בועת נדל''ן

[נמרוד גיסיס]

אני לא חושב שאתה מדבר שטויות וגם לדעתי מדובר בבועה.
ההבדל הוא שלדעתי בועת הנדל"ן של ישראל לא תתפוצץ.
לדעתי לכל היותר אנו נגיע למצב שמחירי הדירות ירדו באחוזים בודדים.
אני אישית מאמין שמחירי הדירות לא ירדו ירידה משמעותית מעבר לאינפלציה.

הישראלים לא אוהבים לצאת פראיירים וכשהכל עולה להשאר מחוץ למשחק.
ואותו דבר כשהכל יורד.
מי ישאר אחרון עם נכס שלא שווה את הכסף שהושקע ברכישתו?
מי ייצא פראייר?

 

[Henchman34]

אל תפול לפח - הם עשו ממוצע מ 2003 עד 2009 ויצא להם 22%.

אני לא נפלתי לשום פח, אתה הבאת את המקור:

(נתוני מרכז טאוב דוח מצב המשק 2014)

נכנסתי לקרוא את הדוח של בנק ישראל
"במרוצת השנים 2003—2012 חלקם של משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר עלה מ-3.2 ל-7.9 אחוזים"
"בשנים 2011—2012 ההסתברות שמשקיע – ולא קונה אחר – רכש דירה עמדה על כ-90 אחוזים מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003—2007".

איך אתה מסיק מכאן שסך ההשקעות בנדל"ן על ידי משקיעים קפץ מ-5% מכלל העסקאות ל-25%-33%?

ובנוסף,כפי שכבר ציינתי רוב הדירות נרשמות על ילדים ולכם לא נכללות בסטטיסטיקה של בנק ישראל.

בלי מספרים זה לא טיעון שאפשר להתיחס אליו ברצינות.

"בתים זו השקעה בטוחה, מחירי בתים תמיד עולים"

השקעות שנמחקות הן השקעות טירוף. ניוטון ששרף כסף בבועת החברה המזרחית לסחר אמר:
"I can calculate the movement of stars, but not the madness of men."

 

[doc29]

השקעות שנמחקות הן השקעות טירוף. ניוטון ששרף כסף בבועת החברה המזרחית לסחר אמר:

טוב אני מניח שימים יגידו

 

[ע.מדי]

אני חושב שהמנוע האמיתי לבועה הוא בסופו של דבר שוק העבודה
אומנם שינוי ריבית למעלה כמו מיסוי דירות להשכרה יגדילו במשהוא את ההיצע לדירות למכירה
אבל רק אבטלה קשה תוריד דרמטית ביקושים ואז נראה פיצוץ בועה

 

[נמרוד גיסיס]

אז לא צריך לחכות הרבה,
הנה כותרת גלובס מהדקות האחרונות .
צרפו לזה את התחזית של פישר לגביי הריבית בארה"ב שצפויה להגיע ל 3.5% או יותר ב 2017...ומה שנשאר זה לפתוח פופקורן ולהשען אחורה.
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001040898#fromelement=hp_firstarticle

 

[נמרוד גיסיס]

אני לא נפלתי לשום פח, אתה הבאת את המקור:

נכנסתי לקרוא את הדוח של בנק ישראל
"במרוצת השנים 2003—2012 חלקם של משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר עלה מ-3.2 ל-7.9 אחוזים"
"בשנים 2011—2012 ההסתברות שמשקיע – ולא קונה אחר – רכש דירה עמדה על כ-90 אחוזים מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003—2007".

איך אתה מסיק מכאן שסך ההשקעות בנדל"ן על ידי משקיעים קפץ מ-5% מכלל העסקאות ל-25%-33%?

בלי מספרים זה לא טיעון שאפשר להתיחס אליו ברצינות.

השקעות שנמחקות הן השקעות טירוף. ניוטון ששרף כסף בבועת החברה המזרחית לסחר אמר:
"I can calculate the movement of stars, but not the madness of men."

לגביי רישום דירות ילדים אני מכיר את הנושא ממקור ראשון.
לגביי חמשת האחוזים ,אני עוקב אחרי הבועה כבר מ 2009 ונתון 5% פורסם.לא המצאתי דבר.
אבל אתה מוזמן לקנות דירה ,אפילו 10...רק תשאיר פרטים שאוכל לבוא אליך לקנות אותן בשליש מחיר.

 

[doc29]

כמו בהזמנה
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001040898#fromelement=hp_firstarticle

 

[נמרוד גיסיס]

כמו בהזמנה
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001040898#fromelement=hp_firstarticle

תודה doc29 אבל הקדמתי אותך ב 30 דקות.

 

[daat99]

כמו בהזמנה
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001040898#fromelement=hp_firstarticle

ציטוט מהכתבה:

אני מזכיר שהייתה ירידה ריאלית במחירים מ-1997 עד 2007

 

[נמרוד גיסיס]

ציטוט מהכתבה:

מוציא את כל האוויר מהקלישאה: מחירי הדיור בישראל תמיד עולים.

 

[CarpeDiem]

עזבו עליית ריבית בארה״ב.
אתם שוכחים שאנחנו חיים במזרח התיכון.
נניח מצב שבו דעאש מגיע לגבול עם ישראל, כובש את לבנון ומאיים על ירדן. בסבירות גבוהה ישראל יכולה להסתבך במאבק ארוך שבו חיילי צה״ל נלחמים למשך שנים בסוריה ולבנון. אם לשפוט לפי הניסיון של האינתיפאדה ה-2, לבנון ה-2 ומלחמת יום הכיפורים, מקבלים גרעון עצום, התרסקות של השקל, משבר כלכלי, וכמובן העלאת ריבית.
במצב כזה הנדל״ן בארץ יחזור חזרה לרמה של 2007, ואולי גם לרמה הריאלית של שנות ה-80 (70-80 משכורות ממוצעות)
כמובן שיהיה הרבה יותר קשה לקנות דירה כי לרוב הציבור לא יהיה כסף

ולא זה לא מדע בדיוני - תבדקו מה קרה למחירי הנדל״ן במוסקבה אחרי הפלישה של פוטין לאוקראינה.

 

[Leo]

אני לא חושב שאתה מדבר שטויות וגם לדעתי מדובר בבועה.
ההבדל הוא שלדעתי בועת הנדל"ן של ישראל לא תתפוצץ.

"בועה שלא מתפוצצת" זה אוקסימורון. אם היא לא מתפוצצת אז היא אינה בועה.

מחירי הנדל"ן גבוהים מאוד, יחס מחיר דירה ממוצע למשכורת ממוצעת הוא פרמטר חשוב ואובייקטיבי למדידת יוקר הדיור כיוון שהוא מאפשר התחשבות בפרמטר אינווריאנטי - זמן. כלומר, תוך כמה זמן אוכל במשכורת ממוצעת לקנות דירה ממוצעת בהנחה שכל המשכורת הולכת לדירה.
עפ"י הסטטיסטיקות ישראל מובילה בפרמטר זה (בסביבות 12 שנים) ובהפרש ניכר מהבאות אחריה.
ג.נ: אין בבעלותי דירה

 

[daat99]

"בועה שלא מתפוצצת" זה אוקסימורון. אם היא לא מתפוצצת אז היא אינה בועה.

ופצצה/מטען שחבלן ניטרל לא היו פצצה/מטען לפני שהן נוטרלו?
ניתן להתמודד עם בועה ולנטרל אותה ע"י צעדים כלכליים נכונים.

אם בועת הנדל"ן בישראל תגיע למצב של פיצוץ או לא זה נתון לויכוח (וכאן אנו כנראה לא נסכים).

 

[יהואחז הפיקי]

אני לא חושב שאתה מדבר שטויות וגם לדעתי מדובר בבועה.
ההבדל הוא שלדעתי בועת הנדל"ן של ישראל לא תתפוצץ.
לדעתי לכל היותר אנו נגיע למצב שמחירי הדירות ירדו באחוזים בודדים.
אני אישית מאמין שמחירי הדירות לא ירדו ירידה משמעותית מעבר לאינפלציה.

בועות מתפוצצות זה חוק טבע
כשהריבית תעלה ב 2% ויותר או מיתון עולמי עמוק - שנתיים - שלוש.. צפי הריבית מעלה כבר השנה.

המחירים בארץ אף פעם לא יורדים - מדד גזית גלוב
http://gazit-globe.idc.ac.il/he/files/ מכון גזית-גלוב למחירי דירות-רבעון שלישי 2014_0.pdf

חיפה 97-07 מינוס 35% נומינלי -- שזה 50% ריאלי!!
אפילו ת"א - 2000-03 - מינוס 20% נומינלי -- 25% ריאלי

ריבית ריאלית שלילית - מחירים עולים ולהפך - ראי - לא המצאנו את חוקי הכלכלה ב 2007
גרביטציה פיננסית בסוף פועלת - שנתיים שלוש מהיום
גרף ריבית ריאלית (בקיזוז אינפלצ)
http://img2.timg.co.il/forums/17/1280_0_228e7c18-dc5d-46c0-94ce-d150e0aff1d7.png

 

[Henchman34]

לגביי חמשת האחוזים ,אני עוקב אחרי הבועה כבר מ 2009 ונתון 5% פורסם.לא המצאתי דבר.

הבאת שני מקורות שונים שביניהם לבין ה-5% שקפץ לפחות פי 5 אין כלום, אז תסלח לי אם אני לא פשוט Take your word for it. אל תטרח להביא מקור שלישי, אני לא הולך לבזבז עליו את הזמן.

לגביי רישום דירות ילדים אני מכיר את הנושא ממקור ראשון.

לקחת מקרה פרטי שאתה מכיר ובנית ממנו הכללה,אם לוגיקה היתה עובדת ככה אז לא היה לנו מחשב לכתוב עליו, אבל למה לא, אני מכיר 3 משקיעים עם ילדים ויותר מדירה אחת שלא רשמו שום דירה על הילדים או קרובי משפחה אז מתוקף אותו הגיון התופעה לא קיימת.

אתה מוזמן לקנות דירה ,אפילו 10...רק תשאיר פרטים שאוכל לבוא אליך לקנות אותן בשליש מחיר.

. ל-Peter Lynch יש אחלה אימרה:
"Far more money has been lost by investors preparing for corrections, or trying to anticipate corrections, than has been lost in corrections themselves"

 

[נמרוד גיסיס]

הבאת שני מקורות שונים שביניהם לבין ה-5% שקפץ לפחות פי 5 אין כלום, אז תסלח לי אם אני לא פשוט Take your word for it. אל תטרח להביא מקור שלישי, אני לא הולך לבזבז עליו את הזמן.

לקחת מקרה פרטי שאתה מכיר ובנית ממנו הכללה,אם לוגיקה היתה עובדת ככה אז לא היה לא היה לנו מחשב לכתוב עליו, אבל למה לא, אני מכיר 3 משקיעים עם ילדים ויותר מדירה אחת שלא רשמו שום דירה על הילדים או קרובי משפחה אז מתוקף אותו הגיון התופעה לא קיימת.

. ל-Peter Lynch יש אחלה אימרה:
"Far more money has been lost by investors preparing for corrections, or trying to anticipate corrections, than has been lost in corrections themselves"

לך תקנה דירה.אף אחד לא מנסה לעצור אותך.

 

[Henchman34]

לך תקנה דירה.אף אחד לא מנסה לעצור אותך.

נגמרו הנסיונות לבשל נתונים אז עוברים לטיעון אד הומינום. מבחינתי הדיון נגמר, להבא פשוט אדע להתעלם.

 

[נמרוד גיסיס]

נגמרו הנסיונות לבשל נתונים אז עוברים לטיעון אד הומינום. מבחינתי הדיון נגמר, להבא פשוט אדע להתעלם.

אתה אלוף בלהתעלם את זה כבר הבנו. בגלל זה אתה קובר את הראש בחול ומסרב להאמין.
מי שעוקב אחרי הנושא במשך זמן רב מבין.
היום יש עוד אנשים (אפילו יותר הזויים ממך) שאומרים :"ברור לנו שיש בועת נדל"ן, אבל מה?לא נקנה דירה"

 

[daat99]

היום יש עוד אנשים (אפילו יותר הזויים ממך)

אני פשוט נדהם איך אתה פוסל אנשים שחושבים אחרת בזלזול כאילו אין שום סיכוי שמישהו יכול לחשוב אחרת ממך.
לדעתי רצוי שתפנים שלא כולם חושבים כמוך ואם אתה חושב שהם טועים זה לא אומר שאתה צריך לזלזל בהם.
לרוב מדובר בדעות ואין אפשרות להוכיח שדעה אחת נכונה יותר מדעה אחרת ולכן אין לך בסיס יציב שמצדיק את הזלזול שאתה משדר לאנשים אחרים.
אנחנו לא מדברים כאן על נוסחאות מתמטיות שלהן ישנה תשובה ברורה וחד משמעית.

אני מסכים עם @Tin177an
לדעתי זה כבר לא דיון פרודקטיבי והשרשור התדרדר להתנגחות אישית ללא משמעות ריאלית.
מכיוון שאני מעריך דעות שסותרות את דעתי בדיוק כמו שאני מעריך את דעתי שלי ומכיוון שאני לא מעוניין בהתנגחויות לא מועילות אז זו התגובה האחרונה שלי בנושא.

 

[קפבלנקה]

אף אחד בעולם לא יודע אם מחירי הדיור בישראל יקרסו בחדות בעשור הקרוב או לא.
יתכן שכן, יתכן שאפילו יעלו במעט, ויתכן שידשדשו או ירדו קלות (שזה הניחוש האישי שלי).
מה שכן ניתן לומר הוא שהשוק כיום יקר. זה לא משנה בעיני אם נשתמש במילה 'יקר' או במילה 'בועתי'. אני מעדיף את המילה יקר. יש לא מעט מבחנים אובייקטיבים שמעידים על כך שהשוק כיום יקר, ולא חושב שעל כך ספציפית קיימת מחלוקת.
ולכן, לטעמי, זה לא זמן מוצלח במיוחד לקנות נכס חי להשקעה בפייס ווליו, במרבית המקרים. לגבי דירה למגורים הטיעונים בעיני שונים, לפחות לגבי מרבית האוכלוסיה.