הורדת מחירי הדיור. אפשרי?

[קפה שחור]

למי שתהה לגבי מס דירה שלישית

מוקדם להספיד: מיסוי דירה שלישית חוזר לכנסת
שר האוצר משה כחלון סיכם עם יו"ר הקואליציה דוד ביטן ויו"ר ועדת הכספים משה גפני, להחזיר את החוק לקריאה שנייה ושלישית בתקופה הקרובה.

 

[Shlomi Z]

תודה. עוד ביזיון של הממשלה הזו.

אני רוצה להבין משהו,
הרי גם אם החוק הזה ייכנס לתוקף, הישראלי הממוצע עם 3 דירות, יעשה ככל שביכולתו להימנע מתשלום המס.
אז כמו שעושים פולישטיקים עם תשלום שכירות "עד 5000K" בשביל להימנע מתשלום מס.
לא שאני בעד לחזק את בעלי הדירות המרובות, אבל זה לא נוגד את הקפטילזם החזירי אליו אנו חותרים כאן?
"אני עשיר, קניתי מלא דברים, אעשה איתם מה שבא לי? למה צריך למסות אותי? או במילים אחרות פגיעה לא מידתית בזכות הקניין"

גם פה, ימכרו לקרוב משפחה "מדרגה ראשונה, שנייה ושלישית" במחיר זול ואז ימכרו לגורם הרלוונטי ועוד ימנעו מתשלום מס [כי הקרוב משפחה בן 3]

מצד אחד יש חברים פה שטוענים כי באמת יש חוסר היצע ואם ייבנו פה עוד X , אז המחירים יירגעו.
מצד שני, הייתי בחריש, פיזית. זה נראה כמו מדינה של בניינים לא מאוכלסים.

א. האם מישהו פה חושב שבאמת חסר היצע ?
ב. האם מס דירה שלישית יפתור את הבעיה?
ג. האם זה לא פשוט עניין של הריבית אפסית/חוסר מיסוי נדל"ן/מיסוי יתר בבורסה שגורם לכל הפנסיונרים/גמלאים/שולה מעפולה שקיבלה ירושה, לרוץ לעבר הנדל"ן ולא להתעסק עם הבורסה ?

 

[הסומבררו]

אני רוצה להבין משהו,
הרי גם אם החוק הזה ייכנס לתוקף, הישראלי הממוצע עם 3 דירות, יעשה ככל שביכולתו להימנע מתשלום המס.
אז כמו שעושים פולישטיקים עם תשלום שכירות "עד 5000K" בשביל להימנע מתשלום מס.
לא שאני בעד לחזק את בעלי הדירות המרובות, אבל זה לא נוגד את הקפטילזם החזירי אליו אנו חותרים כאן?
"אני עשיר, קניתי מלא דברים, אעשה איתם מה שבא לי? למה צריך למסות אותי? או במילים אחרות פגיעה לא מידתית בזכות הקניין"

גם פה, ימכרו לקרוב משפחה "מדרגה ראשונה, שנייה ושלישית" במחיר זול ואז ימכרו לגורם הרלוונטי ועוד ימנעו מתשלום מס [כי הקרוב משפחה בן 3]

מצד אחד יש חברים פה שטוענים כי באמת יש חוסר היצע ואם ייבנו פה עוד X , אז המחירים יירגעו.
מצד שני, הייתי בחריש, פיזית. זה נראה כמו מדינה של בניינים לא מאוכלסים.

א. האם מישהו פה חושב שבאמת חסר היצע ?
ב. האם מס דירה שלישית יפתור את הבעיה?
ג. האם זה לא פשוט עניין של הריבית אפסית/חוסר מיסוי נדל"ן/מיסוי יתר בבורסה שגורם לכל הפנסיונרים/גמלאים/שולה מעפולה שקיבלה ירושה, לרוץ לעבר הנדל"ן ולא להתעסק עם הבורסה ?

1א. מי חותר בישראל לקפיטליזם חזירי? אני חושב שאף אחד לא חותר לשם. לדעתי רוב בעלי התפקידים בישראל שואפים בעיקר לפרוטקציוניזם מגזרי וחזירי.

2א. כן, אבל בעיקר באזור המרכז. לא חושב שחריש נכנסת למשבצת הזו עדיין. בנוסף אל תשכח שישראל היא אחת המדינות עם הריבוי הטבעי הגבוה ביותר בעולם המערבי, והשטח שיש לנו מהקטנים בעולם, כך כשגם אם נראה שבונים הרבה (ובונים הרבה) זה לא בהכרח שווה לגידול באוכלוסייה.
בנוסף, למחירים קשה באמת לרדת כי ככל שהם ירדו, יגדל הביקוש לקניית דירה בקרב אלו שלא היה להם מספיק כסף כדי לקנות אחת מלכתחילה.

ב. לא. בחלק מהמקרים יעבירו את הדירה על שם קרוב משפחה בחלק אחר יעלו את המס לשוכרים.

ג. הריבית האפסית משפיעה בצורה דומה גם על הבורסה וגם על הנדל"ן. יש בנדל"ן גם מיסוי גבוה וגם עלויות צדדיות גבוהות (מתווכים, עו"ד, זמן וכו'). ברור שאם ישוו את מיסוי הנדלן לבורסה יתבצע איזון חלקי. אבל עדיין הרבה ישראלים מעדיפים להשקיע בנדל"ן מאשר בבורסה בגלל סיבות לא רציונליות אחרות - כי "בית זה תמיד טוב שיהיה", כי "הבורסה מסוכנת" ועוד שלל סיסמאות.

 

[Redroze]

א. כן, אבל בעיקר באיזורי הביקוש. בחריש כנראה שלא.
ב. כנראה שלא אבל הוא בהחלט יגרום לחלק מהמשקיעים לצאת מהשוק.
ג. את עניין הריבית האפסית ניתן לבדוק לעומת תקופות שבעבר הריבית הייתה אפסית.
לגבי חוסר מיסוי בנדל"ן, אני מסכים לגבי השכירות אבל ברכישה ומכירה יש מיסוי משמעותית גבוה יותר.

 

[Shlomi Z]

א. כן, אבל בעיקר באיזורי הביקוש

מצד שני

ג. את עניין הריבית האפסית ניתן לבדוק לעומת תקופות שבעבר הריבית הייתה אפסית.

אם כן, האם יש היצע/ביקוש ? או שיש פה עיוות שוק בגלל שהריבית אפסית ?
אני חושב שמחירי הדיור עלו דרמטית מאז 2008 כלומר אין קשר להיצע/ביקוש, [זה לא שפתאום הייתה עלייה מסיבית ממאדים לישראל]
אלא מאז שהריבית ירדה דרמטית [עקב הסאבפריים].
כלומר קשה לאמוד את השוק כי הוא מעוות לגמרי...

 

[רוני]

מדובר בחוק פופוליסטי, הרבה מסים לא יצא מזה, כרקע פוריה לתכנוני מס (גרושים יזומים, רישום על הילדים, בנפח מסוים הקמת חברה בע"מ....), ובאזורי הביקוש המס יגולגל בחלקו על השוכרים.

 

[אורי ג.]

א. האם מישהו פה חושב שבאמת חסר היצע ?

ברור אבל באיזורי הביקוש (כלומר לא חריש).

ב. האם מס דירה שלישית יפתור את הבעיה?

הפוך! יחמיר אותה.

ג. האם זה לא פשוט עניין של הריבית אפסית/חוסר מיסוי נדל"ן/מיסוי יתר בבורסה שגורם לכל הפנסיונרים/גמלאים/שולה מעפולה שקיבלה ירושה, לרוץ לעבר הנדל"ן ולא להתעסק עם הבורסה ?

עיוות המס בהחלט משפיע. גם הריבית הנמוכה גם משפיעה. אבל יותר מהכל מה שמשפיע הוא:
חוסר מטורף בתכנון ובנייה באיזורי הביקוש.
גם תחבורה ציבורית טובה הייתה עוזרת.

 

[Shlomi Z]

אבל יותר מהכל מה שמשפיע הוא:
חוסר מטורף בתכנון ובנייה באיזורי הביקוש.

איך אפשר לטעון זאת [לא בציניות] ובאותה נשימה להבחין שמחירי הדיור
עלו במקומות לא מבוקשים גם פי כמה וכמה ביחד עם כל הארץ. כלומר עניין הריבית "שיחק תפקיד" במקביל ? [לכאורה]

הפוך! יחמיר אותה.

בגלל ש

כרקע פוריה לתכנוני מס

?

 

[ת.אוקהם]

חוקר בבנק ישראל: הריבית היא המשפיעה העיקרית על מחירי הדיור

חוקר במחלקת המחקר של בנק ישראל כתב מסמך שלפיו בשורה של מדינות, ובהן ישראל, הורדת הריבית לקרוב לאפס הובילה לעליות חדות במחירי הדירות ■ המשמעות - מאמצי משרד האוצר להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת.

https://www.themarker.com/realestate/1.3881794

 

[אורי ג.]

איך אפשר לטעון זאת [לא בציניות] ובאותה נשימה להבחין שמחירי הדיור
עלו במקומות לא מבוקשים גם פי כמה וכמה ביחד עם כל הארץ.

בוודאי שהם עלו כי הם מוצר תחליפי, אם מחירי העגבניות יקפצו פי 4 תהיה בטוח שגם מחירי המלפפונים יעלו. אם לא מגדלים מספיק עגבניות ומלפפונים המחירי של שניהם יעלו.

חוקר בבנק ישראל: הריבית היא המשפיעה העיקרית על מחירי הדיור

שימשיך לחקור ולבלבל את המוח, או יותר טוב: שיחזור למבוא למיקרו כלכלה.

 

[Shlomi Z]

בוודאי שהם עלו כי הם מוצר תחליפי

יכול להסביר ?
בהנחה שמדובר בהיצע וביקוש, אם במקומות כושלים עם הגירה שלילית הדירות עולות בממוצע שנתי כמו בשאר הארץ זה לא עניין הריבית ?
למה זה מוצר תחליפי? הרי אם יש פחות אנשים שרוצים סחורה מסוימת איך היא עדיין עולה, [אם מתעלמים מעניין הריבית].

אם הריבית הייתה 5%, אתה לא חושב שחצי מהדירות היה על המדף כי המשקיעים היו חוזרים לפק"מים והמחירים לא היו בשמיים ?

 

[Shlomi Z]

1א. מי חותר בישראל לקפיטליזם חזירי? אני חושב שאף אחד לא חותר לשם. לדעתי רוב בעלי התפקידים בישראל שואפים בעיקר לפרוטקציוניזם מגזרי וחזירי.

2א. כן, אבל בעיקר באזור המרכז. לא חושב שחריש נכנסת למשבצת הזו עדיין. בנוסף אל תשכח שישראל היא אחת המדינות עם הריבוי הטבעי הגבוה ביותר בעולם המערבי, והשטח שיש לנו מהקטנים בעולם, כך כשגם אם נראה שבונים הרבה (ובונים הרבה) זה לא בהכרח שווה לגידול באוכלוסייה.
בנוסף, למחירים קשה באמת לרדת כי ככל שהם ירדו, יגדל הביקוש לקניית דירה בקרב אלו שלא היה להם מספיק כסף כדי לקנות אחת מלכתחילה.

ב. לא. בחלק מהמקרים יעבירו את הדירה על שם קרוב משפחה בחלק אחר יעלו את המס לשוכרים.

ג. הריבית האפסית משפיעה בצורה דומה גם על הבורסה וגם על הנדל"ן. יש בנדל"ן גם מיסוי גבוה וגם עלויות צדדיות גבוהות (מתווכים, עו"ד, זמן וכו'). ברור שאם ישוו את מיסוי הנדלן לבורסה יתבצע איזון חלקי. אבל עדיין הרבה ישראלים מעדיפים להשקיע בנדל"ן מאשר בבורסה בגלל סיבות לא רציונליות אחרות - כי "בית זה תמיד טוב שיהיה", כי "הבורסה מסוכנת" ועוד שלל סיסמאות.

אז לשיטתך,
אנחנו יכולים להמשיך לראות עליות עד אין קץ אלא אם כן ייבנו *איכשהו* עשרות-מאות אלפי יחידות דיור במקומות הביקוש ?
למה זה לא היה קיים לפני ירידת הריבית בסוף שנות ה-90' , הרי הריבוי הטבעי היה גם אז אותו דבר?

 

[אורי ג.]

בהנחה שמדובר בהיצע וביקוש, אם במקומות כושלים עם הגירה שלילית הדירות עולות בממוצע שנתי כמו בשאר הארץ זה לא עניין הריבית ?

לא. כלומר הריבית כמובן שמשפיעה אבל על כל השוק.

למה זה מוצר תחליפי? הרי אם יש פחות אנשים שרוצים סחורה מסוימת איך היא עדיין עולה, [אם מתעלמים מעניין הריבית]

כי זה שאלה של עלות האלטרניבה.
אם מלפפון עולה שקל ועבניה עולה 2 שקל ואתה מעדיף עגבניה אז אתה תקנה עגבניה, אם מחיר העגבניה יעלה ל10 ש"ח אולי אתה כבר תקנה מלפפון במקום למרות שהוא פחות טעים לך.

אנחנו יכולים להמשיך לראות עליות עד אין קץ אלא אם כן ייבנו *איכשהו* עשרות-מאות אלפי יחידות דיור במקומות הביקוש ?

לא עד אין קץ, עד השגת שיווי משקל, המחירים בשוק בסה"כ מבטאים את שיווי המשקל זה הכל.

למה זה לא היה קיים לפני ירידת הריבית בסוף שנות ה-90' , הרי הריבוי הטבעי היה גם אז אותו דבר?

1. היו הרבה פחות אנשים אז, שיעור גידול של 3% מחצי מכמות האנשים דורשת גם מחצית מכמות הבנייה.
2. בנו הרבה יותר אז באופן יחסי.
3. אתה שוכח תושבי חוץ, קנייה מסיבית של תושבי חוץ החלה ב10-15 שנים האחרונות.

 

[Shlomi Z]

3. אתה שוכח תושבי חוץ, קנייה מסיבית של תושבי חוץ החלה ב10-15 שנים האחרונות.

עניין החוק להלבנת הון לא הרגיע את המשקיעים הזרים ?

עד השגת שיווי משקל

מתי זה קורה?
אתה רואה את זה ממשיך ככה עוד כמה שנים ?

 

[אורי ג.]

עניין החוק להלבנת הון לא הרגיע את המשקיעים הזרים ?

גם זה וגם המיסוי 8% של כחלון אבל אלו דברים חדשים יחסית, עדיין ישנם עשרות אלפי דירות שהם כבר רכשו.
שמתי לב לדבר נוסף מאז המס החדש: הם פשוט שוכרים לטווח ארוך דירות שגם זה בצורה עקיפה מביא לעליית מחירים.

מתי זה קורה?

השוק בשיווי משקל תמיד (כמו שוק המניות), ללא שיווי משקל לא היו עסקאות וזה לא חסר.

 

[Shlomi Z]

גם זה וגם המיסוי 8% של כחלון אבל אלו דברים חדשים יחסית, עדיין ישנם עשרות אלפי דירות שהם כבר רכשו.
שמתי לב לדבר נוסף מאז המס החדש: הם פשוט שוכרים לטווח ארוך דירות שגם זה בצורה עקיפה מביא לעליית מחירים.

השוק בשיווי משקל תמיד (כמו שוק המניות), ללא שיווי משקל לא היו עסקאות וזה לא חסר.

אם כן,
גם אם בהחלטת הריבית הבאה בבנק ישראל יוחלט על עלייה מטאורית של 2% במכה, אתה צופה שזה לא יזעזע את שוק הדיור כי רוב המשקל בשוק לדעתך הוא בהיצע החסר?

 

[אורי ג.]

גם אם בהחלטת הריבית הבאה בבנק ישראל יוחלט על עלייה מטאורית של 2% במכה, אתה צופה שזה לא יזעזע את שוק הדיור כי רוב המשקל בשוק לדעתך הוא בהיצע החסר?

שמע זה לא כזה פשוט כי יש השפעות מסדר שני לדוגמא:
עלייה של 2% בריבית תביא להתפוצצות של הש"ח למעלה מול הדולר שבתורו יביא לגידול משמעותי באבטלה וירידת שכר במשק, ביחוד בסקטורים מוטי יצוא (הייטק...)+דה פלציה מה שבתורו אולי יביא מיתון וכל אלה אולי יביאו לירידת מחירי הדירות.
השפעה ישירה של עליית ריבית חדה תביא גם היא לירידה בביקושים לדירות, בעיקר להשקעה.
כל זה לא יפתור את בעיית הבסיס: מחסור בדירות באיזורי ביקוש.

 

[Shlomi Z]

שמע זה לא כזה פשוט כי יש השפעות מסדר שני לדוגמא:
עלייה של 2% בריבית תביא להתפוצצות של הש"ח למעלה מול הדולר שבתורו יביא לגידול משמעותי באבטלה וירידת שכר במשק, ביחוד בסקטורים מוטי יצוא (הייטק...)+דה פלציה מה שבתורו אולי יביא מיתון וכל אלה אולי יביאו לירידת מחירי הדירות.
השפעה ישירה של עליית ריבית חדה תביא גם היא לירידה בביקושים לדירות, בעיקר להשקעה.
כל זה לא יפתור את בעיית הבסיס: מחסור בדירות באיזורי ביקוש.

טוב...
אם כך כנראה שאין מנוס,
אז אמשיך לראות את חבריי ומשפחתי ממשכנים את חייהם עד מוות.

 

[גרהם]

טוב...
אם כך כנראה שאין מנוס,
אז אמשיך לראות את חבריי ומשפחתי ממשכנים את חייהם עד מוות.

הרבה מאד אנשים מלבד בעלי הדירות מרוויחים המון קצב מהמצב הקיים ולאנשים האלו יש יותר השפעה פוליטית מלנפגעים מהמצב.

 

[monkey22]

אורי ורוני כותבים דברי תבונה.
בקצרה - אי אפשר להוריד את מחירי הדיור רק בהשפעת ריבית או משהו אחר נקודתי בלי להכניס את המשק לסחרור שמי יודע איך נצא ממנו.
מה שאני מריח ומבין בין השורות (וזה חצי מבוסס), זה שבאוצר מנסים להאט את העלייה, בייחוד באיזורי הביקוש, עד שעלייה בשכר ובחסכונות תדביק את הפער. יכול להיות שנראה ירידות קלות ותנודות טבעיות. אבל ירידה חדה נראה רק כאשר המשק ייכנס למיתון או למשבר כלכלי, שאת זה אף אחד לא רוצה.