דירות מחולקות

[Sinister]

נראה לי שגם מדובר בהתעסקות עם אוכלוסיית דיירים קשה יותר

 

[nick]

יש לי קוטג' טורי בבאר שבע, במקור זה היה בית של 95 מטר 4 חדרים וגרה שם משפחה של 5 נפשות, אחרי שקניתי פיצלתי לשתי דירות ( 3 חדרים 55 מטר ו2 חדרים 40 מטר) המושכרים לסטודנטים. הפיצול איפשר לי למקסם את התשואה מהנכס (10%). נושא החשבונות מאד פשוט הוספתי לשכירות את הארנונה והמים והתקנתי שעון נוסף לחשמל שמשולם בניפרד, כל החשבונות על שמי אך הדיירים מקפידים לשלם לחברת חשמל ישירות לפי החלק היחסי שעשתה כל יחידה. ב10 השנים האחרונות זה עבד מצוין. מבחינת החוק היבש זה אכן לא חוקי ואני לוקח כאן סיכון מסוים, ימים יגיד אם זה היה שווה או לא בינתיים אני ישן בשקט..

נו, אתם רואים, סיכון מחושב...
מכיר הרבה דירות מחולקות
לא הרבה סיפורי התעללות של רשויות בהם

 

[מתכנת]

לא הרבה סיפורי התעללות של רשויות בהם

תשובה:

אוכפים את זה דרך הלשנות בעיקר.

בעיקר תלוי בשכנים בסביבה.

 

[רובי1]

בעיקר תלוי בשכנים בסביבה.

וממה שאני שומע זה גם מביא לסחיטה - כי בעל הדירה מפחד מכל ויכוח קטן עם השכנים - אחרת ילשינו עליו.

 

[דובון]

לאנשים כנראה נמאס מתשואה גבוהה על הכסף והם רוצים לשתף קצת עם אחרים

את זה אפשר להגיד על כל השקעה שקונים מאדם אחר

 

[adamshalev]

את זה אפשר להגיד על כל השקעה שקונים מאדם אחר

אתה צודק. בכל עסקה שכזאת, אפשר לטעון שיש מפסיד ויש מנצח, המפסיד הוא זה שלמשל מכר לפני שהנכס עלה משמעותית והמנצח ההפך (יתכן כמובן ששניהם מנצחים כי המוכר סוחר בטווח קצר וצדק בטווח הקצר, והמוכר משקיע לטווח ארוך וצדק בטווח הארוך).
ספציפית בדוגמא עם הנדל"ן, אפילו אם נניח שהתשואה נותרת זהה לאורך זמן, מה שהמוכר מוכר זה את הסיכון, ומה שהקונה קונה זה את הסיכון. כיוון שהמוכר בא כבר מעמדה של נסיון וידע על התחום של דירות מחולקות ועל הדירה המחולקת הספציפית הזאת, וכיוון שהקונה לא בהכרח (כמוך אם אני לא טועה) יש ביניכם פערי מידע שיכול להפוך את העסקה למשתלמת עבורו אבל לא עבורך.

 

[izek]

היי,

אני רואה שביד2 יש הרבה הודעות למכירה של דירות מחולקות למספר יחידות דיור.
התשואה על דירות אלה גבוהה מאוד ומפתה.
מהם הסיכונים של של השקעה בדירה מחולקת? והאם התשואה שווה את הסיכונים?
למה לא כולם מחלקים את הדירות?

אשמח לשמוע תובנות על הנושא.

שלום לכולם. בהמשך לשאלות של "דובון" בראשית השרשור .
לאחרונה מצאתי באזור מרכזי ברמת גן דירה מחולקת ל4 יחידות חדר שמושכרות כולן כבר למעלה מ 10 שנים רציף
והתשואה נראית באמת גבוהה. שאלתי היא מה הקטצ' ?? אני יודע שזה לא חוקי אבל מדוע מוכרים דירה שמניבה כל כך טוב עכשיו ? האם ישנם הגבלות שנכנסות לתוקף עכשיו ע"י עיריית רמת גן ? או משהו דומה ? אשמח אם למישהו יש רעיון או שמע משהו....
תודה לעונים.

 

[מתכנת]

שאלתי היא מה הקטצ' ?? אני יודע שזה לא חוקי אבל מדוע מוכרים דירה שמניבה כל כך טוב עכשיו ? האם ישנם הגבלות שנכנסות לתוקף עכשיו ע"י עיריית רמת גן ? או משהו דומה ? אשמח אם למישהו יש רעיון או שמע משהו....

קראת את העמוד הראשון? יש שם הרבה תשובות.

 

[izek]

בהחלט קראתי ואני מודע לסיכונים - אני מתכוון - האם ידוע למישהו על אכיפה מוגברת של עיריית רמת גן בתקופה הנוכחית - או תכנון קרוב למדיניות יותר אגרסיבית מול בעלי דירות מפוצלות ? כי הדירה הזו מפוצלת כבר כל כך הרבה שנים , ואני מנסה להבין אם יש סיבה למה מוכרים נכס שמניב כל כך הרבה דווקא עכשיו ?
תודה למשיבים ...

 

[אורי ג.]

ואני מנסה להבין אם יש סיבה למה מוכרים נכס שמניב כל כך הרבה דווקא עכשיו ?

זכור שלמוכר יש הרבה יותר מידע ממך בנוגע לנכס.
יתכן והחלו מהלכים של תמא38 בבניין ואז הוא יקבל תמורה כמו כל דירה רגילה אחרת ואולי גם יאלצו להרוס לו את הפיצול
יתכן והחלו תהליכים בעירייה מולו (אולי הלשינו עליו)
יתכן ואחד הדיירים עושה לו בעיות
יתכן ואחד השכנים עושה לו בעיות

בקיצור הכל יכול להיות, עסקה כזו היא עסקה בסיכון והסיכון הוא שלך.

 

[Honey jar]

לאנשים כנראה נמאס מתשואה גבוהה על הכסף והם רוצים לשתף קצת עם אחרים

זה מאוד מה שאתה אומר, אבל אני נתקל בלא מעט יוצאים מן הכלל.
נגיד שיש לי דירה להשקעה בשווי מיליון ש"ח ועוד מיליון ש"ח בבנק, ואני מעוניין לקנות נכס ששווה שני מיליון, אשר יניב לי את אותה תשואה כמו הדירה להשקעה.
העסקה הזו יכולה להיות מצוינת לשני הצדדים.
לרוכש שמקבל דירה מצוינת, וממילא לא יכול להכנס להשקעה של שני מיליון, ולמוכר שהנזיל את הדירה, וביצע השקעה אחרת שרצה.

 

[מירב כספי]

אני קראתי בויי נט שיש תקדים משפטי וכי דירה מפוצלת נחשבת דירה שיש לה יותר מכניסה אחת וכל עוד יש לדירה כניסה אחת ותשתית אחת זכותו של בעל הבית לבנות כמה מטבחים וכמה שירותים ומקלחות שבא לו. האם זה נכון?

 

[אורי ג.]

אני קראתי בויי נט שיש תקדים משפטי וכי דירה מפוצלת נחשבת דירה שיש לה יותר מכניסה אחת וכל עוד יש לדירה כניסה אחת ותשתית אחת זכותו של בעל הבית לבנות כמה מטבחים וכמה שירותים ומקלחות שבא לו. האם זה נכון?

לא.
כלומר אם יש רק כניסה אחת בלי פיצול פנימי לכמה כניסות זה חוקי, אם יש כבר פיצול פנימי לכמה "תתי כניסות" זה לא חוקי.

 

[izek]

אורי תודה על ההסבר למעלה.
לגבי הפיצול הפנימי לא הבנתי מה הכוונה ל"כמה כניסות".... למשל בדירה שראיתי יש דלת כניסה ראשית אחת - הרגילה של הבית (בקומות), כאשר עוברים בה נכנסים לסוג של מסדרון פנימי עם 4 דלתות מכל צד שכל אחת מהם הם יחידה עם מטבחון ומקלחת (סך הכל 4 יחידות חדר) . כל הדיירים נכנסים ויוצאים מאותה דלת ראשית. האם זה יכול להחשב חוקי ? הרי אפשר להשכיר דירה שלמה כדירת שותפים , האם אי אפשר שלכל דייר יהיה מטבחון וומקלחת משלו במקום מטבח משותף כמו בדירת שותפים סטנדרטית ?

 

[אורי ג.]

לגבי הפיצול הפנימי לא הבנתי מה הכוונה ל"כמה כניסות".... למשל בדירה שראיתי יש דלת כניסה ראשית אחת - הרגילה של הבית (בקומות), כאשר עוברים בה נכנסים לסוג של מסדרון פנימי עם 4 דלתות מכל צד שכל אחת מהם הם יחידה עם מטבחון ומקלחת (סך הכל 4 יחידות חדר)

האם זה יכול להחשב חוקי ?

לא חוקי.

, האם אי אפשר שלכל דייר יהיה מטבחון וומקלחת משלו במקום מטבח משותף כמו בדירת שותפים סטנדרטית ?

כל עוד אין לכל אחד כניסה נפרדת מותר, אם יש אז אסור.

 

[רוני]

משקיע הרוכש דירה מפוצלת באמצעות מימון, בהסתמך על השכירויות החודשיות כדי לשלם את המימון, מגדיל את הסיכון בהשקעה, במידה ויגלו זאת הרשויות, הוא עלול לקבל קנס ולהידרש להחזיר את הדירה לקדמותה.

דבר נוסף, בעל הדירה נמצא בידיים של השוכרים, במידה ושוכר לא משלם שכירות חודשית, כיצד יפנה אותו בעל הדירה כחוק באמצעות בית המשפט ?
השוכר יכול לאיים שיחשוף את פיצול הדירה בפני הרשויות.

חלק גדול מבעלי הדירות המפוצלות, לא עומדים בפיתוי, הם לא משלמים מס אמת כנדרש, בדירה המפוצלת ל 2 יחידות, חלקם מדווחים רק על שכירות מיחידה אחת בלבד, במידה והרשויות יעלו עליהם בנושא הפיצול, מיד אחריהם יגיעו רשויות המס, יפסלו את הספרים 7 שנים אחורה......

במקרה של גרושין ? בת הזוג עלולה לאיים לחשוף זאת במטרה לזכות בדמי מזונות מוגדלים.

הפיתוי לפיצול קיים, אני לא בטוח שזה מצדיק את הסיכון.

 

[amit]

במידה ויגלו זאת הרשויות, הוא עלול לקבל קנס ולהידרש להחזיר את הדירה לקדמותה.

במידה והרשויות יעלו עליהם בנושא הפיצול, מיד אחריהם יגיעו רשויות המס, יפסלו את הספרים 7 שנים אחורה......

בתאוריה כן, בפרקטיקה לא.
במידה ויגלו זאת הרשויות - יתנו לו דד ליין להחזיר את המצב לקדמותו(אם בכלל -הרי על חלוקה פנימית בדרך כלל לא מתעקשים).
אם העניין יגיע למס הכנסה -המקסימום שיקרה זה שפקיד ישלח אליו וינסה לסגור איתו דיל להגדלה של המס המשולם.
לפקיד יש אינטרס לסגור דיל כי הוא גוזר ממנו עמלה וחוסך זמן כך שהוא יכול להתקדם לתיק הבא.

לא פוסלים ספרים ולא הורסים דירות כלכך מהר.

 

[רוני]

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001187688
http://www.hon.co.il/פיצול-דירה-רווחי-אך-עדיין-לא-חוקי/
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000550317

יש להוסיף לעלויות, שכר טרחה עבור העו"ד, תיתכן תוספת למס הכנסה, ויתכן צורך בעו"ד נוסף המתמחה במיסוי כדי לערער על הדרישות של רשויות המס.

 

[amit]

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001187688
http://www.hon.co.il/פיצול-דירה-רווחי-אך-עדיין-לא-חוקי/
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000550317

יש להוסיף לעלויות, שכר טרחה עבור העו"ד, תיתכן תוספת למס הכנסה, ויתכן צורך בעו"ד נוסף המתמחה במיסוי כדי לערער על הדרישות של רשויות המס.

הבחור שהבאת פיצל 11 דירות ל53 יחידות מן הסתם הטיפול שונה מאשר פיצול של דירה אחת.

 

[גרהם]

חיפוש זריז מראה שכן מוגשים כתבי אישום על פיצול דירה http://www.ashdodnet.com/article/68595
כלומר, מעבר להחזרת המצב לקדמותו ותשלום המס יש גם סכנה לענישה.
וזה עוד לפני שדיברנו על השאלה אם לכל אחד מתאים להיות נאשם בבית משפט גם אם העונש הוא רק כספי.