בועת נדל''ן

[האופטימית]

@האופטימית למרות שאני מסכים עם ההיגיון שבדברייך, (קראתי גם את הפוסט בבלוג), צריך לזכור שפוסטים כאלו ודומיהם, וטיעונים כאלו ודומיהם, נכתבו על ידי אנשים מכובדים לפני שנתיים ולפני שלוש ולפני ארבע ודבר לא קרה.
אני לא אומר שזה שהמחירים לא ירדו עד עכשיו אומר שהם לא ירדו בעתיד, אני רק אומר שאי אפשר לדעת כלום.

נכון נבואות הם לשוטים. לכן ניסיתי לתאר את המצב כפי שהוא עכשיו. ועכשיו, כרגע יש האטה וזו עובדה שניתן לראות בנתונים. אבל אם כן אפשר ללמוד משהו מההסיטוריה זה שיש מחזוריות מסויימת, גם בשוק הנדל"ן. מעבר לכך, יש הרבה דימיון בין ישראל לארה"ב לפני המשבר ולכן זו דעתי. אולי אני טועה, אולי אני לא, כך או כך זאת הדעה שלי וניסיתי לתת את הנתונים שהובילו אותי לדעה זו.

על סמך מה קבעת שבשוק הנדל"ן ניתן לתזמן את השוק, ומה היתה דעתך על רמות המחירים בשנת 2011, הזדמנות קניה ע"פ שיטת הקנה בזול ומכור ביוקר?

ב-2011 ריבית פריים הייתה נשמעת לי כמו קללה, נדמה לי שבדיוק חזרתי מתאילנד אחרי שהשתחררתי ולכן לא ממש הייתה לי דעה בנושא ואין ממש טעם שאדבר עם חוכמה בדיעבד כרגע.
בשוק הנדל"ן התהליכים איטיים יותר מאשר בשוק ההון, יש יותר זמן להגיב ולבחון את המצב. קל מאוד היה לראות בארה"ב שבאותו זמן יש משבר ומאוד זול לקנות, מי שעשה זאת הרוויח בגדול. יש גם פרמטרים נוספים שקורים בזמן משבר נדל"ן כמו למשל בנקים שנותנים פחות אשראי, קושי של אנשים לקנות בתים בעצמם והצפה של השוק בדירות. מכיוון שבניגוד לשוק ההון מדובר כאן בתהליכים שהם מאוד איטיים ופחות נתונים לשגעת כזאת או אחרת כמו למשל איך שהבורסות השתגעו לקראת הבחירות בארה"ב והדברים לא השפיעו כלל על הנדל"ן בארה"ב. הנפילה איטית יותר וכך גם ההתאוששות בנדל"ן ולכן קל יותר לתזמן את השוק.

 

[עש לילה]

בשוק הנדל"ן התהליכים איטיים יותר מאשר בשוק ההון, יש יותר זמן להגיב ולבחון את המצב. קל מאוד היה לראות בארה"ב שבאותו זמן יש משבר ומאוד זול לקנות, מי שעשה זאת הרוויח בגדול.

זה לא ייחודי לנדל"ן. גם בשפל בשוק ההון של 2009 היה מספיק זמן לבחון את המצב ולזהות שיש משבר ולקנות מניות בזול ומי שעשה זאת הרוויח בגדול.

 

[שודד הפינג פונג]

ב-2011 ריבית פריים הייתה נשמעת לי כמו קללה, נדמה לי שבדיוק חזרתי מתאילנד אחרי שהשתחררתי ולכן לא ממש הייתה לי דעה בנושא ואין ממש טעם שאדבר עם חוכמה בדיעבד כרגע.

אם ב - 2011 ריבית פריים נשמעה לך כמו קללה, אני מניח שגם ב - 2008 לא היית מומחית להערכת שווי נכסים ותזמון מחירי נדל"ן מסביב לעולם.

בכל מקרה, להגיד שבתחתית של 2008 (או 9) היה זול, זו חוכמה בדיעבד. אם היה כל כך ברור מתי זול ומתי יקר, לא היו תנודות כ"כ קיצוניות מלכתחילה.
אני בטוח שאפשר למצוא דוגמאות בשוק הנדל"ן שמחירי נכסים בעיר או מדינה כלשהי ספגו ירידות מאוד משמעותיות (איתות קניה), אבל כעבור עשור למשל התברר שהם למעשה היו יקרים בדיעבד ביחס להיום. בזמן שמחכים מפסידים תשואה שוטפת.
ואם את מאמינה שהיית יודעת להבחין ששוק הנדל"ן האמריקאי אותת על קניה, וכדובקת באג'נדה של ('די קל לתזמן את הנדל"ן כי השוק איטי ומחזורי), קצת מוזר שאת לא יכולה להביע דעה על נדל"ן בישראל 2011. (קניה/מכירה/ניטרלי?).

בכל מקרה בשביל לבדוק את יכולת התזמון שלך באמת, את צריכה לקחת את כל הנתונים הגולמיים ולנסות לברר כמה פעמים היית מקבלת איתותי שווא שהתבררו כשגוים. לומר בדיעבר הייתי מוכרת ב - 74, קונה ב - 79, מוכרת ב - 86, קונה ב - 89, מוכרת ב - 96, קונה ב - 2008, וב - 2011 אני לא יודעת, וב - 2016 גם לא ברור עדיין נחכה נראה מה יקרה - (אני יודע שלא אמרת שום דבר מהנ"ל, מקצין בכוונה), זו לא חוכמה גדולה בעיני.

 

[בת העמק]

בשוק הנדל"ן התהליכים איטיים יותר מאשר בשוק ההון, יש יותר זמן להגיב ולבחון את המצב. קל מאוד היה לראות בארה"ב שבאותו זמן יש משבר ומאוד זול לקנות, מי שעשה זאת הרוויח בגדול.

קודם כל, יש הבדל מאד מהותי בין ארה"ב לישראל כך שהמשפט שלך יותר נכון לכאן מאשר לשם.
במשבר הדיור בארה"ב, אנשים פשוט קמו ועזבו את הבית והשאירו אותו לבנקים. לכן זה לא היה ממש קל (בטח בשביל אנשים שלא התמחו בתחום) לזהות אם המשבר יימשך שנים או עשרות שנים וגם איפה ייגמר המשבר ואיפה לא (יש אזורים שעד היום במשבר).
בארץ, אתה ממשיך להיות חייב כלפי הבנק גם אם עזבת את הבית. לכן אנשים לא קמים ועוזבים יום אחד אלא מחפשים פתרונות אחרים ובמקרה הכי גרוע, מוכרים במחיר שוק או קצת פחות מכך ומחזירים את החוב. לכן אין כאן אפשרות שיום אחד עשרות אלפי דירות ייעזבו ויושארו לבנקים ואלה ימכרו רק במחיר החוב כלפיהם.

שנית, הנוסח "קל מאד היה לראות" יכול לגרום לאדם יהיר לעשות טעויות גדולות. מעט מאד דברים בחיינו הם "קלים מאד" וההכרה בכך יכולה למנוע התנהלות בעייתית. תמיד תקחי בחשבון שקבלת החלטות מושכלות זה לא דבר קל. יש הרבה מידע ללקט ולעבד לידע וגם אז, יש סיכוי שפיספסנו משהו.
אם ב-2011 עדיין היית בורה בעניינים האלה, אז זמן הידע והניסיון שלך הוא לא רב. לא כדאי לסגל צורת חשיבה של "קל מאד"

 

[האופטימית]

וואו, איזה התקפה.

@עש לילה נכון גם בשוק ההון ב-2008 היה אפשר לעשות את זה, בכל זאת הנוסחה להתעשרות זה לקנות בזול ולמכור ביוקר. אבל הרבה מאוד נפילות בשוק מאז שהורידו את השוק בפתאומיות כמו למשל מה שהיה לפני תקופת הבחירות שהיו פחות צפויים ועניין של כמה ימים. העניין הוא שקנייה ומכירה של נדל"ן לוקחת יותר זמן מקנייה ומכירה של ניירות ערך. נכון, אם ממש רוצים אפשר לסגור עסקת נדל"ן תוך כמה דקות, אבל מעטים עושים זאת. הרוב באים, רואים את הנכס, מסתכלים על האיזור, עושים בדיקות תקינות לבית, מתמקחים על מחיר, רבים עם עורכי הדין ולכן התהליך לוקח יותר זמן. נדל"ן זו השקעה פחות נזילה ולכן ההחלטות בה לא מתקבלות באותו רגע והפסיכולוגיה של ההשקעה שונה. אם יש פיגוע, באותו יום לרוב שוק ההון ירד בעוד שוק הנדל"ן לא ישתנה יותר (למעט אולי הבניין עצמו שבו נעשה הפיגוע), כי פשוט אפשר להיפטר מכל ניירות הערך באותו רגע בעוד שלהיפטר מנכס הנדל"ן ברגע זה פחות ריאלי.

@שודד הפינג פונג בעיני זה ממש לא מוזר שאין לי רצון כרגע להתחיל לחקור מה היו המחירים הממוצעים, המצב בשוק, זמני מכירת נכסים והתשואה הממוצעת ב-2011 רק כי ביקשת שאביע דעה על כך. בכל מקרה אני יודעת שהמחירים עלו מאז אז לא יעזור כלום הדעה שלי או של כל אחד עם החוכמה בדיעבד לא אובייקטיבית אז אני לא ממש מבינה את הרעיון של השאלה. אני אגיד נייטרלי אם זה באמת יניח את דעתך כי באמת שאני לא חושבת שזה רלוונטי להגיד מה הייתי עושה, מתי הייתי קונה או מוכרת בתים בשנים שבכלל עוד לא נולדתי בהן.

@בת העמק נכון, בארה"ב אם מחזירים את הנכס לבנק לא חייבים עוד כלום בעוד שכאן בארץ חייבים להחזיר לבנק כל שקל עם ריבית דריבית. לדעתי זה יותר אומר שלא יקרוס בנק בארץ כמו שקרה בארה"ב אבל זה לא ממש אומר שאי אפשר ששוק הנדל"ן ירד. גם בארץ אם מישהו לא יכול לשלם את המשכנתא הוא יעדיף לנסות למכור את הנכס לבד ולשלוט בתהליך ולא לתת לבנק לעקל לו את הנכס ולמכור. עדיין, בשלב זה יש האטה כלשהי בשוק הנדל"ן בארץ, אם תוסיפו מיתון או העלאת ריבית או סתם גל פיטורים מסיבי תקבלי הרבה אנשים בבת אחת שלא עומדים במשכנתא שלהם וינסו למכור את הנכס בדיוק בשלב שבו לא הכי קל למכור נכסים. נכון, אולי חלק יצליחו לקחת הלוואות מההורים, הלוואות גישור, להנזיל קרנות השתלמות (שוב הטענה שלי שהתהליכים בנדל"ן איטיים יותר) אבל באיזשהו שלב ייגמר להם הכסף ואכן אפשרי בהחלט שיהיה מצב שהרבה דירות יחזרו באותו הזמן לבנקים. זה שאותם אנשים עדיין יהיו חייבים כסף לבנק זה נכון, אבל עדיין תהיה במצב כזה הצפה של דירות בשוק במיוחד אם מוסיפים את הכמות הדירות המטורפת שבונים היום.
וקל מאוד לראות, לא אמרתי שקל לעשות. ווארן באפט טוען שהוא נהיה פחדן כשאנשים נהיים גרידים וגרידי כשאנשים נהיים פחדנים. יש המון פסיכולוגיה להשקעות ולא בהכרח קל להשקיע אחרי משבר. לאמריקאים למשל היה קשה כי היה משבר אשראי ורובם הפסידו כסף רב בהשקעות שהיו להם בשוק ההון או בנדל"ן. ההיגיון אומר להשקיע כשהכל קורס, הפחד לרוב לא נותן לאנשים לעשות את זה, למרות שהיסטורית מי שעושה את זה מרוויח.

 

[katon]

קודם כל, יש הבדל מאד מהותי בין ארה"ב לישראל כך שהמשפט שלך יותר נכון לכאן מאשר לשם.
במשבר הדיור בארה"ב, אנשים פשוט קמו ועזבו את הבית והשאירו אותו לבנקים. לכן זה לא היה ממש קל (בטח בשביל אנשים שלא התמחו בתחום) לזהות אם המשבר יימשך שנים או עשרות שנים וגם איפה ייגמר המשבר ואיפה לא (יש אזורים שעד היום במשבר).
בארץ, אתה ממשיך להיות חייב כלפי הבנק גם אם עזבת את הבית. לכן אנשים לא קמים ועוזבים יום אחד אלא מחפשים פתרונות אחרים ובמקרה הכי גרוע, מוכרים במחיר שוק או קצת פחות מכך ומחזירים את החוב. לכן אין כאן אפשרות שיום אחד עשרות אלפי דירות ייעזבו ויושארו לבנקים ואלה ימכרו רק במחיר החוב כלפיהם.

שנית, הנוסח "קל מאד היה לראות" יכול לגרום לאדם יהיר לעשות טעויות גדולות. מעט מאד דברים בחיינו הם "קלים מאד" וההכרה בכך יכולה למנוע התנהלות בעייתית. תמיד תקחי בחשבון שקבלת החלטות מושכלות זה לא דבר קל. יש הרבה מידע ללקט ולעבד לידע וגם אז, יש סיכוי שפיספסנו משהו.
אם ב-2011 עדיין היית בורה בעניינים האלה, אז זמן הידע והניסיון שלך הוא לא רב. לא כדאי לסגל צורת חשיבה של "קל מאד"

גם אם מישהו לא בקיא או לא היה בקיא בנושא מסויים לפני כמה שנים, זאת לא סיבה "לתקוף" ולדבר על "בורות". במיוחד אם הבן אדם מנתח ומנסה ללמוד. בטוח שגם אתה\את ועוד הרבה אנשים פה לא ידעו כלום פעם.

 

[בת העמק]

וואו, איזה התקפה.

זאת לא סיבה "לתקוף" ולדבר על "בורות".

אוקיי, לא היתה כוונת התנפלות. ולא דיברתי על בורות אלא על יהירות. אולי זאת טעות הקריאה שלי אבל @האופטימית נשמעת כבעלת ניסיון רב וזה לא כך.

בכל זאת הנוסחה להתעשרות זה לקנות בזול ולמכור ביוקר.

אני חולקת על הנוסחא הזאת, בטח כאפשרות יחידה. אבל אני לא רוצה לגרום לך להרגיש מותקפת אז אסתפק בזה.

 

[האופטימית]

@האופטימית נשמעת כבעלת ניסיון רב וזה לא כך.

אני אקח את זה כמחמאה =)

 

[נולי]

צריך לזכור שפוסטים כאלו ודומיהם, וטיעונים כאלו ודומיהם, נכתבו על ידי אנשים מכובדים לפני שנתיים ולפני שלוש ולפני ארבע ודבר לא קרה.

מה זה 4 שנים בהשקעות נדל"ן? או בהשקעות בכלל?
כשמשקיעים בנדל"ן משקיעים בשביל לפחות איזה עשור, באמת לא נראה לך שיש סיכוי שבחומש הקרוב לא תהייה קריסה?
אני בטוחה שנראה קריסה תוך שנתיים.

 

[רובי1]

@נולי אני די מופתע ממה שאת כותבת. נראה בבירור שלא קראת את הדו - שיח כולו, אלא רק את התגובה האחרונה.

באמת לא נראה לך שיש סיכוי שבחומש הקרוב לא תהייה קריסה?

לא רק יש סיכוי - יש סיכוי גדול. אבל מכאן ועד ל:

אני בטוחה שנראה קריסה תוך שנתיים.

יש מרחק רב.
איש אינו יכול לומר בוודאות שום דבר קשור להשקעות.

 

[נולי]

איש אינו יכול לומר בוודאות שום דבר קשור להשקעות.

ברור שלא..
זו לגמרי תחושת בטן שלי, שלא מחייבת את המציאות.

אבל אם זה יתרחש, צפו לפוסט ארוך של תעופה עצמית.

 

[רובי1]

וקל מאוד לראות, לא אמרתי שקל לעשות.

אני לא בטוח שהיה קל לראות.
אני זוכר את השנים שאחרי המשבר, הרבה זמן המשיכו הכותרות לבשר על קריסה גדולה שצפויה לנדל"ן בארה"ב. היה די קשה לדעת האם השוק יתאושש או יקרוס שוב. והיו גם סימנים מחשידים.
המצב בישראל שונה בעיקר בגלל שכאן אחרי הכל יש מחסור בדירות מגורים. לא מחסור גדול כל כך שיצדיק את טירוף המחירים אבל קיים מחסור. וגם הגידול הטבעי של אוכלוסיה די מהיר.
אז שוב, אינני אומר שלא יהיו ירידות, כנראה שיהיו באיזשהו שלב, אבל הערכה שלי (לא שהערכה שלי שווה הרבה) שהם לא יהיו חדות ונוראות כמו בארה"ב.

 

[brest]

אין לדעת מה יהיה.

בכל מקרה,
אם לא תתפוצץ הבועה - אז סבבה כי אני גם לא רואה סיבה לקנות
אם כן תהיה בועה שתתפוצץ - אז אני שמח כי יש לי מזומן ואשמח לתת את זה למשפחות שלא עמדו בהלוואה וצריכים למכור לי את זה בלחץ במחירי הפסד

מה שכן דיברתי עם מישהו שעוסק בנדלן בתל אביב, ויש תחושה באוויר שהמחירים כבר לא עולים ואפילו לכיוון הירידה. אין לי מושג מה זה אומר..

 

[אורי ג.]

מה שכן דיברתי עם מישהו שעוסק בנדלן בתל אביב, ויש תחושה באוויר שהמחירים כבר לא עולים ואפילו לכיוון הירידה. אין לי מושג מה זה אומר..

לא יודע לגבי תחושות אבל 2 מתווכים שאני בקשר איתם אומרים לי שהשוק יבש, אין עסקאות, יכול להעיד שישנם הרבה דירות שהמוכרים מתעקשים על מחירים יקרים ולא הגיוניים (בעיניי) וכבר חודשים רבים לא מצליחים למכור.

 

[brest]

לא יודע לגבי תחושות אבל 2 מתווכים שאני בקשר איתם אומרים לי שהשוק יבש, אין עסקאות, יכול להעיד שישנם הרבה דירות שהמוכרים מתעקשים על מחירים יקרים ולא הגיוניים (בעיניי) וכבר חודשים רבים לא מצליחים למכור.

בדיוק. זה מה שגם לי נאמר.

 

[orensp]

אין לדעת מה יהיה.

בכל מקרה,
אם לא תתפוצץ הבועה - אז סבבה כי אני גם לא רואה סיבה לקנות
אם כן תהיה בועה שתתפוצץ - אז אני שמח כי יש לי מזומן ואשמח לתת את זה למשפחות שלא עמדו בהלוואה וצריכים למכור לי את זה בלחץ במחיר..

זה לא מצחיק זה בעיה אמיתית משפחות יתפרקו . אנשים יאבדו במינימום את רוב רכושם.
"בנפול אויבך אל תשמח"

 

[brest]

זה לא מצחיק זה בעיה אמיתית משפחות יתפרקו . אנשים יאבדו במינימום את רוב רכושם.
"בנפול אויבך אל תשמח"

יש גם את:
"קח אחריות על מעשיך"
וגם:
"על טעויות משלמים"

 

[גרהם]

אם השוק יתרסק, הפחד הגדול הוא לא מכמה משפחות שימכרו קצת בזול, אלא מקבלנים רבים שיפשטו רגל ויספקו הצצה מעניינת לתמחור הסיכונים של הבנקים במתן אשראי ליזמי נדל"ן.

 

[רובי1]

אלא מקבלנים רבים שיפשטו רגל ויספקו הצצה מעניינת לתמחור הסיכונים של הבנקים במתן אשראי ליזמי נדל"ן.

מצב בו קבלנים רבים פושטים רגל, אמור להביא להאטה משמעותית בקצב בנית דירות חדשות. מצב זה כנראה יביא לשינוי מגמה ולהתחדשות עליות המחירים, כיון שהגידול הטבעי בארץ די מהיר.

 

[רוני]

אוקיי, לא היתה כוונת התנפלות. ולא דיברתי על בורות אלא על יהירות. אולי זאת טעות הקריאה שלי אבל @האופטימית נשמעת כבעלת ניסיון רב וזה לא כך.

אני חולקת על הנוסחא הזאת, בטח כאפשרות יחידה. אבל אני לא רוצה לגרום לך להרגיש מותקפת אז אסתפק בזה.

שוק הנדל"ן ניתן לתזמון, לא חייבים לזהות בדיוק מושלם את התחתית או הפיק, אבל עדין ניתן לקנות במחיר אטרקטיבי, ולמכור או להקטין פוזיציה כשהשוק גבוה.
קוראים לזה הכסף החכם.