Private Equity - נדל"ן - השקעות אלטרנטיביות

[אורי ג.]

מזומן, רשויות המס בארץ ובארה"ב מתייחסות לכך כאל השקעה של $1,000,000 לצורך חישוב פחת המבנה ?

חושב שכן.

ובמידה ופועלים באסטרטגיה של השבחה, האם ניתן לחשב פחת שיפוץ ושיפור על החלק היחסי של המשקיע ?

בטוח שכן.
זה גם תלוי בצורת ההתאגדות של המשקיעים אבל בדרך כלל זה LP או LLC.

 

[דן ג.]

לדעתי האישית זהו תחום מרתק, שרחוק מעיני הציבור

דבר ראשון, תודה על כל המידע. התחום באמת מרתק.
אחרי קצת קריאה והתעניינות, הנה כמה נקודות שהעליתי בחכתי
דווקא לגבי נדלן Core, עד כמה שאני מצאתי, לא ברור בכלל שהתשואה הממוצעת הייתה עדיפה מהשוק הנזיל (REIT נסחרות) ב20-30 שנים האחרונות.
כמובן, שבגלל שמדובר על החזקות פרטיות, והמידע אינו ציבורי, קשה להשוות.
המדד הישן ביותר להחזקות נדלן פרטיות, וכנראה גם האמין ביותר הינו (NCREIF Property Index (NPI. המדד מורכב מנכסי Core בארהב.
כאן, כשהוא משווה עם אינדקס של REIT נסחר, עם ההתאמות הנדרשות, יש תשואה עדיפה לנסחרים (כך גם ב 2 המחקרים האחרים שהוא מצטט).

עכשיו, נכון שהרבה מה PE נדלן, הם לא core. וגם אלו שכן, המבנה של השותפויות וכדומה הרבה פעמים שונה מההחזקות ב NPI. עדיין, השחקנים הגדולים בשוק (בוודאי ב Core), הם אותם שחקנים, קרנות פנסיה וכדומה.

ישנם עוד כמה מדדים (של PREQIN ועוד), אבל יש להם בעיות מתודולוגיות די רציניות . הבעיות בעיקר נובעות מכך שהם כולם תלויים בחסדי המדווחים הפרטיים (GP).

נקודה נוספת היא, שסכום הכניסה אמנם מתחיל בכ 250K, אבל בשותפויות רבות גם 10M לא יספיקו. החשש שלי הוא, שבמידה ויש מנהלים באמת סופר מוכשרים, הם עובדים רק עם שחקנים באמת גדולים. בנוסף, החשש שלי הוא, שה Fee Structure אצל אלו שמתעסקים גם עם הקטנים, הרבה יותר גרוע מאשר אצל הגדולים.
סתם אנקדוטה, כמו שציינת אוניברסיטת ייל מושקעת הרבה ב Alternative Investments. בדוח השנתי שלהם, הם מסבירים שבתחומים של Venture capital ו leveraged buyouts אין להם כח מיקוח על עמלות עם המנהלים, בגלל הביקוש הרב למנהלים מוכשרים. (להם יש סהכ כמה מיליארדים בתחומים האלה)
עוד משהו מעניין לגבי ייל, ב20 השנים האחרונות הם היכו את ה בנצמארק בכל Asset Class בו הם מושקעים שוק על ירך (כולל השקעה אקטיבית במניות). התחום היחיד! בו הבנצמארק הפסיבי ניצח (עד כמה שאני רואה בצורה די עקבית), היה נדלן.

בעייה נוספת, כמו שהזכרת, זה בחירת המנהל (יש הבדלים גדולים מאוד בין המצליחים לאלו שלא כל שנה). זה לא לגבי נדלן, אבל נראה שדי קשה לבחור לפי הצלחות בעבר.

(עוד נקודה, השייכת בוודאי למשקיעים קטנים. ה IRR של כל FUND מחושב תמיד לפי התשואה, מאז שה GP קיבל את הכסף עד התשלום האחרון לשותף. הבעייה היא, שהאלטרנטיבה היא לדוגמא השקעה ב100% מהזמן ב REIT אינדקס. לעומת זאת כמשמשקיעים ב PE, תמיד יהיה כסף שוכב, כיון שזה צריך להיות מוכן להזרמה לפי ההתחייבות)

 

[מצב צבירה]

דבר ראשון, תודה על כל המידע. התחום באמת מרתק.
אחרי קצת קריאה והתעניינות, הנה כמה נקודות שהעליתי בחכתי

נקודות נהדרות העלית שלא יצא לי להכנס אליהן.
לגבי השקעה של 100% מהזמן בריט לעומת כסף שוכב שמחכה לקרן/עסקה ב-PE - בהחלט יש פה יתרון לריט שתמיד מושקע אבל אחד הדברים שמשקיעי נדל"ן אוהבים היא העובדה של-PE אין את שכבת המסחר בבורסה ושלפעמים מתמחרת נכון ולפעמים לא נכון (ולפעמים לטובה), אבל זה נושא לדיון אחר.

בוא לא נשכח שזה לא רק עיניין של תשואות כמו שאתה רואה אותן בנתונים סטטיסטיים, יש את נושא המיסוי בשותפיות (PE) שמאד מאד אטרקטיבי למשקיעים - מכיוון שהשותפות היא שקופה לצורכי מס לעומת קרן ריט לדוגמא-חברת Inc בפני עצמה שמחלקת דיבידנדים עליהם יש לשלם מס, המשקיעים מקבלים הטבות מס גדולות שנובעות מפחת של הנכסים שעובר אליהם ועליו הם יכולים להתקזז עם מס שהם צריכים לשלם. ההטבות האלו מקטינות את אחוז המס האפקטיבי שלהם משמעותית וזה יתרון גדול.

מסכים לגבי ספי הכניסה והמנהלים, ככל שמנהל טוב יותר ככה הוא רוצה לעבוד עם פחות אנשים ולהציב רף כניסה גבוה, זה הגיוני. זה לא אומר שאין מנהלים טובים מאד שרף הכניסה שלהם נמוך יותר ועדיין זמין למשקיעים מן הישוב, פשוט צריך לעשות מחקר ולקבל המלצות.

אני אישית לא מתעניין בנכסי ה-core. אם היתי רוצה core היתי קונה דירה במרכז ת"א וסוגר עיניין, אותי מעניין המומחיות של המנהלים בלהשביח נכסים אקטיבית מבלי להסתמך רק על כוחות השוק.

 

[אורי ג.]

ההטבות האלו מקטינות את אחוז המס האפקטיבי שלהם משמעותית וזה יתרון גדול.

לא מקטינות, דוחות.

 

[מצב צבירה]

לא מקטינות, דוחות.

למה לא?
נניח שבשנה מסויימת מישהו צריך לשלם על 50K מס ובגלל שהיה לו credits מ-depreciation של נגיד 10K סתם בשביל הדוגמא, אז הוא עכשיו צריך לשלם מס רק על 40K, איך זה נקרא לדחות? זה לשלם פחות מס.
ההכנסה החייבת שלו ירדת בגלל הוצאת הפנטום הזאת.

 

[FIYaacov]

למה לא?
נניח שבשנה מסויימת מישהו צריך לשלם על 50K מס ובגלל שהיה לו credits מ-depreciation של נגיד 10K סתם בשביל הדוגמא, אז הוא עכשיו צריך לשלם מס רק על 40K, איך זה נקרא לדחות? זה לשלם פחות מס.
ההכנסה החייבת שלו ירדת בגלל הוצאת הפנטום הזאת.

במכירת הנכס מוסיפים את הפחת שקוזז למחיר המכירה. מגדיל את רווח ההון.

 

[מצב צבירה]

במכירת הנכס מוסיפים את הפחת שקוזז למחיר המכירה. מגדיל את רווח ההון.

אה נו בסדר גמור, אפשר להגיד את זה על כל דבר. לדוגמא הטענה פה בשרשור אחר שדיבידנדים לא יעלים כי משלמים עליהם מס, גם על זה ניתן להגיד שברגע שהמשקיע מוכר את האחזקה שלו הוא ישלם את המס כי ערך הנכס יעלה (לא חולק הדיבידנד). בקיצור, מס נדחה זה מס נחסך.

 

[FIYaacov]

אה נו בסדר גמור, אפשר להגיד את זה על כל דבר. לדוגמא הטענה פה בשרשור אחר שדיבידנדים לא יעלים כי משלמים עליהם מס, גם על זה ניתן להגיד שברגע שהמשקיע מוכר את האחזקה שלו הוא ישלם את המס כי ערך הנכס יעלה (לא חולק הדיבידנד). בקיצור, מס נדחה זה מס נחסך.

השאלה היא בכמה. בהנחה והרצת סימולציות וחישבת את הפחת כפטור ממס לגמרי, ייתכן ובבדיקה שנייה זה כבר נותן עדיפות לריטים.
לא יודע, לא נוגע בהשקעות נדלן.

 

[אורי ג.]

אה נו בסדר גמור, אפשר להגיד את זה על כל דבר. לדוגמא הטענה פה בשרשור אחר שדיבידנדים לא יעלים כי משלמים עליהם מס, גם על זה ניתן להגיד שברגע שהמשקיע מוכר את האחזקה שלו הוא ישלם את המס כי ערך הנכס יעלה (לא חולק הדיבידנד). בקיצור, מס נדחה זה מס נחסך.

לא ולא, במניות אין פחת אז אם קנית ב100 ומכרת ב100 לא תשלם מס, אם קנית נדל"ן ב100, ניכית פחת מההכנסות ומכרת ב100 אתה תשלם מס נוסף גם במכירה.

 

[קפבלנקה]

האמת שלא היה לי אפילו סבלנות לקרוא את כל הפוסט וכל התגובות (אז אל תטרחו גם להתייחס לתגובתי, מן ההוגן).
אבל כרגיל, אין תשואה גבוהה בלי סיכון גבוה ואין ארוחות חינם. הרווארד ייל, וכל הטייטלים, חסרי משמעות. במיוחד כשההשקעה מונגשת ללקוח הקצה.

 

[דן ג.]

יש את נושא המיסוי בשותפיות (PE) שמאד מאד אטרקטיבי למשקיעים - מכיוון שהשותפות היא שקופה לצורכי מס לעומת קרן ריט לדוגמא-חברת Inc בפני עצמה שמחלקת דיבידנדים עליהם יש לשלם מס, המשקיעים מקבלים הטבות מס גדולות שנובעות מפחת של הנכסים שעובר אליהם ועליו הם יכולים להתקזז עם מס שהם צריכים לשלם. ההטבות האלו מקטינות את אחוז המס האפקטיבי שלהם משמעותית וזה יתרון גדול.

לא מקטינות, דוחות.

לא הבנתי. ב REIT המיסוי למשקיע פרטי כמעט תמיד יותר טוב. אין לך מס רווח הון כפוי, וגם המיסוי הוא רק כשיש תזרים מזומנים בפועל.
בשותפות, בדרך כלל זה מוגבל בזמן, כך שיש מיסוי כפוי, וגם בעיקרון אתה יכול להיות ממוסה, אפילו שלא היה Distribution. (רווחי פנטום)
לגבי הפחת, ברמת ה REIT הפחת מחושב ואחרי זה הם צריכים לחלק (כמעט) את כל הרווחים. המזומן שמחולק שנובע מהפחת (=מחלקים יותר מהרווח) מקוטלג כ Return of Investment, ולא ימוסה בשוטף. כך שבמקרים רגילים, אין הבדל לגבי הפחת בין Reit לשותפות.
במקרים בהם יש הפסד שוטף (שנובע בדרך כלל מפחת), שם באמת יש ייתרון משמעותי לשותפות, משום שהיא יכולה להעביר גם הפסדים לבעלים.
נראה לי, שבריטים נסחרים, משקיע כמעט אף פעם לא ייתקל בחיסרון הזה (כיון שיש להם כבר הרבה נכסים ישנים ומיוצבים, כך שנדיר שהם יגמרו שנה עם הפסד GAAP).
כל זה לגבי משקיע אמריקאי. לגבי ישראלי, במידה והוא מדווח על Return of Investment כדיבידנדים בשוטף. אולי באמת יש עדיפות. מצד שני כשמדובר סך הכל על כמה שנים בשותפות ובסוף בכל מקרה כופים הנזלה מלאה, קשה לי להאמין שהייתרון גדול. בנוסף, בשותפות אתה ממוסה בארץ מ 31% ומעלה, לא?

 

[אורי ג.]

נראה לי, שבריטים נסחרים, משקיע כמעט אף פעם לא ייתקל בחיסרון הזה (כיון שיש להם כבר הרבה נכסים ישנים ומיוצבים, כך שנדיר שהם יגמרו שנה עם הפסד GAAP).

יש ריטים חדשים יותר שהם בהפסדים לצרכי מס ורוב הדיבידנדים שלהם בשנים הראשונים נחשבות בתור ROE. מושקע בכאלה.

מצד שני כשמדובר סך הכל על כמה שנים בשותפות ובסוף בכל מקרה כופים הנזלה מלאה, קשה לי להאמין שהייתרון גדול. בנוסף, בשותפות אתה ממוסה בארץ מ 31% ומעלה, לא?

יש שותפויות (גם ריטים) שמשקיעות בחוב ולא באקוויטי ואז המיסוי הוא 25% ולא מס שולי. מושקע בכאלה.

המזומן שמחולק שנובע מהפחת (=מחלקים יותר מהרווח) מקוטלג כ Return of Investment, ולא ימוסה בשוטף. כך שבמקרים רגילים, אין הבדל לגבי הפחת בין Reit לשותפות.

לא מחייב, זה רק בשנים הראשונות לקיום הריט. בארה"ב מותר לחלק יותר מהרווח החשבונאי וזה עדיין יחשב דיבידנד רגיל. אני חושב שריטים ותיקים למרות שיש להם מרכיב פחת גדול כל הדיבידנד הוא ORDINARY INCOME ולא ROE.

לא הבנתי. ב REIT המיסוי למשקיע פרטי כמעט תמיד יותר טוב. אין לך מס רווח הון כפוי, וגם המיסוי הוא רק כשיש תזרים מזומנים בפועל.

מדויק, כל עוד מדובר על ריט לא ישראלי.

 

[מצב צבירה]

אם אתה חושבים שהמיסוי בריטים עדיף על שותפויות באחזקה ישירה שיבושם לכם. בכל מקרה אני חושב שיש נטיה גדולה בפורום לנכסים נזילים וסחירים ולכן תמיד נכסים שאינם כאלו יתקלו בהתנגדות. בסופו של דבר נכסים לא נזילים מיועדים לאנשים שיכולים להתמודד עם כך, בין אם השלכות המיסוי לבין השלכות הנזילות.
בשורה התחתונה אסכם שכשאתה משקיע בנכס סחיר כמו מניה, התכנית העסקית שישנה לעסק שווה רק אם השוק יודע להעריך אותה, לא כך בהשקעות פרטיות.

 

[FIYaacov]

אם אתה חושבים שהמיסוי בריטים עדיף על שותפויות באחזקה ישירה שיבושם לכם. בכל מקרה אני חושב שיש נטיה גדולה בפורום לנכסים נזילים וסחירים ולכן תמיד נכסים שאינם כאלו יתקלו בהתנגדות. בסופו של דבר נכסים לא נזילים מיועדים לאנשים שיכולים להתמודד עם כך, בין אם השלכות המיסוי לבין השלכות הנזילות.
בשורה התחתונה אסכם שכשאתה משקיע בנכס סחיר כמו מניה, התכנית העסקית שישנה לעסק שווה רק אם השוק יודע להעריך אותה, לא כך בהשקעות פרטיות.

חוסר נזילות צריך להיות מפוצה בתשואה (והכוונה לתשואה לאחר מס).

כמובן כל אחד יכול להגדיר לעצמו מה הפרמיה שהוא רוצה עבור חוסר הנזילות.

 

[אורי ג.]

אם אתה חושבים שהמיסוי בריטים עדיף על שותפויות באחזקה ישירה שיבושם לכם

לא חושב, יודע.

כל מקרה אני חושב שיש נטיה גדולה בפורום לנכסים נזילים וסחירים ולכן תמיד נכסים שאינם כאלו יתקלו בהתנגדות.

בדרך כלל מי שלא מכיר משהו מסוים יפחד ממנו ויביע התנגדות, גם אם תשאל הדיוט ממוצע לגבי השקעה במניות הוא יחשוב שזה כמו להמר בקזינו.

בשורה התחתונה אסכם שכשאתה משקיע בנכס סחיר כמו מניה, התכנית העסקית שישנה לעסק שווה רק אם השוק יודע להעריך אותה, לא כך בהשקעות פרטיות.

לא מדויק, גם בנכסים לא סחירים אתה תלוי בשוק הכלכלי בצורה זו או אחרת, MAIN STREET וWALL STREET לא פועלים במנותק אחד מהשני.

חוסר נזילות צריך להיות מפוצה בתשואה (והכוונה לתשואה לאחר מס).

כמובן כל אחד יכול להגדיר לעצמו מה הפרמיה שהוא רוצה עבור חוסר הנזילות.

+1
אצלי הוא מפוצה.

 

[דן ג.]

חוסר נזילות צריך להיות מפוצה בתשואה (והכוונה לתשואה לאחר מס).

כמובן כל אחד יכול להגדיר לעצמו מה הפרמיה שהוא רוצה עבור חוסר הנזילות.

יש הרבה אנשים שבשבילם חוסר הנזילות, היא עצמה הפרמיה
בארהב ישנו שוק די גדול של ריטים ציבוריים לא נסחרים. קונים את המניות אצל ברוקרים עם עמלות קנייה מטורפות, עמלות הניהול גם גבוהים מאוד יחסית לנסחרים. הצורה בה משווקים אותם היא, שאין להם הרבה תנודתיות והדיבידנדים גבוהים ויציבים. הסיבה שאין להם הרבה תנודתיות היא, שהערך בסוף כל שנה נקבע לפי המשווקים/מנהלים. התשואות ההיסטוריות שלהם כמובן הרבה יותר גרועות מהנסחרים.
האמת היא, שייתכן מאוד שגם בקרנות פנסיה ודומיהן יש את ה Bias הזה. גם מבחינה רגולטורית וגם מבחינת הקריירה של המנהלים, כשיש לארגון התחייבויות קבועות, הרבה יותר נוח כשהנכסים לא תנודתיים מדי בדוחות.

 

[מצב צבירה]

חוסר נזילות צריך להיות מפוצה בתשואה (והכוונה לתשואה לאחר מס).

כמובן כל אחד יכול להגדיר לעצמו מה הפרמיה שהוא רוצה עבור חוסר הנזילות.

ב-ד-י-ו-ק. לאו דווקא תשואה, זה יכול להיות כל דבר אחר.

 

[FIYaacov]

ב-ד-י-ו-ק. לאו דווקא תשואה, זה יכול להיות כל דבר אחר.

לא הבנתי. אתה לא משקיע בשביל לקבל תשואה?

 

[מצב צבירה]

לא מדויק, גם בנכסים לא סחירים אתה תלוי בשוק הכלכלי בצורה זו או אחרת, MAIN STREET וWALL STREET לא פועלים במנותק אחד מהשני.

ההבדל הוא שבמיין סטריט זה מקצוענים ובוול סטריט זה שילוב של מקצוענים וחובבניים.
בכל מקרה אני לא היתי נכנס לדיל שנמצא בשוק ללא נזילות גבוהה שבו יש הרבה שחקנים מוסדיים שקונים בכל מצב שוק.

 

[מצב צבירה]

לא הבנתי. אתה לא משקיע בשביל לקבל תשואה?

הפרמיה לא חייבת להגיע מתשואה.