בועת נדל''ן

[רוני]

אם ב - 2011 ריבית פריים נשמעה לך כמו קללה, אני מניח שגם ב - 2008 לא היית מומחית להערכת שווי נכסים ותזמון מחירי נדל"ן מסביב לעולם.

בכל מקרה, להגיד שבתחתית של 2008 (או 9) היה זול, זו חוכמה בדיעבד. אם היה כל כך ברור מתי זול ומתי יקר, לא היו תנודות כ"כ קיצוניות מלכתחילה.
אני בטוח שאפשר למצוא דוגמאות בשוק הנדל"ן שמחירי נכסים בעיר או מדינה כלשהי ספגו ירידות מאוד משמעותיות (איתות קניה), אבל כעבור עשור למשל התברר שהם למעשה היו יקרים בדיעבד ביחס להיום. בזמן שמחכים מפסידים תשואה שוטפת.
ואם את מאמינה שהיית יודעת להבחין ששוק הנדל"ן האמריקאי אותת על קניה, וכדובקת באג'נדה של ('די קל לתזמן את הנדל"ן כי השוק איטי ומחזורי), קצת מוזר שאת לא יכולה להביע דעה על נדל"ן בישראל 2011. (קניה/מכירה/ניטרלי?).

בכל מקרה בשביל לבדוק את יכולת התזמון שלך באמת, את צריכה לקחת את כל הנתונים הגולמיים ולנסות לברר כמה פעמים היית מקבלת איתותי שווא שהתבררו כשגוים. לומר בדיעבר הייתי מוכרת ב - 74, קונה ב - 79, מוכרת ב - 86, קונה ב - 89, מוכרת ב - 96, קונה ב - 2008, וב - 2011 אני לא יודעת, וב - 2016 גם לא ברור עדיין נחכה נראה מה יקרה - (אני יודע שלא אמרת שום דבר מהנ"ל, מקצין בכוונה), זו לא חוכמה גדולה בעיני.

שוק הנדל"ן ניתן לתזמון, דוגמאות של רכישות אמיתיות: רכישת דירת מגורים מתוזמנת בת"א ביולי 88, רכישת נכסים כמשקיע לונדון 99, בוקרשט, פראג 99, ו- 2000, טורונטו 2001, מכירת כל הנכסים שנרכשו החל מתחילת 2005 ועד 23/5/2005 (לונדון, שער חליפין פאונד מול השקל 8.3) שנתיים, שלוש לפני המשבר הגדול(2007,2008).

רכישה גדולה ומשמעותית בתל אביב באוקטובר 2006, מכירת הנכס לאחר 8 שנים ולאחר עליה במחיר של 230% באוקטובר 2014, הקטנת פוזיציה רכישת נכס קטן להשכרה, 3 חדרים בצפון הישן של תל אביב ( עיתוי גרוע למרות שהמחירים עלו מאז, אישתי הטילה וטו, דרשה נכס אחד לפחות בישראל, הייתה לי עסקה של בניין במרכז ברצלונה בן 8 דירות מושכר בתשואה נטו של 6% בסכום של מליון יורו, 50% מימון אטרקטיבי ל 20 שנים, האסטרטגיה היתה למכור דירה או שניים לאחר 7 עד 10 שנים של סילוק חלק מהמשכנתא וניצול עליית המחירים כדי לסלק את יתר המימון בטווח בינוני, השוק בברצלונה עלה מאז 25%).
תחילת רכישות במיקומים שונים באנגליה וארה"ב החל מתחילת 2011.

כדי לדעת לתזמן היכן להשקיע דרוש ידע, נסיון, ומעקב מראש אחר שווקים מסויימים, המעקב מתמקד במצב הפוליטי, ליגליזציה, מצב כלכלי ברמת המיקרו והמקרו, ריבית השוק, שערי החליפין של המטבעות, זמינות במשכנתאות או משבר אשראי, מיסוי, מגמת שוק הנדל"ן בו השוק נמצא, לדעת לפעול הפוך מהעדר,
ויותר מכל יש צורך ביכולת לקבל החלטות כיצד, מתי ואיך לפעול ( רכישה בארה"ב במיקום ושוק שהיה בו אחוז מאוד גבוה של נכסים ריקים ובכינוס נכסים בתחילת שנת 2011), וכמו כן יש צורך בבחירת אסטרטגיה ובמבנה השקעה מתאימים.

 

[גרהם]

מצב בו קבלנים רבים פושטים רגל, אמור להביא להאטה משמעותית בקצב בנית דירות חדשות. מצב זה כנראה יביא לשינוי מגמה ולהתחדשות עליות המחירים, כיון שהגידול הטבעי בארץ די מהיר.

אחרי הירידות בדרך כלל באות עליות.
העובדה הזו לא עוזרת למי שבינתיים פשט את הרגל / פונה מביתו / מצא עצמו במחנק אשראי.

 

[מתכנת]

הפחד הגדול הוא לא מכמה משפחות שימכרו קצת בזול, אלא

אם זה יקרה בשילוב מיתון זה ממש קטסטרופה כי הרבה משפחות שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא ינושלו מדירתם.

אם השוק יתרסק, הפחד הגדול הוא ..... מקבלנים רבים שיפשטו רגל ויספקו הצצה מעניינת לתמחור הסיכונים של הבנקים במתן אשראי ליזמי נדל"ן.

כל עוד לא מדובר על פשיטת רגל של הבנקים אלא רק על "מכה" חזקה ככל שתהיה, מי שיספוג את זה אלו בעלי המניות (כדוגמת @אורי ג. וכולנו) למה זה כל כך היסטרי?
לא מבין מה תהיה ההשפעה מעבר לכך אבל מנחש שאני מפספס משהו ותתקנו אותי..

 

[ברננקי]

מצב בו קבלנים רבים פושטים רגל, אמור להביא להאטה משמעותית בקצב בנית דירות חדשות. מצב זה כנראה יביא לשינוי מגמה ולהתחדשות עליות המחירים, כיון שהגידול הטבעי בארץ די מהיר.

יתכננו פחות דירות, אבל אני חושב שסביר להניח שבגלל הזמן הארוך שעובר בין תכנון דירה להשלמתה, ההשפעה הזאת תקח זמן רב.

 

[רובי1]

אני חושב שסביר להניח שבגלל הזמן הארוך שעובר בין תכנון דירה להשלמתה, ההשפעה הזאת תקח זמן רב.

פשיטת רגל של קבלנים רבים, מביאה לעיכוב של פרויקטים בבניה, גם בשלב מתקדם של בניה.

 

[נתן]

אם זה יקרה בשילוב מיתון זה ממש קטסטרופה כי הרבה משפחות שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא ינושלו מדירתם.

כל עוד לא מדובר על פשיטת רגל של הבנקים אלא רק על "מכה" חזקה ככל שתהיה, מי שיספוג את זה אלו בעלי המניות (כדוגמת @אורי ג. וכולנו) למה זה כל כך היסטרי?
לא מבין מה תהיה ההשפעה מעבר לכך אבל מנחש שאני מפספס משהו ותתקנו אותי..

זה לא רק זה. מה שקורה בתקופה של ריביות נמוכות מלאכותית היא שנוצר ביקוש מלאכותי לבנייה. זה ייצר תעשייה שלמה של מתווכים, שמאים, עובדי בניין, בעלי מקצועות מסביב (אלומיניום ותריסים, חשמלאים) וכו'. כל אלו יעמדו בפני צניחה חדה בביקוש לשירותיהם ולכן ירידה חדה בשכר אלו שלא יפוטרו. כמו כן, חלק גדול מתחושת העושר של מי שבעלי דירות להשקעה\ בבעלות עצמית יעלם כששווי דירתם יחתך בעשרות אחוזים. בהתאם, הם יצמצמו צריכה (שהייתה מבוססת על הנחות תשואה מבוססת עליית ערך, כלומר צריכת אשראי), וצמצום זה גם יפיל המון עסקים המספקים שרותים וסחורות.
כל זה כמובן תהליך חיובי שצריך לאחל לבואו בהקדם האפשרי, אבל אין ספק שחלקים גדולים בכלכלה כיום הם זומבים שיצנחו ברגע שסם החיים של אשראי זול יפסיק לפעם בעורקיהם. זה יורגש כמשבר עמוק בכל המשק, סגירת חנויות ומסעדות, פיטורים, צמצום רמת ההוצאה הפרטית הממוצעת.

 

[גרהם]

אם זה יקרה בשילוב מיתון זה ממש קטסטרופה כי הרבה משפחות שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא ינושלו מדירתם.

כל עוד לא מדובר על פשיטת רגל של הבנקים אלא רק על "מכה" חזקה ככל שתהיה, מי שיספוג את זה אלו בעלי המניות (כדוגמת @אורי ג. וכולנו) למה זה כל כך היסטרי?
לא מבין מה תהיה ההשפעה מעבר לכך אבל מנחש שאני מפספס משהו ותתקנו אותי..

לא זכור לי שבמיתונים קודמים רבים איבדו את דירתם.
הסכנה לבנקים שלדעתי היא קלושה היאת בקשר ליציבות וליכולת לתת אשראי.
מחנק אשראי במשק זו צרה שחורגת בהרבה מעניין הנדל"ן.

 

[רובי1]

כל זה כמובן תהליך חיובי שצריך לאחל לבואו בהקדם האפשרי,

למה?
כי אם לא במוקדם, אז במאוחר והרבה יותר כואב?

 

[רוני]

זה הולך וקרב, מתי בדיוק ובאיזה עוצמה קשה לדעת.

אבל, אם אני יודע שהמחיר מנותק מכח הקניה שזה השכר הממוצע והשכירות במשק, אני לא קונה וזה לא משנה אם
זה למגורים או להשקעה.

אני מעדיף לקנות כשהמחיר נמוך מדי (ביחס לשכר, לדוגמא: 60 משכורות ממוצעות לדירה בדרום תל אביב 2003), זול יותר, מימון נמוך יותר, תשואה התחלתית גבוהה
יותר, פוטנציאל לעליית ערך, לעליית השכירות, וכמובן להמשך עלייה בתשואה על ההשקעה בעקבות העלייה של השכירות.

http://www.themarker.com/markets/1.3617806

 

[נתן]

למה?
כי אם לא במוקדם, אז במאוחר והרבה יותר כואב?

אכן, ככל שהעיוות נצבר המשבר שאחריו יהיה חמור יותר- זה כמו לחץ טקטוני שמצטבר בלי רעידות אדמה קטנות, ואחר כך יש משהו שמשטח חצי מדינה.
כמו כן, המצב הקיים (אף שהוא נוח להרבה אנשים) שוחק את מעמד הביניים, מעודד התנהגות צרכניסטית (הלוואות זולות, התמנפות מוגזמת במשכנתאה, קניית דירות גדולות מדי וחדישות מדי). ומדכא חסכון והשקעה.

 

[האופטימית]

הייתה לי פגישה השבוע עם חברת בניה מהגדולות בארץ וכחלק מהסמול טוק התחלתי לדבר איתו על עולם הנדל"ן. לטענתו המדינה פשוט לא מאשרת מספיק קרקעות ולא נותנת מספיק מימון לבנייה. הפתרון הוא כמובן להשתמש בפנסיות של כולם כדי לממן בניות חדשות וקניית קרקעות. לא הולך להיות משבר או ירידת מחירים כי מי לא משלם את המשכנתא שלו בארץ (מה שהחזיר לי פלאשבקים לסרט מכונת הכסף).
לאחר שהתאוששתי מהתגובה שלו, בכל זאת בן אדם רציני וגם לקוח אז קשה היה לי להכנס בו יותר מדי. ציינתי בפניו שיש יותר התחלות בנייה מאי פעם עכשיו והתשובה שלו הייתה שפשוט יש ביקוש אז זה בסדר. אבל כשיהיה משבר ועודף היצע, הרבה מאוד מהחברות בנייה הקטנות הקבלנים והיזמים יפשטו רגל כי הם מאוד מאוד ממונפים אבל להם לא תהיה בעיה כי יש להם הרבה עתודות קרקע שלהם והם ממונפים פחות אבל כן יהיו הרבה מאוד שיפשטו רגל.
הצחיק אותי קצת איך שמצד אחד הוא טוען שלא יהיה משבר או ירידת מחירים אבל מצד שני טוען שהרבה מאוד מהמתחרים שלו יפשטו רגל.
זה נראה שאנשים בתחום הבנייה לפחות פשוט ממשיכים מכוח האינרציה.

 

[מתכנת]

@נתן יש גם תרחישים אופטימיים כיצד תסתיים החגיגה הזו, לא בהכרח טלטלה כלכלית רצינית.
למשל המחירים יכולים לקפוא או לזחול בצורה איטית ולהישחק עם האינפלציה לאורך שנים, יכול גם להיות שהמחירים ימשיכו לעלות אבל עדיין ישמרו על אותו יחס משכורות לדירה.

 

[brest]

@נתן יש גם תרחישים אופטימיים כיצד תסתיים החגיגה הזו, לא בהכרח טלטלה כלכלית רצינית.
למשל המחירים יכולים לקפוא או לזחול בצורה איטית ולהישחק עם האינפלציה לאורך שנים, יכול גם להיות שהמחירים ימשיכו לעלות אבל עדיין ישמרו על אותו יחס משכורות לדירה.

אופטימי לבנאדם אחד, רע מאוד לבנאדם אחר.
להורים שלי יש 2 דירות ללא משכנתא ו-0 בבנק (מה שמכניסים, מוציאים). - במקרה שאתה מתאר, מצויין עבורם.
אבל לי לדוגמה יש הרבה מזומן נזיל וגר בשכירות (מבחירה) - מה שאתה מתאר רע עבורי, ועבור כל בנאדם שאין לו דירה.

 

[מתכנת]

אופטימי לבנאדם אחד, רע מאוד לבנאדם אחר.

לא דיברתי על אידיבידואל אלא השפעה כלכלית על המשק.

מה שאתה מתאר רע עבורי, ועבור כל בנאדם שאין לו דירה.

למה?

 

[נתן]

@נתן יש גם תרחישים אופטימיים כיצד תסתיים החגיגה הזו, לא בהכרח טלטלה כלכלית רצינית.
למשל המחירים יכולים לקפוא או לזחול בצורה איטית ולהישחק עם האינפלציה לאורך שנים, יכול גם להיות שהמחירים ימשיכו לעלות אבל עדיין ישמרו על אותו יחס משכורות לדירה.

התרחיש האופטימי היחיד האפשרי הוא פריצת דרך טכנולוגית שייצר כל כך הרבה תועלת שהחיסכונות החדשים שיווצרו יוכלו לתמוך בפרוייקטים שהוקמו תחת עיוות ריבית. אחרת, אין דרך לזה להגמר בצורה לא כואבת- או בהיפראינפלציה או בדיפלצית אשראי. זה קשור למבנה הייצור, העדפת הזמן, והתפקיד של הריבית בתיאום בין השניים ורצונות הצרכנים.

 

[liranviper]

אז בשעה טובה לאחר בחינת כל הנתונים מכרתי את הדירה (להשקעה) ברמלה.

החוויה הסובייקטיבית שלי בהחלט תומכת את הנתונים האובייקטיבים. ערך הדירה עלה בשנה וחצי ב20.5%. ברמלה. מישהו פה באמת חושב שזאת עליה סבירה שנובעת ממחסור בדירות?

תשואה על הכסף לאחר שקלול משכנתא, ריביות, כל הוצאות הקניה והמכירה, תחזוקה, ושכירות: כ- 70%. פטורים ממס. זאת תשואה שגם היא לא סבירה בעיני בפרק זמן כזה.

נ.ב
נמכרה בקלות רבה לאחר שבועיים בלבד. דיברו פה על האטה בת"א.. ברמלה לא הרגשתי את זה. אולי הקונים ברמלה פחות מתוחכמים כי בת"א זה יותר להשקעה

 

[אורי ג.]

תשואה על הכסף לאחר שקלול משכנתא, ריביות, כל הוצאות הקניה והמכירה, תחזוקה, ושכירות: כ- 70%. פטורים ממס. זאת תשואה שגם היא לא סבירה בעיני בפרק זמן כזה.

סחטיין עלייך!

 

[רובי1]

כ- 70%. פטורים ממס. זאת תשואה שגם היא לא סבירה בעיני בפרק זמן כזה.

התשואה הזו לא רלוונטית, היא נובעת ממינוף גבוה. רלוונטי העליה במחיר הדירה, אבל כן גם היא לא סבירה.
אני נמצא באותו מצב שלך, ונראה שגם אני אמכור בקרוב.

 

[אורי ג.]

התשואה הזו לא רלוונטית, היא נובעת ממינוף גבוה.

ספר את זה לחשבון בנק שלו.

 

[liranviper]

התשואה הזו לא רלוונטית, היא נובעת ממינוף גבוה. רלוונטי העליה במחיר הדירה, אבל כן גם היא לא סבירה.
אני נמצא באותו מצב שלך, ונראה שגם אני אמכור בקרוב.

היא רלוונטית כי תשואות כאלו מזינות ביקושים ספקולטיביים שמנפחים את הבועה. זו התשואה שמעניינת משקיע בשורה התחתונה