בועת נדל''ן

[Shaz]

מה זה בדיוק?

איך זה קשור בדיוק?

צודק, קשה לנסח את זה.. תתעלם ממה שכתבתי

 

[Shlomi Z]

עברו 3 שנים ומסתבר שצדקתי.

עברה שנה. בשלים או לא, עדיין באותו מקום.

 

[efi]

ועברה עוד שנה

 

[Mr. Bigglesworth]

הכל בשל לירידות.

כנראה שזה אבוקדו שנקטף טרם זמנו ולא יבשיל בקרוב

 

[bengi]

השירשור הענק הזה הוא התשובה הכי טובה למי שטוען שניתן לתזמן את שוק הנדל"ן.

 

[דור ה-Z]

הבעיה בעולם של היום היא שהתשואה חסרת הסיכון נמוכה מדי
בעיה, או אתגר
תלוי אם מצליחים לנצל את זה

 

[גילגה]

הבעיה בעולם של היום היא שהתשואה חסרת הסיכון נמוכה מדי
בעיה, או אתגר
תלוי אם מצליחים לנצל את זה

אגב, משיקול הריבית אני לא חושבת שיש בועת נדל"ן וגם לא חשבתי ב2015. נדל"ן שווה יותר כסף כשהריבית אפס, ויש גידול באוכלוסיה. אני לא ראיתי טיעון רציני שטוען שיש בועה. אני לא יודעת אם הכיוון מעלה או מטה, אבל לדעתי אם יהיו ירידות הן לא יהיו כי בועה אלה כי המצב הכלכלי ישתנה.

 

[דור ה-Z]

אגב, משיקול הריבית אני לא חושבת שיש בועת נדל"ן וגם לא חשבתי ב2015. נדל"ן שווה יותר כסף כשהריבית אפס, ויש גידול באוכלוסיה. אני לא ראיתי טיעון רציני שטוען שיש בועה. אני לא יודעת אם הכיוון מעלה או מטה, אבל לדעתי אם יהיו ירידות הן לא יהיו כי בועה אלה כי המצב הכלכלי ישתנה.

ככל שאני חושב על זה, אני גם מתחיל לחשוב ככה
אם הדפסת הכסף של הפד לא תיצור אינפלציה, אני לא בטוח מה יוכל ליצור אינפלציה
ואם שום דבר לא יוכל ליצור אינפלציה, והריבית לא תעלה עוד שנים רבות, פתאום נדל"ן להשקעה בתשואה של 3% צמודה למדד ואפילו עולה ריאלית היא עסקה טובה מאוד בהשוואה לאג"ח הממשלתי הצמוד לשנת 2051 שמשיא תשואה של כ-0.4%
אם הריבית תשאר אפסית עוד שנים רבות, יש מצב שנסתכל בדיעבד ונגיד "יודעים מה? הדירות והמניות היו דווקא זולות"

עם זאת, יש כאן בעיה
בעולם של ריבית נומינלית אפסית וריאלית שלילית, גם ריבית היוון יורדת - וכתוצאה מכך מחירי הנכסים טסים לשמיים והתשואות נדבקות לריצפה
הווה שווה משמעותית פחות, בהשוואה לשווי שיש לו תחת ריבית גבוהה יותר
כמה זמן זה יוכל להמשך? זה בכלל מצב בר קיימא? ומה ייקרה ביום שבו זה יפסיק?...

 

[גילגה]

ככל שאני חושב על זה, אני גם מתחיל לחשוב ככה
אם הדפסת הכסף של הפד לא תיצור אינפלציה, אני לא בטוח מה יוכל ליצור אינפלציה
ואם שום דבר לא יוכל ליצור אינפלציה, והריבית לא תעלה עוד שנים רבות, פתאום נדל"ן להשקעה בתשואה של 3% צמודה למדד ואפילו עולה ריאלית היא עסקה טובה מאוד בהשוואה לאג"ח הממשלתי הצמוד לשנת 2051 שמשיא תשואה של כ-0.4%
אם הריבית תשאר אפסית עוד שנים רבות, יש מצב שנסתכל בדיעבד ונגיד "יודעים מה? הדירות והמניות היו דווקא זולות"

עם זאת, יש כאן בעיה
בעולם של ריבית נומינלית אפסית וריאלית שלילית, גם ריבית היוון יורדת - וכתוצאה מכך מחירי הנכסים טסים לשמיים והתשואות נדבקות לריצפה
הווה שווה משמעותית פחות, בהשוואה לשווי שיש לו תחת ריבית גבוהה יותר
כמה זמן זה יוכל להמשך? זה בכלל מצב בר קיימא? ומה ייקרה ביום שבו זה יפסיק?...

לתפיסתי אם תעלה בעתיד הריבית השווי ההוגן של נדל"ן ירד וכנראה גם המחירים. מכיוון שאנחנו על ריבית מאוד נמוכה, תיתכן גם ירידה מאוד גבוהה. אני לא בטוחה שתהיה בזה בשורה לרוב האוכלוסיה שקונה דירות למגורים בצורה ממונפת. הדירה אמנם תעלה פחות, אבל הריבית על המשכנתא תהיה יותר יקרה לא בטוחה איזה מהדברים יהיה יותר משמעותי. אגב, להגיד שאין אינפלציה ובמקביל שמחיר הנדל"ן הכפיל את עצמו מ2008 זה קצת סתירה פנימית. אני לא יודעת לגבי המדד שהוא רכיב מאוד סינטטי שמשקלל כל מיני מוצרים במשקלים כאלה ואחרים - אבל עליית מחירי הנדל"ן נגרמה כמעט בוודאות מהורדת הריבית. זו חד משמעית אינפלציה. מה שאני חושבת שקרה זה שהישתנו תנאי המקרו, לקח לשוק זמן להסתגל למציאות החדשה ועכשיו אחרי שנים רבות של ריבית נמוכה אני חושבת שאנחנו במצב יחסית יציב שוב עד שתשתנה תמונת המקרו (אולי הקורונה תיצור משבר כלכלי לדוגמא).

ובכל מקרה, כשמדברים על דירה ספציפית במקום ספציפי אז סביר שיהיו עליות מחירים אם לדוגמא האטרקטיביות של האיזור משתפרת, מגיעה אוכלוסיה טובה יותר וכו'. יש לא מעט מקומות שהיו פריפריה לפני 30 שנה והיום נחשבים דיי מרכזיים אחרי שהאוכלוסיה גדלה מאוד והכל נהיה צפוף יותר.

 

[דור ה-Z]

לתפיסתי אם תעלה בעתיד הריבית השווי ההוגן של נדל"ן ירד וכנראה גם המחירים. מכיוון שאנחנו על ריבית מאוד נמוכה, תיתכן גם ירידה מאוד גבוהה. אני לא בטוחה שתהיה בזה בשורה לרוב האוכלוסיה שקונה דירות למגורים בצורה ממונפת. הדירה אמנם תעלה פחות, אבל הריבית על המשכנתא תהיה יותר יקרה לא בטוחה איזה מהדברים יהיה יותר משמעותי. אגב, להגיד שאין אינפלציה ובמקביל שמחיר הנדל"ן הכפיל את עצמו מ2008 זה קצת סתירה פנימית. אני לא יודעת לגבי המדד שהוא רכיב מאוד סינטטי שמשקלל כל מיני מוצרים במשקלים כאלה ואחרים - אבל עליית מחירי הנדל"ן נגרמה כמעט בוודאות מהורדת הריבית. זו חד משמעית אינפלציה. מה שאני חושבת שקרה זה שהישתנו תנאי המקרו, לקח לשוק זמן להסתגל למציאות החדשה ועכשיו אחרי שנים רבות של ריבית נמוכה אני חושבת שאנחנו במצב יחסית יציב שוב עד שתשתנה תמונת המקרו (אולי הקורונה תיצור משבר כלכלי לדוגמא).

ובכל מקרה, כשמדברים על דירה ספציפית במקום ספציפי אז סביר שיהיו עליות מחירים אם לדוגמא האטרקטיביות של האיזור משתפרת, מגיעה אוכלוסיה טובה יותר וכו'. יש לא מעט מקומות שהיו פריפריה לפני 30 שנה והיום נחשבים דיי מרכזיים אחרי שהאוכלוסיה גדלה מאוד והכל נהיה צפוף יותר.

אני גם מאמין שרוב ההעלייה במחירי הדירות נובעת מהירידה בריבית (שכן, הרבה איזורים לא חוו שיפור אמיתי בתנאי השטח, אבל מחירי הנדל"ן בהם עלו), אבל אני לא רואה שינוי באופק
נדמה לי שמבחינת מאקרו אנחנו כן במצב יציב, אבל אם ציפיות תוואי הריבית העתידי ירדו, לא אתפלא אם נמשיך לראות עליות בשוק הדירות
ירידה במחירי הדירות תהיה חדשות רעות לבנקים (בפרט בנק מזרחי, שמחזיק בתיק המשכנתאות הגדול ביותר במערכת הבנקאית) וגם לציבור, שממנף את עצמו בלי גבול
בקשר למדד המחירים לצרכן, הוא לא כולל את מחירי הדירות, אז העלייה לא באה לידי ביטוי

האמת, אני בספק אם הקורונה כבר תיצור משבר כלכלי בכלל. אבטלה דו ספרתית, וההוצאות הצרכניות של הציבור בישראל דופקות כמו שעון בחסות דמי האבטלה הממשלתיים
יכול להיות שנתקל בעתיד במשבר חוב ממשלתי, אם תהיה עליית ריבית (אולי תהיה אינפלציה שתוביל לכך, מי יודע)

 

[גילגה]

אני גם מאמין שרוב ההעלייה במחירי הדירות נובעת מהירידה בריבית (שכן, הרבה איזורים לא חוו שיפור אמיתי בתנאי השטח, אבל מחירי הנדל"ן בהם עלו), אבל אני לא רואה שינוי באופק
נדמה לי שמבחינת מאקרו אנחנו כן במצב יציב, אבל אם ציפיות תוואי הריבית העתידי ירדו, לא אתפלא אם נמשיך לראות עליות בשוק הדירות
ירידה במחירי הדירות תהיה חדשות רעות לבנקים (בפרט בנק מזרחי, שמחזיק בתיק המשכנתאות הגדול ביותר במערכת הבנקאית) וגם לציבור, שממנף את עצמו בלי גבול
בקשר למדד המחירים לצרכן, הוא לא כולל את מחירי הדירות, אז העלייה לא באה לידי ביטוי

האמת, אני בספק אם הקורונה כבר תיצור משבר כלכלי בכלל. אבטלה דו ספרתית, וההוצאות הצרכניות של הציבור בישראל דופקות כמו שעון בחסות דמי האבטלה הממשלתיים
יכול להיות שנתקל בעתיד במשבר חוב ממשלתי, אם תהיה עליית ריבית (אולי תהיה אינפלציה שתוביל לכך, מי יודע)

תראה, אני עוקבת בשכונה בה קניתי את הבית שלי כבר יותר משנה. (באר שבע) אין עלייה. המחיר בחמש שנים האחרונות דיי יציב (אפילו קצת ירידה באחוזים בודדים). מצד שני אין לי מושג כמה מייצגת השכונה הספציפית בבאר שבע לגבי הארץ. בבאר שבע יש ה-מ-ו-ן בנייה חדשה, ברמה שיכפילו בערך את העיר.

 

[דור ה-Z]

תראה, אני עוקבת בשכונה בה קניתי את הבית שלי כבר יותר משנה. (באר שבע) אין עלייה. המחיר בחמש שנים האחרונות דיי יציב (אפילו קצת ירידה באחוזים בודדים). מצד שני אין לי מושג כמה מייצגת השכונה הספציפית בבאר שבע לגבי הארץ. בבאר שבע יש ה-מ-ו-ן בנייה חדשה, ברמה שיכפילו בערך את העיר.

יש מצב שהגענו לסוג של רוויה, אבל אם הציפיות ישתנו אחרי שהקורונה תגמר, והמשקיעים ייצפו שהריבית תשאר אפסית גם אחרי המשבר, אולי תהיה סוג של נהירה לנדל"ן ממניות בעיקר בשוק המקומי
אני משער שהרבה משקיעים גילו השנה שהשקעה במניות (ובפרט מדדי תל אביב, שעדיין לא התאוששו) היא לא בדיוק בשביל כולם, ויחפשו תחליף

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אין קסמים בענייני נדל''ן. ברגע שישחררו קרקעות לבנייה, ויפסיקו לתקוע בבירוקרטיות ארוכות ומייגעות תהליכים של היתרי בנייה למיניהם, נראה כאן ירידת מחירים.
כל ההתעסקות מסביב היא יחסית שולית. צריך להגדיל היצע כדי להקטין ביקוש.
אם רוצים להוריד מחירים בצורה "מלאכותית" - העלאת ריבית + הקטנת מס רווחי הון.

 

[dani91]

אני גם מאמין שרוב ההעלייה במחירי הדירות נובעת מהירידה בריבית (שכן, הרבה איזורים לא חוו שיפור אמיתי בתנאי השטח, אבל מחירי הנדל"ן בהם עלו

הריבית נמוכה כבר שנים, הנדל"ן עולה באזורי הביקוש כי האוכלוסיה גדלה ואין מספיק בניה.

 

[AlexNOSAM]

ברגע שישחררו קרקעות לבנייה, ויפסיקו לתקוע בבירוקרטיות ארוכות ומייגעות תהליכים של היתרי בנייה למיניהם, נראה כאן ירידת מחירים.

המצב היום פשוט מייגע. הרי לכל עירייה יש תכניות פיתוח עירוני לפחות 50 שנה קדימה. במקום פשוט לשחרר את הקרקעות האלה לבנייה ולהביא את התכניות מהעתיד להווה, פשוט מחזיקים אותן ונותנים שם לאנשים לגדל על הקרקעות האלה כרובים ולהחזיק דבורים...

 

[יהודה ש.]

אגב, להגיד שאין אינפלציה ובמקביל שמחיר הנדל"ן הכפיל את עצמו מ2008 זה קצת סתירה פנימית

שאר הדברים שאפשר לקנות בכסף לא הכפילו את מחירם (ודאי לא בשיעורים האלו), מחירי הנדל"ן וערך הכסף לא בהכרח הולכים צמוד.

אין ספק שמצד אחד ריבית נמוכה הביאה ביקושים מצד משקיעים, ומצד שני בניה בקצב איטי יחסית לריבוי הטבעי יצרו תנאים לעליית מחירים, וכמובן כלכלת ישראל עשתה קפיצה יפה במהלך השנים האלו.
לפני 20 שנה "דירה" לא היה נושא כמו היום, היה מספיק לכולם וכל אחד קנה פחות או יותר בעיר ובשכונה שנראו לו. אז המחיר שלו היה ריאלי לחלוטין ממש כמו תפוזים,
היום דירה זה מוצר נחשק ומבוקש שאין ממנו הרבה, ולכן עכשיו יש לו גם "מחיר",

 

[דורון]

גם לפיד המפגר, וגם כחלון המפגר, התעסקו באיך לייצר עיוותי מיסוי במקום בהתחלות בנייה. וזה התוצאה.

 

[גילגה]

שאר הדברים שאפשר לקנות בכסף לא הכפילו את מחירם (ודאי לא בשיעורים האלו), מחירי הנדל"ן וערך הכסף לא בהכרח הולכים צמוד.

אין ספק שמצד אחד ריבית נמוכה הביאה ביקושים מצד משקיעים, ומצד שני בניה בקצב איטי יחסית לריבוי הטבעי יצרו תנאים לעליית מחירים, וכמובן כלכלת ישראל עשתה קפיצה יפה במהלך השנים האלו.
לפני 20 שנה "דירה" לא היה נושא כמו היום, היה מספיק לכולם וכל אחד קנה פחות או יותר בעיר ובשכונה שנראו לו. אז המחיר שלו היה ריאלי לחלוטין ממש כמו תפוזים,
היום דירה זה מוצר נחשק ומבוקש ולכן עכשיו יש לו גם "מחיר".

לא יודעת מה היה לפני 20 שנה, אבל אני לא חשתי שלהגיע לדירה היום זה איזהשהוא הישג או משהו יוצא דופן.
אבל בגדול, המשקל של הנדל"ן במדד הוא רק 25% והורידו לאחרונה ל24% - זה נראה לי קצת נמוך ולעומת זאת 20% למזון נשמע לי המון - נניח גרה בבאר שבע 3500 שכירות 1,000 שקל סופר חודשי ל4 נפשות ו עוד 500 שקלים מסעדה פעם בשבוע. לא ברור לי איך אני אמורה להוציא על מזון 80% ממה שעל דיור. ולמען ההגינות לדעתי רוב האנשים בארץ גרים במקומות יקרים מבאר שבע ולכן משלמים יותר ממני שכר דירה על דירת 4 חדרים. ההרגשה האישית שלי זה שההרכב של המדד נקבע בצורה כזאת שיוצרת הרגשה שאין עלייה ביוקר המחיה. 20% בערך לתחבורה ותקשורת נשמע לי כבר ממש מופרך. יש רכב הוא עולה נניח 1000 1500 בחודש ותקשורת כולל טלוויזיה עוד 200 שקלים, לא מתקרב בכלל לשכר דירה. זה מרגיש לי כאילו מקזזים לך את העליה של השכר דירה עם זה שהיי -הסלולרי ירד. וזה נשמע כמו בלוף אחד גדול.
סתם כתבה שהסתכלתי בה לראות עד כמה ההוצאות שלי דומות למדד.
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5453964,00.html

 

[אורי ג.]

1,000 שקל סופר חודשי ל4 נפשות

1000 ש"ח בחודש ל4 אנשים?!? לא יודע מה את אוכלת ואיפה את קונה אבל אני לא מבין איך אפשר להגיע לסכום הזה לאדם אחד.

ש רכב הוא עולה נניח 1000 1500

ממש לא מופרך והרבה יותר מ1000בחודש. דלק+פחת+טיפולים+ביטוח+טסט.

 

[גילגה]

1000 ש"ח בחודש ל4 אנשים?!? לא יודע מה את אוכלת ואיפה את קונה אבל אני לא מבין איך אפשר להגיע לסכום הזה לאדם אחד.

ממש לא מופרך והרבה יותר מ1000בחודש. דלק+פחת+טיפולים+ביטוח+טסט.

טוב אנחנו בגדול משפחה סולידית, ברכב כמעט ולא משתמשים כבר. והוא כבר איבד את רוב הערך שלו אז מכאן מגיע המספר.
לגבי מזון, אנחנו קצת מתאמצים לאכול בריא אז פחות דברים מוכנים ויותר לבשל אבל אני חושבת שבבאר שבע יותר זול מאשר במרכז. 2 מאיתנו ילדים קטנים אז הם לא אוכלים הרבה, ולמעשה אוכלים בוקר צהרים במסגרות אז חלק מהתקציב חינוך שלנו הוא גם מזון אבל אני לא יודעת לכמת את זה. קיצר שכנעת אותי שאני לא משפחה ממוצעת.