campione d'italia - הזדמנות?

[AM-PM]

למי שלא מכיר זוהי מובלעת איטלקית בשוויץ (קנטון טצ׳ינו האיטלקי - מקום מהמם)
חזרתי מחופשה באזור והמחושים התחילו לעבוד לצערי רק כשחזרתי לארץ...
המקום סובל מפיצול אישיות ובדברים מסוימים הוא שוויצרי ובחלקים אחרים הוא איטלקי (לא אכנס להבדלים כרגע)
נתונים שקופצים לי (יתכנו אי דיוקים כי לא ישבתי על זה ממש):
- יכול לשמש כמקלט מס בחמישית מחיר לעומת רכישת נכס במונטה קרלו וכ״ו
- יש לבעלי סטטוס תושב במקום פטור ממע״מ והנחות מעולות במס הכנסה ועוד
- ממה שהבנתי אין הסכם אמנת מס׳ עם אף מדינה (כולל ארה״ב)
- במקום קיים קזינו שנסגר ביולי 2018 עקב חדלות פירעון עד לאותו הזמן המחירים היו שם כמעט כפולים ולמצוא שם נכס להשכרה היה לא ריאלי ועקב סגירת הקזינו נוצרה שם מפולת של מכירות וירידה דרסטית במחירים.
- המקום מקבל את היציבות הכלכלית של שוויץ מחד (15 דק׳ מלוגאנו) אבל בלי המיסים הגבוהים הנהוגים בשוויץ מאידך
- בשוויץ יש המון הגבלות ואיסורים על רכישת נכסים למגורים לזרים (זה כולל אזרחי האיחוד) ופה אתה בעצם בשוויץ פיזית אבל יכול לרכוש נכסים כתושב ללא הגבלה מיוחדת (כמו באיחוד)
אין לי ספק שהוואקום שנוצר הוא זמני והמחירים לדעתי יעלו ובגדול...מישהו פה במקרה מכיר יותר לעומק את האזור/נתוני המיסים שספציפית לאותו מקום? (מניח שלא אבל אולי אני אופתע)

 

[yossik]

ציטוט מהכתבה ביינט:
בשנה הבאה המצב עלול להפוך למסובך עוד יותר: קמפיונה אמורה להפוך לחלק מאזור איחוד המכסים של האיחוד האירופי, ולהסתבך עם שווייץ שלא חברה באיחוד"

אין לי ספק שהוואקום שנוצר הוא זמני והמחירים לדעתי יעלו ובגדול...

ספקולציה.

 

[AM-PM]

ספקולציה.

לא מתעלם מהסיכון...אבל לדעתי הוא נמוך מאוד (אני מכיר את האזור והמחירים לא רע...פחות את עניין המיסים והצפי לשינוי הרגולטורי של המקום)

 

[Roi]

לא מתעלם מהסיכון...אבל לדעתי הוא נמוך מאוד (אני מכיר את האזור והמחירים לא רע...פחות את עניין המיסים והצפי לשינוי הרגולטורי של המקום)

תן דוגמא למחירים, גודל דירה, וכו

 

[AM-PM]

תן דוגמא למחירים, גודל דירה, וכו

זה משתנה דרסטית בין נכס לנכס (תלוי מבנה/מיקום/נוף/חניה/גודל הנכס וכ״ו) סדר גודל גס 5,000 - 10,000 יורו למ״ר

 

[yossik]

זה משתנה דרסטית בין נכס לנכס (תלוי מבנה/מיקום/נוף/חניה/גודל הנכס וכ״ו) סדר גודל גס 5,000 - 10,000 יורו למ״ר

מה? זה מחיר למ"ר בעיירה שפשטה את הרגל?
לא עדיף לקנות דירת במרכז הארץ במחיר הזה וגם לקבל עודף?
מה גובה השכירות הממוצעת שם?

 

[AM-PM]

מה? זה מחיר למ"ר בעיירה שפשטה את הרגל?
לא עדיף לקנות דירת במרכז הארץ במחיר הזה וגם לקבל עודף?
מה גובה השכירות הממוצעת שם?

בעיקר התושבים שעבדו בקזינו אני מניח שבבעיה...רוב התושבים שם אמידים +++
אני מציע - נכס באחת הכלכלות היציבות והחזקות בעולם לאורך מאות שנים
ביקוש שוק בסטנדרט קשיח וגבוה (בלוגאנו הסמוכה המחירים כפולים לדוגמה)
המחירים בשוויץ בניגוד לישראל יציבים עשרות שנים ולא עם תנודות גבוהות כמו פה ...אני יכול למנות לך עוד מלא סיבות
אתה מציע - לקנות בישראל בשוק בועתי ותנודתי ובמחיר פתיחה זהה אקבל דירת פח בראשון לציון
ולא הכנסתי אפילו את ההטבות מס הנלוות וכ״ו ....לא הבנתי את ההגיון

 

[Roi]

זה משתנה דרסטית בין נכס לנכס (תלוי מבנה/מיקום/נוף/חניה/גודל הנכס וכ״ו) סדר גודל גס 5,000 - 10,000 יורו למ״ר

קיבלתי, לא זול במיוחד, פה במדריד במרכז אפשר לקנות נכס באזור 4000 יורו למטר, עם צפי לעליה לדעתי.
כמה תשואה משכירות ברוטו ?

 

[אורי ג.]

מה? זה מחיר למ"ר בעיירה שפשטה את הרגל?

המחירים בשוויץ מטורפים, זו מדינה יקרה רצח.

בעיקר התושבים שעבדו בקזינו אני מניח שבבעיה...רוב התושבים שם אמידים +++

רוב תושבי שוויץ אמידים לפי הסטנדרדים שלנו.

 

[רוני]

עד לאותו הזמן המחירים היו שם כמעט כפולים ולמצוא שם נכס להשכרה היה לא ריאלי ועקב סגירת הקזינו נוצרה שם מפולת של מכירות וירידה דרסטית במחירים.

קשה לענות על השאלה שהעלתה מבלי ללמוד לעומק את האזור,

אבל לפי המשפט שרשמת על ירידת המחירים תלולה לאחר סגירת הקזינו, ניתן להתרשם שאין מספיק מקורות
תעסוקה באזור למרות הקרבה ללוגנו (אחרת המחירים לא היו יורדים), ולכן ניראה שמדובר בהשקעה במרמת סיכון גבוה.

להבנתי המיסוי האפקטיבי באיטליה הוא 17.25%, לפני תשלום המס בישראל, והתשואות משכירות באיטליה די נמוכות.

 

[Nina T]

כל כפר איטלקי המחירים מחירי רצפה. 25 דקות מרומא אפשר למצוא בכפרים מסביב בתים (אשכרה בתים) ב350א שח פחות או יותר (לפחות כשהייתי שם ב2015) פרט לכך, למשל בשבדיה אתה יכול לקנות משהו כמו יער+אגם בגודל של חצי עיר כ700 דונם במיליון או פחות. גם פורטוגל ברצפה.לא חסר

 

[AM-PM]

כל כפר איטלקי המחירים מחירי רצפה. 25 דקות מרומא אפשר למצוא בכפרים מסביב בתים (אשכרה בתים) ב350א שח פחות או יותר (לפחות כשהייתי שם ב2015) פרט לכך, למשל בשבדיה אתה יכול לקנות משהו כמו יער+אגם בגודל של חצי עיר כ700 דונם במיליון או פחות. גם פורטוגל ברצפה.לא חסר

לא הבנתי מה את רוצה לומר באינפורמציה הזו?
אני לא מדבר על נכסים זולים שככל הנראה ישארו גם כאלה לעשרות שנים הבאות מהסיבות הברורות (הרי לא סתם הם כאלה עכשיו).
אני מדבר על מקום עם ביקוש ושוק מאוד אמיד וזמין בהיקף הגיאוגרפי ועל כך שעקב אירוע חד פעמי שאינו אופייני למקום ישנה נפילה והזדמנות לעליית ערך משמעותית ובטווח קצר (זה לא חוות היפים בפורטוגל שהסיכוי שהסטטוס שלה ישתנה הוא בסבירות שואפת לאפס)
כן אני ספקולטיבי אבל בתנאים הקיימים לדעתי הריסק די קטן

 

[AM-PM]

קשה לענות על השאלה שהעלתה מבלי ללמוד לעומק את האזור,
אבל לפי המשפט שרשמת על ירידת המחירים תלולה לאחר סגירת הקזינו, ניתן להתרשם שאין מספיק מקורות
תעסוקה באזור למרות הקרבה ללוגנו (אחרת המחירים לא היו יורדים), ולכן ניראה שמדובר בהשקעה במרמת סיכון גבוה.

אני אחדד קזינו קיים שם ממלחמת העולם הראשונה כך שאני מניח שכמות נכבדת מקומית גדלה ועבדה בו ...אותם מקומיים שעבדו בו כרגע בלופ כלכלי שככל הנראה הוביל אותם למכירה/מימוש נכסים וכן הם אולי לא ימצאו עבודה שם כי זה מה שהם הכירו וידעו....כל שאר האוכלוסיה הם אנשים מאוד עשירים שלא בדיוק עובדים מושפעים משוק העבודה או שכבר עובדים בלוגאנו והסביבה או שזה בית הנופש שלהם כמו הרבה באזור (אחוז האבטלה בשוויץ זה 2.4% ואנחנו מדברים על אוכלוסיה זעירה של 3,500 איש בסה״כ). התשואה פחות מעניינת אותי אלא יותר עליית הערך

 

[דור ה-Z]

אם העייריה הזו הייתה כל כך תלויה בקזינו, אולי כבר עדיף להקים שם קזינו למקומיים מאשר לרכוש נכס

(לא מבין כלל בנדל"ן, פשוט ראיתי את השתלשלות ההודעות כאן באשכול והשתעשעתי ברעיון, לא ממליץ וכו')

 

[אורי ג.]

אם העייריה הזו הייתה כל כך תלויה בקזינו, אולי כבר עדיף להקים שם קזינו למקומיים מאשר לרכוש נכס

אם הקזינו הזה פשט רגל אז אולי עדיף שלא.

 

[AM-PM]

אם העייריה הזו הייתה כל כך תלויה בקזינו, אולי כבר עדיף להקים שם קזינו למקומיים מאשר לרכוש נכס

קזינו פיזי היום זה סוס מת...הכל עבר למדיה הדיגיטלית...סביר להניח שיגיע לשם יזם חדש ויעשה משהו...המפלצת שם ענקית ולא הולכת לזוז/לההרס בזמן הקרוב

 

[דור ה-Z]

אם הקזינו הזה פשט רגל אז אולי עדיף שלא.

קזינו פיזי היום זה סוס מת...הכל עבר למדיה הדיגיטלית...סביר להניח שיגיע לשם יזם חדש ויעשה משהו...המפלצת שם ענקית ולא הולכת לזוז/לההרס בזמן הקרוב

תודה, השכלתי
מעניין שהמדיה הדיגיטלית משפיעה אף על קזינו פיזי. חשבתי שכמקום בילוי, הוא יהיה מוגן יותר מהתרחבות הדיגיטל.
אניח לכם לחזור לנושא האשכול המקורי

 

[רוני]

התשואה פחות מעניינת אותי אלא יותר עליית הערך

כדי ליצר עליית ערך משמעותית, יש להשקיע עם מימון, וכאן התשואה משכירות תקבע אם התזרים החודשי יהיה שלילי או לא.

לגבי המיקום עצמו, קשה לענות תשובה רצינית מבלי ללמוד אותו,
אבל אני יכול לומר לך מניסיוני, אחד הפרמטרים העיקריים שאני מחפש בנכס להשקעה,
הוא הקרבה והנגישות למרכזי תעסוקה גדולים ומגוונים, מרכזי קניות ובילוי .....
זה מבטיח זמן קצר במציאת שוכר, קל יותר למכירה, ובעל פוטנציאל לעליית ערך.

אוכלוסיה עשירה באזור היא פחות רלוונטית, אני לא בטוח שאתה רוכש את אותו סוג הנכסים שהם מתגוררים בהם,
הם לא יהיו השוכרים שלך.

נכסים שיורדים בחצי מהמחיר זה מראה על חוסר סחירות בשוק וקושי במציאת קונים (מה הסיכוי שהדירות הקטנות בתל אביב ירדו ב 50%).

כדי להגדיל את הסיכוי לעליית ערך בעת השקעה, יש ערים גדולות ומרכזיות לשם כך

 

[Fitch]

סדר גודל גס 5,000 - 10,000 יורו למ״ר

הדירות שם 20 מטר?
יש לך מליון יורו להרפתקאה הזו?

 

[AM-PM]

הדירות שם 20 מטר?
יש לך מליון יורו להרפתקאה הזו?

הדירות הממוצעות שם גדולות יותר (בד״כ 70 מ״ר +) כרגע יש לי נכסים רק בארץ והרצון הוא לפזר קצת (לפחות בעוד מדינה שאני מכיר מקרוב)
כרגע הנושא בבדיקה עם עו״ד מקומי (בדיקת רגולציה עכשווית אל מול השינוי העתידי,מיסוי,תנאי משכנתא וכ״ו)...אולי ייצא משהו ואולי לא
אבל על פניו הרפתקאה גדולה זה לא אנחנו לא מדברים פה על נכסים ברומניה/גיאורגיה/קרן הגשמה וכ״ו שחלק מהאנשים פה זורקים את מיטב כספם כל שני וחמישי כאילו כלום....מדובר על אזור מאוד יציב ועשיר (לצורך השוואה אם בהמפטונס יש ירידת מחיר בעקבות משבר כזה או אחר אז כן זו הזדמנות קניה כי המקום והמיקום כמעט בוודאות יעלו חזרה)....לגבי אופן ההשקעה רק מינוף בנקאי / או אולי pool ובניגוד ל @רוני אם התשואה שלי תהיה פי 2 מעלות ההון אין שום דבר רע בתזרים שלילי !