כמו שנאמר פה קודם, הפקטור העיקרי שמשמפיע על עליית מחירי הנדל"ן הוא הריבית, ומכאן ברור שיש בועה.
אם מישהו רוצה להבין קצת יותר לעומק את הדינמיקה, הנה מה שהאסכולה האוסטרית אומרת:
ריבית היא לא "ריבית בנק ישראל"- ריבית היא מחיר השימוש בכסף, וצריכה להקבע בשוק באופן טבעי כמאזנת את היצע החסכונות לעומת הביקוש להלוואות.
ריבית מתארת מה שנקרא "העדפת זמן" של אנשים- עד כמה הם מוכנים לדחות סיפוקים וצריכה כיום כדי לקבל משאבים רבים יותר במועד מאוחר יותר. ככזו, הריבית היא לא נייטרלית מבחינת השפעתה על פעילות כלכלית- ככל שיש יותר חסכונות, כך יותר פרוייקטי ייצור ארוכי טווח שקודם לא היו משתלמים הופכים להיות כדאיים. לדוגמא, אם יש לי חסכון של כיכר לחם אחת, אני לא יכול להתחיל פרוייקט שדורש שבוע כי לא יהיה לי מה לאכול. ברגע שיהיו לי 10 ככרות לחם, הפרוייקט יהפוך לאפשרי.
ברגע שבנק מרכזי מתערב בשערי הריבית ובאופן מלאכותי מוריד את הריבית מתחת לריבית השוק, נוצר עיוות שמשדר ליזמים כאילו יש הרבה חסכונות וביקוש עתידי לתוצר של פרוייקטים ארוכי טווח. לכן הורדת ריבית תמיד מתגלגלת לשוק ההון בצורה של בועות בנדל"ן, בבורסה, בתשתיות ושאר פרוייקטים ארוכי טווח (אגב, לכן כל אלו שמשבחים את הממשלה על השקעה מוגברתבתשתיות בעצם מראים שיש בועה נוספת).
בישראל ספציפית הבועה בנדל"ן קרתה (כמו שכתבו) בגלל העדפת מיסוי יחסית של דירה להשקעה בהשוואה לבורסה. אולם זה לא סותר את קיומה של בועה גם בשוק ההון. בסופו של דבר, תחת משטר ריבית אפסי מזוייף כמו בימינו, כל המערכת הופכת לפריכה ושבירה, והסיכון משתווה בין אפיקי ההשקעה השונים שאליהם זורמים הכספים שמקורם בהתערבות החיצונית. הדבר היחיד שיהיה שונה הוא מידת המעורבות הממשלתית ברגע הפיצוץ- ממשלה נתונה ללחץ פופוליסטי של בעלי הדירות יותר מלחץ של בעלי תיקי השקעות, אך מצד שני בשל היקף הבועה בנדל"ן כנראה לא תוכל לעשות הרבה (למרבה המזל).
אם מישהו רוצה להבין קצת יותר לעומק את הדינמיקה, הנה מה שהאסכולה האוסטרית אומרת:
ריבית היא לא "ריבית בנק ישראל"- ריבית היא מחיר השימוש בכסף, וצריכה להקבע בשוק באופן טבעי כמאזנת את היצע החסכונות לעומת הביקוש להלוואות.
ריבית מתארת מה שנקרא "העדפת זמן" של אנשים- עד כמה הם מוכנים לדחות סיפוקים וצריכה כיום כדי לקבל משאבים רבים יותר במועד מאוחר יותר. ככזו, הריבית היא לא נייטרלית מבחינת השפעתה על פעילות כלכלית- ככל שיש יותר חסכונות, כך יותר פרוייקטי ייצור ארוכי טווח שקודם לא היו משתלמים הופכים להיות כדאיים. לדוגמא, אם יש לי חסכון של כיכר לחם אחת, אני לא יכול להתחיל פרוייקט שדורש שבוע כי לא יהיה לי מה לאכול. ברגע שיהיו לי 10 ככרות לחם, הפרוייקט יהפוך לאפשרי.
ברגע שבנק מרכזי מתערב בשערי הריבית ובאופן מלאכותי מוריד את הריבית מתחת לריבית השוק, נוצר עיוות שמשדר ליזמים כאילו יש הרבה חסכונות וביקוש עתידי לתוצר של פרוייקטים ארוכי טווח. לכן הורדת ריבית תמיד מתגלגלת לשוק ההון בצורה של בועות בנדל"ן, בבורסה, בתשתיות ושאר פרוייקטים ארוכי טווח (אגב, לכן כל אלו שמשבחים את הממשלה על השקעה מוגברתבתשתיות בעצם מראים שיש בועה נוספת).
בישראל ספציפית הבועה בנדל"ן קרתה (כמו שכתבו) בגלל העדפת מיסוי יחסית של דירה להשקעה בהשוואה לבורסה. אולם זה לא סותר את קיומה של בועה גם בשוק ההון. בסופו של דבר, תחת משטר ריבית אפסי מזוייף כמו בימינו, כל המערכת הופכת לפריכה ושבירה, והסיכון משתווה בין אפיקי ההשקעה השונים שאליהם זורמים הכספים שמקורם בהתערבות החיצונית. הדבר היחיד שיהיה שונה הוא מידת המעורבות הממשלתית ברגע הפיצוץ- ממשלה נתונה ללחץ פופוליסטי של בעלי הדירות יותר מלחץ של בעלי תיקי השקעות, אך מצד שני בשל היקף הבועה בנדל"ן כנראה לא תוכל לעשות הרבה (למרבה המזל).
