בירור מחירי נכסים שנמכרו -- לצורך הצעה ומו״מ

[auto_trader]

אני מכרתי את הבית שלי בישוב קהילתי שהיו בו אולי 2 עסקאות לפניי.
לקח לי 6 שנים עם הפסקות עד שמכרתי. רציתי באמת למכור, אבל במחיר שחשבתי שהוא ראוי.
אז לאיזו קטגוריה אני שייכת מבינתך?

אני בהחלט יכול להבין את המקום הרגשי של מכירת בית מגורים שמשקיעים בו ומטפחים אותו שנים (אני מנחש ניחוש פרוע שזה בא מהמקום הזה, ופחות בא מתאוות בצע במקרה שלך). מה גם שנשמע שגרת בבית, משמע השתמשת בו עד המכירה. בקיצור לא נראה לי שאת בקטגוריית האקזיט, אבל את בהחלט לא היית צריכה למכור ולכן הסיטואציה היתה פחות נוחה לקונים.

אני גם לא יודע מתי מכרת. בתים פרטיים באיזורי ביקוש בתקופת הפוסט קורונה זה ממש אקזיט למוכרים, ברמה שמוכרים את הבית בפי 5 ויותר מהמחיר בו קנו לפני עשור או שניים. אז מי שלא לחוץ למכור רואה עסקה מלפני חודשיים, מוסיף 20-30% (או 50%, כל מספר זוכה) ופשוט ממתין. מי שבאמת רוצה למכור, מסתכל על מחיר השוק, ומוכר בו או במעט יותר — וסוגר עסקה תוך שבועות. ראיתי את זה כבר כמה וכמה פעמים.

ואל תשאל לאיזו קטגוריה אני עלולה להכניס אותך

בוודאי שאשאל! עכשיו אני סקרן…

 

[בת העמק]

מי שבאמת רוצה למכור, מסתכל על מחיר השוק, ומוכר בו או במעט יותר — וסוגר עסקה תוך שבועות.

אתה לא מכיר כנראה את הסטטיסטיקה לגבי הזמנים מרגע פרסום המכירה ועד שהבית נמכר.
מעטים מאד סוגרים עיסקה בשבועות, הממוצע לדירות רגילות בערים הוא יותר מחצי שנה. בבתים זה לוקח אפילו יותר זמן.

 

[האזרח הקטן]

אתה לא מכיר כנראה את הסטטיסטיקה לגבי הזמנים מרגע פרסום המכירה ועד שהבית נמכר.
מעטים מאד סוגרים עיסקה בשבועות, הממוצע לדירות רגילות בערים הוא יותר מחצי שנה.

להבנתי המספרים האלו פחות משקפים את 2021-2022 - לפחות באזור המרכז.

 

[סולידי]

דיווח בחסר (כלומר דיווח רק על חלק מהעסקה והעברת היתרה בשחור)?

זה ייתכן מאוד.
בדיוק אתמול ראיתי עסקה עם מאפינים לא הגיוניים.
בישוב שלי מ"ר קרקע נמכר בכ-4000 שח, ובניה עולה במינימום 8000 ש"ח, אולי 10000.
ראיתי דיווח על בית בשטח 290 מ"ר על קרקע של קצת יותר מ-1000 מ"ר. הוא נמכר לפני כחצי שנה ב-5,300,000. נראה לי נמוך באופן חשוד. נראה פחות ממחיר עלות בבניה עצמית.

 

[בת העמק]

להבנתי המספרים האלו פחות משקפים את 2021-2022 - לפחות באזור המרכז.

אולי, אבל הפות"ש מחפש לקנות בית וזה בדרך כלל לוקח הרבה יותר זמן (וגם יכול להיות מורכב יותר).

 

[auto_trader]

אולי, אבל הפות"ש מחפש לקנות בית וזה בדרך כלל לוקח הרבה יותר זמן (וגם יכול להיות מורכב יותר).

גם בבתים פרטיים בשנת 2021 שמעתי על כמה וכמה מקרים של טיוטות בתוך ימים וחוזים חתומים תוך כמה שבועות, לנכסים בשווי 4 וצפונה. הביקוש מטורף. אבל כמובן, זה תלוי מחיר. מחפשי האקזיט בד״כ צריכים לחכות הרבה יותר ממה שהספקתי לראות

 

[קפיצת הדרך]

אני מנחש ניחוש פרוע שזה בא מהמקום הזה, ופחות בא מתאוות בצע במקרה שלך

לא מבינה את הקטע של ״תאוות בצע״.
אנשים לא לחוצים למכור את הבית שלהם ומוכנים למכור רק אם המחיר שיקבלו מתאים להם. אז מה? הם לא מכריחים אף אחד לקנות ואם לא הייתה דרישה הם מן הסתם גם לא היו מוכרים (ובטח לא במחיר שהם דורשים).

אני בהחלט מסכימה שאם אתה לא לחוץ על הדירה/הבית הספציפי, אז עדיף לך - כקונה - לקנות ממוכר שלחוץ למכור (וזה כנראה גם יתבטא במחיר). קח את זה לתשומת ליבך ושחרר את הבית הזה.

מצד שני אם אתה (משום מה) לחוץ על הבית הספציפי הזה (למרות המחיר הגבוה) אז אולי דווקא יש למוכר סיבה להעלות את המחיר…

 

[SpidiMan]

כמובן שיש את אתר רשות המסים ואת אתר הנדל״ן הממשלתי, אבל נראה שהם מתעדכנים באיחור ניכר

וגם המידע שם לא תמיד מעודכן או נכון למצב בפועל - לדוגמא נתקלתי בהרבה מידע חסר לגבי כתובות, חניות בטאבו, שטח ועוד. צריך לקחת בערבון מוגבל.
אני לא יודע איך במדינה שהנדל"ן בה רותח אין נתונים כמו שצריך.
אגב, אני יודע שהמידע לא הכי אמין בגלל שבדקתי ועזרתי לחברים למכור וידעתי איך "לאתר" את הדירה בנתונים וראיתי שהם שונים.

בכל מקרה, הייתי מציע להתמקח תמיד על המחיר ולשלם כמה שנראה לך לנכון ולא לשלם כל מחיר כי השוק רותח ובגלל "שהמחירים עלו".
מניסיון, המוכרים שומעים עליה בחדשות ורצים לעדכן עוד 50-100 אלף במודעה ביד2, גם אם זה מנותק לחלוטין ממה שהדירה שווה.

 

[auto_trader]

וגם המידע שם לא תמיד מעודכן או נכון למצב בפועל - לדוגמא נתקלתי בהרבה מידע חסר לגבי כתובות, חניות בטאבו, שטח ועוד. צריך לקחת בערבון מוגבל.
אני לא יודע איך במדינה שהנדל"ן בה רותח אין נתונים כמו שצריך.
אגב, אני יודע שהמידע לא הכי אמין בגלל שבדקתי ועזרתי לחברים למכור וידעתי איך "לאתר" את הדירה בנתונים וראיתי שהם שונים.

בכל מקרה, הייתי מציע להתמקח תמיד על המחיר ולשלם כמה שנראה לך לנכון ולא לשלם כל מחיר כי השוק רותח ובגלל "שהמחירים עלו".
מניסיון, המוכרים שומעים עליה בחדשות ורצים לעדכן עוד 50-100 אלף במודעה ביד2, גם אם זה מנותק לחלוטין ממה שהדירה שווה.

בתור מינימום, אני בונה על זה שהגוש/חלקה והמחיר נכונים. פחות מסתכל על כל השאר. אם גם הבסיס לא נכון אז אין ממש ערך לאתר הזה. להתרשמותי לפחות בנתונים האלה זה מדוייק

 

[auto_trader]

לא מבינה את הקטע של ״תאוות בצע״.
אנשים לא לחוצים למכור את הבית שלהם ומוכנים למכור רק אם המחיר שיקבלו מתאים להם. אז מה? הם לא מכריחים אף אחד לקנות ואם לא הייתה דרישה הם מן הסתם גם לא היו מוכרים (ובטח לא במחיר שהם דורשים).

אני בהחלט מסכימה שאם אתה לא לחוץ על הדירה/הבית הספציפי, אז עדיף לך - כקונה - לקנות ממוכר שלחוץ למכור (וזה כנראה גם יתבטא במחיר). קח את זה לתשומת ליבך ושחרר את הבית הזה.

מצד שני אם אתה (משום מה) לחוץ על הבית הספציפי הזה (למרות המחיר הגבוה) אז אולי דווקא יש למוכר סיבה להעלות את המחיר…

צר לי אבל כל מוצר שינסו למכור לי במחיר מופרך, נניח 50% מעל מחיר השוק הנוכחי, לא ישאיר רושם חיובי במיוחד לגבי המוכר, מבחינתי לפחות (כמובן, ככל שהתמחור הנ״ל לא מוצדק בנתונים היבשים של הבית). זה מרגיש קצת כמו דיג של פראיירים שיהיו מוכנים לשלם המון רק כי יש להם הרבה כסף.

 

[SpidiMan]

בתור מינימום, אני בונה על זה שהגוש/חלקה והמחיר נכונים. פחות מסתכל על כל השאר. אם גם הבסיס לא נכון אז אין ממש ערך לאתר הזה. להתרשמותי לפחות בנתונים האלה זה מדוייק

גוש חלקה - מדויק, כתובת מדויקת או ליד - לא
מחיר מדויק (כמובן אם לא עבר משהו בצורה לא חוקית)

אבל חניה נוספת במקום נחשק יכולה להקפיץ מחיר, מחסן, דירת גג/פנטאוז או דירת גן, כמות חדרים ומ"ר אלה נתונים שיכולים לשנות מחיר לכאן או לכאן.

רק קח הכל בערבון מוגבל שם, זאת כוונתי

 

[half-solid]

מניסיון, המוכרים שומעים עליה בחדשות ורצים לעדכן עוד 50-100 אלף במודעה ביד2, גם אם זה מנותק לחלוטין ממה שהדירה שווה.

מקווה שהם לא שומעים חדשות כל יום

 

[yossik]

באתר הזה ניתן למצוא גוש/חלקה לפי כתובת.

âåù çì÷ä ìôé ëúåáú

www.tabucheck.co.il

גוש חלקה - מדויק, כתובת מדויקת או ליד - לא

 

[SpidiMan]

מקווה שהם לא שומעים חדשות כל יום

גם אני
אבל ברור לך שמישהו עוזר לפמפם. כשאתה פותח חדשות (אתר או באחד הערוצים) ושומע על שוק רותח ועליית מחירים, המפרסמים רצים לעדכן מחירים.
זה לא אומר שהם מוכרים במחיר שהם רוצים, זה כבר עניין של התמקחות, אבל כן ראיתי קשר בין כמות הידיעות על המחירים לבין פרסומים של דירות שאני עוקב ואיך המחיר הוקפץ.

 

[DudeOFortune]

צר לי אבל כל מוצר שינסו למכור לי במחיר מופרך, נניח 50% מעל מחיר השוק הנוכחי, לא ישאיר רושם חיובי במיוחד לגבי המוכר, מבחינתי לפחות (כמובן, ככל שהתמחור הנ״ל לא מוצדק בנתונים היבשים של הבית). זה מרגיש קצת כמו דיג של פראיירים שיהיו מוכנים לשלם המון רק כי יש להם הרבה כסף.

אפשר להגיד עליך שאתה מנסה לקנות בזול,
אם המחיר שהם דורשים גבוה מדי לא יקנו,
אם "פרייארים" יקנו אז אולי המחיר לא היה מופרך פ ואתה פשוט לא עמדת בתחרות.
להסתכל קדימה ולהתקדם עם עסקה שלדעתך תגיעו למחיר הוגן לשני הצדדים. אחרת זה מצחיק להתלונן .

 

[auto_trader]

אפשר להגיד עליך שאתה מנסה לקנות בזול,
אם המחיר שהם דורשים גבוה מדי לא יקנו,
אם "פרייארים" יקנו אז אולי המחיר לא היה מופרך פ ואתה פשוט לא עמדת בתחרות.
להסתכל קדימה ולהתקדם עם עסקה שלדעתך תגיעו למחיר הוגן לשני הצדדים. אחרת זה מצחיק להתלונן .

ממש לא מנסה לקנות בזול (למרות שהייתי שמח, כמו כולנו). אני לגמרי זורם עם להוסיף 10%-15% על מחיר עסקה אחרונה מלפני חודשיים-שלושה (מדובר במקומות קטנים עם מעט מאוד עסקאות), מבין שהשוק בטירוף וכו׳. מה שאני מנסה לומר שזה אני מנסה בכל הכוח לחפש עסקאות שנסגרו במחיר סופר גבוה שדומה למחירים המבוקשים, ואני לא מוצא כאלו. חשוב לומר ש*כל* הנכסים שראיתי במחירים מאוד גבוהים (ביחס למכירות קודמות) בחודשיים האחרונים ממשיכים לעמוד על המדף ואין דורש.

זה שונה מהסיטואציה שתוארה ב-2021 (אז לא חיפשתי, אז אני מסתמך על עדויות של אחרים) של מריבה על נכסים ברמה שהם נמכרים מעל למחיר השיווק, ובהפרש נאה. לדוגמא, יש נכס אחד שעומד על המדף יותר מחודשיים ואני היחיד שנתן הצעת רכישה עד היום. בנוסף התחלתי לקבל קצת חיזורים ממתווכים על נכסים שהם מנסים למכור, למרות שהבהרתי שאינני מעוניין בהם. זו סיטואציה חדשה עבורי, כשהתחלתי את החיפוש לפני חודשיים הייתי צריך לרדוף אחרי המתווכים בתור קונה, ולא נראה היה שחסרים להם לידים.

 

[auto_trader]

באתר הזה ניתן למצוא גוש/חלקה לפי כתובת.

âåù çì÷ä ìôé ëúåáú

www.tabucheck.co.il

נכון, ואני כמובן ממליץ בחום על govmap.gov.il שבו ניתן למצוא בקלות גוש חלקה, לראות על המפה וגם לקבל התאמה עם כתובת, לראות נתונים מעניינים כמו שטח חלקה, בעלות על קרקע ועוד.

 

[DudeOFortune]

ממש לא מנסה לקנות בזול (למרות שהייתי שמח, כמו כולנו). אני לגמרי זורם עם להוסיף 10%-15% על מחיר עסקה אחרונה מלפני חודשיים-שלושה (מדובר במקומות קטנים עם מעט מאוד עסקאות), מבין שהשוק בטירוף וכו׳. מה שאני מנסה לומר שזה אני מנסה בכל הכוח לחפש עסקאות שנסגרו במחיר סופר גבוה שדומה למחירים המבוקשים, ואני לא מוצא כאלו. חשוב לומר ש*כל* הנכסים שראיתי במחירים מאוד גבוהים (ביחס למכירות קודמות) בחודשיים האחרונים ממשיכים לעמוד על המדף ואין דורש.

זה שונה מהסיטואציה שתוארה ב-2021 (אז לא חיפשתי, אז אני מסתמך על עדויות של אחרים) של מריבה על נכסים ברמה שהם נמכרים מעל למחיר השיווק, ובהפרש נאה. לדוגמא, יש נכס אחד שעומד על המדף יותר מחודשיים ואני היחיד שנתן הצעת רכישה עד היום. בנוסף התחלתי לקבל קצת חיזורים ממתווכים על נכסים שהם מנסים למכור, למרות שהבהרתי שאינני מעוניין בהם. זו סיטואציה חדשה עבורי, כשהתחלתי את החיפוש לפני חודשיים הייתי צריך לרדוף אחרי המתווכים בתור קונה, ולא נראה היה שחסרים להם לידים.

אני חושב שלא הבנת אותי נכון,
אני מאוד תומך בכך שתקנה במחיר זול ממחיר שוק וגם תכוון לכך,
יכול להיות שאתה מכוון לאזור בשוק שהוא על סטרואידים (בתי קרקע) , אין לך ברירה לדעתי ותצטרך להבין שחלק מהאנשים אכן ינסו למקסם- למה לא?
האופציה הכי טובה עבורך לדעתי זה לדעת איך ליצור קשר עם המוכר (ואם אתה בעל יכולת לסגור עסקה מהירה זה יתרון גדול שחשוב לציין) , כך המוכר יהיה מוכן אולי לוותר על התמחרות נוספת במקום להרוויח כמה שקלים נוספים.
כמובן שהאופציה הטובה ביותר שלך זה להגיע ראשון לנכסים לפני שהם יוצאים לשוק, ממה שאני מבין אין לך את הקשרים האלו . את המידע אתה מקבל מיד 2 כך שאין לך יתרון יחסי על אף אחד.
תנסה לבדוק איך אפשר לשפר את הנקודות שציינתי.

 

[auto_trader]

אני חושב שלא הבנת אותי נכון,
אני מאוד תומך בכך שתקנה במחיר זול ממחיר שוק וגם תכוון לכך,
יכול להיות שאתה מכוון לאזור בשוק שהוא על סטרואידים (בתי קרקע) , אין לך ברירה לדעתי ותצטרך להבין שחלק מהאנשים אכן ינסו למקסם- למה לא?
האופציה הכי טובה עבורך לדעתי זה לדעת איך ליצור קשר עם המוכר (ואם אתה בעל יכולת לסגור עסקה מהירה זה יתרון גדול שחשוב לציין) , כך המוכר יהיה מוכן אולי לוותר על התמחרות נוספת במקום להרוויח כמה שקלים נוספים.
כמובן שהאופציה הטובה ביותר שלך זה להגיע ראשון לנכסים לפני שהם יוצאים לשוק, ממה שאני מבין אין לך את הקשרים האלו . את המידע אתה מקבל מיד 2 כך שאין לך יתרון יחסי על אף אחד.
תנסה לבדוק איך אפשר לשפר את הנקודות שציינתי.

ברור לי שחלק מהאנשים מנסים למקסם בהגזמה, זה טבעי. יש כמה מקומות בהם יש לי קשרים מקומיים, אבל אכן ברוב המקרים ההגעה למוכר היא דרך תיווך. וכן, אין לי בעיה לסגור עסקה מהירה כי אני מאוד נזיל.

מה שמדהים הוא שהשונות בתמחור בין נכסים היא פנומנלית, יש כאלו שממש המחיר הוגן ביחס לעסקאות אחרונות ויש כאלו שאתה מרגיש שמנסים לעשות עליך סיבוב

 

[DudeOFortune]

ברור לי שחלק מהאנשים מנסים למקסם בהגזמה, זה טבעי. יש כמה מקומות בהם יש לי קשרים מקומיים, אבל אכן ברוב המקרים ההגעה למוכר היא דרך תיווך. וכן, אין לי בעיה לסגור עסקה מהירה כי אני מאוד נזיל.

מה שמדהים הוא שהשונות בתמחור בין נכסים היא פנומנלית, יש כאלו שממש המחיר הוגן ביחס לעסקאות אחרונות ויש כאלו שאתה מרגיש שמנסים לעשות עליך סיבוב

נראה שגיבשת לך את מחירי השוק, למה מחכה?
לא היה משהו שמצא חן בעינייך במחיר הוגן ?