תמ"א תמחור דירה בתהליך

[fliper]

חברים:
איך נכון לתמחר דירה שנמצאת בהליך לקבלת אישור תמ"א (טרם החלה הבנייה) ?

 

[DavidA]

חברים:
איך נכון לתמחר דירה שנמצאת בהליך לקבלת אישור תמ"א (טרם החלה הבנייה) ?

באיזה כיוון, אתה הרוכש ורוצה לדעת מה השווי של הדירה? או שאתה בונה ומנסה להבין כמה לבקש כשתסיים?

 

[fliper]

אני בעלים של חלק מהדירה, אחד השותפים מעוניין למכור את הדירה/את חלקו.

 

[DavidA]

לא ממש ברור לי איך החלק שלו שווה משהו, אם אין לכם אישורי בניה. אני משער שהיו לכם עלויות כלשהן שהושקעו עד עכשיו, אני מניח שכיסוי העלויות האלו זה הדרך הכי טובה להעריך את השווי של מה שהוא מוכר.

 

[אורי ג.]

איך נכון לתמחר דירה שנמצאת בהליך לקבלת אישור תמ"א (טרם החלה הבנייה) ?

מה זה "בתהליך"? יש היתר? הוגשה בקשה להיתר? יש חוזה חתום? אישור ועדה?

 

[fliper]

@אורי ג.
יש חוזה חתום. נמצאים בשלבי קבלת היתר. מתעכב כי מנסים לשנות את תוכנית החניה. הערכת הפרוייקט הינה שנתיים עבודה מרגע קבלת ההיתר
@רוני

 

[אורי ג.]

יש חוזה חתום. נמצאים בשלבי קבלת היתר. מתעכב כי מנסים לשנות את תוכנית החניה. הערכת הפרוייקט הינה שנתיים עבודה מרגע קבלת ההיתר

אז ככה אני הייתי מתמחר בשווי הוגן:
שווי כיום ללא תמ"א וללא פוטנציאל לתמ"א + היוון ל4 שנים בריבית 8% של ההפרש בין השווי כיום ללא התמ"א לשווי הדירה אחרי התמ"א ואחרי כל התוספות.

 

[cypriano de rore]

אז ככה אני הייתי מתמחר בשווי הוגן:
שווי כיום ללא תמ"א וללא פוטנציאל לתמ"א + היוון ל4 שנים בריבית 8% של ההפרש בין השווי כיום ללא התמ"א לשווי הדירה אחרי התמ"א ואחרי כל התוספות.

תוכל להסביר למה 8%?

 

[אורי ג.]

תוכל להסביר למה 8%?

זה כלל אצבע, בא לך להוון לפי 9% או 7%? לך על זה.

 

[fliper]

@אורי ג. תודה רבה
מה "כלל האצבע" להערכת שווי הדירה לאחר התמ"א? (הדירה בת 3 חדרים,התוספת תהיה חדר/ממד)
כשציינת תוספות, למה התכוונת?

 

[אורי ג.]

מה "כלל האצבע" להערכת שווי הדירה לאחר התמ"א? (הדירה בת 3 חדרים,התוספת תהיה חדר/ממד)
כשציינת תוספות, למה התכוונת?

אין כלל אצבע, יש שווי שוק, תבדוק מה השווי שוק לדירה בגודל X עם Y חדרים בשכונה בבניין חדיש למדי ותביא בחשבון את המצב של הדירה מבחינת שיפוץ פנימי וכו'.

 

[cypriano de rore]

@אורי ג. תודה רבה
מה "כלל האצבע" להערכת שווי הדירה לאחר התמ"א? (הדירה בת 3 חדרים,התוספת תהיה חדר/ממד)
כשציינת תוספות, למה התכוונת?

חדר וממד או חדר שהוא ממד?

 

[יהודה ישראל]

תלוי מיקום.
תלוי פרויקט, אם זה 38/1 זה רחוק מ38/2.
תלוי גודל הדירה העתידית והקיימת (לפעמים הפער ביחס נמוך).
תלוי מיקום וקומת הדירה.
זה כמו נכס נדלני רגיל, עם השבחה עתידית צפויה (ואם העיריה לא תאשר?).

 

[Fitch]

כמוכר, מגלם הכל כבר עכשיו.
כקונה, בודק איפה עומד ההיתר.

 

[fliper]

חדר שהנו גם ממד.
המיקום קירית אונו
קומה 1
לא יודע מה משמעות 38/1/2
@אורי ג. סליחה על הבורות,מה המשמעות של היוון 4 שנים של ההפרש 8% ?
אשמח לדוגמא מספרית

 

[cypriano de rore]

חדר שהנו גם ממד.

12 מ׳?

אפשר לשאול כמה קבלנים/יזמים פגשתם עד שחתמתם על חוזה?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. סליחה על הבורות,מה המשמעות של היוון 4 שנים של ההפרש 8% ?
אשמח לדוגמא מספרית

https://he.wikipedia.org/wiki/ערך_נוכחי