שניהם צודקים ושניהם גם טועים.
זה לא. אנשים כאן מנסים להבין את ההשלכות של החזקה דרך חברה, והדרך בה אתה מציג את זה לחלוטין לא נכונה.
זה גם כן לחלוטין לא נכון. אי אפשר למשוך דיבידנד מחברה שאין לה רווחים צבורים (בדיוק המקרה אותו אתה מתאר. כיון שהגיעו למס חברות 0). אם תמשוך את הכסף הזה, זה יסווג כהכנסת עבודה ותשלם מס שולי ולא רק 30%.
אני כבר לא בטוח על מה אנחנו מתווכחים
דווקא בתחום הזה, כדאי להצביע על חיסרון ענק בפעילות דרך חברה, יחסית להחזקה ישירה.
)אני כבר לא בטוח על מה אנחנו מתווכחים
דווקא בתחום הזה, כדאי להצביע על חיסרון ענק בפעילות דרך חברה, יחסית להחזקה ישירה.
כמו שהסברת כמה פעמים, עם כל ההוצאות המוכרות בנדלן, ניתן להגיע (לפחות בשנים הראשונות) להכנסה חייבת מאוד נמוכה. כמו שציינו כאן, הפחת בעצם נדחה עד לשעת המכירה, ואז רווח ההון יותר גבוה (בהנחה שמחיר הנכס נשאר או עלה). בהחזקה ישירה, יש ייתרון ענק, שהחיוב במס על רווח ההון, הוא סהכ 25%. כך שהכרת בפחת כהוצאה וחסכת מס שולי על ההכנסה השוטפת. אחר כך, אתה משלם בעתיד רק 25% על רווחי ההון.
בעסקי נדלן להשכרה ודומיהם בהם יש מרכיב גבוה של רווחי הון, כשאתה מחזיק דרך חברה, המס הסופי על רווחי ההון הוא בערך 50%. קודם אצל החברה כהכנסה רגילה. ואחר כך מס דיבידנדים או משכורת.
אז בדוגמא שלך, בה בגלל ההוצאות המוכרות מגיעים למס 0. אם מחזיקים את זה ישירות, יש מס 0 במהלך ההחזקה (וכמובן אין ביטוח לאומי, כיוון שאין הכנסה חייבת). אחר כך כשמוכרים יש סהכ 25% בלי ביטוח לאומי (כיון שזה רווח הון ולא הכנסה לפי סעיף 2 לפקודה).
לעומת זאת, אם מחזיקים דרך חברה קודם יהיה מס 0. אחר כך כשתמשוך יהיה מס של לפחות כ 50%. (אז הגענו לפי 2 מס בהחזקה דרך חברה
שוב, אני לא אומר שלך ספציפית זה לא כדאי. אבל דווקא בתחום הזה, אפילו עם הכנסות מאוד גבוהות ונפחים מאוד גבוהים זה עדיין הרבה פעמים עדיף להחזיק ישירות.
אם מישהו מחזיק לדוגמא 50 דירות להשכרה כעוסק מורשה. ומוכר בדרך כלל, נניח לאחר 20-10 שנות השכרה. נראה לך שייטענו שהמכירה זה לא רווח הון אלא חלק מהעסק הרגיל? (אין לי מושג היכן עובר הגבול).
אני כבר לא בטוח על מה אנחנו מתווכחים
.
זה מה שאני אוהב בתחום, שאין תשובות מובנות ופשוטות (לנישומים זה פחות כיף). נדמה לי שבפועל אין הרבה מקרים של החזקה בדירות זמן רב כנכס הון בלי להשביח, להחליף וכיוצב. יוצאי הדופן הם בדרך כלל ירושות ענק.
זה נכון. אבל עדין, בדרך כלל, יש כמה פסקי דין שנותנים כיוון.
⌄
⌄
⌄
אפשר לקבל כיוון מהפסיקה העניפה על ההבחנה בין הוני ופירותי ומהפסיקה הדלה בעניין הכנסות מהשכרת דירות מגורים. אכן לא מוכר לי מקרה כמו זה שעליו כתבת.
