הורדת מחירי הדיור. אפשרי?

[אורי ג.]

אז מה היית מציע לזוג צעיר שמתלבט אם לרכוש דירה [משכנתא ל-30 שנה] או להמשיך לשכור בתקווה שיגיע

אין לי מושג, איני נביא אבל לפי מה שאני רואה אין כל רצון או כוונה שמחירי הדיור ירדו, אם הייתה כוונה שכזו זה היה קורה בקלות.

 

[רוני]

אולי זו המטרה העיקרית של החוק , לגרום להם לוותר על הטבות המיסוי בהשכרה .

לדעתי הם לא ישלמו יותר מסים, עם תכנון נכון הם לא ישלמו מס לחלוטין, אסביר זאת.

כיום הם משלמים 10% על ההכנסות ברוטו, ללא קיזוז הוצאות.

במבנה של חברה, יקזזו הוצאות, יקזזו פחת מבנה, פחת שיפוץ משמעותי, ויקזזו ריבית של המימון.......
בנוסף ימשכו משכורות (ייהנו מפטור ממס על שכר מינימום של 5,300 ש"ח בחודש ונקודות זיכוי, כמובן יוסיפו את בני המשפחה לחברה)

מעבר לשכר שימשכו וישלמו עליו מס הכנסה רגיל, על ההון שיישאר בחשבון של החברה כמעט ולא ישלמו מס, ולא ישלמו לחלוטין ביטוח לאומי,
אותו ישקיעו ברכישת נכסים נוספים.....

לעומתם האזרח הרגיל, לאחר ששילם עשרות אחוזים מס על שכר העבודה, מימן עלויות מחיה והצליח לחסוך, את חסכון זה הוא יכול לצבור ולקנות נכס מניב,
שים לב, בחברה ניתן לצבור הון ללא צורך בתשלום מס, ואת ההון שנצבר להשקיע שוב בנכסים מניבים, יש כאן גם הגנה כנגד מס ירושה עתידי.

אני ושותפתי עברנו בתחילת שנה זו למבנה של חברת נדל"ן בע"מ.

 

[amit]

לדעתי הם לא ישלמו יותר מסים, עם תכנון נכון הם לא ישלמו מס לחלוטין, אסביר זאת.

כיום הם משלמים 10% על ההכנסות ברוטו, ללא קיזוז הוצאות.

במבנה של חברה, יקזזו הוצאות, יקזזו פחת מבנה, פחת שיפוץ משמעותי, ויקזזו ריבית של המימון.......
בנוסף ימשכו משכורות (ייהנו מפטור ממס על שכר מינימום של 5,300 ש"ח בחודש ונקודות זיכוי, כמובן יוסיפו את בני המשפחה לחברה)

מעבר לשכר שימשכו וישלמו עליו מס הכנסה רגיל, על ההון שיישאר בחשבון של החברה כמעט ולא ישלמו מס, ולא ישלמו לחלוטין ביטוח לאומי,
אותו ישקיעו ברכישת נכסים נוספים.....

לעומתם האזרח הרגיל, לאחר ששילם עשרות אחוזים מס על שכר העבודה, מימן עלויות מחיה והצליח לחסוך, את חסכון זה הוא יכול לצבור ולקנות נכס מניב,
שים לב, בחברה ניתן לצבור הון ללא צורך בתשלום מס, ואת ההון שנצבר להשקיע שוב בנכסים מניבים, יש כאן גם הגנה כנגד מס ירושה עתידי.

אני ושותפתי עברנו בתחילת שנה זו למבנה של חברת נדל"ן בע"מ.

לדעתי הם ישלמו יותר מיסים ואני אסביר.
אמנם יקזזו פחת אבל מצד שני יפסידו את אותו הפחת כעלות הנכס בעת מכירתו (אם תהיה).
אין טעם להסתכל על המשכורת הפטורה כאיזשהו חסכון במס , היות וגם ככה הם כנראה עובדים ושתמשים באותן נקודות זיכוי , אי אפשר לספור אותן פעמיים.
תודות לכחלון והסיפורים שסיפרו לנו על חברות ארנק ,חברה כזו חשופה לידו הארוכה של פקיד השומה שיכול להחליט שהיא חייבת למשוך דיבידנד רעיוני או לשלם מס כאילו משכה דיבידנד כזה.

 

[amit]

למי שיש פורטפוליו נכסים משמעותי ממילא אין הטבה במיסוי

10% מס ואי חבות דיווח זה לא הטבה במיסוי?

 

[גרהם]

10% מס ואי חבות דיווח זה לא הטבה במיסוי?

לא חל על מי שיש לו נכסים רבים. נותרה ההקלה לעד 5 דירות.

 

[FIYaacov]

בחברה ניתן לצבור הון ללא צורך בתשלום מס

לא ניתן. 23% על הרווח השנתי של החברה.

 

[אורי ג.]

לא ניתן. 23% על הרווח השנתי של החברה.

על הרווח החשבונאי, לא על התזרים, המס האפקטיבי יהיה 0 בתכנון מס נכון.

 

[רוני]

לדעתי הם ישלמו יותר מיסים ואני אסביר.
אמנם יקזזו פחת אבל מצד שני יפסידו את אותו הפחת כעלות הנכס בעת מכירתו (אם תהיה).
אין טעם להסתכל על המשכורת הפטורה כאיזשהו חסכון במס , היות וגם ככה הם כנראה עובדים ושתמשים באותן נקודות זיכוי , אי אפשר לספור אותן פעמיים.
תודות לכחלון והסיפורים שסיפרו לנו על חברות ארנק ,חברה כזו חשופה לידו הארוכה של פקיד השומה שיכול להחליט שהיא חייבת למשוך דיבידנד רעיוני או לשלם מס כאילו משכה דיבידנד כזה.

לא מדובר בחברת ארנק אלא בחברת נדל"ן עבור בעלי הון ונכסים מניבים, המס רווחי הון יורד ל 23%, המס על נכסים מסחריים עד לגיל 60 יורד ל 23%.

לגבי הפחת אתה צודק במקרה של מכירה, לכן יצרכו להחליט האם למכור או למנף.

לגבי השכר מינימום, בגיל שלא עובדים או רישום בני משפחה שלא מחוץ לשוק העבודה כעובדים שכירים בחברה..... יש הרבה יותר אפשרויות לתכנוני מס לבעלי הון במבנה של חברה.

שר האוצר הנוכחי בבחירות הקודמות ניסה להחזיר את מס הירושה שבוטל בשנת 81, חשוב לא להתעלם מכך.

 

[רוני]

לא חל על מי שיש לו נכסים רבים. נותרה ההקלה לעד 5 דירות

נכון להיום פרוטפוליו של 20 נכסים מניבים בישראל נחשב לעסק, למרות הניסיונות של מס הכנסה להגביל זאת ל 5 נכסים, בית המשפט
עדיין לא קיבל זאת.

 

[FIYaacov]

בתכנון מס נכון

אם אתה מדבר על פחת, אז זו דחיית מס ולא פטור.

 

[amit]

לא מדובר בחברת ארנק אלא בחברת נדל"ן עבור בעלי הון ונכסים מניבים, המס רווחי הון יורד ל 23%, המס על נכסים מסחריים עד לגיל 60 יורד ל 2

החוק החדש מהמשמרת של כחלון דיבר על חברות ארנק אבל חל על כל חברת מעטים , כל חברה שמחזיקים בה פחות מ5 בעלים לדעתי.
זה לא משנה במה היא עוסקת.

 

[אורי ג.]

החוק החדש מהמשמרת של כחלון דיבר על חברות ארנק אבל חל על כל חברת מעטים , כל חברה שמחזיקים בה פחות מ5 בעלים לדעתי.
זה לא משנה במה היא עוסקת.

חברה שקונה, מוכרת, משכירה נכסים, לוקחת מימון, מוציאה משכורות וכו' אינה חברת ארנק ולא קרובה לכך. גם אם היא כן חברת ארנק זה לא ישנה מאומה כי המס האפקטיבי שלה יהיה סביב 0.

 

[amit]

חברה שקונה, מוכרת, משכירה נכסים, לוקחת מימון, מוציאה משכורות וכו' אינה חברת ארנק ולא קרובה לכך. גם אם היא כן חברת ארנק זה לא ישנה מאומה כי המס האפקטיבי שלה יהיה סביב 0.

אני אעבור שוב על התקנות ואחזיר לך תשובה , לדעתי התנאי העיקרי לחברת מעטים הוא פחות מ5 בעלי מניות.

אם היא כן-זה ישנה מאוד , כי לא משנה מה המס שתשיג בתכנון מס , פקיד השומה יכול לחייב אותך במס על דיבידנד רעיוני . זה משהו שאי אפשר להתחמק ממנו.

 

[amit]

תוכל בבקשה להרחיב את ההליך והיתרונות חסרונות בעיניך לפתיחת חברה
אני בדיוק נמצא באותה צומת דרכים ובודק את הכדאיות של העניין....ממה שאני בדקתי הכדאיות משתלמת כאשר מתקיימים התנאים הבאים:
1. רכישה לטווח ארוך
2. מימון הרכישות ברובו ע״י הבנק
3. לא קיים צורך/רצון של בעל החברה למשוך בשוטף הכנסות משכ״ד
4. לא ידוע על צורך עתידי למכירת הדירה (עדיפות מיסוי כיחיד במכירה)
5. כמובן מדובר בכמות נכסים שמצריכה כבר התעסקות יותר רצינית וכ״ו
אשמח אם מי שמבין בזה ייתן את דעתו
והשגתו

אני אתן לך כמה שעולים לי עכשיו
חסרונות
אי אפשר לקחת משכנתא אלא הלוואה רגילה .
צריך לדווח
מאבדים פטור על מכירת דירה.
משלמים מעמ על הכנסות.

יתרונות
המימון הוא הוצאה מוכרת
כנל פחת שהוא דחיית מס ,מעולה אם אתה לא מתכנן למכור.
אם קונים מקבלן אז 17% מעמ חוזרים אליך חודש לאחר הקנייה.

 

[אורי ג.]

אני אעבור שוב על התקנות ואחזיר לך תשובה , לדעתי התנאי העיקרי לחברת מעטים הוא פחות מ5 בעלי מניות.

לא דיברתי על חברת מעטים, דיברתי על חברת ארנק.

אם היא כן-זה ישנה מאוד , כי לא משנה מה המס שתשיג בתכנון מס , פקיד השומה יכול לחייב אותך במס על דיבידנד רעיוני . זה משהו שאי אפשר להתחמק ממנו.

בוודאי שאפשר, אם אין רווח גם אין דיבידנד, גם אם יש רווח אפשר לנצל את הרווחים לרכישת נכסים ואז עוד הפעם = אין דיבידנד.

 

[רוני]

החוק החדש מהמשמרת של כחלון דיבר על חברות ארנק אבל חל על כל חברת מעטים , כל חברה שמחזיקים בה פחות מ5 בעלים לדעתי.
זה לא משנה במה היא עוסקת.

אני והשותפה שלי, זה חברת נדל"ן של שני בעלים ועובדים בלבד, זה תחום הפעילות שלנו כיועצים ומלווים משקיעים וגם ברכישת נכסים באמצעות החברה,
אין כאן כל בעיה, הפעילות שלנו היא בתחום הנדל"ן.

 

[רוני]

אני בדיוק נמצא באותה צומת דרכים ובודק את הכדאיות של העניין

בנוסף לנקודות שציינת, הנקודה העיקרית היא שצריכה להיות הצדקה מבחינת נפח הפעילות וההכנסות כדי להקים חברת נדל"ן,
במידה ולא הייתי מקים חברת נדל"ן הייתי במדרגת המס המקסימלית בנוסף למס הייסף ותשלום ביטוח לאומי חודשי מקסימלי.

מאחר ויש לי הכנסות מפרוטפוליו נכסים מניבים אישי (את הנכסים שאני רוכש כעת וארכוש בעתיד הם תחת החברה), ואני מושך בנוסף משכורת מהחברה, את יתר הכנסות החברה, אני מפנה להשקעות בנכסים מניבים,
לאחר ניכוי הוצאות שונות, על היתרה החברה משלמת מס חברות בשיעור של 23% בלבד.

 

[FIYaacov]

על היתרה החברה משלמת מס חברות בשיעור של 23% בלבד.

והכסף הזה פוטנציאלית חשוף למיסוי כפול (לכשתמשוך), אך כמובן יש כאן אלמנט דחיית מס לא מבוטל.

 

[רוני]

והכסף הזה פוטנציאלית חשוף למיסוי כפול (לכשתמשוך), אך כמובן יש כאן אלמנט דחיית מס לא מבוטל.

אין לי כל צורך למשוך כסף זה, כפי שציינתי, יש לי הכנסות חודשיות פסיביות משכירות המממנות את עלויות המחיה שלי, בנוסף אני מושך משכורת מהחברה,
וגם אשתי עובדת.

במידה ובעתיד לא אעבוד יותר, ההכנסות מנכסי החברה, לאחר ניכוי הוצאות, ניכוי פחת, שכר מינימום פטור ממס, על הסכום הנותר אשלם מס חברות, אך בפועל המס יהיה נמוך מ 10% מהנטו.

 

[AM-PM]

לא מדובר בחברת ארנק אלא בחברת נדל"ן עבור בעלי הון ונכסים מניבים

מסכים זה גם מה שאני מבין מרוח החוק:

• הכנסות החברה נובעות מפעילות היחיד כנושא משרה בחבר בני אדם אחר.
• הכנסות החברה נובעות מפעילות היחיד עבור אדם אחר, ומתקיימים ביניהם יחסי עובד-מעביד.
• הכנסת החברה נובעת ממשלח יד מיוחד ולפחות מחצית מהכנסותיה, נובעת משירות הניתן לאדם אחד או "קרוב" כהגדרתו בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה.