גיבוש אסטרטגיה להחזרת משכנתא

[Kramer89]

שלום לכולם!
לפני כ- 4 שנים אני וזוגתי רכשנו דירה ישנה במיקום מרכזי בעיר קטנה במרכז הארץ קרוב למקום עבודתי. אנחנו גרים בה עד היום ומתכננים להמשיך לגור בה עוד שלוש שנים לפחות. הדירה נרכשה למטרות מגורים לכעשר שנים עם אופציה למכירה/השכרה לאחר מכן. בתקופה שבה קנינו את הדירה לא היו לנו הכנסות משמעותיות ולכן סגרנו (ביודעין) משכנתא בתנאים לא כ"כ אטרקטיביים (מספרים בסוף הפוסט) מתוך הבנה שנוכל בעתיד לכסות חלקים מהחוב (בייחוד את החלקים הריסקים). בנתיים אנחנו חוסכים ובשנה הקרובה מצפים להגדלה בחיסכון.

הדילמה:
1. מה עושים עם הכסף בזמן החיסכון ואיך נמנעים משחיקתו עד להתחלת כיסוי החוב*?
2. מתי ואיך להתחיל לכסות את החוב**?

* קראתי הרבה לאחרונה על דיוני מינוף ויצאתי יותר מבולבל מההתחלה. אני לא מנסה להתחיל שוב שרשור מינוף אז סליחה מראש אם זה יגרר לשם.
** אשמח במיוחד לשמוע מאנשים שעברו במסלול הדומה לאחרונה, בתקווה שיש כאלה כאן (:

הנה המספרים היבשים:
מחיר הדירה: 1.165M
משכנתא: 815K
ערכה הממוצע בשוק כיום: 1.4M
בשיפוץ השקענו: 250K
חוסכים בחודש: כ- 1.5K
חסכון במזומן: כ- 60K

המשכנתא (רכיב, אחוז, נותר ללא עמלות):
קל"צ: 4.88%, כ- 263K
צמודת מדד משתנה כל 5: 3.54% (עוגן + 3.6%), כ- 254K
פריים: 1.2% (פריים - 0.4%), כ- 244K

המשכנתא מחולקת לשני חשבונות מהם ההחזרים שונים (עזבו רגע את הסיבות...), כך שבפועל כל רכיב קיים פעמיים ב- 40% ו- 60%.

 

[חיים 111]

כדאי לציין גם קנסות יציאה בכל אחד מהמסלולים, ולפי איזו ריבית ממוצעת הם מחושבים.

 

[chen15]

וכן את משך התקופה של כל אחת מההלוואות

 

[chen15]

כלל אצבע פשוט אומר לסלק את החוב, מהיקר לזול.

מאידך, בקל"צ, אתה משלם פרמיה על ה"ביטוח" שהחוב לא משתנה לאורך התקופה, אז חבל לסגור אותו כשיש לך מסלולים משתנים, יקרים יחסית.

לכן, להבנתי, הסדר הוא
1. משתנה כל 5 שנים - לפרוע בנק' היציאה את הסכום המקסימלי שאפשרי (אם הבנתי נכון בתחנה אין קנס)
2. קלצ
3. פריים - בהנחה שסביבת הריבית לא משתנה. במידה והפריים מתקרב לקלצ - פודה אותו קודם, בגלל מרכיב הביטוח, כפי שהסברתי לעיל.

לא ממליצה ולא מייעצת
גנ: יש לי משכנתא במסלולים דומים וזה סדר הפירעון שאני תיכננתי

 

[קפיצת הדרך]

אפשר להתחיל להחזיר את המשכנתא ברגע שצוברים 10% מהסכום (הסכום המקורי או הסכום שנשאר - לפי הגבוה מביניהם).

בנוסף הייתי עושה מיחזור דחוף.

מפרטת על יתרונות המיחזור:
1. הריביות היום משמעותית נמוכות יותר.
2. כיום אני מבינה שאתם נמצאים במקום אחר מבחינת ההכנסות ולכן המשכנתא מלכתחילה תהיה בתנאים טובים יותר.
3. ערך הדירה עלה ולכן אחוז המשכנתא יהיה נמוך יותר מה ששוב ישפר את התנאים של המשכנתא.
4. תשקלו לבצע מסלול פיתוי (שבו מחזירים את המסלול היקר ביותר ומשקיעים מאמץ להוזיל את המסלולים שרוצים לשמר).
5. תוך כדי המחזור תוכלו להכניס את הכסף שחסכתם ולהפחית את גובה המשכנתא הסופית שתשאירו.

 

[Kramer89]

כדאי לציין גם קנסות יציאה בכל אחד מהמסלולים, ולפי איזו ריבית ממוצעת הם מחושבים.

עמלות פרעון מוקדם:
קל"צ: 18.2K. ריבית להיוון 3.89%
צמודה: 0.7K כשלא במועד (לא אחרי 5 שנים). ריבית להיוון 3.06%
פריים: 0 (כי לא קבוע)

וכן את משך התקופה של כל אחת מההלוואות

נותרו 26 שנה לכל אחד מהמסלולים

 

[Kramer89]

כלל אצבע פשוט אומר לסלק את החוב, מהיקר לזול.

מאידך, בקל"צ, אתה משלם פרמיה על ה"ביטוח" שהחוב לא משתנה לאורך התקופה, אז חבל לסגור אותו כשיש לך מסלולים משתנים, יקרים יחסית.

לכן, להבנתי, הסדר הוא
1. משתנה כל 5 שנים - לפרוע בנק' היציאה את הסכום המקסימלי שאפשרי (אם הבנתי נכון בתחנה אין קנס)
2. קלצ
3. פריים - בהנחה שסביבת הריבית לא משתנה. במידה והפריים מתקרב לקלצ - פודה אותו קודם, בגלל מרכיב הביטוח, כפי שהסברתי לעיל.

לא ממליצה ולא מייעצת
גנ: יש לי משכנתא במסלולים דומים וזה סדר הפירעון שאני תיכננתי

אחלה, נשמע לגמרי הגיוני הסדר וזה בדיוק מה שחשבתי.
בלי להמליץ ולייעץ כמובן, מה את עושה עם הכסף בזמן שאת חוסכת לפרעון מוקדם?

 

[Kramer89]

הסכום המקורי או הסכום שנשאר - לפי הגבוה מביניהם

באיזה תרחיש הסכום שנשאר יהיה גבוה מהמקורי?

בנוסף הייתי עושה מיחזור דחוף.

מפרטת על יתרונות המיחזור:
1. הריביות היום משמעותית נמוכות יותר.
2. כיום אני מבינה שאתם נמצאים במקום אחר מבחינת ההכנסות ולכן המשכנתא מלכתחילה תהיה בתנאים טובים יותר.
3. ערך הדירה עלה ולכן אחוז המשכנתא יהיה נמוך יותר מה ששוב ישפר את התנאים של המשכנתא.
4. תשקלו לבצע מסלול פיתוי (שבו מחזירים את המסלול היקר ביותר ומשקיעים מאמץ להוזיל את המסלולים שרוצים לשמר).
5. תוך כדי המחזור תוכלו להכניס את הכסף שחסכתם ולהפחית את גובה המשכנתא הסופית שתשאירו.

נקודות מעולות, תודה על תגובתך.
התייחסותי:
2. כן ולא. אישתי עובדת בחצי משרה בעל כורחה. אנחנו מקווים שהיא תעלה למשרה מלאה (בשכר יחסי גבוה יותר) תוך חצי שנה מהיום. שווה את ההמתנה כדי להגיע בעמדת מיקוח טובה יותר לבנק?
3. איך אני משכנע את הבנק שהשבחנו את הדירה בעקבות השיפוץ? בכפוף לשמאות נוספת? אם כן, מה קורה אם אני ממחזר בבנק (כי לא צריך שמאות נוספת)?
4. תוכלי לפרט בבקשה? לא כל כך הבנתי את הרעיון.

 

[chen15]

באיזה תרחיש הסכום שנשאר יהיה גבוה מהמקורי?

להבנתי, כאשר ישנה הצמדה לתקופות ארוכות
בסיטואציה כזו, על פי רוב, התשלום החודשי בהתחלה אינו מכסה את הריבית + הצמדה, ולכן הקרן גדלה ב~5 שנים הראשונות, בגובה יתרת הריבית + הצמדה שלא שולמה.

כדי לפשט, יש 4 מרכיבים במיקרה של הלוואה צמודה:
1. קרן
2. הצמדת קרן
3. ריבית
4. הצמדת ריבית

כאשר ההצמדה הינה לשנים ארוכות התשלום החודשי אינו מכסה את 2+3+4, ולכן יתרת הקרן עשויה לגדול בשנים הראשונות...

במבט לא מקצועי יש מצב שזה מה שקורה עם המשתנה צמודה שלך... תבדוק...

מה את עושה עם הכסף בזמן שאת חוסכת לפרעון מוקדם?

כרגע צוברת בעו"ש
לא מקצועי ולא מתוך תובנה כלשהיא
אלא כרגע רק מטעמי פשטות...

 

[chen15]

מסכימה עם ההצעה למחזר.
הריבית טובה עכשיו...

מה קורה אם אני ממחזר בבנק (כי לא צריך שמאות נוספת)?

למיטב ידיעתי לא יתחשבו בעליית הערך

 

[אורי ג.]

הדילמה:

1. פק"מ.
2. תלוי במסלולים שלך, בקנסות לכל מסלול, ובמתי יש לך תחנה במסלולים המשתנים כל 5.

צמודה: 0.7K כשלא במועד (לא אחרי 5 שנים). ריבית להיוון 3.06%

זה המסלול שעדיף להחזיר קודם לכן.

במקרה שלכם יתכן מאד ותהיה כדאיות למחזור מלא, אתם חוסכים 1.5K בחודש ככה שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי לבנק, הריביות ירדו, הLTV ירד וההכנסות שלכם עלו.
מה שאני הייתי עושה בהנחה והריביות במחזור נמוכות יותר משמעותית מאשר אתם מקבלים כיום:
מגדיל את ההחזר החודשי בעוד 1,000 ש"ח בחודש. מחזיר את ה60K שיש לכם בצד (אא"כ אתה רוצים קרן חירום או משהו כזה), מאריך את הפריים כמה שיותר ואת שאר ה2/3 לוקח בקל"צ ומשתנה כל 5 ל"צ.
אם יש קה"ש אז פודה גם אותה ומקטין עוד יותר את המשכנתא.

3. איך אני משכנע את הבנק שהשבחנו את הדירה בעקבות השיפוץ? בכפוף לשמאות נוספת? אם כן, מה קורה אם אני ממחזר בבנק (כי לא צריך שמאות נוספת)?

כן, שמאות נוספת, אם אתה רוצה לרדת באחוזי המימון אז חייבים שמאות נוספת (יתכן ובכל מקרה צריך, איני יודע), בכל מקרה זה גרושים.

. שווה את ההמתנה כדי להגיע בעמדת מיקוח טובה יותר לבנק?

לא.

אם תעשו כל זאת אתם תחסכו הרבה כסף בריביות לבנק.

לא יעוץ, סתם הגיגים.

 

[Kramer89]

במבט לא מקצועי יש מצב שזה מה שקורה עם המשתנה צמודה שלך... תבדוק...

אני חושב שזה לא המצב פשוט כי הקרן קטנה במהלך ארבע השנים.

כרגע צוברת בעו"ש

כנראה שאין ברירה

 

[בדרך למינוס מיליון]

חסר נתונים בשביל לתת תשובה,
בני כמה אתם?
מה ההכנסה החודשית שלכם נטו? בשביל לדעת איזה אחוז מהשכר מהווה ההחזר החודשי הנוכחי
האם יש לכם ילדים? או מתכננים להביא ילדים בעתיד הקרוב? בשביל להבין אם החסכון הוא יציב או שהוא הולך להעלם ברגע שתצטרכו לשלם על גנים.
האם בנוסף לחיסכון של ה60 אלף יש לכם קרן חירום או תחליף לקרן חירום כגון הורים שיכולים לעזור במידת הצורך?
ללא כל הנתונים שרשמתי, מצטרף להמלצה של אורי, למחזר ולסלק את המשתנה כל 5 עם החסכון שיש לכם.

 

[Body Solid]

ריביות יחסית גבוהות ולטווח ארוך מאוד. הייתי בודק אפשרות למחזר לתקופה קצרה יותר ועם הגדלת התשלום החודשי לפי כמה שהיום אתם יכולים לשלם בחודש

 

[נעם בלה בלה]

קל"צ: 4.88%, כ- 263K
צמודת מדד משתנה כל 5: 3.54% (עוגן + 3.6%), כ- 254K
פריים: 1.2% (פריים - 0.4%), כ- 244K

בלת"ק:
יקר מאוד. תשקלו למחזר, וכחלק מהמחזור להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את משך ההלוואה. ככה אתה פותר את כל הבעיות במכה.

 

[iragg]

עמלות פרעון מוקדם:
קל"צ: 18.2K. ריבית להיוון 3.89%
צמודה: 0.7K כשלא במועד (לא אחרי 5 שנים). ריבית להיוון 3.06%
פריים: 0 (כי לא קבוע)

נותרו 26 שנה לכל אחד מהמסלולים

תוודא מול הבנק שהעמלה כוללת את הנחת בנק ישראל. בעקרון אחרי 4 שנים ויותר מגיעה לך הנחה של 30% בעמלת ההיוון.

 

[Kramer89]

תוודא מול הבנק שהעמלה כוללת את הנחת בנק ישראל. בעקרון אחרי 4 שנים ויותר מגיעה לך הנחה של 30% בעמלת ההיוון.

כוללת 20%, בדצמבר נחגוג לה 4 ונקבל 30% מתנה

 

[Kramer89]

חסר נתונים בשביל לתת תשובה,
בני כמה אתם?
מה ההכנסה החודשית שלכם נטו? בשביל לדעת איזה אחוז מהשכר מהווה ההחזר החודשי הנוכחי
האם יש לכם ילדים? או מתכננים להביא ילדים בעתיד הקרוב? בשביל להבין אם החסכון הוא יציב או שהוא הולך להעלם ברגע שתצטרכו לשלם על גנים.
האם בנוסף לחיסכון של ה60 אלף יש לכם קרן חירום או תחליף לקרן חירום כגון הורים שיכולים לעזור במידת הצורך?
ללא כל הנתונים שרשמתי, מצטרף להמלצה של אורי, למחזר ולסלק את המשתנה כל 5 עם החסכון שיש לכם.

טוב נכנסת קצת לעובי הקורה פה אז אני אצטרך לחפור פה.
אנחנו בני 30, עדיין אין ילדים אבל מקווים לראשונ.ה בשנה הבאה
ההכנסה שלנו כרגע עומדת על כ- 12K בחודש וכוללת הכנסה שלי (סטודנט לתואר מתקדם עם מלגת קיום + קצת ממזדמנות), אשתי (עובדת בחצי משרה לחצי שנה הקרובה), ותמיכה מההורים עד שאשתי תעבור למשרה מלאה. חוסכים כאמור כ- 1500 ש"ח בחודש. לפי התחזית שלי* החסכון ישאר קבוע, אנחנו נכניס יותר כסף בעצמנו ונוריד קצת מהתמיכה הקבועה של ההורים. אין קרן חירום פרט ל- 60K ואני אכן מסתמך על תמיכה ממשפחתנו במקרה שחס וחלילה (טפו).

* למרות שזה קרוב מאוד, קשה מאוד לדעת מה יהיה השכר ההתחלתי של אשתי בקרוב (נמנע מלפרט יותר, סלחו לי...)

 

[iragg]

כוללת 20%, בדצמבר נחגוג לה 4 ונקבל 30% מתנה

דצמבר לך תדע מה תהיה הריבית, ולא שווה לחכות לעניות דעתי, בטח כאשר אף אחד לא מבטיח לך שבסוף הלימודים תהיה לך עבודה במצב הנוכחי _וכעת לכאורה יתכן שהבנק כן יסכים למחזר). עמלת היוון גבוהה מצביעה על כדאיות המיחזור כי תחסוך הרבה יותר. השאלה היא מה צפי ההכנסות לעתיד, בטח כאשר סביר להניח שאשתך לא תעבוד משרה מלאה אם וכאשר יגיעו הילדים.

לפי הנתונים שנתת ובהנחה שלקחת הם את הפריים והן את המשתנה צמודה ל-30 שנים, היום ההחזר שלך כמעט 3,900 לחודש, שזה בערך גבול ההחזר שלך (שליש מ-12K). מבחינת אחוז ההלוואה אתה רחוק מ-45%, אז תהיה במדרגה של 45-60%. בגלל הריביות היותר טובות כנראה שבמיחזור תצליח או להוריד את ההחזר החודשי ב-300-400 ש"ח (הערכה בלבד), אם כי עדיף שתשמור על גובה ההחזר ותקצר את הקל"צ בכמה שנים, תמשיך לקחת שליש במסלול פיתוי (רק עדיף אם תצליח לקחת משתנה לא צמודה, גם אם הריבית בקל"צ תהיה גרועה יותר במקצת) ותישאר עם פריים ל-30 שנה.

 

[אורי ג.]

דצמבר לך תדע מה תהיה הריבית, ולא שווה לחכות לעניות דעתי,

אני חושב בדיוק ההפך.

עמלת היוון גבוהה מצביעה על כדאיות המיחזור כי תחסוך הרבה יותר

לא נכון, עמלת היוון גבוהה באה לפצות את הבנק על הכדאיות הגבוהה ללקוח, בהיוון החיסכון העתידי אתה לא תחסוך הרבה יותר, דווקא ההנחה יכולה להפוך את המחזור ליותר כדאי.