• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

אופטימיזציית מס לחוזה השכרת דירה

BuzzLY

משתמש רגיל
הצטרף ב
25/7/21
הודעות
110
דירוג
27
נניח ואני מעוניין להשכיר דירה בשכ״ד של 5,500 ש״ח (הסכום מקובל על שני הצדדים).
לדאבוני, לאחר ניכוי מס יוצא שלא אקבל שקל מעבר לתקרת הפטור (היום 5196, בשנה הבא תגדל בהתאם לאינפלציה).

אשמח לדעתכם לגבי הסיכום הבא, להבנתי הוא חוקי לחלוטין -
חשבתי להציע לדיירים שישלמו לי את הסכום של תקרת הפטור (נניח לשם הדוגמא 5200), ובנוסף הם ישלמו מכספם על תיקונים בדירה עד לתקרה שנתית של 300*12.
אין להם ממש סיבה לסרב, אם מלכתחילה הם מסכימים לשכ״ד של 5500.

יתרונות מבחינתי : פחות התעסקות עם תיקונים ופחות הוצאות.
חסרונות : יכול לגרום לשוכרים לוותר על תיקונים כי הם יודעים שהסכום הראשוני יוצא מכיסם.

מה דעתכם ?
 
פתרון יותר הגון ומקובל הוא שהם ישלמו את העלות לביטוח דירה בנוסף לשכר הדירה אולם אתה תישא בהוצאות ההשתתפות העצמית במקרה תביעה.
 
לדאבוני, לאחר ניכוי מס יוצא שלא אקבל שקל מעבר לתקרת הפטור (היום 5196, בשנה הבא תגדל בהתאם לאינפלציה).
אתה בטוח שעשית חישוב נכון? נראה לי שאמור לצאת הרבה פחות (תלוי בנתונים שלך ובנסיבות כמובן)
 
על מנת שלא תקבל שקל, המס השולי שלך צריך להיות 50% וגם לא תבקש פחת והוצאות

מכיוון שעל החלק היחסי שמעבר לפטור אתה כמובן יכול לבקש פחת , והוצאות (מתווך? עורך דין?) והמס השולי המקסימלי בארץ הוא פחות מ־50%, אז תראה יותר משקל מעבר לתקרה.
 
זה רלוונטי רק לשנה שבה משכירים את הנכס מחדש. לא ״בשוטף״.


כאשר יש מס יסף אז המס השולי הוא 50%.
פותש מניח הוצאות של 300 ש"ח לחודש לפחות. זה מקטין את במס ב 50 אחוז לפחות.
ההוצאות הגדולות האופייניות הן מימון ופחת, אבל לעיתים יש לניכוי גם השלכות עתידיות בקשר למס שבח / מס הכנסה, אז כדאי לבדוק לפני שמקבלים החלטה.
 
פותש מניח הוצאות של 300 ש"ח לחודש לפחות. זה מקטין את במס ב 50 אחוז לפחות.
ההוצאות הגדולות האופייניות הן מימון ופחת, אבל לעיתים יש לניכוי גם השלכות עתידיות בקשר למס שבח / מס הכנסה, אז כדאי לבדוק לפני שמקבלים החלטה.
לא הבנתי למה התייחסת בדברי…
אני התייחסתי אך ורק לשני דברים.
1. מתווך ועו״ד אלו הוצאות חד פעמיות (אלא אם כן משכירים כל שנה שנתיים).
2. לאמירה שהמס (השולי) המקסימלי בישראל הוא נמוך מ- 50% וזה לא נכון. המס (השולי) המקסימלי בישראל הוא 50%.

לא התייחסתי בשום צורה לחישוב שעשה פות״ש.
 
לא הבנתי למה התייחסת בדברי…
אני התייחסתי אך ורק לשני דברים.
1. מתווך ועו״ד אלו הוצאות חד פעמיות (אלא אם כן משכירים כל שנה שנתיים).
2. לאמירה שהמס (השולי) המקסימלי בישראל הוא נמוך מ- 50% וזה לא נכון. המס (השולי) המקסימלי בישראל הוא 50%.

לא התייחסתי בשום צורה לחישוב שעשה פות״ש.
את ענית למי שטען שהוצאות מקטינות את המס ונתן דוגמאות, אז הרחבתי את הדוגמאות למקרים הנפוצים. לא חלקתי על מה שכתבת.
 
על מנת שלא תקבל שקל, המס השולי שלך צריך להיות 50% וגם לא תבקש פחת והוצאות

מכיוון שעל החלק היחסי שמעבר לפטור אתה כמובן יכול לבקש פחת , והוצאות (מתווך? עורך דין?) והמס השולי המקסימלי בארץ הוא פחות מ־50%, אז תראה יותר משקל מעבר לתקרה.
כן המס השולי שלי הוא 50% ולכן הגעתי לחישוב שלא אקבל שקל מעבר לתקרה.
אבל באמת שכחתי להתחשב בפחת (בהוצאות להבנתי אי אפשר להתחשב במסלול מס של "פטור חלקי").
אולי אנצל את התגובה שלך לשאלת המשך :
1. איך מחושב הפחת ? קראתי את ההסבר באתר רשות המסים ולא לגמרי הבנתי אותם.
2. איך טכנית מתחשבנים על המס הזה ? בדו"ח השנתי מצאתי חלק שקשור רק למסלול של 10% מס
 
לעיתים יש לניכוי גם השלכות עתידיות בקשר למס שבח / מס הכנסה
מדובר בדירה יחידה, ואני לא מתכנן לקנות דירות נוספות. לכן אני לא דואג ממס שבח.
מה ההשלכה העתידית בהקשר מס הכנסה ?
 
מדובר בדירה יחידה, ואני לא מתכנן לקנות דירות נוספות. לכן אני לא דואג ממס שבח.
מה ההשלכה העתידית בהקשר מס הכנסה ?
לא רלוונטי לדירת מגורים יחידה שתהיה מושכרת
 
אולי אנצל את התגובה שלך לשאלת המשך :
1. איך מחושב הפחת ? קראתי את ההסבר באתר רשות המסים ולא לגמרי הבנתי אותם.
2. איך טכנית מתחשבנים על המס הזה ? בדו"ח השנתי מצאתי חלק שקשור רק למסלול של 10% מס
קודם כל תחשב כמה פטור יש לך
במקרה של שכר דירה 5,500₪ בחודש החלק הפטור הוא 4,892₪ והחלק החייב הוא 608₪
כלומר החלק החייב הוא 11% משכר הדירה.

אחרי זה תחשב את שווי הדירה המתואם
עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה בתוספת עליית המדד עד תחילת השנה, בתוספת מחצית משיעור עליית המדד בשנת המס.

שווי הדירה המתואם כפול מספר החודשים המלאים שהדירה הושכרה חלקי 12, כפול 2% = לפחת המלא על הדירה.
אתה יכול לנכות 11% מהסכום הזה מהחלק החייב במס.


בדוח השנתי זה אמור להיות בנספח ב׳ טופס 1321
 
עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה
יש לך מושג מאיפה אני מוציא את המספר הזה ?
המסמך היחיד שיש לי רק אומר שאני פטור ממס רכישה אבל לא מצוינת שם עלות הדירה.
 
יש לך מושג מאיפה אני מוציא את המספר הזה ?
המסמך היחיד שיש לי רק אומר שאני פטור ממס רכישה אבל לא מצוינת שם עלות הדירה.
עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה
הדירה נקנתה מקבלן.
אם אני מבין נכון ״עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה״ זה פשוט הסכום ששולם לקבלן, נכון ?
 
פתרון יותר הגון ומקובל הוא שהם ישלמו את העלות לביטוח דירה
המשכיר לא יכול לדרוש מהשוכר לשאת בתשלומים שלא מפורטים בחוק ושלא נכללים ברשימת התשלומים שמותר להטיל על שוכר, ובכלל זה גם את התשלומים הבאים:
  • דמי ביטוח עבור ביטוח הדירה שמושכרת בביטוח מבנה.
 
הדירה נקנתה מקבלן.
אם אני מבין נכון ״עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה״ זה פשוט הסכום ששולם לקבלן, נכון ?
נראה לי שכן, אבל הכי פשוט להרים טלפון לעורך הדין שטיפל בקניה ולשאול, גם את מחיר הדירה לצורך מס רכישה וגם את יום הרכישה לצורך המס, מאותו יום אתה אמור להתחיל את ההצמדה
 
האמת שההצעה לשלם בשנה הראשונה את עלות העו"ד / תיווך זה פתרון טוב (זה בערך הסכום של ההפרש בשנה האחרונה)
בשנה האחרונה אפשר לחייב בחוזה צביעה של כל הדירה (עוד סכום של הפרש של שנה)
ובשנים באמצע באמת אפשר להגדיר שכל תיקון ופחת עד 3K בשנה יהיה על חשבון השוכר
גם אם הוא לא יתקן בפועל אתה תהנה מזה שהוא לא ידרוש ממך לתקן
ואפשר לבקש שבסוף השכירות אתה תעשה בדיקה גם
 
קודם כל תחשב כמה פטור יש לך
במקרה של שכר דירה 5,500₪ בחודש החלק הפטור הוא 4,892₪ והחלק החייב הוא 608₪
כלומר החלק החייב הוא 11% משכר הדירה.

אחרי זה תחשב את שווי הדירה המתואם
עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה בתוספת עליית המדד עד תחילת השנה, בתוספת מחצית משיעור עליית המדד בשנת המס.

שווי הדירה המתואם כפול מספר החודשים המלאים שהדירה הושכרה חלקי 12, כפול 2% = לפחת המלא על הדירה.
אתה יכול לנכות 11% מהסכום הזה מהחלק החייב במס.


בדוח השנתי זה אמור להיות בנספח ב׳ טופס 1321
@ירח אפל @אורי ג.
מחיה את הפוסט ברשותכם.
נניח שיש ברשותי דירה שאני משכיר ב6,200 לחודש. החלק הפטור הוא 4,740 והחייב 1,460 כך שהחלק החייב מהווה 23.5% משכר הדירה.
שווי הדירה בקניה (ביוני 2020) היה 1,326,056 וכעת לפי מחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה 1,439,008 (זהו שווי הדירה המתואם?)
נניח שהדירה הושכרה במשך שנה שלמה אז לפי פחת של 2% אני יכול לנכות 0.02*1,439,008*0.235 =6,763 ולחודש יוצא 563.
החלק החייב במס הינו 1,460-563=896. בהנחה שאני במדרגת מס של 35% הסכום אותו אני צריך לשלם מדי חודש לרשויות המס הינו 313 ש"ח.

השאלות שלי:
1. האם חישבתי את הפחת נכון? ראיתי שבמסלול של הפטור החלקי ניתן לנכות פחת לפי החוק משנת1941 (ולא של 1989) ואני לא מצליח איך אני אמור לחשב. האם זה 2% על ערך הדירה הכולל? 2% על רכיב המבנה בלבד שהוא 2/3 מערך הדירה הכולל? 4% מרכיב המבנה? הלכתי לאיבוד.
2. אילו הוצאות ניתן לנכות מלבד הפחת, עו"ד ומתווך? מדובר על דירה חדשה שהוספתי לה מזגן מרכזי, ארונות מטבח עליונים, מקלחון. האם הנ"ל יכולים לשמש כהוצאה מוכרת על מנת להפחית את נטל המס?
3. מדובר בדירה יחידה. בהנחה שהיא תשאר כזו ההכרה בפחת לא אמורה להתקזז במכירה כי אני לא צפוי לשלם מס שבח כך שזה לא שיקול עבורי, נכון?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ptom אופטימיזציית מס שבח נדל"ן 10
S התחשבות במדרגות מס הכנסה לצורך אופטימיזציית מס מיסים 14
N אופטימיזציית מס לחסכונות פנסיונים של אזרחים אמריקאיים שמתגוררים בארץ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ב אופטימיזציית NHR בפורטוגל מיסים 7
T אופטימיזציית תוכניות פרישה (גיל 34, משכורת מעל 20K) שוק ההון 13
M החזר מס והפסדים ברי קיזוז ב 867 מיסים 4
ש התנהלות של עוסק פטור כלפי מס הכנסה מיסים 8
נ שאלה בנוגע להחזר מס רווח הון מיסים 3
E האם קרן אירית של בלקרוק משלמת מס רווחי הון מקוזז אינפלציה או מקוזז הפרשי שערי מט"ח? שוק ההון 3
R מס דירה שניה פוסטים מאיכות נמוכה 2
T מהי "שָנָה" בהגדרת תושב חוזר ותיק, טופס 113 של מס הכנסה מיסים 3
A ניכוי מס במקור לתושב חוץ לרכישת אדמה? מיסים 5
מ מס בגין השכרת דירה-בקשה לטופס מיסים 3
S חבות מס של ידועים בציבור כשלאשה אין הכנסה חייבת במס מיסים 2
ר דוח מס על רווחי הון מיסים 11
A טופס 867 - מס שנוכה במקור (סעיף 40) לעומת מס ששולם בחול מיסים 6
L פוטרתי וקיבלתי מענק, מה התשלום מס בגינו? מיסים 9
א תכנון מס - זוג אמריקאי למחצה נדל"ן 3
A מס בישראל על מכירת דירה בחו״ל (לטביה) נדל"ן 4
V ביטוח לאומי והחזר מס לשכירים מיסים 10
ולנטין כיצד תמליצו לי לפעול בנוגע החזר מס ? מיסים 5
G אם היו לי הפסדים גדולים שנה שעברה, אבל בשנה הזאת הרווחתי קצת - אני צריך לשלם מס כרגיל? מיסים 3
א שאלה נישתית לגבי מס רווחי הון מיסים 17
the-hexx שאלות על אחזקת אג"חים ואירועי מס בחשבון דולרי במיטב דש שוק ההון 12
ר מס שבח - בנייה עצמית פרטית על כמה מגרשים נדל"ן 0
Cat מס בתלוש משכורת כשאני בחופשת לידה מיסים 7
S שאלה על קיזוז מגן מס משנה קודמת עם רווחים משנה נוכחית מיסים 0
מ מס עיזבון אמריקאי מיסים 1
עתיד מתוק מס רווחי הון - כמה מההפסד אפשר לקזז מרווח? שוק ההון 15
י אירוע מס בשינוי גוף מנהל לפוליסת חיסכון מיסים 6
ד החזר מס שכיר - הצמדה וריבית - תאריך ערך מיסים 25
ר תשלום מס מיסים 5
T מימוש מניות ורף תקרת מס הכנסה (אסטרטגיה כדאית) שוק ההון 9
yossik מס הכנסה על זיכוי בעמלות מסחר מיסים 3
ב הניסוי של ארגנטינה: מס ליברטריאני מינימאלי מיסים 7
A "דוחות מס/הערכות מס של השלוש השנים האחרונות" איך אני מוצא משהו כזה? מיסים 2
fizban הצעת חוק משותפת להורדת מס רווחי הון ל 20% פוסטים מאיכות נמוכה 52
I אי תשלום מס יסף מיסים 8
ז נקודות זיכוי מס מיסים 6
R מס נוסף שהופיע בחשבון כתוצאה מהפרשי הצמדה משנה קודמת שוק ההון 6
B החזר מס - טופס 106 - אין סעיף (218/219) מיסים 1
א מס ירושה על קרנות וואנגארד שנקנו בבנק ישראלי שוק ההון 12
Max Hyper החזר מס לאדם שנפטר מיסים 7
השמח בחלקו מס ירושה לאזרחים אמריקאים: ביטוח חיים ופרובייט מיסים 8
the_newbie [בקשה] המלצה ליועץ מס \ רואה חשבון המתמחה ברילוקיישן מיסים 4
O השקעה דרך ברוקר זר מבחינה מס ירושה ונזילות הכסף שוק ההון 35
Z תוספת 5% מס בדרישה להכרת הוצאות רווח הון מיסים 6
U תכנון מס בהשכרת דירה מיסים 11
Lamur תזמון בקשה להחזר מס מיסים 4
ס מס עיזבון על קרנות של בלאקרוק מיסים 4

נושאים דומים

Back
למעלה