האם אנחנו על סף פיצוץ בועת הנדל"ן?

[daat99]

רוב האנשים קונים דירה בקצה גבול היכולת החזר שלהם.

+1

 

[amit]

שמע זה כבר עיסוק בנבואה אבל:
1. אם יש דבר אחד בעולם ששר האוצר רוצה (כמו זה שלפניו וכמעט בטוח כמו זה שאחריו) - זה ירידת מחירי הדירות. יותר מכל דבר אחר. ולכן אני בספק אם הוא יעצור מהלך שיוביל לירידת מחירים.
2.

מה זה אגח מגובה משכנתאות?
בכל מקרה אני לא חושב שייתכן תרחיש שבו אם המדינה איכשהו תחליט לממן את האנשים שלא מצליחים להחזיר משכנתא - זה לא ייפול על המכלול. ואז זה סותר את:

1. הוא לא באמת רוצה להוריד את המחירים-הוא יותר מחפש להחליף את המשקיעים הקטנים בנדלן בחברות ענק שישכירו לנו ביוקר.
2.אנשים לוקחים משכנתאות ,הבנק מנפיק אגח למוסדיים שמבוסס על המשכנתאות האלה - זה קורה כבר עכשיו.
3. זה לא סותר , עובדה כשכחלון הבטיח לגולן טלקום 700 מיליון שח כדי שיצהרו לקוחות ויוזילו לנו את החשבון -כולנו שמחנו על ה300 שח הנחה והתעלמנו מ700 מיליון הוצאה של המדינה.

 

[orensp]

אתם שוכחים שזה שעכשיו הריביות מזנקות בצורה משמעותית למי שרוצה לקחת משכנתא חדשה משפיע על גודל ההחזר (כל אחוז עוד 10% בהחזר החודשי בגדול).
בנוסף בחודש חודשיים הקרובים בגלל הזינוק בתשואות האגח כנראה שיהיה עוד זינוק בריבית.
בסופו של דבר אתם יכולים לומר שמי שיש לו כסף יקנה בכל מקרה כי זה ההלך רוח במדינה. אבל רוב האנשים קונים דירה בקצה גבול היכולת החזר שלהם. וכשהריבית עולה הם יכולים לקחת פחות משכנתא, וכמובן לשלם פחות.

נכון יכול להיות שפחות אנשים יוכלו לקנות דירה אולם אם ייבנו פחות גם יהיה פחות היצע ולכן זה יתקזז.

 

[amit]

שאלתם את עצמכם פעם למה דירה במחיר למשתכן עולה 600 אלף בנתיבות ו 2.4 מיליון בהרצליה? הרי הקרקע של המדינה בכל מקרה -למה היא לא מוותרת על ההכנסה הזו?

ולמה יש מס רכישה של 8% ומס דירה שלישית למשקיעים פשוטים ואילו קרן מגוריט קיבלה פטור משני אלה?

תעשו אחד ועוד אחד.

 

[FIYaacov]

תעשו אחד ועוד אחד

יצא לי 2
אה וגם שלמדינה אין כיוון במקרה הטוב ומושחתת במקרה הפחות טוב

 

[Fitch]

נראה לי שאתם אופטימיים מאוד.
על כל משקיע שמצפה לעליית ערך, יש משקיע כמו דעת שלא אכפת לו מחיר הנכס - אלא התזרים שהוא מביא.
ועל כל נכס שמחירו ירד, יש משקיע שמחפש להיכנס ויש לו טיפה יותר תעוזה מזוג צעיר.
פחות יקנו? יבנו פחות. כבר עכשיו קבלנים בונים בקצב של צב כדי למכור במחיר מקסימלי, או אפילו לקבל יותר (כי השוק עולה).

גם הבנקים שיקבלו את הדירות אחרי שפלוני אלמוני לא יכל לשלם יותר כי ההחזר עלה לו ב200 ש"ח, לא בהכרח ימהרו לממש במימוש מהיר.

מחיר למשתכן בקושי מתקדם, ואחרי שיקרוס (או יכשל במידת מה) - עוד ביקושים יעלו מהמיואשים (כמוני) והמחירים יואזנו. או שהשכירויות יעלו.

 

[wa11a]

משכנתא של מיליון שקל ל- 30 שנה בריבית 5% בהחזר קבוע יוצא 5370 ש"ח בחודש.
בריבית 2.5% נקבל - 3950

 

[CarpeDiem]

נראה לי שאתם אופטימיים מאוד.
על כל משקיע שמצפה לעליית ערך, יש משקיע כמו דעת שלא אכפת לו מחיר הנכס - אלא התזרים שהוא מביא.
ועל כל נכס שמחירו ירד, יש משקיע שמחפש להיכנס ויש לו טיפה יותר תעוזה מזוג צעיר.
פחות יקנו? יבנו פחות. כבר עכשיו קבלנים בונים בקצב של צב כדי למכור במחיר מקסימלי, או אפילו לקבל יותר (כי השוק עולה).

גם הבנקים שיקבלו את הדירות אחרי שפלוני אלמוני לא יכל לשלם יותר כי ההחזר עלה לו ב200 ש"ח, לא בהכרח ימהרו לממש במימוש מהיר.

מחיר למשתכן בקושי מתקדם, ואחרי שיקרוס (או יכשל במידת מה) - עוד ביקושים יעלו מהמיואשים (כמוני) והמחירים יואזנו. או שהשכירויות יעלו.

רגע, אז אתה טוען שהמחירים יכולים לעלות ביותר מ-100% אך לא יכולים לרדת אפילו ב-30%?
איך אתה מסביר שבשנים 1996-2007 מחירי הדירות בארץ ירדו ריאלית ב-30%, ללא אפוקליפסה? אמנם הייתה אינתיפאדה ופיצוץ בועת הדוט קום אבל זו לא הייתה קטסטרופה. כבר היו תקופות קשות יותר במדינה.
גם בשנים 1973-1986 הנדל״ן ירד בעשרות אחוזים.
אם היו נפילות של עשרות אחוזים בעבר - זה בהחלט אפשרי שזה יקרה גם עכשיו.

 

[Fitch]

רגע, אז אתה טוען שהמחירים יכולים לעלות ביותר מ-100% אך לא יכולים לרדת אפילו ב-30%?

בלי ששום דבר ישתנה מהותית? כן.

אם היתה לנו ממשלה שפויה ובלי בירוקרטיה, סחבת ואטימות בוועדות התכנון, שכפי הנראה לא תשתנה בשנים הקרובות, המצב היה נראה אחרת.

 

[CarpeDiem]

בלי ששום דבר ישתנה מהותית? כן.

מאיפה אתה יודע מה ישתנה בעתיד?
אתה יודע מה תהיה רמת האינפלציה, הריבית והמצב הכלכלי במשק? אני לא.
אני לא מכיר נכס דומם שרק עולה עם הזמן מהסיבה הפשוטה שדירה לא יודעת להמציא את עצמה מחדש (כמו חברה), ומהווה בסך הכל חלל מגורים שתיאורטית ניתן לשכפל עד אינסוף.

 

[מתכנת]

סיבוב מסוכן: יותר ויותר זוגות צעירים מתייחסים לשוק הנדל"ן כאל קזינו שבו כולם זוכים (כלכליסט)

בזמן ששר האוצר נאבק במשקיעים העשירים, צומח זן חדש של משקיעים: צעירים עם מעט הון עצמי שהתייאשו מלחכות לירידת המחירים. הם קונים דירה זולה, משכירים אותה ומחכים שהמחיר יעלה, כדי "לעשות סיבוב" ולהרוויח כסף בדרך לבית הנכסף. מהן הסכנות שבדרך?

 

[Fitch]

מאיפה אתה יודע מה ישתנה בעתיד?
אתה יודע מה תהיה רמת האינפלציה, הריבית והמצב הכלכלי במשק? אני לא.
אני לא מכיר נכס דומם שרק עולה עם הזמן מהסיבה הפשוטה שדירה לא יודעת להמציא את עצמה מחדש (כמו חברה), ומהווה בסך הכל חלל מגורים שתיאורטית ניתן לשכפל עד אינסוף.

אני לא. אבל בלי שינוי זה לא ישתנה. להגיד שהם ירדו זה כמו להגיד שתיק המניות שלך יעלה. כן. אבל מתי?
אם המחירים יהיו עשירית בעוד 50 שנה, זה יעזור לך?
אני לא אמרתי שזה נכס דומם שרק עולה. אבל הציטוט הבא

אני מאמין שהירידות יהיו לפחות כמו במחזור הירידות הקודם, ממוצע ארצי25% -27% , במרכז תל אביב הדירות הקטנות ירדו 10%, הדירות הגדולות 15%, בת ים, ראשון, חולון 30%, באר שבע, חיפה 40%, מקומות מרוחקים יותר הירידה הייתה קרוב ל 50%.

נשמע כאותי מדי, לאור מה שקורה.

עד שזה יקרה, השכירות שתשלם והתשואה האלטרנטיבית והריבית שתעלה ו..ו..

 

[CarpeDiem]

אני לא. אבל בלי שינוי זה לא ישתנה. להגיד שהם ירדו זה כמו להגיד שתיק המניות שלך יעלה. כן. אבל מתי?
אם המחירים יהיו עשירית בעוד 50 שנה, זה יעזור לך?
אני לא אמרתי שזה נכס דומם שרק עולה. אבל הציטוט הבא

נשמע כאותי מדי, לאור מה שקורה.

עד שזה יקרה, השכירות שתשלם והתשואה האלטרנטיבית והריבית שתעלה ו..ו..

אני לא יודע מתי המחירים ירדו, אבל בהנחה והכיוון של הריבית הוא כלפי מעלה אני לא רואה את המחירים הריאליים של הנדל״ן נשארים כמו שהם.
אם אני יכול לקבל על אג״ח מדינה צמוד ל-30 שנה 1% נטו - למה לי לקנות דירה שנותנת 3% תשואה שמתקזזת עם ריבית משכנתא של 4%?
ואני לא מדבר על מצב שבו האג״ח הזה יהיה 2-3% צמוד מדד (כמו שהיה עד לא מזמן), ואז בכלל האג״ח ינצח דירה שנקנתה במזומן.

 

[Fitch]

אם אני יכול לקבל על אג״ח מדינה צמוד ל-30 שנה 1% נטו - למה לי לקנות דירה שנותנת 3% תשואה שמתקזזת עם ריבית משכנתא של 4%?

אנחנו מדברים על איבוד הכדאיות בהשקעה בנדל"ן או על קנייה למגורים?
[כי מה אתה עושה כש-VTI יורד 50% כמו בתרחיש של @רוני אם לא לקנות כפול באותו כסף?]

 

[בת העמק]

אני לא מכיר נכס דומם שרק עולה עם הזמן מהסיבה הפשוטה שדירה לא יודעת להמציא את עצמה מחדש (כמו חברה), ומהווה בסך הכל חלל מגורים שתיאורטית ניתן לשכפל עד אינסוף.

מה שעולה זה ערך הקרקע ככל שהמיקום בו יושבת הדירה נעשה מבוקש יותר. לבלוקים עצמם יש יותר סיכוי לרדת במחיר ככל שיתבלו ויתיישנו ולכן לא הדירה עצמה מעלה את הערך (אלא אם עשו שידרוג כמובן, כמו שיפוץ או מיצוי זכויות הבניה וכד').

איך אתה מסביר שבשנים 1996-2007 מחירי הדירות בארץ ירדו ריאלית ב-30%, ללא אפוקליפסה? אמנם הייתה אינתיפאדה ופיצוץ בועת הדוט קום אבל זו לא הייתה קטסטרופה.

מסכימה איתך ואפילו יותר מזה, הירידה החלה תוך כדי העלייה העצומה מברה"מ לשעבר ומאתיופיה.
כל אלה שטוענים שברגע שיבנו מספיק דירות אז תתחיל ירידה במחיר, צריכים להסביר איך ירדו המחירים באותה תקופה. יש לי כמה השערות משלי...

 

[רוני]

אנחנו מדברים על איבוד הכדאיות בהשקעה בנדל"ן או על קנייה למגורים?
[כי מה אתה עושה כש-VTI יורד 50% כמו בתרחיש של @רוני אם לא לקנות כפול באותו כסף?]

אני ציינתי נתונים מהעבר, אין לי יכולת לנחש מה תהיה עוצמת הירידות במשבר הבא.

 

[Fitch]

אני ציינתי נתונים מהעבר, אין לי יכולת לנחש מה תהיה עוצמת הירידות במשבר הבא.

אבל, אבל...

אני מאמין שהירידות יהיו לפחות כמו במחזור הירידות הקודם, ממוצע ארצי25% -27%...

 

[CarpeDiem]

מה שעולה זה ערך הקרקע ככל שהמיקום בו יושבת הדירה נעשה מבוקש יותר. לבלוקים עצמם יש יותר סיכוי לרדת במחיר ככל שיתבלו ויתיישנו ולכן לא הדירה עצמה מעלה את הערך (אלא אם עשו שידרוג כמובן, כמו שיפוץ או מיצוי זכויות הבניה וכד').

ערך הקרקע יכול גם לרדת. מקומות מאבדים מהביקוש שלהם. תשוו את הביקוש לקרקע בדטרויט ב-1920 לבין הביקוש ב-2016 ותראו ירידה עצומה.

 

[CarpeDiem]

אנחנו מדברים על איבוד הכדאיות בהשקעה בנדל"ן או על קנייה למגורים?
[כי מה אתה עושה כש-VTI יורד 50% כמו בתרחיש של @רוני אם לא לקנות כפול באותו כסף?]

אני מדבר על השקעה.
אם הנדל״ן ירד ב-50% הוא יהיה אופציה מעניינת לקנייה. כרגע הערך שלו מנופח בעיני ובקיזוז ריבית המשכנתא תזרים המזומנים מתאפס וייתכן ויהיה שלילי ב-Real world לאחר שאתה מוריד פחת, חודשים בלי שוכר ותיקונים למיניהם.
דירות למגורים קנו גם בשנת 1996-2007 וגם ב-1973-1986 כאשר הנדל״ן היה בגל ארוך של ירידות. בשנים הללו הריבוי הטבעי היה יותר גבוה מעכשיו והייתה עלייה הרבה יותר מאסיבית לארץ מאשר היום. הביקוש הקשיח לדירות למגורים הוא קבוע כבר עשרות שנים (וייתכן ואף יורד בשנים האחרונות, למרות שעל כך יש ויכוח) אבל מה שגרם להתנפחות המחירים מ-2007 ועד היום היא פשוט אינפלציה בכמות הכסף שזורמת לשוק הדיור באמצעות משכנתאות זולות וחיסול אלטרנטיבת החסכון הפשוטה בדמות פקדון בבנק.

 

[Fitch]

אני מדבר על השקעה.

אם כך, אז עברנו את המחירים "הכדאיים" כבר ב2013 בערך....
כמובן זה שהחמים שלי, וכל "פנסיונר" צעיר, יכלו לקבל פעם בפיקדון בבנק 3% ובשנים האחרונות הם מחפשים דירות להשקעה כי בבנק מציעים 0.03% לא עזר למחירים להישאר שפויים.
גם הרבה אנשים שלא מכירים בורסה קונים היום "דירות להשקעה", למרות שההשקעה כלל לא כדאית. לדעתי אנשים כאלה גם לא יממשו ברגע שהמחירים ירדו כי הם זזים לאט ובכלל מעניין אותם השכירות ולא התשואה.