אנחנו ממש חכמים אבל בלי ניסיון :)

[חנה]

אנחנו מעוניינים להיכנס לפרויקט נדל"ני באזור שלנו. מדובר בפרויקט בניה שצפוי להימשך 3 שנים. החברה מתחייבת לריבית של 8% בכל שנה. בנוסף לכך בונוס חד פעמי בסך הפער בין 8 האחוזים האחרונים ל-3.5% מרווחי הפרויקט. היזם יכול להחזיר את ההשקעה אחרי שנה בריבית שנתית של 15%. בשורה התחתונה התשואה מוערכת ע"י היזם ב-48% ל-3 שנים.
לפי החוזה, הבטוחות הן
א. שעבוד מניות החברה על שמנו בהתאם לאחוז ההשקעה
ב. שעבוד זכיות היזם בנכס על שמנו
כמה שאלות.
א. מה כדאי לברר לפני שנכנסים להשקעה כזאת? אילו סיכונים כדאי לנו לבדוק?
ב. ביחס לשוק המניות וההשקעות, עד כמה התשואה הזו משתלמת?

פרט נוסף: אחד החברים מרכז את ענייני הכספים מול היזם, כך שאנחנו מעבירים לו כסף והוא חותם על החוזה מול היזם. אנחנו נקבל ריבית בהתאם לאחוז ההשקעה שלנו.
מה כדאי לכלול בהסכם עם החבר שמעביר את הכסף לחברה? חשוב לציין שהוא חבר קרוב שאנחנו סומכים עליו, רק רוצים לעשות את זה מסודר.

תודה רבה.

 

[יוסי מערוף]

אני יכול לענות בהרבה מילים או פשוט לתת קישור

ספוילר: בזהירות

אין מצב שזה אמיתי.

 

[Shlomi Z]

אני יכול לענות בהרבה מילים או פשוט לתת קישור

ספוילר: בזהירות

אין מצב שזה אמיתי.

המשתמש או הפרויקט ?

 

[יוסי מערוף]

המשתמש או הפרויקט ?

המשתמש. הצטרף היום. שם הודעה היום

 

[אורי ג.]

מה כדאי לכלול בהסכם עם החבר שמעביר את הכסף לחברה?

זה שאלה לעו"ד המתמחה בנדל"ן שמאד מומלץ שתיקחו כזה, לא לפורום באינטרנט.

א. שעבוד מניות החברה על שמנו בהתאם לאחוז ההשקעה

לא שווה דבר.

ב. שעבוד זכיות היזם בנכס על שמנו

זה תלוי אם הנכס משועבד או לא לגורם אחר, אם כן השיעבוד הזה לא שווה דבר. אם הוא לא צריך לבדוק את הLTV האמיתי.

א. מה כדאי לברר לפני שנכנסים להשקעה כזאת? אילו סיכונים כדאי לנו לבדוק?

הכל. אין לכם יכולת לבדוק סיכונים אא"כ אתם אנשי מקצוע בתחום.

שורה התחתונה התשואה מוערכת ע"י היזם ב-48% ל-3 שנים.

מעניין אותי מאד איך הוא הגיע לחשבון כזה אם הריבית שהוא משלם לכם היא 8% לשנה.

 

[cypriano de rore]

א. מה כדאי לברר לפני שנכנסים להשקעה כזאת? אילו סיכונים כדאי לנו לבדוק?

אני אחסוך לך את הבירורים והבדיקות בתשובה לשאלך:

ב. ביחס לשוק המניות וההשקעות, עד כמה התשואה הזו משתלמת?

לא משתלמת כי זה לא מה שתקבלי. אם תקבלי שליש מהתשואה המובטחת זה יהיה נס.

 

[Roi]

מה כדאי לכלול בהסכם עם החבר שמעביר את הכסף לחברה? חשוב לציין שהוא חבר קרוב שאנחנו סומכים עליו, רק רוצים לעשות את זה מסודר.

מאיפה להתחיל, מלא נורות אדומות:

. שעבוד מניות החברה על שמנו בהתאם לאחוז ההשקעה

מתנגש עם זה

כך שאנחנו מעבירים לו כסף והוא חותם על החוזה מול היזם

כך שזה לא על שמכם, זה על שם החבר.

ב. שעבוד זכיות היזם בנכס על שמנו
כמה שאלות.

אותה תובנה מלמעלה, לא על שמכם, כמו כן הבטחונות האלה לא שווים כלום, הקבלן יכול לרוקן את החברה מתוכן, חשוב שיהיה נאמן לכספכם שמלווה את הפרויקט

החברה מתחייבת לריבית של 8% בכל שנה. בנוסף לכך בונוס חד פעמי בסך הפער בין 8 האחוזים האחרונים ל-3.5% מרווחי הפרויקט. היזם יכול להחזיר את ההשקעה אחרי שנה בריבית שנתית של 15%. בשורה התחתונה התשואה מוערכת ע"י היזם ב-48% ל-3 שנים

אין דבר כזה מתחייבת לתשואה, אלא אם מדובר בפירמידה שבונים על הגב שלכם.
בהצלחה.

 

[Yoss]

אין מצב שזה אמיתי.

אני לא יודע מה אמיתי כאן, אבל בודאי שיש הרבה אנשים "שם בחוץ" שיחשבו שהצעה כזו היא לג'יט.
הגיוני גם שאם היא נתקלה בהצעה כזו ורוצה לברר, אז היא תפתח יוזר ותשאל. אין לה סיבה לחכות שבוע (או פרק זמן כלשהו) מפתיחת היוזר...
ולטובת השואלת ו/או קוראים עתידיים, בהחלט חשוב לענות "אין מצב שזה (=הפרוייקט) אמיתי", כפי שענו מעליי, כי ההתחייבויות האלו לא מחזיקות מים.

 

[YPV]

נשמע חלום. רק תבקשי ערבויות אישיות של מנהלי החברה לכל התחייבויות החברה כלפיך.
מניח שלא תהיה להם בעיה עם זה.*

==

*ועכשיו ברצינות, הם לא יסכימו לזה. כלומר מנהלי החברה מוכנים שהחברה תתחייב כלפיך אבל לא יהיו מוכנים להתחייב באופן אישי שהחברה תעמוד בהתחייבויות שלה.

 

[yossik]

@חנה , ברוכה הבאה לפורום!
השאלות שלך לגיטימיות אבל ת׳אמת, נראה לי חלומות בהיספניה ואשרי המאמין...

 

[אורי ג.]

אני לא יודע מה אמיתי כאן, אבל בודאי שיש הרבה אנשים "שם בחוץ" שיחשבו שהצעה כזו היא לג'יט.

יש בהחלט הצעות כאלה שהם לג'יט לגמרי.
אפילו נתקלתי פה בפורום במישהו שנותן 10% עם בטחונות, לג'יט לחלוטין.

 

[Yoss]

יש בהחלט הצעות כאלה שהם לג'יט לגמרי.
אפילו נתקלתי פה בפורום במישהו שנותן 10% עם בטחונות, לג'יט לחלוטין.

איך זה עובד? גוף שיכול להתחייב (ולעמוד מאחורי ההתחייבות, כמובן) על 10%, לא יכול לקבל הלוואה בריבית טובה יותר בלי להזדקק למשקיעים?

 

[yossik]

חסרה אינפורמציה. נראה לי שזו מעיין הלוואה כי מדובר על

החברה מתחייבת לריבית של 8% בכל שנה. בנוסף לכך בונוס חד פעמי בסך הפער בין 8 האחוזים האחרונים ל-3.5% מרווחי הפרויקט.

 

[אורי ג.]

איך זה עובד? גוף שיכול להתחייב (ולעמוד מאחורי ההתחייבות, כמובן) על 10%, לא יכול לקבל הלוואה בריבית טובה יותר בלי להזדקק למשקיעים?

לא תמיד ולא תמיד הוא ירצה, גם אני חשבתי ככה בעבר אבל קח כמה דוגמאות:
1. לדוגמא אם אתה יזם ישראלי בעוסק בפליפים בארה"ב קשה מאד לקבל מימון ואם כן זה יהיה בריבית גבוהה ובLTV נמוך.
2. קשה מאד לקבל הלוואה מבנק לתקופות קצרות כי זה לא שווה להם.
3. קשה מאד לקבל הלוואות לקרקעות שאינן מניבות הכנסה ואם כן זה באחוזי LTV נמוכים מאד.
4. להעביר חיתום בבנק לוקח לפעמים חודשים רבים, לפעמים יש לחץ זמן לסגירת העסקה.
5. הלוואות בשיעבוד שני נדיר מאד שתקבל מבנק ואם כן זה יהיה בסכומים גבוהים מאד (עשרות מיליונים).
6. יש דברים מסויימים שבנק בכלל לא מוכן להכנס אליהם, כמו יזמות של בתי יוקרה.
7. בנק לא יתן הלוואות בLTV גבוה, אולי עדיף לקבל יותר מימון ובריבית גבוהה יותר.

בקיצור יש מיליון סיבות לקחת מימון מגוף שאינו בנק, אבל זה נפוץ הרבה יותר בארה"ב ופחות בארץ, זה בטוח.

ג"נ: נותן הלוואות כאלה.

 

[YPV]

בקיצור יש מיליון סיבות לקחת מימון מגוף שאינו בנק

ויש מיליון סימני אזהרה למשקיע לא מתוחכם שנתקל בחברה שמבקשת כספים מהציבור ולא מבנק או גוף פיננסי אחר

 

[DavidA]

היזם יכול להחזיר את ההשקעה אחרי שנה בריבית שנתית של 15%.

לא הבנתי, אם הבניה נגמרת בעוד 3 שנים, אז איך היזם יכול להחזיר את ההשקעה שלך עם תוספת 15% בעוד שנה אחת אם תרצי? מאיפה הוא ייקח את הכסף להחזיר לך אם לא סיים עדיין לבנות את הבניין?
לא לגעת עם לייזר

 

[אורי ג.]

ויש מיליון סימני אזהרה למשקיע לא מתוחכם שנתקל בחברה שמבקשת כספים מהציבור ולא מבנק או גוף פיננסי אחר

בהחלט, אא"כ זה חבר או משפחה או משהו כזה.

 

[Fitch]

אבל קח כמה דוגמאות

יזמים כאלה לא מסתובבים עם 'פמליה' של משקיעים הדיוטות?

 

[אורי ג.]

יזמים כאלה לא מסתובבים עם 'פמליה' של משקיעים הדיוטות?

ממש לא, בדרך כלל עם 'פמליה' של משקיעים מתוחכמים ו/או מוסדיים. למה לטרוח להתעסק עם הדיוטות?

 

[YPV]

יזמים כאלה לא מסתובבים עם 'פמליה' של משקיעים הדיוטות?

Never gets old