האם אנחנו על סף פיצוץ בועת הנדל"ן?

[איש(3718)]

לא בת"א. אין עודף דירות (ההפך הוא הנכון) ובטח שאין ירידה בשכ"ד.
והנה איש מקצוע שטוען שהד"ר הנ"ל טועה:
http://www.bizportal.co.il/marketopionion/news/article/454439

איש מקצוע? השאלה היא איזה מקצוע:

1. שמאי הוא איש מיקרו ולא מאקרו,הוא אמור להעריך שווי לפי מחירים בהם דירות דומות נמכרות, ולפי כיווני אויר, תב"ע, קומה וכו'. הוא לא מומחה בהכשרתו בזיהוי מגמות דמוגרפיות ארציות, מגמות ריבית כלל עולמיות, ומגמות כלכליות ברמת המשק.

2. שמאים הם אינטרסנטים מובהקים בנושא שגשוג שוק הנדלן, בדיוק כמו קבלנים, מתווכים וכדומה.

3. ולמי שעדיין חושב ששמאים הם אמינים ונטולי פניות, יש לי רק דבר אחד לשאול אותו: אתה מאמין ל "מחירון" לוי יצחק לרכב? (שממומן כמובן על ידי חברות הליסינג והרכב, כמו שהשמאים ממומנים ברובם על ידי הבנקים)

ולכן מקוממת אותי מאד ההתחזות של שמאים למומחי מאקרו אובייקטיבים, בשעה שהם לא מומחי מאקרו, והם לא אוביקטיבים.

 

[CarpeDiem]

אני חושבת שיש גיל מסויים שבו המשך מגורים עם ההורים מונעת התפתחות אישית ופיתוח איתנות ומיומנויות חיים בסיסיות. בנוגע חצד השני של המטבע - למה זוג מבוגר זקוק לדירת 4-5 חדרים? כנל למה זוג צעיר ללא ילדים צריך דירת 4-5 חדרים? אולי אפשר למשוך את השמיכה מכל הקצוות ("ליישר"). לעודד אנשים לגור בדירה הקטנה ביותר המתאימה לצורכיהם. אם חלק מכל תת אוכלוסיה יעשה זאת, אולי תהיה התייעלות בשוק.

הזוג המבוגר לא צריך את 4-5 חדרים. אבל לפני 10 שנים כאשר גרו בבית 2-3 ילדים היה צורך ב-4-5 חדרים. עכשיו הזוג המבוגר גר בדירה ענקית. יש חדרים פנויים שאינם מאוכלסים.
נכון, זה לא כיף לגור אצל ההורים, אבל אם באמת היה מחסור ושכר הדירה היה בלתי נסבל, אנשים פשוט היו חוזרים לגור עם ההורים. עובדתית זה עדיין לא קורה.

 

[נתן]

א
במידה והריבית תעלה, מחיר הכסף יעלה וזה יאיט את עליית מחירי הדירות ואולי אפילו יוזיל אותם (נומינלית, אבל הכסף יותר יקר), אבל עדיין המשמעות לרוכשי דירה עם משכתנתא תהיה עלות דומה בסה"כ כי יותר כסף יוקדש לעלויות מימון ופחות למחיר הדירה.

הביקוש לא יכול לרדת, אולי רק לעלות במקרה של גל עלייה.

שני טענות לא מדוייקות:
1. העלות לרוכשי דירה סולידיים בעלי חסכונות גבוהים תרד משמעותית. הסיבה ברורה: נניח וברשותי הון עצמי של 1 מליון ואני מעוניין לקנות דירה של 1.6 מליון. אם הדירה תרד ב 30%, המשכנתא שאצטרך לקחת תהיה 112 אש"ח לעומת 600 אש"ח. אפילו אם הריביות ישולשו משכנתא שכזו תהיה זולה יותר כי אוכל לקחת אותה למספר שנים קצר יותר משמעותית.
2. הביקוש יכול גם יכול לרדת. הביקוש הוא פונקציה של היצע ,מחיר,עלות מימון וחלופות. בהנתן עליית ריביות, עלויות המימון עולות והאטרקטיביות של פקדונות עולה. זה יוריד דרמטית את הביקוש - אנשים יעדיפו לקנות "פחות" דירה (לקנות מאוחר יותר, לקנות קטן וזול יותר וכו'). הסיבה למחירים הגבוהים היא שזול כיום לצרוך כמות גדולה של שירותי דיור (הן למשקיעים והן לרוכשים למגורים), עקב אשראי זול. זה לא מצב יציב, והוא לא ימשך לעד.

 

[רוני]

אני לא מתרגש מנביא זעם התורן, הרבה מלל ומעט מאד נתונים שתומכים בטענתו.

שותף לדעתך, רק שהריבית לא עלתה משמעותית, רק ריבית המשכנתא עלתה משמעותית, מה שצריך לעלות זה הריבית בשוק (ריבית חסרת סיכון).

הניתוח בכתבה של הנתונים בשוק מדויק, הריבית על המשכנתאות עלתה בשנתיים האחרונות בלמעלה מ 30%, בחצי שנה האחרונה אני רואה עלייה בריבית על הלוואות קיצרות מועד שהלקוחות שלי לוקחים לצורך רכישת נכסים מניבים בחו"ל, בפרברים עודף הנכסים כבר היום מוריד את השכירויות ומעלה את זמן מציאת שוכרים.

קשה לנחש מתי המגמה של השוק תשתנה למרות הסימנים לכך. מאחר ובמחזוריות עליית המחירים הנוכחית המחירים עלו משמעותית יותר מאשר בעבר (סטיית תקן משמעותית), יש סיכוי שהפעם הירידות יהיו עוצמתיות יותר.

 

[שודד הפינג פונג]

לגבי הניתוח של ארז כהן - הוא טוען שחסרות 250,000 דירות. סיי-וואט?! זה אומר שיש 250K משפחות שאין להן איפה לגור.

גרים בדירות מפוצלות, עם שותפים, עם ההורים... ומכוונים לגור לבד כשיוכלו להרשות לעצמם כלכלית.

אני עם נולי, התגובה של וולטר נכונה גם לשנת 2007. יתרה מכך, אם פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם, המחירים אמורים לרדת. בדיוק הפוך ממה שקורה בפועל בשטח. המחירים עולים כי הביקושים עולים. היום כל ישראלי עם חמישה שקלים בארנק חושב לקנות נכס להשקעה כי המימון זול (יחסית) והנדל"ן תמיד עולה. בניה ונכסים למכירה/השכרה יש בשפע, שכונות שלמות נבנות, ובניין 10 קומות צץ תחת כל דונם רענן.

 

[רוני]

זו הייתה התחזית שלי לפני 10 שנים, לא הבנתי מי הפסיכי שמוכן לשלם 1.5M ש"ח במרכז ת"א, היום הדירות האלה נחטפות ב3M. מאז אני מודה, אין לי מושג מה יקרה.

לא טעית בגדול, השוק פשוט התנתק מכל ערך כלכלי כתוצאה מריבית נמוכה הסטורית לאורך זמן, היעדר אופציות השקעה סולידיות, חוסר בפתרון אפקטיבי לגיל הפרישה, ותופעת העדר !

 

[FIYaacov]

ובמחזוריות עליית המחירים הנוכחית המחירים עלו משמעותית יותר מאשר בעבר (סטיית תקן משמעותית), יש סיכוי שהפעם הירידות יהיו עוצמתיות יותר.

יש איזשהו מתאם (היסטורי/סטטיסטי) בין העלייה לבין הירידה שבאה אחריה?

 

[גרהם]

@רוני כאיש מקצוע שמעורה בתחום - אתה חושב שיש שחר לחששות של האוצר שירידה חדה מדי במחירי הדיור תפגע בבעלי הדירות שערך הנכס שלהם ירד?
קראתי בעבר שזו טענה של האוצר, והיא בעיני מופרכת. אני מבין את החשש ליציבות הבנקים, אבל למה שלאדם שגר בדירה יהיה משבר עם ערך הנכס שלו ירד בהרבה? אישית, אשמח מאד אם שווי הדירה שלי ייחתך ב-30% אם זה אומר שלילדיי יהיה קל יותר לקנות דירה בארץ.

 

[מתכנת]

אבל למה שלאדם שגר בדירה יהיה משבר עם ערך הנכס שלו ירד בהרבה? אישית, אשמח מאד אם שווי הדירה שלי ייחתך ב-30% אם זה אומר שלילדיי יהיה קל יותר לקנות דירה בארץ

גם אני אשמח, יהיה לי יותר קל לשפר דיור.

 

[אנון נימוס]

@רוני כאיש מקצוע שמעורה בתחום - אתה חושב שיש שחר לחששות של האוצר שירידה חדה מדי במחירי הדיור תפגע בבעלי הדירות שערך הנכס שלהם ירד?
קראתי בעבר שזו טענה של האוצר, והיא בעיני מופרכת. אני מבין את החשש ליציבות הבנקים, אבל למה שלאדם שגר בדירה יהיה משבר עם ערך הנכס שלו ירד בהרבה? אישית, אשמח מאד אם שווי הדירה שלי ייחתך ב-30% אם זה אומר שלילדיי יהיה קל יותר לקנות דירה בארץ.

החשש לדעתי הוא מאפקט כדור שלג שבו מי שקנה דירות (להשקעה ?) ימכור אחזקות כדי להיפטר ממשכנתט יקרה ואולי להחליף לנכס זול וכך ייצור גילגול של מכירת נכסים שאליהם ישאבו סתם בעלי דירות מהמניין ולבסוף זה יכול להגמר גם במשבר במיתון בתחום הנדלן והמשכנתאות והבנקים והגברת האפקט. מן תרחיש סאבפריים ישראלי

 

[רוני]

@רוני כאיש מקצוע שמעורה בתחום - אתה חושב שיש שחר לחששות של האוצר שירידה חדה מדי במחירי הדיור תפגע בבעלי הדירות שערך הנכס שלהם ירד?
קראתי בעבר שזו טענה של האוצר, והיא בעיני מופרכת. אני מבין את החשש ליציבות הבנקים, אבל למה שלאדם שגר בדירה יהיה משבר עם ערך הנכס שלו ירד בהרבה? אישית, אשמח מאד אם שווי הדירה שלי ייחתך ב-30% אם זה אומר שלילדיי יהיה קל יותר לקנות דירה בארץ.

ירידה או מפולת בשוק הנדל"ן עלולה להביא להאטה בפעילות העסקית במשק שמשמעותה בין היתר פיטורים, גידול באחוז המובטלים עלול לפגוע בבעלי המשכנתאות מבניהם.
ריבוי נכסים בכינוס בבעלות הבנקים יכביד על שוק האשראי ועל הפעילת העסקית במשק, יפגע בחברת המסחריות.
במידה והריבית על המשכנתאות תמשיך לעלות, זה יעלה את עלויות המימון החודשיות ויכביד על בעלי הדירות, יקטין במקרה הטוב את ההכנסה הפנויה, יעמיק את המיתון במשק.

 

[רוני]

יש איזשהו מתאם (היסטורי/סטטיסטי) בין העלייה לבין הירידה שבאה אחריה?

בדרך כלל עוצמת הירידות היתה בהתאמה לעליות, אני מניח שגם הפעם זה יהיה בהתאם, בכל אזור בארץ העוצמה תהיה שונה, הפעם במחזוריות עליית המחירים הנוכחית נשבר שיא היסטורי של עליות מחירים, בגוש דן המחירם עלו כפול מהפעמים הקודמות, קשה לנחש את העוצמה של הירידות, אין לנו תקדים מהעבר למקרה דומה.
בין השנים 96 - 2006 מחירי הדירות הקטנות במרכז תל אביב ירדו 10%, הדירות הגדולות 15%, בתים, חולון, ראשון לציון 30%, באר שבע חיפה 40% אשקלון מעל ל 40%.......

 

[Ofec_Bar]

כבר היום חישוב הארנונה לפי מטראז' מהווה תמריץ להתגורר בדירה קטנה יותר ולא ברור עד כמה זה משפיע.

הארנונה היא פר מטר. לעומת זאת חשבון המים מחושב גם לפי מספר האנשים בדירה. נניח שמטר לארנונה יקבל תעריף שונה לפי מספר האנשים בדירה, למשל מדרגות יחס חדרים/אנשים, אולי אז יהיה תמריץ לשנמך.
לא אומרת שזה הוגן...

 

[גרהם]

הארנונה היא פר מטר. לעומת זאת חשבון המים מחושב גם לפי מספר האנשים בדירה. נניח שמטר לארנונה יקבל תעריף שונה לפי מספר האנשים בדירה, למשל מדרגות יחס חדרים/אנשים, אולי אז יהיה תמריץ לשנמך.
לא אומרת שזה הוגן...

דירה גדולה עולה יותר לתחזק לא רק בגלל הארנונה.
החימום והמיזוג יקרים יותר, הניקיון יקר יותר, הבלאי גדול יותר ובאופן מעט יותר עקיף, הוצאות האבזור שלה יקרות יותר כי יש יותר חדרים למלא. לא שבמדינת "חלום על וילה עם גינה או פנטהאוז" מישהו חושב על זה.

 

[FIYaacov]

הארנונה היא פר מטר. לעומת זאת חשבון המים מחושב גם לפי מספר האנשים בדירה. נניח שמטר לארנונה יקבל תעריף שונה לפי מספר האנשים בדירה, למשל מדרגות יחס חדרים/אנשים, אולי אז יהיה תמריץ לשנמך.
לא אומרת שזה הוגן...

להיפך, ככל שיש יותר אנשים הארנונה צריכה להיות יותר יקרה משום שהם מייצרים יותר זבל וצורכים יותר תשתיות עירוניות.
יגרום לאנשים להתחיל לשקר על כמות האנשים בבית, כמו האלה שדיווח על הילדים הסטודנטים שלהם בנוגע לחשבון המים וגילו שחסכו שקל בחודש.

 

[איש(3718)]

מה נראה לכם הסיכוי לשכנע את הציבור לשנמך את דירת המגורים מ 4-5 חדרים ל 2-3 ?

דירה גדולה עולה יותר לתחזק לא רק בגלל הארנונה.
החימום והמיזוג יקרים יותר, הניקיון יקר יותר, הבלאי גדול יותר ובאופן מעט יותר עקיף, הוצאות האבזור שלה יקרות יותר כי יש יותר חדרים למלא. לא שבמדינת "חלום על וילה עם גינה או פנטהאוז" מישהו חושב על זה.

אני חושב שכמעט כל זוג מבוגרים בגיל 55-60 +, כאשר הילדים פורחים מהקן, חושב על שנמוך.
מעשית זה לא קל לביצוע, כי קשה למכור וילות בימינו (תתפלאו), וכל בעל דירת 2-3 חדרים חושב שהיא ארמון והוא זכה בפייס, כך שהעיסקה יוצאת לא הגיונית מבחינה כספית.

 

[CarpeDiem]

טראמפ לוקח את הנשיאות, זורק לפח את בכירי הפד ומחליף אותם ב-Hard Liners שחושבים שחייבים לנמרל את הריבית במהרה.
הריבית בארה״ב תעלה במהירות, תשואות האגח יקפצו למעלה. בנק ישראל יאלץ לעלות ריבית בארץ והבועה תתפוצץ.

הבהרה - חוץ מהעובדה שטראמפ הוא הנשיא הבא - את כל שאר הדברים ראיתי בכדור הבדולח שלי לאחר קריאה בקפה של הבוקר

 

[בת העמק]

אני חושב שכמעט כל זוג מבוגרים בגיל 55-60 +, כאשר הילדים פורחים מהקן, חושב על שנמוך.
מעשית זה לא קל לביצוע, כי קשה למכור וילות בימינו (תתפלאו), וכל בעל דירת 2-3 חדרים חושב שהיא ארמון והוא זכה בפייס, כך שהעיסקה יוצאת לא הגיונית מבחינה כספית.

זהו, שהילדים אמנם פורחים מהקן אבל עד שהם לא נישאים או מתייצבים הם גם יכולים לחזור ואז לצאת ושוב לחזור...
אנחנו אמנם מכרנו את הבית שלנו אבל עדיין גרים בבית שכור בן 3 חדרי שינה כדי שהילדים יוכלו להרגיש בבית גם כשהם רק באים לבקר (ויש לכל אחד מהם חדר שלו) וגם אם יחליטו לחזור לתקופה כלשהי. זה באמת מצב מבלבל.
ומה שעוד יותר מבלבל זה ההתלבטות אם לעבור קרוב יותר למרכז, שם גר הבן, או להישאר בצפון כי המחיר שאנחנו משלמים כאן על בית גדול יוכל לממן אולי דירת 2-1 חדרי שינה בפריפריה של המרכז. וגם צריך להתחשב בבעלי החיים שמעדיפים חצר ושדות חקלאים מסביב.

 

[c881]

@בת העמק ,לא לשכוח שזוג מבוגר יזדקק בקרוב למטפל/ת פיליפיני - צריך חדר נוסף.
כשיש נכדים - מידי פעם מבקשים לישון אצל סבא/סבתה.
נקודה אחרונה - אנשים לוקחים היום משכנתה ל-30 שנה. אני לא רואה אותם כל 5~10 שנים מחליפים דירה בהתאם למצב המשפחתי ברגע נתון.

 

[FIYaacov]

קודה אחרונה - אנשים לוקחים היום משכנתה ל-30 שנה. אני לא רואה אותם כל 5~10 שנים מחליפים דירה בהתאם למצב המשפחתי ברגע נתון.

אולי עדיף היה שיעשו את זה.
במקום לקנות דירת 5 חדרים איך שמתחתנים עם משכנתא ל-30 שנה, שיקנו דירת 3 וישדרגו כל כמה שנים לפי הצורך, יצא להם הרבה יותר זול, וגם הגיוני.
אני אישית הייתי מעדיף לשכור כל החיים לפי הצורך, אבל יש אישה שרוצה דירה, אז קנינו.