (היינו החלק שאתה קונה נכס יותר גדול) פוגע בתשואה על ההון העצמי שלך

שוב פעם קראתי וראיתי שיגאל 87 לא הזכיר שהוא מתכנן לקחת משכנתא בכלל
וממילא השאלה מה אפשריות ההשקעה הנוספת שלו

 

[yahud]

שוב פעם קראתי וראיתי שיגאל 87 לא הזכיר שהוא מתכנן לקחת משכנתא בכלל
וממילא השאלה מה אפשריות ההשקעה הנוספת שלו

אני לא מתלהב מכמות כזו של שוכרים הייתי מעדיף עד 2 שוכרים, אבל מצד שני זו הכנסה נוספת שתעזור בהחזר המשכנתא.

 

[SolidusMaximus]

לא מבין מה הפטיש הגדול לנדל"ן כשאפשר עם סל מניות חזקות (=דיבידנד) להשיג אותה תשואה ויותר בפחות מאמץ.
משום מה יש איזשהו פחד קמאי שהמניות הללו, שמחלקות כבר עשרות שנים, יפסיקו ביום בהיר אחד כולן לחלק ויצנחו לשווי אפס. בעוד נדל"ן "רק עולה", ולא צריך לרדוף אחרי שוכרים..

גם הבחירה בין לקבל את הכסף מלרדוף אחרי סטודנטים שוכרים לבין אוטומטית לחשבון נראית לי בחירה קלה, אבל אולי אנשים מחפשים אתגרים מיותרים.
היתרון היחיד הוא המינוף הקל בנדל"ן, השד יודע איך הדבר הזה מתאפשר ויוצר את אחד מכשלי השוק\בועות הגדולות שיש (בריבית אפס). גם במניות מי שמחפש להתמנף, אפשרי.

 

[pizzaman]

היתרון היחיד הוא המינוף הקל בנדל"ן, השד יודע איך הדבר הזה מתאפשר ויוצר את אחד מכשלי השוק\בועות הגדולות שיש (בריבית אפס). גם במניות מי שמחפש להתמנף, אפשרי.

המינוף הוא הכל, מינוף במניות חשוף לסכנת מרג'ין קול מה שלא קיים בנכסים מניבים ו/או מקסימום המינוף האפשרי קטן בהרבה.

 

[גרהם]

המינוף הוא הכל, מינוף במניות חשוף לסכנת מרג'ין קול מה שלא קיים בנכסים מניבים ו/או מקסימום המינוף האפשרי קטן בהרבה.

אבל עכשיו הריביות עלו אז גם היתרון הזה כבר הרבה פחות משמעותי.

 

[אורי ג.]

גם במניות מי שמחפש להתמנף, אפשרי.

מניות הם ממונפות, החברות ממונפות.

ול מה שלא קיים בנכסים מניבים

רק תנסה לא להחזיר את הכסף בזמן.

 

[גרהם]

הבחירה בין לקבל את הכסף מלרדוף אחרי סטודנטים שוכרים לבין אוטומטית לחשבון נראית לי בחירה קלה, אבל אולי אנשים מחפשים אתגרים מיותרים.

כולם מכירים אנשים שהרוויחו המון כסף (חלק על הנייר) בנדל"ן. שוק ההון, לעומת זאת, פחות מוכר וגם מי שמבין יודע שיש חיסרון בציטוטים היומיים. לא קל לראות סכומים גדולים נמחקים בכמה שעות.
ספציפית לישראל, ייאמר לזכות חובבי הנדלן שיש בארץ שני יתרונות גדולים - הטבות מס בעיקר בסכומים יחסית נמוכים ומדיניות ממשלתית להעלאת מחירים באמצעות יצירת היצע נמוך מדי של דירות.

 

[אורי ג.]

ספציפית לישראל, ייאמר לזכות חובבי הנדלן שיש בארץ שני יתרונות גדולים - הטבות מס בעיקר בסכומים יחסית נמוכים ומדיניות ממשלתית להעלאת מחירים באמצעות יצירת היצע נמוך מדי של דירות.

+ ריבוי טבעי הכי גבוה בעולם המערבי + הגירה חיובית.

 

[גרהם]

+ ריבוי טבעי הכי גבוה בעולם המערבי + הגירה חיובית.

נכון, אבל זה אקסוגני.

 

[יגאל87]

תודה לכולם על התגובות,
להשכיר את כל הנכס כנראה יניב סביב 35K, בחישוב תשואה ברוטו יהיה כ 4.9% (מניח שהמחיר שייסגר לאחר מיקוח יהיה כ 8.5מ)
בשביל להיכנס לעסקה זו אני יצטרך למכור את הנכס הקיים, במצב השוק של היום כנראה אצליח לקבל אליו כ 2.65מ (נמכר נכס דומה לפני כחצי שנה ב 2.8).
ובנוסף אני מביא הון עצמי של כ 4.5מ ..
לכן אצטרך לקחת משכנתא של כ 2 מיליון.
כמו כן זה יחשב כנכס יחיד והמיסוי אליו יהיה בהתאם.

בשוק ההון אני לא מבין, אבל לשם חלופה, להישאר לגור בנכס הקיים ולרכוש 2 נכסים להשכרה:
להשקיעה סכום של (4.5מ הון עצמי+1מ משכנתא).
ולרכוש לדוגמה 2 דירות של 4 חדרים ב כ 2.5-2.6מ, באזור המרכז,
גם אם אני ימצא דרך באופן כזה או אחר לרשום כך ששני הנכנסים יהיו בגדר דירה יחידה,
עדיין השכר דירה יהיה סביב 13K ברוטו (תשואה של כ 2.8% ברוטו)

 

[bigbang]

תודה לכולם על התגובות,
להשכיר את כל הנכס כנראה יניב סביב 35K, בחישוב תשואה ברוטו יהיה כ 4.9% (מניח שהמחיר שייסגר לאחר מיקוח יהיה כ 8.5מ)
בשביל להיכנס לעסקה זו אני יצטרך למכור את הנכס הקיים, במצב השוק של היום כנראה אצליח לקבל אליו כ 2.65מ (נמכר נכס דומה לפני כחצי שנה ב 2.8).
ובנוסף אני מביא הון עצמי של כ 4.5מ ..
לכן אצטרך לקחת משכנתא של כ 2 מיליון.
כמו כן זה יחשב כנכס יחיד והמיסוי אליו יהיה בהתאם.

אני לא הייתי שם את כל ההון הגדול שיש (ולמעלה מכך) על בית במדינה קטנה מוקפת אויבים.