דירות מחולקות

[דובון]

היי,

אני רואה שביד2 יש הרבה הודעות למכירה של דירות מחולקות למספר יחידות דיור.
התשואה על דירות אלה גבוהה מאוד ומפתה.
מהם הסיכונים של של השקעה בדירה מחולקת? והאם התשואה שווה את הסיכונים?
למה לא כולם מחלקים את הדירות?

אשמח לשמוע תובנות על הנושא.

 

[adamshalev]

יש הרבה הודעות למכירה של דירות מחולקות למספר יחידות דיור.
התשואה על דירות אלה גבוהה מאוד

לאנשים כנראה נמאס מתשואה גבוהה על הכסף והם רוצים לשתף קצת עם אחרים

 

[אורי ג.]

התשואה על דירות אלה גבוהה מאוד ומפתה.

לא גבוהה בכלל ובטח שלא מפתה, אותי לפחות.

מהם הסיכונים של של השקעה בדירה מחולקת?

רשימה:
עבירה פלילית
צו הריסה + עלויות להחזיר מצב לקדמותו
סכנת ניתוק מחשמל (קראתי שמבצעים בפ"ת)
סכנת סחיטה מצד הדיירים/שכנים
סכנת תביעה משפטית + עלויות משפטיות
בעיות + מתן הנחות במכירה
סכנת ביטול פטור ממס שבח על אחת הדירות
סכנה לחיוב בהיטל השבחה
סכנת מס רכישה מוגבר
פחת מואץ על הדירה
אם יש לך דירה נוספת אז גם מס כחלון החדש

למה לא כולם מחלקים את הדירות?

כי זה לא חוקי.

 

[מתכנת]

רשימה:

+1
ונקודה חשובה נוספת:
יש בנקים שלא נותנים בכלל משכנתא לדירה כזו, וגם מי שכן נותן אז המימון מופחת, קרי השמאי יכניס סעיף "החזרת המצב לקדמותו" וסכום זה יופחת משווי הדירה לענין המימון.

 

[דובון]

לא גבוהה בכלל ובטח שלא מפתה, אותי לפחות.

זה מגיע ל8-9% בשנה, אותי זה מפתה.

כי זה לא חוקי.

החלק הלא ברור זה איך אנשים לא מפחדים לפרסם את הדירה ביד2.

 

[אורי ג.]

זה מגיע ל8-9% בשנה, אותי זה מפתה.

אני לא מכיר תשואות כאלה, אולי בפריפריה הרחוקה, בת"א זה לא מגיע אפילו ל5%

החלק הלא ברור זה איך אנשים לא מפחדים לפרסם את הדירה ביד2.

כי לא אוכפים את החוק דרך יד-2. אוכפים את זה דרך הלשנות בעיקר.

 

[רולי]

לדעתי הבעיה האמיתית בסיפור הזה של דירה מחולקת היא להתעסק עם השוכרים .... תשלומים על פיצול חשמל שבעל הדירה עושה בעצמו ולא חברת חשמל ... אם יש לך עצבים לזה , ההשקעה לכאורה כדאית ....

 

[עש לילה]

לדעתי הבעיה האמיתית בסיפור הזה של דירה מחולקת היא להתעסק עם השוכרים .... תשלומים על פיצול חשמל שבעל הדירה עושה בעצמו ולא חברת חשמל ... אם יש לך עצבים לזה , ההשקעה לכאורה כדאית ....

לא צריך לפצל כלום, פשוט מגדירים ששכר הדירה בעצמו כולל את כל תשלומי החשמל/מים/ארנונה ובעל הבית משלם את התשלומים האלה ישירות. ואז הוא לוקח חשבון חשמל ממוצע, מכפיל ב-3 ליתר ביטחון, מחלק ל-2 התת-דירות שיש לו, מכפיל שוב ב-3 ליתר ביטחון, ומוסיף את זה לשכר הדירה.

 

[בת העמק]

זה מגיע ל8-9% בשנה, אותי זה מפתה.

אז בשביל 5% הפרש בתשואה ( מהדרך החוקית) אתה מוכן לעבור על החוק? יחס הרווח לעומת סיכון נראה לי נמוך מדי

אנשים כנראה נמאס מתשואה גבוהה על הכסף והם רוצים לשתף קצת עם אחרים

תשובה מעולה.
אם מדובר בפריפריה אז אני רוצה להזכיר שאין ביקוש גדול למגורים כאלה מצד אנשים נורמטיבים. בתל-אביב שוכרים את הצינוק הזה חבר'ה צעירים שרק הגיעו וטרם התבססו והוריהם לא גרים בסביבה אבל אין נהירה של צעירים מפריפריה אחת לאחרת (חוץ מסטודנטים בבאר שבע אבל מחירי השכירות לדירות רגילות לא בשמיים).

החלק הלא ברור זה איך אנשים לא מפחדים לפרסם את הדירה ביד2.

אולי אנשים לא מודעים לכך שזה לא חוקי? בכל אופן, נדמה לי שראשי העיריות בפריפריה די אדישים לזה, אולי בגלל שאין הרבה דירות מחולקות וזה עדיין לא יוצר בעיות תשתית.

 

[נתן]

אולי אנשים לא מודעים לכך שזה לא חוקי? בכל אופן, נדמה לי שראשי העיריות בפריפריה די אדישים לזה, אולי בגלל שאין הרבה דירות מחולקות וזה עדיין לא יוצר בעיות תשתית.

אני מאמין שהאכיפה מאוד קשה (אלא אם שולחים סוכן מתחזה פיזית ממש)- מה ימנע מבעל דירה מחולקת מלטעון שהיא לא כזו? בכל אופן, החוק הזה מטופש ומזיק וחלקים רבים בציבור תופסים אותו ככזה. זה דומה למגבלת המהירות בכביש מהיר שכולם נוסעים מעליה- גם אם נתפסת, אין לזה בציבור הרחב שום סנקציה מוסרית (בצדק, כי זה באמת לא אמור להפריע לאף אחד שפיצלתי את הדירה שבבעלותי).

 

[adamshalev]

זה באמת לא אמור להפריע לאף אחד שפיצלתי את הדירה שבבעלות

בטח שכן. השכנים קנו דירה (במקור) מתוך ידיעה שיש מספר מסויים של שכנים ודירות בקומה / בבניין.
אתה משנה את זה ללא כל התחשבות בהם או פיצוי להם. בבניין משותף דייר לא יכול לעשות כל העולה על רוחו.

 

[רובי1]

בבניין משותף דייר לא יכול לעשות כל העולה על רוחו.

1. גם בבית פרטי אי אפשר לחלק דירה.
2. הדירות המחולקות שאני מכיר, תמיד נעשו בהסכמת השכנים. (אחרת השכנים יתלוננו). אבל הסכמת שכנים לא הופכת את הדבר לחוקי.
אני כן יכול להבין שזה יוצר עומס על התשתיות. אולי יש עוד סיבות.

אם מדובר בפריפריה אז אני רוצה להזכיר שאין ביקוש גדול למגורים כאלה מצד אנשים נורמטיבים

מכמה מקומות שאני מכיר בצפון, יש ביקוש לדירות כאלו. אבל מסכים איתך שהסיכון לא שווה, זה לא סתם לא חוקי - כל מה שאורי אמר למעלה.

 

[נתן]

בטח שכן. השכנים קנו דירה (במקור) מתוך ידיעה שיש מספר מסויים של שכנים ודירות בקומה / בבניין.
אתה משנה את זה ללא כל התחשבות בהם או פיצוי להם. בבניין משותף דייר לא יכול לעשות כל העולה על רוחו.

האם כשקנו גם הבטיחו להם שלא תעבור לידם משפחה עם 10 ילדים בדירה? כי זה יוצר יותר עומס ובעיות לשכנים מ-3 סטודנטים כל אחד בחדר נפרד. כלל לא ברור שדירה מפוצלת מייצרת יותר צפיפות דיור בבניין, וגם אם כן אף אחד לא הבטיח משהו בעניין כשהדירה נקנתה (אולי צריך לציין את זה בחוזי המכר של הדירות במפורש, ואז אני אסכים לטענה הזו).
באשר לתשתיות, העירייה יכולה וצריכה לגבות ארנונה מוגברת מדירות כאלו, מה שהיא הייתה עושה אם זה היה חוקי ואז מדווח. כרגע זה שזה שחור גורם למפצלים להנות מסיבסוד עקיף.

 

[גרהם]

וגם אם כן אף אחד לא הבטיח משהו בעניין כשהדירה נקנתה (אולי צריך לציין את זה בחוזי המכר של הדירות במפורש, ואז אני אסכים לטענה הזו).

להיפך. קשה לי להאמין שיש חוזה לרכישת דירה במדינת ישראל שאינו כולל הפניה לצו בתים משותפים ושאינו מתייחס למצב הזכויות על המגרש.

 

[דובון]

אז בשביל 5% הפרש בתשואה ( מהדרך החוקית) אתה מוכן לעבור על החוק? יחס הרווח לעומת סיכון נראה לי נמוך מדי

תלוי מה הסיכוי שיתפסו אותך ומה גובה הקנס שאפשר לקבל...

 

[גרהם]

תלוי מה הסיכוי שיתפסו אותך ומה גובה הקנס שאפשר לקבל...

וכמה עולה לנהל את ההליך, וכמה עולה להשיב מצב לקדמותו והאם יש מחיר ליחסים טובים עם השכנים.

 

[רובי1]

באשר לתשתיות, העירייה יכולה וצריכה לגבות ארנונה מוגברת מדירות כאלו

מה יעזור ארנונה מוגברת אם לא יהיה חניה?

 

[breezblock]

אני כן יכול להבין שזה יוצר עומס על התשתיות.

זה לא יוצר שום עומס על התשתיות, למרות שאוהבים להשתמש בזה כטיעון.
סתם קיבעון מחשבתי של מי שאחראי על תכנון וניהול ערים.
גם אין סיבה שזה ישפיע על הביקוש לחניות.
דירות מחולקות נמצאות בדכ במרכזי הערים, ומי ששוכרים אותן הן צעירים.
הם מחזיקים פחות רכבים מאשר משפחות.

 

[נתן]

מה יעזור ארנונה מוגברת אם לא יהיה חניה?

זו בעיה רק כאשר החניות שייכות לעירייה. אם תפריט בעלות על כל החניות (נגיד תקצה לכל דייר חניה אחת ברחוב ששייכת לו ויכול למכור אותה), השוק יתמחר אותן במחיר שהביקוש יתאים להיצע.

 

[אל ניניו]

יש לי קוטג' טורי בבאר שבע, במקור זה היה בית של 95 מטר 4 חדרים וגרה שם משפחה של 5 נפשות, אחרי שקניתי פיצלתי לשתי דירות ( 3 חדרים 55 מטר ו2 חדרים 40 מטר) המושכרים לסטודנטים. הפיצול איפשר לי למקסם את התשואה מהנכס (10%). נושא החשבונות מאד פשוט הוספתי לשכירות את הארנונה והמים והתקנתי שעון נוסף לחשמל שמשולם בניפרד, כל החשבונות על שמי אך הדיירים מקפידים לשלם לחברת חשמל ישירות לפי החלק היחסי שעשתה כל יחידה. ב10 השנים האחרונות זה עבד מצוין. מבחינת החוק היבש זה אכן לא חוקי ואני לוקח כאן סיכון מסוים, ימים יגיד אם זה היה שווה או לא בינתיים אני ישן בשקט..