האם אנחנו על סף פיצוץ בועת הנדל"ן?

[בת העמק]

הישראלים חיים במינוס

רק 40% מהם.

יושבים על משכנתאות

רק ל-2/3 יש דירה בבעלות וכנראה שלוותיקים ביניהם כבר אין משכנתא.

לדעתי מחיר הנכסים יירד בעוד כ5 שנים

נו, אז תחכה חמש שנים ובינתיים תחסוך עוד כסף לדירה.

זה לא נשמע הגיוני שלאנשים תהיה את היכולת הכלכלית להמשיך לממן כאלו סכומים.

לא ממש קראת את השרשור, הא?
אגב, שכחת פרט שולי נוסף - עליית המשכורות במשק. גם אותו כדאי להכניס למשוואה. וגם את הריבית הנמוכה למשכנתאות.

 

[בוקר_טוב]

הדיון כאן הוא ממש memory lane, אנשים לפני כמעט כעשור חשבו שיש בועה. בינתיים הבועה גדלה.

 

[מישו2]

הדיון כאן הוא ממש memory lane, אנשים לפני כמעט כעשור חשבו שיש בועה. בינתיים הבועה גדלה.

אנשים חשבו שיש בועה גם בסוף 2009 אחרי תחילת העליות.

 

[munmun]

כדי להגדיר את המצב בועה צריכים להתקיים כמה תנאים.
עד לא מזמן לא היה דבר שמצביע על מצב בועתי.
מה שכן יכול לנפח בועה אלה העסקות 10/90 למיניהם,
עסקות שחלקן נעשות בהנחות מסוכנות שהריבית תרד והמלחמה תסתיים בקרוב.
כשמגיע הרגע לקחת משכנתא הריבית יכולה לעלות במקום לרדת,
והבועה תתנפץ..

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

עוד מספר ימים יעברו 10 שנים מפתיחת השרשור הזה. עיתוי מצוין לבחון "מה נשתנה" והאם יש אינדיקציות לבועה?:

- הריבית תחילה הייתה באיזור 0 וכעת עלתה ומצויה באיזור 3~4.75 אחוזים כבר זמן-מה, לפי המודל שבוחן בועות זה המסלול לבועה בערך.
- משכנתאות והלוואות בסגנון 10/90.
- קצב גידול האשראי (Loan/Credit Growth) - לפחות האשראי העיסקי הנוכחי בישראל (ולא בהכרח של משקי הבית כרגע), עשוי להעיד על חשיפה מערכתית גבוהה לנדל"ן.
- מגמות דמוגרפיות מייצרות "ביקוש קשיח" אשר בשילוב עם תנועות הון מתורגמים לעליית מחירים ספקולטיבית.
- לא זוכר איך קוראים לזה, אבל יש אינדיקטורים מסוימים שבוחנים האם קצב עליית מחירי הדירות למעשה מתנתק מערכים פודמנטליים כגון ייחס המחירים-לשכר או ייחס המחירים-לשכירות. גם בנק ישראל ציין שקיימים סימנים לתמחור ייתר.
- היפוך מגמה - להבנתי, חלק מהמשקיעים בורחים.
- רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר או בורחים בגלל עליות ריבית. קבלנים נותרים עם מלאי סחורה שהולך ועולה בשנים האחרונות.
- האינפלציה מתגלה כעקשנית או כפי שהנגיד הגדיר אותה, אם זכור לי טוב, "דביקה".
- עלייה כלשהי בפיגורי תשלומים ומחזורי משכנתא. לא הצלחתי להבין מה קורה מבחינת כמות בעלי הדירות שהגיעו למצב של חדלות פירעון.

יש עוד אידניקציות מפוזרות שאפשר ללקט בספר "כאן קורסים בכיף" החדיש. חלק מאלו שציינתי כאן לא נלקחו מהספר.

כעת השאלה הגדולה היא - כיצד מודדים סיכה?

 

[vigaror]

עוד מספר ימים יעברו 10 שנים מפתיחת השרשור הזה. עיתוי מצוין לבחון "מה נשתנה" והאם יש אינדיקציות לבועה?:

- הריבית תחילה הייתה באיזור 0 וכעת עלתה ומצויה באיזור 3~4.75 אחוזים כבר זמן-מה, לפי המודל שבוחן בועות זה המסלול לבועה בערך.
- משכנתאות והלוואות בסגנון 10/90.
- קצב גידול האשראי (Loan/Credit Growth) - לפחות האשראי העיסקי הנוכחי בישראל (ולא בהכרח של משקי הבית כרגע), עשוי להעיד על חשיפה מערכתית גבוהה לנדל"ן.
- מגמות דמוגרפיות מייצרות "ביקוש קשיח" אשר בשילוב עם תנועות הון מתורגמים לעליית מחירים ספקולטיבית.
- לא זוכר איך קוראים לזה, אבל יש אינדיקטורים מסוימים שבוחנים האם קצב עליית מחירי הדירות למעשה מתנתק מערכים פודמנטליים כגון ייחס המחירים-לשכר או ייחס המחירים-לשכירות. גם בנק ישראל ציין שקיימים סימנים לתמחור ייתר.
- היפוך מגמה - להבנתי, חלק מהמשקיעים בורחים.
- רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר או בורחים בגלל עליות ריבית. קבלנים נותרים עם מלאי סחורה שהולך ועולה בשנים האחרונות.
- האינפלציה מתגלה כעקשנית או כפי שהנגיד הגדיר אותה, אם זכור לי טוב, "דביקה".
- עלייה כלשהי בפיגורי תשלומים ומחזורי משכנתא. לא הצלחתי להבין מה קורה מבחינת כמות בעלי הדירות שהגיעו למצב של חדלות פירעון.

יש עוד אידניקציות מפוזרות שאפשר ללקט בספר "כאן קורסים בכיף" החדיש. חלק מאלו שציינתי כאן לא נלקחו מהספר.

כעת השאלה הגדולה היא - כיצד מודדים סיכה?

לא יודע בועה לא בועה, מי שקנה דירה עם פתיחת השרשור הזה בסבירות גבוהה הרוויח הרבה, למרות הירידות במחירי הדירות ושקלול אינפלציה ועוד פרמטרים (ריבית משכנתא, מיסים, עו"ד, תיווך, שיפוץ. . .) הוא עדיין יוצא מרווח (וכנראה במאות אלפים אם לא יותר).

גם אם יש לו בעיה עם המשכנתא ומוכר מתחת למחיר השוק עדיין יש סיכוי טוב שהרוויח יפה

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

אם קנית דירה ממוצעת בראש העין בשנת 2016 ומכרת אותה היום, לפי אלוקי ה-Gemini אתה לכאורה ברווח של 1,000,000 ש"ח.
הבעיה שיש כזה דבר אינפלציה, מה שהוריד את הערך האמיתי לרווח של 830,000 ש"ח בערך.

אולי אי-היציבות בסגנון שנות ה-80, כשהאינפלציה דהרה מעל 400% ודברים בסגנון הזה, יגרמו למשקיעי הדירות להסכים שהרווח הוא רק על הנייר והוא אינו באמת משפיע לטובה על רמת ואיכות החיים.

 

[אורי ג.]

- האינפלציה מתגלה כעקשנית או כפי שהנגיד הגדיר אותה, אם זכור לי טוב, "דביקה".

איזה אינפלציה? אין אינפלציה והיא בטח לא דביקה.

בגלל עליות ריבית

הריביות בירידה.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

איזה אינפלציה? אין אינפלציה והיא בטח לא דביקה.

https://www.funder.co.il/article/149780

הריביות בירידה.

האם הכוונה מ-1998 כשהריבית כנראה עמדה על 13.4%? נכון. אבל משנת 2022 הכיוון הכללי עולה.

 

[אורי ג.]

https://www.funder.co.il/article/149780

תסתכל על התאריך...

האם הכוונה מ-1998 כשהריבית כנראה עמדה על 13.4%? נכון. אבל משנת 2022 הכיוון הכללי עולה.

מה שהיה ב1998 לא רלוונטי.
הריבית במגמת ירידה, כבר ירדה לא מעט וצופים שתרד עוד.
מדברים על ירידה של 0.5% עד סוף השנה.
תוכל לראות גרף 5 שנים פה:

ריבית בנק ישראל - גרפים מדד | ביזפורטל

גרפים יומיים, שבועיים, שנתיים ורב שנתיים של ביצועי מדד ריבית בנק ישראל באתר ביזפורטל

www.bizportal.co.il

 

[anonfungible]

איזה אינפלציה? אין אינפלציה והיא בטח לא דביקה.

הריביות בירידה.

מאז 2005 היצע הכסף זינק (M2 בערך פי חמישה ו-M3 פי שישה) ומחירי הדירות כמעט שילשו את עצמם. נכון שגם המשק והאוכלוסייה צמחו, אך בקצב נמוך משמעותית.

כשמוסיפים לכך את המינוף דרך גמ״חים ואת דפוסי המימון והבנייה בחברה החרדית ובחברה הערבית, לדעתי בהחלט יש בשוק לא מעט סממנים של בועה ונורות אזהרה. השוק אולי גדול מכדי לקרוס בבת אחת, אבל זה עדיין לא מצב בריא.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

תסתכל על התאריך...

לפני 2023 היו כנראה תרחישים שהתממשו ותרמו להעלאת האינפלציה. לדעתך חלקם לא יכולים להופיע שוב? ובעוצמה חזקה יותר מהפעמים הקודמות?

מה שהיה ב1998 לא רלוונטי.
הריבית במגמת ירידה, כבר ירדה לא מעט וצופים שתרד עוד.
מדברים על ירידה של 0.5% עד סוף השנה.
תוכל לראות גרף 5 שנים פה:

לדעתך הריבית תחזור לאיזור ה-0? כי זאת נקודת המוצא ממנה מלא צעירים שנכנסו למעגל העבודה, נהנו ממשכורות גבוהות וקנו נדל"ן במחיר גבוה - התחילו את המשחק.

מאז 2005 היצע הכסף זינק (M2 בערך פי חמישה ו-M3 פי שישה) ומחירי הדירות כמעט שילשו את עצמם. נכון שגם המשק והאוכלוסייה צמחו, אך בקצב נמוך משמעותית.

כשמוסיפים לכך את המינוף דרך גמ״חים ואת דפוסי המימון והבנייה בחברה החרדית ובחברה הערבית, לדעתי בהחלט יש בשוק לא מעט סממנים של בועה ונורות אזהרה. השוק אולי גדול מכדי לקרוס בבת אחת, אבל זה עדיין לא מצב בריא.

לפני מספר חודשים גם בנק ישראל הפגין דאגה מסוימת. גם עקב עניינים נוספים כמו משכנתאות 90/10 וכדומה.

 

[אורי ג.]

לפני 2023 היו כנראה תרחישים שהתממשו ותרמו להעלאת האינפלציה. לדעתך חלקם לא יכולים להופיע שוב? ובעוצמה חזקה יותר מהפעמים הקודמות?

אני לא יודע מה יהיה בעתיד, כרגע אין ממש אינפלציה ואני לא רואה באופק עלייה שלה.

לדעתך הריבית תחזור לאיזור ה-0?

לא.

כי זאת נקודת המוצא ממנה מלא צעירים שנכנסו למעגל העבודה,

ממש ממש לא, אין מישהו שחושב ככה ואם כן הוא גם מטומטם וגם הוא די לבד במחשבה שלו.

מאז 2005 היצע הכסף זינק (M2 בערך פי חמישה ו-M3 פי שישה) ומחירי הדירות כמעט שילשו את עצמם. נכון שגם המשק והאוכלוסייה צמחו, אך בקצב נמוך משמעותית.

כשמוסיפים לכך את המינוף דרך גמ״חים ואת דפוסי המימון והבנייה בחברה החרדית ובחברה הערבית, לדעתי בהחלט יש בשוק לא מעט סממנים של בועה ונורות אזהרה. השוק אולי גדול מכדי לקרוס בבת אחת, אבל זה עדיין לא מצב בריא.

מה הקשר למה שכתבתי וציטטת אותי?

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

ממש ממש לא, אין מישהו שחושב ככה ואם כן הוא גם מטומטם וגם הוא די לבד במחשבה שלו.

לגבי הטענה הזאת אני לגמרי לא בטוח, יש מספיק משפחות "שקולות" שבונות על המשך ירידת הריבית שאף אחד לא הבטיח, לעתים גם ממחזרות משכנתא או לוקחות עוד הלוואה כבלון חמצן לטיפול נמרץ בתקווה שבעתיד הקרוב יהיה קל יותר מבחינת הריבית.

ושלא נדבר על הצעירים וכל "מנטורי הנדל"ן" למיניהם שמשדרים באינטרנט מסרים בסגנון: "תקנה היום! המחירים עולים, הריבית צריכה לרדת".

 

[אריקו]

לדעתך הריבית תחזור לאיזור ה-0? כי זאת נקודת המוצא ממנה מלא צעירים שנכנסו למעגל העבודה, נהנו ממשכורות גבוהות וקנו נדל"ן במחיר גבוה - התחילו את המשחק.

לא חושב
אבל הכל יכול להיות בהתאם לצרכים של המשק
מזכיר לך שגם את הריבית0.1 שהיתה הרבה שנים זה ממש חריג ובכל זאת
וכן שדיברו על העלאות ריבית הנליסטים התווכחו אם יעלו 0.5/0.25 אף אחד לא חזה 4% עליית ריבית בכזה זמן קצר
כך שהכל אבל הכל יכול להיות

האם הכוונה מ-1998 כשהריבית כנראה עמדה על 13.4%? נכון. אבל משנת 2022 הכיוון הכללי עולה.

תקרא היסטוריה של הריבית
הריבית היום יחסי נמוכה אם תיקח ההיסטוריה של המדינה

כשמוסיפים לכך את המינוף דרך גמ״חים ואת דפוסי המימון והבנייה בחברה החרדית ובחברה הערבית

כמה שאני יודע ומבין יש שינוי חזק מאוד בחברה החרדית לטובת שוק ההון
ובחברה הערבית בכללי פחות מתעסק עם גמחים ובנקים וד"ל

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

תקרא היסטוריה של הריבית
הריבית היום יחסי נמוכה אם תיקח ההיסטוריה של המדינה

תקופת הריבית האפסית וגם התקופה הנוכחית כנראה דפקו הרבה מאוד אנשים שמראש לא היה להם ולא יכלו להנות מהחגיגה הנדל"נית וכן הלאה. לצד העלייה במס רווחי הון והענקת פטור עד גובה מסוים משכירות.

מידי כמה זמן אני מזכיר את הסיפור שלי ושל מכרה. כשהיא התגייסה לצבא ופנתה לתוכנית החיסכון בבנק, הציעו לה בערך ריבית של 6.5%. כשאני התגייסתי לצבא שלוש שנים לאחר מכן, ופניתי לתוכנית החיסכון בבנק, הציעו לי בערך 0.47% ריבית.

שנינו עבדנו לפני הצבא והיינו חרוצים וממושמעים כלכלית, היא נולדה 3 שנים לפני ולכן הרוויחה על הנייר מאות אלפי שקלים יותר ממני בזכות הנדל"ן שרכשה באיזור 2015/6 (גם הודות למחאות 2011 כנראה שגרמו להאצה בבנייה, לצד מחירים אטרטקטיביים, בדיוק בשלב שבו היא הייתה זקוקה למגורים קבועים על-מנת להקים משפחה).

בציניות - לא ידעתי שהכלכלה והחברה הישראלים ממש לא אוהבים אנשים שנולדו אחרי שנת 1987 ולפני שנת 1997..

 

[אריקו]

תקופת הריבית האפסית וגם התקופה הנוכחית כנראה דפקו הרבה מאוד אנשים שמראש לא היה להם ולא יכלו להנות מהחגיגה הנדל"נית וכן הלאה. לצד העלייה במס רווחי הון והענקת פטור עד גובה מסוים משכירות.

מידי כמה זמן אני מזכיר את הסיפור שלי ושל מכרה. כשהיא התגייסה לצבא ופנתה לתוכנית החיסכון בבנק, הציעו לה בערך ריבית של 6.5%. כשאני התגייסתי לצבא שלוש שנים לאחר מכן, ופניתי לתוכנית החיסכון בבנק, הציעו לי בערך 0.47% ריבית.

שנינו עבדנו לפני הצבא והיינו חרוצים וממושמעים כלכלית, היא נולדה 3 שנים לפני ולכן הרוויחה על הנייר מאות אלפי שקלים יותר ממני בזכות הנדל"ן שרכשה באיזור 2015/6 (גם הודות למחאות 2011 כנראה שגרמו להאצה בבנייה, לצד מחירים אטרטקטיביים, בדיוק בשלב שבו היא הייתה זקוקה למגורים קבועים על-מנת להקים משפחה).

בציניות - לא ידעתי שהכלכלה והחברה הישראלים ממש לא אוהבים אנשים שנולדו אחרי שנת 1987 ולפני שנת 1997..

ציניות לא נכונה אני חושב שאתה טועה בגדול
אני גם נולדתי בשנים הדפוקות...
ומינפתי נדלן ושוק ההון
אם אתה מאמין בכלכלה אז הגלגל תמיד ממשיך להסתובב
{תמיד מאוחר} אבל אף פעם לא מדי מאוחר

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

ציניות לא נכונה אני חושב שאתה טועה בגדול
אני גם נולדתי בשנים הדפוקות...
ומינפתי נדלן ושוק ההון
אם אתה מאמין בכלכלה אז הגלגל תמיד ממשיך להסתובב
{תמיד מאוחר} אבל אף פעם לא מדי מאוחר

תודה על האופטימיות. מה אתה מציע לגבי ישראלים שרק רוצים לחיות בכבוד.

ממש לא רוצים להיות אשפי כלכלה או נדל"ן,
לא רוצים חיי מותרות או טייטלים מפוצצים בתעשייה..

אלא סתם כזה לבלות את רוב זמנם ברביצה בגינה ציבורית מושקעת אותה ייצרה "הכלכלה החזקה" או "הווילה במדבר",
סתם לחיות בזוגיות רגילה ומשעממת,
סתם לעבוד בעבודה ממש ממש אפורה ולא מסקרנת...
להרוויח פחות מהממוצע ולרכוש מזון בריאות באיכות גבוהה ובמחיר ממש זול..

ולהנות מרווחה גבוהה ומשביעות רצון ואושר גבוהים כיאה למדינת ליברלית וכלכלה מאוד מתפקדת?

 

[אריקו]

תודה על האופטימיות. מה אתה מציע לגבי ישראלים שרק רוצים לחיות בכבוד.

ממש לא רוצים להיות אשפי כלכלה או נדל"ן,
לא רוצים חיי מותרות או טייטלים מפוצצים בתעשייה..

אלא סתם כזה לבלות את רוב זמנם ברביצה בגינה ציבורית מושקעת אותה ייצרה "הכלכלה החזקה" או "הווילה במדבר",
סתם לחיות בזוגיות רגילה ומשעממת,
סתם לעבוד בעבודה ממש ממש אפורה ולא מסקרנת...
להרוויח פחות מהממוצע ולרכוש מזון בריאות באיכות גבוהה ובמחיר ממש זול..

ולהנות מרווחה גבוהה ומשביעות רצון ואושר גבוהים כיאה למדינת ליברלית וכלכלה מאוד מתפקדת?

כאילו לעבוד כקופאי ולקנות אוכל אורגני וליסוע לחופשות?
תהנה..

 

[בת העמק]

סתם כזה לבלות את רוב זמנם ברביצה בגינה ציבורית מושקעת אותה ייצרה "הכלכלה החזקה" או "הווילה במדבר",
סתם לחיות בזוגיות רגילה ומשעממת,
סתם לעבוד בעבודה ממש ממש אפורה ולא מסקרנת...
להרוויח פחות מהממוצע ולרכוש מזון בריאות באיכות גבוהה ובמחיר ממש זול..

אתה חתיכת קוטר, בחיי
ולציטוט עצמו:
יש לי אחיין מחונן מאד מאד (שבגיל שנתיים הכיר את כל מגדיר הציפורים בעל-פה ובגיל 4 שוחחנו על המיתולוגיה היוונית) שעובד באוטו זבל, חי עם אשתו (העובדת גם) וילדיו בצניעות ובשמחה ויש לו זמן רב לילדיו ותחביביו.
אשתו היא החברה הטובה שלו, אז הדמיון הרעיל שלך לא עובד כאן.
אגב, היו לו לאורך שנות ילדותו הרבה בעיות חברתיות, והכישורים שלו בתחום היו נמוכים מאד...ואז הוא פיתח את הכישורים והתמלא בחברים ובחברות.