reit-תשואה

[daat99]

יודע,זה לא דבר טוב?שאמור לאפשר תשלום מופחת של מס?

מצד אחד זה טוב כי הדיבידנד שלך יותר גדול.
מצד שני זה לא טוב כי החברה לא יכולה להגן על עצמה מפני קשיים כלכליים עתידיים ע"י שמירת רזרבות מזומן לעת צרה.
במילים אחרות:
* כשהכול עובד כמו שעון אז זה מעולה (דיבידנדים גבוהים ותשואת הון גבוהה מאוד בשל עלייה בשווקים ורדיפה של אנשים אחרי דיבידנדים גבוהים).
* כשדברים מתחילים להתדרדר אז זה גרוע מאוד כי:
1. לחברה אין רזרבות מזומן גדולות במיוחד (90% מהרווחים הלכו לדיבידנדים, 10% שנשארו לרוב מוקצים לצמיחה עתידית וכמעט כלום לא מגדיל את חשבון הבנק).
2. החברה לא יכולה לגייס הון משמעותי באמצעות הנפקת אג"חים כי השוק מתרסק ואף אחד לא רוצה לרכוש אג"חים של חברות כשהבורסה מתרסקת.
3. הבנקים לא מלווים לחברה הלוואות ללא הבחנה כאשר הכלכלה מואטת.
4. החברה צריכה להנפיק כמות עצומה של מניות בשביל להזרים כספים חיוניים לתפעול השוטף שלה וזה פוגע משמעותית בנתח הבעלות של כל מניה בחברה עצמה.

 

[orensp]

הסיכון באג"ח היום ולפני 3 שנים לדוגמא הייתה זהה +-, הדבר היחיד שהשתנה זה הפיצוי שאתה מקבל עבור הסיכון שזה התשואה.

צודק תודה על התיקון.(למרות שבימים אלה אתה יכול לקבל תשואה שלילית)

אם האג"ח מסוכן מדי לטעמך, ואתה רוצה לשמור על רמת הסיכון בתיק - אתה יכול לעבור לאפיקים קרובים יותר למזומן (בין אם מזומן בפועל, או אגח קצר טווח יותר, וכו').
מעבר מאג"ח לאפיקים מנייתיים מעלה משמעותית את התנודתיות בתיק שלך ואת אופק ההשקעה הנגזר ממנו.

אבל אז זה אומר לוותר על 25%(במקרה שלי)מהכסף על תשואה אפסית אולי אפילו שלילית.בזמן שאני יכול לחלק את הסיבות שלשמם אני מחזיק אג"ח
ולפיה להחזיק את האג"ח שזה:
קורלציה נמוכה לאיזון:אג"ח שווקים מתעוררים.סיכון 3 לפי VG.
תזרים מזומנים:קרנות reit.סיכון 4 לפי VG .
קרית ביטחון:מזומן .סיכון 0.

 

[Yevgeny]

אבל אז זה אומר לוותר על 25%(במקרה שלי)מהכסף על תשואה אפסית אולי אפילו שלילית.

היות ו:
1. התשואה של כל הנכסים נמדדת כתוספת תשואה על התוספת סיכון ביחס לריבית חסרת הסיכון (ריבית הבנק המרכזי)
2. כל הריביות בעולם נמוכות יותר
המסקנה המתבקשת היא של תיאום ציפיות - אתה אמור לצפות לתשואה נמוכה יותר לאותה רמת סיכון.
זה מה שהשוק מציע כיום, ואתה אמור להתאים את עצמך אליו (השוק לא שש להתאים את עצמו אליך).

לגבי תזרים מזומנים: תשואה מכל נכס אפשר לפרק לשני תזרימים - עליית ערך ותזרים מזומנים (ריבית / דיבידנדים). בהשקעה במניות מסוג reit, בדומה למניות שמחלקות אחוז דיבידנד גדול יותר, אתה לכאורה מקבל תזרים מזומנים גבוה יותר אבל מוותר בהתאם על עליית הערך וגם חשוף לתנודתיות משמעותית בערך עצמו.
אם (כאשר) שוק המניות יפול בפעם הבאה בכמה עשרות אחוזים - כמה יציב יהיה תזרים המזומנים שתקבל ממניות ה-reit?

בהשקעה באג"ח שווקים מתעוררים, אתה מעלה את החשיפה שלך לסיכון חדלות הפירעון, את התנודתיות בערך, ואת החשיפה שלך לתנודתיות מטח (שזה סיכון שאתה לא מתוגמל עליו).

 

[אורי ג.]

השוק לא שש להתאים את עצמו אליך

חבל

 

[TunaGolem]

האם אני מפספס משהו?

האם אתם חושבים שהשיקול של להגדיל את כמות ה reit על חשבון אג"ח בתקופה כזאת שבה ההחזר מאג"ח כל כך
נמוך היא אופציה?

אני חושב שאתה לא מבין את התפקיד של האג"ח בתיק.
האם קראת את התגובות הקודמות שלי לשאלות שלך בנושא?
האם ניתן להחליף את האג"ח בכדורי גולף? (חלק מהם מניבים תשואת יתר על המדד)

יתכן שהניסוח ישמע ציני או פוגעני, אבל השאלות שלי הינן רציניות בלבד.

 

[Deleted member 887]

אם (כאשר) שוק המניות יפול בפעם הבאה בכמה עשרות אחוזים - כמה יציב יהיה תזרים המזומנים שתקבל ממניות ה-reit?

תלוי באופי של המשבר. תזרים המזומנים הוא בסופו של דבר דמי שכירות של נכסים מסחריים. מיתון יגרום לירידת דמי השכירות הנ״ל והוא גם יכול להיות קשור לירידת שוק המניות. מצד שני, יכולות להיות גם נפילות בשוק שלא יפגעו בתזרים (אם כי כן יפגעו במחיר מניית הריט). כמו כן, חלק מהשכירות היא בחוזים לטווח ארוך, כך שהשפעת מיתון היא לא מלאה/מיידית.

 

[Sinister]

יש נקודה חשובה, והיא תשואת יתר באחזקה ישירה של ריטים ישראליים (יש רק 2 כאלה...) בחשבון IRA.

זו נקודה מעניינת, ולכן אשמח להבין אותה יותר טוב. נניח שאני משווה בין החזקת מניה של חברת רייט למניה של חברה 'רגילה' בIRA שלי. נניח גם שתשואת שתי המניות כולל הדיווידנטים ולפני מס זהה. מדוע שתהיה לריט תשואת יתר אחרי מס?

 

[אורי ג.]

מדוע שתהיה לריט תשואת יתר אחרי מס?

לא תהיה, אבל בחשבון ממוסה הקנס במיסוי יתר של ריט ישראלי הוא גדול ככה שיש יתרון גדול יותר בלהחזיק אותו בחשבון פטור.

 

[daat99]

מדוע שתהיה לריט תשואת יתר אחרי מס?

בהנחה ומדובר בריט ישראלי:
כי ב-IRA אתה לא משלם מס על הדיבידנדים בכלל.

 

[Deleted member 887]

זו נקודה מעניינת, ולכן אשמח להבין אותה יותר טוב. נניח שאני משווה בין החזקת מניה של חברת רייט למניה של חברה 'רגילה' בIRA שלי. נניח גם שתשואת שתי המניות כולל הדיווידנטים ולפני מס זהה. מדוע שתהיה לריט תשואת יתר אחרי מס?

נניח ששתי החברות עושות אותו רווח ברוטו, אז הרווח נטו של הריט יותר גבוה, כי הוא לא משלם מס חברות. הרעיון הוא שלכאורה הריט הוא רק מכשיר שלך כמשקיע להחזיק בנדל״ן, ולכן במקום למסות את החברה ימסו אותך ישירות במס הכנסה. יוצא, שלשתי חברות שהרווח ברוטו שלהן זהה, הריט יראה תשואה גבוהה יותר, ובחשבון לא ממוסה - זה לא יתאזן עם המס המוגדל שלך.

 

[Sinister]

לא תהיה, אבל בחשבון ממוסה הקנס במיסוי יתר של ריט ישראלי הוא גדול ככה שיש יתרון גדול יותר בלהחזיק אותו בחשבון פטור.

כלומר אם מאיזושהי סיבה (שאינה קשורה במס), החלטתי שאני רוצה חשיפת יתר לריט (יותר מחלקם במדד), כדאי לי להחזיק אותו בחשבון לא ממוסה (בהנחה שאני משלם מס הכנסה גבוה). מצד שני, אם אני לא משלם מס הכנסה בכלל (נניח שפרשתי, או שאני מקבל משכורת במלגה), אזי אולי עדיף דווקא להחזיק את הריט בחשבון הממוסה? כי על חלק מרווחיו אשלם פחות מס ממה שאשלם על חברה 'רגילה'.

בהנחה ומדובר בריט ישראלי:
כי ב-IRA אתה לא משלם מס על הדיבידנדים בכלל.

מדובר בריט ישראלי. אבל גם אם אחזיק חברה ישראלית רגילה לא אשלם מס על דיווידנטים, אז לא ברור מה ההבדל.

יוצא, שלשתי חברות שהרווח ברוטו שלהן זהה, הריט יראה תשואה גבוהה יותר,

כשבונים את המדד, אין כבר התחשבות פנימית בכך שהריט משלמים פחות מס חברות?
אם לא, אזי בהנחה שאני רוצה להשקיע פסיבית 'לפי הספר', בשוק הישראלי. וזאת באמצעות חשבון לא ממוסה. במקום להחזיק חברות לפי השווי שלהן 'ברוטו' במדד, יש היגיון מסויים בלהחזיק אותן לפי השווי שלהן 'נטו' במדד. כלומר לתת משקל יתר לחברות ריט. כמה משקל יתר? כנראה איזושהי פונקציה של מס החברות שאני לא יודע.

 

[liranviper]

מדוע שתהיה לריט תשואת יתר אחרי מס?

ב2 המקרים תקבל פטור ממס, בין אם עיקרו יהיה ממס דיבידנים או שהוא יורכבגם ממס רווחי הון. העניין הוא שמס דיבידנדים הוא מס שאי אפשר לדחות בתיק ממוסה (לעומת מס רווחי הון שהגדרה הוא מס שאתה דוחה עד למועד המימוש), לכן בתיק ממוסה יהיה פחות כדאי להחזיק REIT מבחינת מיסוי (שכן בREIT חלק משמעותי יותר הוא מס דיבידנדים כי הם מחוייבים לחלק 90%)

 

[daat99]

מדובר בריט ישראלי. אבל גם אם אחזיק חברה ישראלית רגילה לא אשלם מס על דיווידנטים, אז לא ברור מה ההבדל.

לא ידעתי אם אתה מדבר אך ורק על ריט ישראלי או גם על ריט אמריקאי.
בכל אופן:
* בחברה ישראלית רגילה החברה תשלם את המס במקור כך שהעובדה שהוא לא יורד מהחשבון שלך לא אומרת שאתה מרוויח ממנו.
* בריט אמריקאי ישנו מס במקור כך שהחשבון הפטור הישראלי לא עוזר לך.

 

[אורי ג.]

כלומר אם מאיזושהי סיבה (שאינה קשורה במס), החלטתי שאני רוצה חשיפת יתר לריט (יותר מחלקם במדד), כדאי לי להחזיק אותו בחשבון לא ממוסה (בהנחה שאני משלם מס הכנסה גבוה). מצד שני, אם אני לא משלם מס הכנסה בכלל (נניח שפרשתי, או שאני מקבל משכורת במלגה), אזי אולי עדיף דווקא להחזיק את הריט בחשבון הממוסה? כי על חלק מרווחיו אשלם פחות מס ממה שאשלם על חברה 'רגילה'.

לא מדויק. בכל מקרה המינימום מס על קרן ריט כזכור לי זה 31% (בהנחה ואתה לא בגיל פרישה) וגם כדי לקבל את ההחזר מההפרש של ה48% שניכוי לך במקור תאלץ להגיש דו"חות למס הכנסה.

מדובר בריט ישראלי. אבל גם אם אחזיק חברה ישראלית רגילה לא אשלם מס על דיווידנטים, אז לא ברור מה ההבדל.

ההבדל הוא שבריט ישראלי המס גבוה הרבה יותר.

כשבונים את המדד, אין כבר התחשבות פנימית בכך שהריט משלמים פחות מס חברות?

לא, ההתחשבות הוא רק בשווי שוק.

כן בתיק ממוסה יהיה פחות כדאי להחזיק REIT מבחינת מיסוי (שכן בREIT חלק משמעותי יותר הוא מס דיבידנדים כי הם מחוייבים לחלק 90%)

נכון אבל רק לגבי ריטים בארץ, לא בחו"ל.

 

[Sinister]

תודה על התשובות המושקעות! יש לכם מושג מה גודל האפקט של אי תשלום מס חברות (השוואה בין חברה רגילה לבן חברת ריט עם אותה תשואה ברוטו)?

 

[daat99]

תודה על התשובות המושקעות! יש לכם מושג מה גודל האפקט של אי תשלום מס חברות (השוואה בין חברה רגילה לבן חברת ריט עם אותה תשואה ברוטו)?

לפי זה מס חברות עומד היום על 25%.

 

[Deleted member 887]

כשבונים את המדד, אין כבר התחשבות פנימית בכך שהריט משלמים פחות מס חברות?

מדד בונים לפי שווי שוק ולא לפי תשואה. אתה יכול להגיד שבעקיפין גם שווי השוק של החברות האלו יעלה, כי כדאי להחזיק אותן (לא רק לחשבונות פטורים ממס אלא גם למוסדיים).

 

[TunaGolem]

כפי שבקניית אג"ח, התשואה שתקבע את מחיר האגרת היא התשואה ברוטו (מכיוון שקרנות פטורות רבות ומוסדיים סוחרים בה), כך גם בקרנות ריט מחיר האגרת יקבע לפי תשואה צפויה ברוטו.

@תל אביבי הקדימני.

 

[לומדת מההתחלה]

מתוך ה-100% אג"ח 30% אג"ח שווקים מתעוררים, 20% reit ו 50% מזומן.

REIT זה סוג של מניה. זה לא סוג של אג"ח. גם אם זו מניה עם קורלציה נמוכה יחסית עם שאר המניות בגלל שהיא מיושרת במידת מה לשוק הנדל"ן, היא עדיין "דומה יותר" בהרבה למניה מאשר לאג"ח מדינה.

ב"בניית תיק השקעות" של התמונה הגדולה כתוב שהדבר הכי חשוב והכי משמעותי זה הקצאת נכסים: אג"ח מול מניות בעיקר. כשאתה אומר שה-REIT בא כחלק מחלק האג"חי של התיק שלך, אתה מסכן את עצמך ואת הכסף שלך - לא רק בגלל שREIT זה יותר מסוכן מאג"ח ("תשואה שלילית" של אג"ח זה כאין וכאפס לעומת נפילות של מניות כולל מניות REIT, מבחינת פגיעה בקרן ותנודתיות), אלא גם כי אתה לא מיושר עם המציאות לפיה התיק שלך הרבה יותר מסוכן ממה שאתה מדמיין ורוצה. ב"תמונה הגדולה" מדברים על תיאום ציפיות. אתה פוגע בצלילות הדעת של תיאום הציפיות שלך מול המציאות.

אם אתה רוצה להגדיל את אחוז החשיפה למניות, ואם אתה רוצה להקצות חלק מסוים מהמניות ל-REIT, סבבה. תסתכל על פרק 9-10 של "בניית תיק השקעות" ותראה מהן ההשלכות (בהסתכלות על נתוני עבר) של חשיפה כפי שבחרת למניות. תבדוק עם עצמך איך תרגיש אם בעתיד התיק שלך יהיה "התיק הגרוע ביותר" בקטגוריה.

אני גם רוצה שהכסף שלי יעשה כמה שיותר כסף. אבל אני לאט לאט מבינה שבתור מישהי שונאת סיכון שרוצה בעתיד הכנסה בטוחה מהתיק, אני צריכה לשמור על עצמי מפני עצמי. להסתפק בתשואות צנועות ולהגיד תודה שהקרן שלי (שחסכתי במשך שנים של עבודה) קיימת וגדלה לאט. בעתיד, השוק ייראה אחרת. אנחנו הרי לא משקיעים רק ל-5 השנים הקרובות.

מוזמנים לתקן אותי אם אני טועה.

 

[לומדת מההתחלה]

תסתכל על הגרפים כאן.
תראה את ההתנהגות של VNQ, VTI, BND מ-1985 [עריכה: תיקון: לא 1985, 2008].
הבדל של שמים וארץ בין BND לבין VNQ ו-VTI.
BND צב בטוח שטוח ועולה איטי.
VNQ ו-VTI קנגורואים מקפצים והיפראקטיביים.

שנה הכי גרועה של BND היא 2.10%-
שנה הכי גרועה של VTI ו-VNQ כמעט אותו הדבר: 37%-