CarpeDiem
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 7/2/15
- הודעות
- 565
- דירוג
- 735
בימים האחרונים קרה דבר חשוב - היו נפילות מאוד חדות באג״ח הממשלתי בארה״ב, באירופה וגם בישראל.
באג״ח הממשלתי ישראלי הצמוד הארוך ביותר (30 שנה) התשואה ברוטו כרגע היא 1.33% ונטו 1.06% http://www.bizportal.co.il/bonds/quote/generalview/1134865
נניח את הדברים הבאים -
1. יש דירה ממוצעת שעולה 1.4 מיליון והשכירות עליה היא 3800 ש״ח בחודש
2. מחירי השכירות צמודים לגמרי למדד כדי להקל על החישובים.
3. כל מסלולי המשכנתא שהבנקים מציעים יהיו שקולים לממוצע של הריבית הקבועה צמודה.
4. הדירה תמיד מאוישת, אין הוצאות תיקונים, אין שיפוצים ואין פחת מבנה.
5. מחירי הדירות שומרים על ערכם הריאלי כיום בעוד 30 שנה.
נניח יש לי רק 25% מההון העצמי לדירה - 350,000 ש״ח ואני צריך משכנתא במינוף של 75% כלומר - 1,050,000 ש״ח. אתמול בנק ישראל פרסם את ריביות המשכנתא, וכרגע הריביות הקבועות צמודות ל-25 שנה ומעלה עומדות על ממוצע של 4.19%. כלומר מדובר בהחזר חודשי של 5,128 ש״ח בחודש (עם הצמדה למדד)
כלומר כל חודש אני משלם בממוצע 2211 ש״ח ריבית על הקרן.
אחרי 30 שנה הרווחתי 1,368,000 ש״ח על השכירות
הוצאתי 795,960 ש״ח על ריבית המשכנתא.
רווח - 572,040 ש״ח
כלומר שילמתי על הדירה 1.4 מיליון, נניח שהדירה עדיין שמרה על ערכה, ולכן יש לי בעוד 30 שנה 1,972,040 ש״ח. כלומר תשואה של 1% בשנה.
עכשיו בואו נניח ויש אג״ח ל-30 שנה שנה שמניב 1% צמוד מדד. בהון העצמי אני אקנה את האג״ח הזה ובמקום הסכום שאוציא כל חודש על הקרן של המשכנתא - פשוט אקנה עוד אג״ח ל-30 שנה שמניב 1% צמוד מדד.
כלומר כך וכך אני כנראה אקבל בערך אותה תשואה של 1% עם הצמדה למדד.
עכשיו - בדירה אני צריך לקחת בחשבון הוצאות של תיקונים, שיפוצים, פחת מבנה וכמובן חודשים בלי שוכר שזה מוריד את התשואה. כמובן שלזמן שלי שאני מוציא על מציאת שוכר חדש, להתעסק עם מתווכים, תלונות של שכנים ולמצוא אנשי מקצוע בשביל תיקונים יש עלות שאני לא יכול לכמת אותה.
בקיצור למה להתעסק עם דירה כאשר אפשר לקנות כל חודש אג״ח מדינה ל-30 שנה ולישון בשקט ?
באג״ח הממשלתי ישראלי הצמוד הארוך ביותר (30 שנה) התשואה ברוטו כרגע היא 1.33% ונטו 1.06% http://www.bizportal.co.il/bonds/quote/generalview/1134865
נניח את הדברים הבאים -
1. יש דירה ממוצעת שעולה 1.4 מיליון והשכירות עליה היא 3800 ש״ח בחודש
2. מחירי השכירות צמודים לגמרי למדד כדי להקל על החישובים.
3. כל מסלולי המשכנתא שהבנקים מציעים יהיו שקולים לממוצע של הריבית הקבועה צמודה.
4. הדירה תמיד מאוישת, אין הוצאות תיקונים, אין שיפוצים ואין פחת מבנה.
5. מחירי הדירות שומרים על ערכם הריאלי כיום בעוד 30 שנה.
נניח יש לי רק 25% מההון העצמי לדירה - 350,000 ש״ח ואני צריך משכנתא במינוף של 75% כלומר - 1,050,000 ש״ח. אתמול בנק ישראל פרסם את ריביות המשכנתא, וכרגע הריביות הקבועות צמודות ל-25 שנה ומעלה עומדות על ממוצע של 4.19%. כלומר מדובר בהחזר חודשי של 5,128 ש״ח בחודש (עם הצמדה למדד)
כלומר כל חודש אני משלם בממוצע 2211 ש״ח ריבית על הקרן.
אחרי 30 שנה הרווחתי 1,368,000 ש״ח על השכירות
הוצאתי 795,960 ש״ח על ריבית המשכנתא.
רווח - 572,040 ש״ח
כלומר שילמתי על הדירה 1.4 מיליון, נניח שהדירה עדיין שמרה על ערכה, ולכן יש לי בעוד 30 שנה 1,972,040 ש״ח. כלומר תשואה של 1% בשנה.
עכשיו בואו נניח ויש אג״ח ל-30 שנה שנה שמניב 1% צמוד מדד. בהון העצמי אני אקנה את האג״ח הזה ובמקום הסכום שאוציא כל חודש על הקרן של המשכנתא - פשוט אקנה עוד אג״ח ל-30 שנה שמניב 1% צמוד מדד.
כלומר כך וכך אני כנראה אקבל בערך אותה תשואה של 1% עם הצמדה למדד.
עכשיו - בדירה אני צריך לקחת בחשבון הוצאות של תיקונים, שיפוצים, פחת מבנה וכמובן חודשים בלי שוכר שזה מוריד את התשואה. כמובן שלזמן שלי שאני מוציא על מציאת שוכר חדש, להתעסק עם מתווכים, תלונות של שכנים ולמצוא אנשי מקצוע בשביל תיקונים יש עלות שאני לא יכול לכמת אותה.
בקיצור למה להתעסק עם דירה כאשר אפשר לקנות כל חודש אג״ח מדינה ל-30 שנה ולישון בשקט ?
