בועת נדל''ן

[אלכס סורקין]

@אלכס סורקין , ברוך הבא לפורום !

@אורי ג. לא תמיד מקפיד להתנסח בצורה הכי אדיבה שיש... אבל יש גם מה ללמוד ממנו.

ספציפית לגבי הניתוח שלך, אני רואה גרפים שעולים בערך ביחד, אבל יכולת גם לשים מחירי אג"ח ממשלתי או כל גרף עולה אחר... כך שהגרף בפני עצמו לא משכנע אותי שזו סיבה ותוצאה.

תודה על האירוח!

מטרה שלי לא הייתה להוכיח אג'נדה מסוימת ולחפש נתונים מתאימים לזה.. הייתי סקפטי לגמריי לפני שעשיתי מסקנות. לגבי קשר ואג"חים.. מהניסיון שלי (עשרות עבודות מחקר וחלקן הגדול בנושא כלכלה וממון), הקשר בדרך כלל לא מופיע סתאם ככה.. ומודל שאני מציג ומשער, נישן גם על מודל של ביקוש והיצע, שידוע כפרדיגמה נכונה (לפחות בקרב רוב הכלכלנים היום). לדוגמא לא מצאתי שגובה שער הריבית מנבא מחירי נדל"ן, למרות שזה די מצופה שיהיה אחד כזה...
בכל מקרה, כפי שכתב נתן, למחקר אמפירי יש המון מגבלות ובכל מצב צריך לקחת אות ובערבון מוגבל..

ושוב תודה על האירוח.

 

[daat99]

תודה רבה המאמר הטוב ביותר שיצא לי לקרוא בנושא!

+1

 

[liranviper]

עלתה בדעתי מחשבה כלשהי. @Waler אשמח לשמוע מה אתה חושב לאור הפוסט שלך בנושא.

הריבית במשק עולה
->
עלויות המימון למשכנתאות עולות
->
פחות כסף בשוק להשקעות
->
מחירי הנדל"ן יורדים

מצד שני, אפשר גם להסתכל על זה גם כך:
הריבית במשק עולה
->
עלויות המימון למשכנתאות עולות
->
פחות כסף בשוק לבניית דירות חדשות
->
ההיצע יורד בזמן שהביקוש מוגבל ביכולת שלו להצטמצם (זוגות ממשיכים להתגרש, אנשים ממשיכים לעזוב את בית הוריהם)
->
מחירי הנדל"ן עולים

כלומר יש פה 2 כוחות מנוגדים ששניהם בסוף נגרמים מעליית הריבית. כיצד אפשר להתייחס לזה?

האינטואיציה שלי אומרת שגם אם מה שאמרתי נכון, עדיין המחירים ירדו וזאת כי הייתה עליה משמעותית מדי בעשור האחרון לאור הירידות של הריבית.. אבל אשמח לשמוע מה דעתכם

 

[שודד הפינג פונג]

איך אני פותח פוזיציית שורט על מחירי הנדל"ן בישראל?
(לא מתכוון לשורט על חברות נדל"ן שנסחרות בבורסה).

 

[Leo]

איך אני פותח פוזיציית שורט על מחירי הנדל"ן בישראל?

לך לבתי השקעות/בנקים ותבקש מהם שיפתחו לך אופציה כזו.
מי יודע? אולי יום אחד יעשו עליך סרט...

 

[שודד הפינג פונג]

דה ביג שורט השפיע, כן, אבל מאחר ואין CD'אוזס בארץ (עדיין), אני שואל אם יש מוצר פיננסי אקוויולנטי.
איך אני שם כסף על שוק נדל"ן יורד?
אם היתה לי דירה זה קל. מוכר אותה, מניב תשואה אלטרנטיבית בתווך, וקונה נדל"ן בהמשך.
אפשרות נוספת?

 

[אורי ג.]

(לא מתכוון לשורט על חברות נדל"ן שנסחרות בבורסה).

מה רע?

 

[Leo]

אפשרות נוספת?

מה עם שורט על אג"ח של חברות נדל"ן?
זה מבטל את החסרון העיקרי של שורטים, שההפסד הפוטנציאלי שלך הוא בלתי מוגבל.
למעשה זה כמו לקחת הלוואה שיתכן שלא תצטרך להחזיר לעולם.

 

[orensp]

אולי כמו מטוטלת עכשיו זה הזמן להשקיע בתא100 לאחר נפילה בנדלן הכסף שנלקח מהבורסה הישראלית ב 2008 יחזור להיות מושקע בו(לפחות חלקו).

 

[ogi]

פחות כסף בשוק לבניית דירות חדשות ... ההיצע יורד

מחשבות בנושא:
1. בניה לוקחת זמן ולכן השינויים בהיצע הדירות החדשות לא מיידיים.
2. כשמחירי הדירות יורדים, גם חלק מעלויות הבניה יורדות בהתאמה: קרקע ומיסים. כך שבטווח הארוך מגיעים לנקודת איזון חדשה בה משתלם לבנות.
3. אבל לפני כן, צפויים קשיי הסתגלות של קבלנים, עד כדי פשיטת רגל.
4. היצע הדירות כולל גם דירות יד שניה, כשם שהיצע המניות כולל גם (ובעיקר) מניות יד שניה. יש להסתכל על כל מה שקיים ולא רק על מה שמתווסף.

 

[TunaGolem]

מה עם שורט על אג"ח של חברות נדל"ן?
זה מבטל את החסרון העיקרי של שורטים, שההפסד הפוטנציאלי שלך הוא בלתי מוגבל.
למעשה זה כמו לקחת הלוואה שיתכן שלא תצטרך להחזיר לעולם.

יותר מתאים: מכירה בחסר של משכנתאות מאוגחות.

 

[Waler]

עלתה בדעתי מחשבה כלשהי. @Waler אשמח לשמוע מה אתה חושב לאור הפוסט שלך בנושא.

הריבית במשק עולה
->
עלויות המימון למשכנתאות עולות
->
פחות כסף בשוק להשקעות
->
מחירי הנדל"ן יורדים

מצד שני, אפשר גם להסתכל על זה גם כך:
הריבית במשק עולה
->
עלויות המימון למשכנתאות עולות
->
פחות כסף בשוק לבניית דירות חדשות
->
ההיצע יורד בזמן שהביקוש מוגבל ביכולת שלו להצטמצם (זוגות ממשיכים להתגרש, אנשים ממשיכים לעזוב את בית הוריהם)
->
מחירי הנדל"ן עולים

כלומר יש פה 2 כוחות מנוגדים ששניהם בסוף נגרמים מעליית הריבית. כיצד אפשר להתייחס לזה?

האינטואיציה שלי אומרת שגם אם מה שאמרתי נכון, עדיין המחירים ירדו וזאת כי הייתה עליה משמעותית מדי בעשור האחרון לאור הירידות של הריבית.. אבל אשמח לשמוע מה דעתכם

אני חושב שהכיוון ש @ogi הצביע עליו נכון.
גם אם יהיו פחות התחלות בניה אחרי העלאת ריבית, יקח שנים עד שזה ישפיע על השוק. אז בטווח הקצר, המחירים ירדו די בוודאות.
בטווח הארוך, זה תלוי במחירי הבסיס - בעיקר קרקעות. וקרקעות ירדו במחיר גם, הרי המחיר שלהן נגזר מהמחיר של הדירות שאפשר לבנות עליהן (וגם הן נקנות, לרוב, בקרדיט - אז הן אפילו יושפעו ישירות מהריבית).

ככה או ככה, סביר להניח שהעליה תהיה מתונה והדרגתית כל עוד לא תהיה איזו אינפלציה משתוללת, ולשוק יהיה זמן להתאים את עצמו.

וכמובן, גילוי נאות: אני לא כלכלן. סתם חובב של כלכלה.

 

[liranviper]

לשימושכם, פתק אישי שהכנתי לעצמי עם טענות למה למכור ולמה לא למכור, כולל הפניה למקורות רלוונטים:
https://www.evernote.com/l/AicUcxK-e8VEaqYlPmaYD7OjEnURjX0xe2c

אפשר להתעלם מהחלק של "אישי", הוא בשבילי. השארתי בכל זאת כי אולי יהיה רלוונטי לעוד אנשים במצבי

אם מישהו חושב שפספסתי נתון או טענה מהותית אשמח לשמוע. שימו לב שלא נתתי שם משקל לאיזו טענה משמעותית יותר או פחות אלא רק שטחתי את הטענות בצורה מסודרת

 

[doc29]

לשימושכם, פתק אישי שהכנתי לעצמי עם טענות למה למכור ולמה לא למכור, כולל הפניה למקורות רלוונטים:
https://www.evernote.com/l/AicUcxK-e8VEaqYlPmaYD7OjEnURjX0xe2c

אפשר להתעלם מהחלק של "אישי", הוא בשבילי. השארתי בכל זאת כי אולי יהיה רלוונטי לעוד אנשים במצבי

אם מישהו חושב שפספסתי נתון או טענה מהותית אשמח לשמוע. שימו לב שלא נתתי שם משקל לאיזו טענה משמעותית יותר או פחות אלא רק שטחתי את הטענות בצורה מסודרת

נראה טוב.
נתקלתי שלשום באיזה דף עם המון מידע/טענות בנושא. הוא מכוון לכך שיש בועה ושהסיבה העיקרית היא הריבית, אם כי לא היה לי כוח לקרוא את הכל.
אולי תמצא את זה שימושי.
https://nadlanfacts.wordpress.com/

 

[liranviper]

נראה טוב.
נתקלתי שלשום באיזה דף עם המון מידע/טענות בנושא. הוא מכוון לכך שיש בועה ושהסיבה העיקרית היא הריבית, אם כי לא היה לי כוח לקרוא את הכל.
אולי תמצא את זה שימושי.
https://nadlanfacts.wordpress.com/

אחלה אתר. האמת שקראתי את כולו
לצערי הגעתי אליו רק אתמול אחרי שעשיתי את כל עבודת הנמלים הזו.. יכל לחסוך לי הרבה זמן

את הנקודה על אבטלה לקחתי משם אם אני לא טועה

 

[אורי ג.]

יותר מתאים: מכירה בחסר של משכנתאות מאוגחות.

לא קיים בארץ.

 

[liranviper]

במהלך הדיון אני זוכר שהבעתי פליאה על כך שב2014 כמות האנשים שהחזיקו שתי דירות ומעלה (משקיעים במובהק) היו 9.1% וב2015 קפץ ל17%.
עכשיו פרסמו שב2015 זה בכלל 9.9%.. שזה עליה הרבה יותר הגיונית.

הבנתי שהפער הוא מכך שמדידה אחת מתבצעת ע"י הלמ"ס ומדידה אחרת ע"י רשות המיסים.
כאני מניח שהנתונים של רשות המיסים הרבה ותר מדוייקת.. אבל מוזר שיש כזה פער ואף אחד לא אומר על זה כלום. בכל מקרה כנראה שצריך להסתכל על הגידול (פי 3 מאז 2003 אז הלמ"ס הצהירו שיש 3.2%) ולא על המספרים עצמם
* וזה לא מחשב באנשים שרשמו דירות על הילדים שלהם בגלל עליית מס הרכישה של קחלון

 

[רוני]

לשימושכם, פתק אישי שהכנתי לעצמי עם טענות למה למכור ולמה לא למכור, כולל הפניה למקורות רלוונטים:
https://www.evernote.com/l/AicUcxK-e8VEaqYlPmaYD7OjEnURjX0xe2c

אפשר להתעלם מהחלק של "אישי", הוא בשבילי. השארתי בכל זאת כי אולי יהיה רלוונטי לעוד אנשים במצבי

אם מישהו חושב שפספסתי נתון או טענה מהותית אשמח לשמוע. שימו לב שלא נתתי שם משקל לאיזו טענה משמעותית יותר או פחות אלא רק שטחתי את הטענות בצורה מסודרת[

לשימושכם, פתק אישי שהכנתי לעצמי עם טענות למה למכור ולמה לא למכור, כולל הפניה למקורות רלוונטים:
https://www.evernote.com/l/AicUcxK-e8VEaqYlPmaYD7OjEnURjX0xe2c

אפשר להתעלם מהחלק של "אישי", הוא בשבילי. השארתי בכל זאת כי אולי יהיה רלוונטי לעוד אנשים במצבי

אם מישהו חושב שפספסתי נתון או טענה מהותית אשמח לשמוע. שימו לב שלא נתתי שם משקל לאיזו טענה משמעותית יותר או פחות אלא רק שטחתי את הטענות בצורה מסודרת

תרשה לי להוסיף סיבה נוספת מדוע למכור, סטיית תקן חסרת תקדים בעוצמת עליית המחירים במחזור הנוכחי.

מאחר ומעולם הריבית של המימון לא היתה זולה כל כך, לאורך תקופה ארוכה מאי פעם, ולכן היעדר תחלופה להשקעה במכשירים פיננסים סולידיים כתחליף להשקעה בדירות מגורים, נוצר מצב שחלק גדול מהכסף הפנוי הלך לרכישת דירות להשקעה או מגורים.

בעבר בסיום מחזור עליית מחירים ממוצע, מחיר הדירות בתל אביב הכפילו את ערכם נומינלית, נכון להיום מחירי הדירות בתל אביב שילשו את מחירם ואף יותר.
זו רק דוגמא להמחיש את עוצמת העליות במחזור הנוכחי, הגיוני לצפות לירידות עוצמתיות יותר או ארוכות יותר מאשר בעבר.

דבר נוסף שאני רוצה להוסיף, מעולם לא זכור לי בעבר משקיעים הרוכשים דירות להשקעה בפריפריות המרוחקות כמו שדרות, נתיבות, ירוחם, דימונה, מעלות תרשיחה, שכונת חליסה בחיפה....... זה מראה על התעלמות משיקולי השקעה כמו תשואה מול סיכון, ניהול מרחוק, עלויות תחזוקה ובלתמים, שוק שברירי שבמקרה של הצפה בנכסים יהיה קשה למצוא שוכרים, שוכרים פחות איכותיים, לעיתים סגירה של מפעל באזור זה תביא לעלייה באחוז המובטלים ולהגירה שלילית לצוך חיפוש אחר מקור פרנסה.
העיקר לקנות בכל מחיר, זה התנהלות מסוכנת, לא מקצועית, מסתכלים על תשואה משכירות ברוטו כאילו מדובר בתשואה נטו.

 

[בת העמק]

מעולם לא זכור לי בעבר משקיעים הרוכשים דירות להשקעה בפריפריות המרוחקות

רוני יקירי, איך יהיה זכור לך אם מעולם לא עסקת בהשקעות כאלו?
לפני 25 שנים כבר פגשתי משקיעים כאלה.
אבל יש נקודה נכונה במשפט שלך. המשקיעים דאז היו בעצמם מאותה פריפריה ולכן הכירו את השוק היטב.
היום כולם משקיעים בכל מקום. להערכתי זה קשור יותר לגלובליזציה, האינטרנט והמידע הפתוח שנותנים אשליה של הבנת מה שמתרחש מעבר להרי החושך. זה כולל גם חבר'ה מהמרכז שמשקיעים בערד וגם חבר'ה מישראל שמשקיעים באמריקה

 

[ליאור]

בעבר בסיום מחזור עליית מחירים ממוצע, מחיר הדירות בתל אביב הכפילו את ערכם נומינלית, נכון להיום מחירי הדירות בתל אביב שילשו את מחירם ואף יותר.

@רוני מאיפה הנתונים?