דעתי האישית היא שרכישת נדל"ן בישראל היא השקעה כלכלית גרועה ולא משנה אם זה למגורים או להשכרה.
אתה די עונה לעצמך.
התכונתי למגורים בלבד, לא עשיתי את החישוב לגבי נדל"ן להשקעות (יש שיקולי שכירות , מינוף ,מיסים, עליה בשווי הנכס, פחת, תחזוקה, אמינות שוכרים)
ומה אם יש לי את כל ההון לדירה?עדיין נראה לי שגוי כלכלית. נניח שיש 1.5 מיליון נזיל עכשיו:
אז מה יוצא בסימולציה כזו? אני לא מתמטיקאי דגול, אבל 3-4% לשנה על תיק השקעות מכפיל את עצמו תוך 15-20 שנים ודירה - אני ממש בספק. שמעתי גם דעות שהערך לאורך שנים ארוכות כלל לא משתנה, שלא לדבר על ירידה צפויה בטווח הזמן הבינוני (10-15 שנים) לאור המחירים הגבוהים כרגע. טוב אנחנו חוזרים לאותו דיון שוב ושוב, אבל כמובן שכל זה בפיזור אפסי (דירה אחת במקום אחד), נזילות ירודה וכן הלאה(שאחרים פה לא יסכימו כמובן), אבל בסדר, נזרום...
איך שאני מבין את זה השאלה היא האם התשואה של תיק ההשקעות היא יותר או פחות מהשכ"ד+השינוי במחיר הדירה כנכס. גם אם נשים בצד את זה שהרבה צופים שערכי הדירות בישראל ירדו בטווח הבינוני, קראתי חישובים שדירה כנכס לא עולה בשווייה הריאלי לאורך זמן. ושוב- אספקט שני - היעדר הפיזור.
אני לא מתייחס למצב בועתי אלא בתנאים נורמליים, ואני בהחלט מסכים שנזילות היא עניין חשוב . אבל מי שרוכש (במצב לא בועתי ) במינוף נמוך ויחיה בדירה פי שניים ממשך זמן המשכנתא לא יבצע (בהשוואה להשקעה עם תשואה של 4% לשנה) טעות פיננסית "על הנייר"
תנאים נורמליים = תשואה ריאלית שנתית של 2% על הדירה? (הגיוני כי אז 2% על עליית ערך+ בערך 2-3% שכ"ד לשנה= בערך 4-5% תשואה של שוק ההון).
ספקולציות עתידיות יכולים להיעשות גם לגבי שוק ההון, אני מקווה שהמדדים שאני משקיע בהם יעלו אבל אין לי שום דרך אמיתית להיות בטוחה. אני יכולה לחשוב שעוד כמה שנים מחירי הדירות יקנו (ואז הנכס שלי יאבד מערכו או לסרוגין יהיה יותר משתלם לקנות) אבל אני לא יכולה לדעת את זה.
יש נתונים שמראים ששוק הדירות עולה ראלית 2% לשנה עד כדי "גל סינוס" שרוכב על העליה עקב בועות וקריסות , גם השכירות "הממוצעת" מושפעת מאותה עליה.
⌄
⌄
⌄
