האם אנחנו על סף פיצוץ בועת הנדל"ן?

[רוני]

@רוני להבנתי עליית ריבית לא מחייבת מיתון במשק. עליית ריבית תדחוף את ההחזר החודשי מעט למעלה בגלל הפריים(רק 1/3). יכול להיות שבגלל כמות הבנייה עלות השכירות תרד ותיצור פער בין השכירות להחזר שיכול לגרום לחלק מהמשקיעים למכור את הדירה או לנסות למכור(לדעתי סיכון זה קיים בעיקר באיזורים בעלי בנייה מרובה בשנים האחרונות). עבור אנשים שקנו דירה למגורים זה לא משנה עבורם רק מיתון יגרום למכירה. מה שכן במקרה בו הריבית תעלה חלק גדול יותר מההון של המשקיעים(העתידיים) יזרום לאגחים למינהם מה שכנראה יעלה את המחיר שלהם עד לאיזון עם תשואת האגחים והדירה עד לכדי ההפרש שציבור המשקיעים חושב ששווה ערך העבודה בבעלות דירה. על בסיס נתונים אלה אני לא חושב שתהיה נפילה בנדלן במקרה הטוב ביותר ירידה איטית הפוכה לעליית הריבית עד לאיזון בין תשואה דירה לאגח בינוני. בסופו של יום ירידת מחירי הדיור היא מבורכת לכל ציבור ישראל חוץ מהמשקיעים שהשקיעו ב x שנים האחרונות(תלוי בגודל הירידה +הפרש עלות המימון) .

לגבי הריביות, הריבית במשק לא עולה כרגע אלא רק הריבית של המימון (כאשר הריבית במשק תעלה זה יפגע ברווחי העסקים, בבורסה, ועלול להוביל למיתון במשק), כך שההשפעה כרגע היא על שוק הנדל"ן, בנוסף המשקיעים יוצאים מהשוק גם בגלל התשואת ברוטו הנמוכות וגם בגלל הצעדים של שר האוצר.

בשוק הנדל"ן יש מחזוריות, כמו שהשוק עלה חזק כך הוא ירד, ומה שיעצים את הירידות זה האפקט הפסיכולוגי, החשיבה היום שהשוק רק עולה, הקצינה את מגמת העליות, כשהשוק יורד ואנשים נפגעים מכך, ואז החשיבה השולטת היא שהשוק רק יורד (בדיוק כמו בשוק ההון).

בכלכלה אם זה בנדל"ן או בשוק ההון, בסופו של דבר המחירים יתכנסו למחיר כלכלי של שיווי משקל בהשוואה לכח הקניה, לשכר ולשכירות.
הרי אם השכר שלך לא עלה ב 10 השנים האחרונות, מה תהיה המוטיבציה שלך לקנות מוצר מסוים במחיר פי 3 באשראי ? זה בדיוק מה שקורה היום בשוק הנדל"ן, קונים לפי אמוציות ולא לפי ערך כלכלי, בשלב מסוים זה ישתנה.

 

[Fitch]

בסופו של יום ירידת מחירי הדיור היא מבורכת לכל ציבור ישראל חוץ מהמשקיעים שהשקיעו ב x שנים האחרונות(תלוי בגודל הירידה +הפרש עלות המימון) .

גם למשקיעים היא טובה כי אפשר יהיה לקנות עוד ובזול

 

[orensp]

עליית ריבית ממש לא מחייבת ירידה של הבורסה האמת שהקורלציה היא דיי 0 בין ה2 בנוסף אילו יותר אנשים ישקיעו בבורסה תיהיה צמיחה גדולה יותר של הבורסה. רוב האנשים בארץ קונים דירה כי לפי תפיסתם צריך דירה אותם אנשים יפסיקו לקנות רק כשלא יהיה להם מספיק אשראי לכך וזה יכול לקחת שנים רבות במיוחד שקניית דירה בארץ נחשבת כרכישה משפחתית. בסופו של יום עליית המחירים מצמקת את ההון המשפחתי אבל עד למצב בו הוא יהוזל יכל לקחת הרבה זמן. לא כל מוצר מתכנס לערכו הריאלי(אננס למשל) ולחלק מהמוצרים לוקח עשרות שנים להתכנס. בנוסף מחיר הדירה תלויים בכמות הבנייה ובמקרה של צפי לירידה (כמו היום בגלל העלאת ריבית המשכנתאות ובגלל העלאת הריבית הצפויה בדצמבר) יש פחות התחלות בנייה מה שמתאים את עצמו לירידה בכמות האנשים שיוכלו לרכוש בגלל ריבית גבוהה.
קיצר ממש לא בטוח שמחירי הדירות ירדו כל כך מהר אילו זה היה שוק שרובו מורכב מהמשקיעים אז זה יכל לקרות אבל זה לא המצב. ירידה אמיתית יכולה לבוא בעיקר מהיצא שגדול על ביקוש וזה יקרה במקרה שימשיכו לבנות שהריבית תעלה באותו קצב או שיתחילו לבנות יותר עכשיו. בסופו של יום היחס החשוב הוא כמה יכולים להרשות לעצמם(תלוי בריבית)/כמה דירות יש.

 

[doc29]

בשלב מסוים זה ישתנה.

מתי לדעתך? אל תדאג אני לא אתפוס אותך במילה

 

[doc29]

קיצר ממש לא בטוח שמחירי הדירות ירדו כל כך מהר אילו זה היה שוק שרובו מורכב מהמשקיעים אז זה יכל לקרות אבל זה לא המצב.

ומה לגבי האנשים שלקחו משכנתאות גדולות עד גדולות מאוד וההחזרים יעלו להם באופן משמעותי? האם זה לא יגדיל את ההיצע ויקטין את הביקוש?

 

[רוני]

מתי לדעתך? אל תדאג אני לא אתפוס אותך במילה

מאחר ואחד הסיבות העיקריות לעליית המחירים בשלב זה הוא האמונה העיוורת שהשוק רק עולה, קשה לנחש בדיוק מתי יבוא השינוי. המשך עליית הריבית ברמות המחירים הנוכחית בשלב מסויים עם גורמים נוספים (זה אף פעם לא גורם אחד) יביאו לשינוי המגמה.

 

[doc29]

מאחר ואחד הסיבות העיקריות לעליית המחירים בשלב זה הוא האמונה העיוורת שהשוק רק עולה, קשה לנחש בדיוק מתי יבוא השינוי. המשך עליית הריבית ברמות המחירים הנוכחית בשלב מסויים עם גורמים נוספים (זה אף פעם לא גורם אחד) יביאו לשינוי המגמה.

אוקיי, נשמע הגיוני. ולדעתך ירידת מחירים באיזה שיעור צפויה? שוב, בסדרי גודל.
האם לדעתך גם במרכז יהיו ירידות? יש כאלה שטוענים שהמחירים שם לא ירדו ביותר מ-10% כבר.

 

[amit]

ומה לגבי האנשים שלקחו משכנתאות גדולות עד גדולות מאוד וההחזרים יעלו להם באופן משמעותי? האם זה לא יגדיל את ההיצע ויקטין את הביקוש?

אם יש קצת אנשים כאלה -זה לא ישפיע על השוק.
אם יש הרבה אנשים כאלה- הממשלה תקבע להם את הריבית ותפרוס להם את ההלוואות.

 

[doc29]

אם יש הרבה אנשים כאלה- הממשלה תקבע להם את הריבית ותפרוס להם את ההלוואות.

ותוסיף אולי גם איזה רכב מתנה, ככה על הדרך? מאיפה בדיוק המסקנה הזו?

 

[orensp]

אוקיי, נשמע הגיוני. ולדעתך ירידת מחירים באיזה שיעור צפויה? שוב, בסדרי גודל.
האם לדעתך גם במרכז יהיו ירידות? יש כאלה שטוענים שהמחירים שם לא ירדו ביותר מ-10% כבר.

1. הפריים הוא רק 1/3 ולרוב הוא הראשון שמוחזר ולכן מדובר בסכומים לא עצומים.
2.במקרה שהבנקים עשו את עבודתם רוב האנשים משתכרים לפחות פי 3 מההחזר שלהם.
לכן כמו שכתבתי בהודעה לפני רק מיתון יגרום לנפילה של מחירי דירות. במקרה אחר ממיתון תיהיה מדובר בירידה איטית לפי היחס שכתבתי כמה אנשים יכולים להרשות לעצמם(תלוי בריבית)/מספר הדירות.
מכיוון שמדובר בשימוש בהון צבור של משפחות מורחבות(כי קניית דירה מלווה בעזרה מההורים) זה יכול לקחת שנים או עשרות שנים עד לירידה למה שרוני מכנה "המחיר האמיתי" בה ההון המשפחתי יצטמצם.
מה שכן אני מאמין ש 3 דברים יקרו כתוצאה מעליית המחירים:
1.אנשים יביאו פחות ילדים והממוצע בקרב חילוניים שעומד על 3 ירד ל 1-2.
2.מדד האושר של המדינה ירד בגלל נספח 1(הוכח קשר מדהים בין רמת האושר של בן אדם לכמה ילדים שהוא מצפה-כמה שיש לו)
3. במקרה של עליית ריבית הבורסא הישראלית תצמח.

 

[amit]

ותוסיף אולי גם איזה רכב מתנה, ככה על הדרך? מאיפה בדיוק המסקנה הזו?

כי זה הפתרון הכי קל פוליטית.

 

[doc29]

כי זה הפתרון הכי קל פוליטית.

והאם מהלך כזה לא יצריך העלאת מיסים?

 

[doc29]

1. הפריים הוא רק 1/3 ולרוב הוא הראשון שמוחזר ולכן מדובר בסכומים לא עצומים.

חולק עליך לחלוטין, עלייה של מאות שקלים וצפונה מכך במשפחות הרבות שממילא אינן יודעות לאזן עצמן כלכלית זה מתכון בטוח להתרסקות. והדבר הכי חשוב שאתה מפספס פה זה בדיוק מה שרוני אמר. התרסקות לא תבוא מחישוב כלכלי אלא משינוי הלך הרוח בציבור מ"נדלן תמיד עולה, זו ההשקעה המושלמת" ל- "נדלן זה סכנה כרגע, זה הולך לקרוס".
ולמה בדיוק שהבורסה תעלה כשהריבית תעלה? יותר כסף אמור לזרום לנכסים דלי סיכון שישיאו בשלב הזה ריבית סבירה כך שהרבה כסף יזרום משוק המניות. לפחות תאורטית.

 

[orensp]

לא נכון מרבית הציבור קונה בשביל מגורים אותם אנשים יגיעו לפעמונים עם מינוס של 600k לפני שיחשבו למכור את הבית שלהם( ניסיתי למנוע מאנשים לקנות אוטו חדש שהם במינוס וזה היה קשה). אני מבין את משאלת הלב שלכם אבל זה לא יקרה הסיבה שאנשים קונים דירה זה בגלל שככה נהוג בארץ(היהודי הנודד מי יודע...)ולא בגלל שנדלן תמיד עולה. רק מיתון ארוך יפיל את מחירי הדיור.

 

[orensp]

ח
ולמה בדיוק שהבורסה תעלה כשהריבית תעלה? יותר כסף אמור לזרום לנכסים דלי סיכון שישיאו בשלב הזה ריבית סבירה כך שהרבה כסף יזרום משוק המניות. לפחות תאורטית.

זה רק השערה אבל לדעתי הריבית תגדל ולכן יכולת לקחת אשראי תפחת במקרה שהמחירים לא יירדו בגלל האטה בבנייה יווצר מצב שהשוק מתומחר גבוהה(תשואה נמוכה ללא עליית ערך משמעותית באופק) אבל הרוכשים יהיו רק קונים ומשדרגי דיור ללא משקיעים את הכסף שלהם משקיעים ישימו בבורסה ובאגחים(תלוי סוגי המשקיעים).

 

[doc29]

לא נכון מרבית הציבור קונה בשביל מגורים אותם אנשים יגיעו לפעמונים עם מינוס של 600k לפני שיחשבו למכור את הבית שלהם( ניסיתי למנוע מאנשים לקנות אוטו חדש שהם במינוס וזה היה קשה). אני מבין את משאלת הלב שלכם אבל זה לא יקרה הסיבה שאנשים קונים דירה זה בגלל שככה נהוג בארץ(היהודי הנודד מי יודע...)ולא בגלל שנדלן תמיד עולה. רק מיתון ארוך יפיל את מחירי הדיור.

מה אגיד... המציאות לא מגבה את הטיעונים שלך.
קודם כל כרבע מהרוכשים הם משקיעים, זה פלח אדיר. על זה צריך להוסיף הרבה אנשים שקונים דירה בפריפריה ומשכירים במרכז (לדעתי לא מוגדרים בסטטיסטיקה כמשקיעים אבל בהחלט יתנהגו אותו דבר כלפי הנכס).
שנית, אם אתה לא יכול לשלם משכנתא אתה יכול ללכת לאיזה ארגון שאתה רוצה ולרצות מאוד את הדירה אבל אין מאיפה לשלם, בייחוד אחרי הלוואות מטורפות שלקחת ל-30 שנה. היהודי הנודד זה אחלה, אבל הוא היה נודד גם בעשור הקודם, רק שאז מחירי הדירות ירדו משמעותית, ככה שעדיין עם כל המחשבה שהאופי הישראלי מיוחד, יש מגמות של עלייה וירידה.
שורה תחתונה, גם הנדלן נע במחזוריות כמו כל נכס, ואנחנו אחרי כמעט עשור של עלייה ריאלית מאוד מאוד משמעותית, עם היפרדות ניכרת ממחירי השכירות ועלייה ביחס בין מחיר דירה לשכר, ואני לחלוטין מזהה תפיסה בציבור של "נדלן תמיד עולה", וקל להבין למה אחרי כל כך הרבה שנים של עליות ותקופה שריבית משכנתא כל כך נמוכה.

בקיצור, נחיה ונראה...

 

[רוני]

אוקיי, נשמע הגיוני. ולדעתך ירידת מחירים באיזה שיעור צפויה? שוב, בסדרי גודל.
האם לדעתך גם במרכז יהיו ירידות? יש כאלה שטוענים שהמחירים שם לא ירדו ביותר מ-10% כבר.

אני מאמין שהירידות יהיו לפחות כמו במחזור הירידות הקודם, ממוצע ארצי25% -27% , במרכז תל אביב הדירות הקטנות ירדו 10%, הדירות הגדולות 15%, בת ים, ראשון, חולון 30%, באר שבע, חיפה 40%, מקומות מרוחקים יותר הירידה הייתה קרוב ל 50%. ישנם ישובים דוגמת באר שבע שעוברים שינוי, או ישובים שהתקרבו למרכז באמצעות התפתחות הרכבת כך שיתכן וזה ימזער את הירידות.

בשנת 2014 קבעה קרן המטבע העולמית ששוק הנדל"ן בישראל גבוהה ב 25% מעל למחיר שיווי משקל.
צירפתי לינק למדד מחירי הדיור החל משנת 1993 ועד היום, ניתן לראות בבירור שמחירי הדירות בישראל יורדים בתקופות מסוימות.

http://www.cbs.gov.il/hodaot2016n/10_16_217t6.pdf
ttp://www.themarker.com/markets/1.2973720
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/380088

 

[amit]

והאם מהלך כזה לא יצריך העלאת מיסים?

טכנית לא יעלה יותר מידי לקבע הלוואות .
וגם אם כן פשוט יגדילו את האינפלציה או שימתחו את התקציב ויתנו לשרי האוצר הבאים לשבור את הראש.

או שהבנקים ימכרו את המשכנתאות המסוכנות לקרנות הפנסיה ופשוט יפילו את ההפסדים על הפנסיות.- היי זה קורה כבר עכשיו
.
הנה קח תרחיש - הריבית בעולם עולה ב3% ,אנשים מסתבכים עם ההחזרים,שר אוצר פופוליסט מכתיב לבנקים לקבע ריביות ומאשר להם לגבות פיצוי על קיבוע הריבית ע"י קיצוץ למחזיקי האגח מגובה המשכנתאות - אתה ואני.

 

[doc29]

שמע זה כבר עיסוק בנבואה אבל:
1. אם יש דבר אחד בעולם ששר האוצר רוצה (כמו זה שלפניו וכמעט בטוח כמו זה שאחריו) - זה ירידת מחירי הדירות. יותר מכל דבר אחר. ולכן אני בספק אם הוא יעצור מהלך שיוביל לירידת מחירים.
2.

קיצוץ למחזיקי האגח מגובה המשכנתאות

מה זה אגח מגובה משכנתאות?
בכל מקרה אני לא חושב שייתכן תרחיש שבו אם המדינה איכשהו תחליט לממן את האנשים שלא מצליחים להחזיר משכנתא - זה לא ייפול על המכלול. ואז זה סותר את:

כי זה הפתרון הכי קל פוליטית.

 

[wa11a]

אתם שוכחים שזה שעכשיו הריביות מזנקות בצורה משמעותית למי שרוצה לקחת משכנתא חדשה משפיע על גודל ההחזר (כל אחוז עוד 10% בהחזר החודשי בגדול).
בנוסף בחודש חודשיים הקרובים בגלל הזינוק בתשואות האגח כנראה שיהיה עוד זינוק בריבית.
בסופו של דבר אתם יכולים לומר שמי שיש לו כסף יקנה בכל מקרה כי זה ההלך רוח במדינה. אבל רוב האנשים קונים דירה בקצה גבול היכולת החזר שלהם. וכשהריבית עולה הם יכולים לקחת פחות משכנתא, וכמובן לשלם פחות.