ויתרנו על דירה בשלב מתקדם - האם אנחנו צריכים לשלם לעו"ד?

[קפיטליסט מרושע]

שלום לכולם,
ראינו דירה. חשבנו שהיא דירת חלומותינו. בסוף, כנראה מאוד שנוותר עליה אחרי שלמדנו שהיא לא כל מה שחיפשנו.
הבעיה היא שאנחנו מותרים עליה בשלב יחסית מתקדם. הסכמנו על מחיר עם המוכרים, העו"ד מתכתבים וכבר יש טיוטות מתקדמות.
עדיין לא חתמנו בשום שלב (יותר מזה, לא נפגשנו פיזית עדיין אפילו עם העו"ד שלנו). אבל מצד שני, העו"ד שלנו בסדר גמור, היה זמין והשקיע בנו.
אם העסקה הייתה מתממשת - כמובן שהיינו משלמים לפי שכר הטרחה שסוכם מראש. אבל עכשיו שהיא לא תתממש - איך אנחנו אמורים להתנהל?
שימו לב שאני לא מנסה להתחמק מתשלום. אם נהוג \ צריך לשלם, כמובן שאשלם. אבל אז נשאלת השאלה גם כמה...
אני לא יודע איך נכון להתנהל. יש למישהו עצה?
תודה

 

[Captain Sparo]

הכי נכון להודיע לעו"ד בהקדם האפשרי ולהגיע להסכמה משותפת לגבי התשלום.
סביר להניח שעוד מעט תמצא את דירת חלומותיך וכבר יהיה לך עו"ד זמין שאתה מרוצה ממנו.

 

[1337justme]

מצטער לשמוע שהדירה איכזבה.

מניסיון עבר שלי, קרה לי אותו מקרה - סיכמתי עם העו"ד שאם אני מוותר על דירה בכל שלב במשא ומתן, אבל מוצא דירה אחרת תוך כחצי שנה, אז אשלם שכר טרחה רק על הדירה שבסוף ארכוש.
אם אני זוכר נכון, סיכמתי על זה מראש, אבל אתה יכול לנסות להציע לו את זה גם עכשיו.

 

[שם מקורי]

כשלקחנו את עורך הדין שלנו, הוא אמר שנהוג לשלם חצי משכר הטרחה אם העסקה לא יוצאת לפועל. מצד שני, לא דיברתי עם עוד עורכי דין על זה אז אין לי השוואות

 

[גרהם]

שלום לכולם,
ראינו דירה. חשבנו שהיא דירת חלומותינו. בסוף, כנראה מאוד שנוותר עליה אחרי שלמדנו שהיא לא כל מה שחיפשנו.
הבעיה היא שאנחנו מותרים עליה בשלב יחסית מתקדם. הסכמנו על מחיר עם המוכרים, העו"ד מתכתבים וכבר יש טיוטות מתקדמות.
עדיין לא חתמנו בשום שלב (יותר מזה, לא נפגשנו פיזית עדיין אפילו עם העו"ד שלנו). אבל מצד שני, העו"ד שלנו בסדר גמור, היה זמין והשקיע בנו.
אם העסקה הייתה מתממשת - כמובן שהיינו משלמים לפי שכר הטרחה שסוכם מראש. אבל עכשיו שהיא לא תתממש - איך אנחנו אמורים להתנהל?
שימו לב שאני לא מנסה להתחמק מתשלום. אם נהוג \ צריך לשלם, כמובן שאשלם. אבל אז נשאלת השאלה גם כמה...
אני לא יודע איך נכון להתנהל. יש למישהו עצה?
תודה

אם לא סוכם אחרת, עליך לשלם שכר על העבודה שנעשתה. הגיוני לפי שעות עבודה, אבל אפשר גם בדרכים אחרות.
הייתי מנסה להגיע להסדר לפיו מה שתשלם עכשיו יקוזז באופן מלא או חלקי משכר הטרחה העתידי ככל שעורך הדין יתן לך שירות ברכישת דירה אחרת. הסדר כזה נותן תמריץ חיובי לשניכם וישאיר טעם טוב לשני הצדדים.

 

[ארנטס]

מניסיוני. תשלום רק כאשר נחתם חוזה בלבד.

 

[YPV]

לא כתבת אם חתמתם על הסכם שכר טרחה. אם עו"ד התחיל לייצג אתכם מבלי שהחתים על אחד, זה נשמע מאוד מוזר ולא מקצועי (שלא לומר רשלני). הוא גם אמור להחתים אתכם על ייפוי כח לרשויות, טופס "הכר את הלקוח" ובטח עוד טופסולוגיה.

לרוב הסכם ייצוג סטנדרטי כולל סעיף בנוסח "ככל שינוהל מו"מ והסכם מכר לא ייחתם מכל סיבה שהיא עד לתום שנת XXXX ישולם לנו עבור עבודתנו סך של Y,YYY ש"ח בתוספת מע"מ."

הייתי מנסה להגיע להסדר לפיו מה שתשלם עכשיו יקוזז באופן מלא או חלקי משכר הטרחה העתידי ככל שעורך הדין יתן לך שירות ברכישת דירה אחרת. הסדר כזה נותן תמריץ חיובי לשניכם וישאיר טעם טוב לשני הצדדים.

כעו"ד המטפל בייצוג לא הייתי ממהר להסכים לזה או לפחות תוחם בזמן. לא מעט רוכשים פוטנציאליים לא בשלים לקניית דירה ואחרי כמה חודשים של חיפושים פורשים מהמשחק.

 

[גרהם]

כעו"ד המטפל בייצוג לא הייתי ממהר להסכים לזה או לפחות תוחם בזמן. לא מעט רוכשים פוטנציאליים לא בשלים לקניית דירה ואחרי כמה חודשים של חיפושים פורשים מהמשחק.

כעורך הדין אתה מרוויח בכל מקרה במקרה של הקיזוז שהצעתי. אם לא תהיה עסקה נוספת, הכסף שקיבלת בעסקה הראשונה נשאר אצלך. אם יקנו דירה וישכרו אותך, תרוויח פעם נוספת והלקוח מקבל הנחה מסויימת כי שילם על עסקה שלא יצאה אל הפועל.
מסכים לגבי תחימת הזמן. התחייבות לא מוגבלת בזמן אף פעם לא רצויה.

 

[קפיטליסט מרושע]

לא כתבת אם חתמתם על הסכם שכר טרחה

לא חתמנו על שום הסכם. מעולם לא נפגשנו פיזית עם העו"ד, וגם לא חתמנו על שום דבר וירטואלית או בדרך אחרת.
קיבלתי את הפרטים שלו מחבר, ואחרי שיחה קצרה בטלפון שהסכמנו בע"פ על שכר טרחה (הנחה קטנה מהמקובל של 0.5% מהעסקה) יצאנו לדרך...

אם עו"ד התחיל לייצג אתכם מבלי שהחתים על אחד, זה נשמע מאוד מוזר ולא מקצועי (שלא לומר רשלני). הוא גם אמור להחתים אתכם על ייפוי כח לרשויות, טופס "הכר את הלקוח" ובטח עוד טופסולוגיה.

לא ידעתי בכלל שהייתי אמור לעבור תהליך איתו לפני. אני מניח שאת שאר הדברים הוא היה מחתים אותי כשהיינו מגיעים לחתום על החוזה.

לרוב הסכם ייצוג סטנדרטי כולל סעיף בנוסח "ככל שינוהל מו"מ והסכם מכר לא ייחתם מכל סיבה שהיא עד לתום שנת XXXX ישולם לנו עבור עבודתנו סך של Y,YYY ש"ח בתוספת מע"מ."

כלומר מצופה לי תשלום של אלפי ש"ח עבור הביטול של העסקה?
סתם מסקרנות, גם אם הצד השני היה מבטל? (הפעם זה אני, אבל שאדע להבא)

 

[jojo9000]

צריך לשלם על שעות העבודה ששהושקעו בפועל.

צריך לבדוק מה בדיוק עוה"ד עשה , לאיזה שלב הגיע המשא ומתן, אילו פעולות מקדמיות ביצע עוה"ד, האם נתן חוות דעת לעניין מיסוי מקרקעין, האם בדק היטל השבחה, בדק את תיק הבנין בעיריה, ניהל משא ומתן כולל החלפת טיוטות מול עו"ד של הצד השני - כמה טיוטות וכמה פגישות נערכו.

צריך להשוות בין הפעולות שבוצעו בפועל - לפעולות שעוה"ד היה צריך לבצע אילו העסקה היתה נחתמת - חתימה על ההסכם, חתימה על יפויי כח, רישום הערת אזהרה, טיפול במשכנתא, דיווח על העסקה למיסוי מקרקעין, דיווח לעיריה, רישום, וכדומה.

גם אם בוצעה מחצית מהעבודה, לעניות דעתי לא צריך לשלם -50%.

גם אם אין הסכם כתוב יש חובה חוקית לשלם על העבודה שבוצעה לפי סעיף 46 לחוק החוזים חלק כללי

"קיום בסכום ראוי​

46.
חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה."

כריתת החוזה - הכוונה גם כריתת החוזה בעל פה שעוה"ד ייצג אותכם במשא ומתן מול הצד השני.

הרעיון שעו"ד יקזז את כל שכר הטירחה שתשלמו לו עכשיו מעסקה עתידית לא הוגן כלפי עוה"ד - כי העבודה על העסקה הבאה לא התחילה ושם עוה"ד יצטרך להתחיל מההתחלה.

יש מליון עו"ד בישראל חלקם מצוינים חלקם פחות.

מאחר ועורכי דין לא למדו חוקי ביקוש והיצע ורצו ללמוד משפטים בשוק רווי מאד - היכולת שלכם למצוא עו"ד אחר מצוין לא מהווה בעיה, ויהיה לכם קל לנהל משא ומתן עם עוה"ד על סכום סביר.

אם זה היה מנתח מוח - הייתם משלמים לו כל סכום שהיה מבקש כדי לשמור אותו לאירוע הבא - כי אין למנתח המוח תחליף.

בעסקאות מקרקעין מקובל להחתים על יפוי כח במעמד חתימת הסכם המכר ולא לפני כן.

כמו כן - הגם שפורמלית צריך להחתים את הלקוח על טופס הכרת לקוח בתחילת ההיכרות - חלק ניכר של עורכי הדין מחתימים על הטופס במועד חתימת הסכם המכר.

הנושאים האלה הן לדעתי non issue והם לא צריכים להיות שיקול במערכת היחסים שלכם עם עוה"ד.

בקיצור מציע לכם להיות הוגנים, אבל לא להשתגע אם עוה"ד מציג דרישות לא הגיוניות - יש לו אחריות מסויימת בכך שלא אמר לכם מראש מה יהיה שכר הטירחה במקרה שהעסקה לא תצא לפועל.

לא מהווה כמובן יעוץ משפטי.

 

[ירח אפל]

כלומר מצופה לי תשלום של אלפי ש"ח עבור הביטול של העסקה?

וגם יכולה להיות תביעה לפיצויים מהצד השני על ביטול עסקה.
הרי כבר סגרתם מחיר....

 

[בת העמק]

כלומר מצופה לי תשלום של אלפי ש"ח עבור הביטול של העסקה?
סתם מסקרנות, גם אם הצד השני היה מבטל? (הפעם זה אני, אבל שאדע להבא)

לקח לנו חמש שנים עד שהצלחנו למכור את דירת ההורים בקיבוץ, וכל פעם זה נפל בגלל הבעיות בין הקונים הפוטנציאלים לדרישות הקיבוץ.
בכל סיבוב כזה, עורכת הדין היתה צריכה לכתוב הסכם מכירה ולהיות בקשר עם העו"ד שממול. לכל הסכם היו את הניואנסים שלו וזה לא היה "העתק הדבק".
שילמנו כסף על כל סיבוב כזה (אני מניחה שגם הקונים שילמו לעו"ד שלהם) אבל לא את האחוז המוסכם מהמכירה אלא כמה אלפי ש"ח.
בסך הכל יצא לנו תשלום יקר על עורכי הדין, ואפילו לא באשמתנו. זה כלל אפילו ניסיון מצד קונה פוטנציאלי לתבוע אותנו בגין החלטתו להפסיק את המו"מ, דבר שדרש מעורבות נוספת מצד עורכת הדין שלנו.

במסע לחיפוש דירה יכולים להיות לך כמה סבבים כאלה אז כדאי להחליט מראש עם העו"ד על התשלום לכל סבב שנכשל.

 

[היום מתה אמא]

הרעיון שעו"ד יקזז את כל שכר הטירחה שתשלמו לו עכשיו מעסקה עתידית לא הוגן כלפי עוה"ד - כי העבודה על העסקה הבאה לא התחילה ושם עוה"ד יצטרך להתחיל מההתחלה

עיקר התשלום לעו"ד היא לא על העבודה כי אם על האחריות המשפטית שלו להסכם שנחתם.

אם התשלום היה על עבודה ראוי שהתשלום יהיה לפי שעות ולא לפי אחוז מהעסקה ולא היה הגיון ששכר עו"ד יוכפל בגלל שמחירי הדירות הכפילו את עצמם או שמדובר על דירות באיזורי ביקוש שונים. לכן מאוד הוגן שהתשלום יגיע מעסקה עתידית קרובה ולא מהעסקה הנוכחית.(כך גם עשיתי במקרה דומה)

כמובן שצריך לסגור את זה מול העו"ד.

 

[קפיטליסט מרושע]

וגם יכולה להיות תביעה לפיצויים מהצד השני על ביטול עסקה.
הרי כבר סגרתם מחיר....

מפתיע אותי שיש אפשרות לתבוע, כל עוד לא חתמנו על הסכם. על מה התחייבנו, כל עוד לא חתמנו?
בכל מקרה, בכל ההתכתבויות העו"ד שלנו הוסיף "בכפוף לבדיקות" ודברים כאלה, אז אפשר לתלות את זה בזה.

 

[ארנטס]

מפתיע אותי שיש אפשרות לתבוע, כל עוד לא חתמנו על הסכם. על מה התחייבנו, כל עוד לא חתמנו?
בכל מקרה, בכל ההתכתבויות העו"ד שלנו הוסיף "בכפוף לבדיקות" ודברים כאלה, אז אפשר לתלות את זה בזה.

תלוי עד כמה התקדם המשא ומתן ופרטיו כדי לטעון "העדר תום לב במו"מ לחוזה".

 

[Carpornemi]

מה זה "בכפוף לבדיקות"? הגעתם לשלב מתקדם במו"מ והעו"ד עדיין לא בדק את הרישום בטאבו, התשריט, היתר הבנייה ושעבודים על הדירה?

 

[קפיטליסט מרושע]

מה זה "בכפוף לבדיקות"? הגעתם לשלב מתקדם במו"מ והעו"ד עדיין לא בדק את הרישום בטאבו, התשריט, היתר הבנייה ושעבודים על הדירה?

בדיקות שאנחנו ביצענו בדירה, בדק בית ואדריכלית

 

[YPV]

בדיקות שאנחנו ביצענו בדירה, בדק בית ואדריכלית

הבדיקות יצאו לא תקינות? או שבחרתם לא לבצע אותן?

 

[קפיטליסט מרושע]

הבדיקות יצאו לא תקינות? או שבחרתם לא לבצע אותן?

בדק הבית מצא ליקויים סבירים
המדידות עבור האדריכלית הניבו תוכנית
בפועל, מסיבות אחרות החלטנו לוותר על הדירה, אבל אני מניח שאם יתבעו אותנו נוכל לטעון שהדירה אינה מתאימה לנו למרות שחשבנו שהיא כן, וגילינו את זה במדידות, ואכן סייגנו את קניית הדירה בבדיקות טרם הקנייה
אני מקווה שלא הסתבכנו כאן..