השכרה בזמן עבודות תמ"א 38

[fliper]

שלום חברים
בשעה טובה, בתקופה הקרובה יחל שיפוץ תמא 38 בבניין ישן בקרית אונו, בו יש בבעלותי דירת 3 חדרים להשכרה.
אשמח ללמוד מ"חוכמת ההמון" מה כדאי לעשות עם הדירה בתקופת העבודות (מתוכננות להימשך כשנתיים) והיבטים ושיקולים להתנהלות
האם להשכיר ? (אם כן בכמה להוזיל ? מיקהל היעד הרלוונטי ? מה הסיכונים ?), האם להשאיר את הדירה ריקה ?
אני שוקל לנצל את התקופה לשדרג את הדירה (שתהפוך ל 4 חדרים), באיזה שלב להשקיע בשיפוץ הדירה עצמה ? (בתחילת העבודות, בחצי שנה האחרונה ?).
אני שוקל לנצל את שווי הדירה (הינה ללא משכנתא) לטובת רכישת נכס השקעה אחר (כלומר 44.9% ע"ח הדירה הזו ו 44.9% מהדירה הנרכשת) אשמח להתייחסות לכדאיות המהלך ? האם יש משמעות לתזמון המשכנתא בהקשר להערכת הנכס ? (האם הבנק יעריך את הנכס יותר כאשר התמ"א תסתיים או שהוא יידע לגלם את השווי כבר עתה ?)
תודה למתייחסים(@אורי ג. @רוני )

 

[אורי ג.]

האם להשכיר ? (אם כן בכמה להוזיל ? מיקהל היעד הרלוונטי ? מה הסיכונים ?), האם להשאיר את הדירה ריקה ?

בכמה להוזיל? בכמה שפחות, זה לא אתה קובע זה השוק קובע, בין 25% ל50% נשמע לי סביר.
להשאיר את הדירה ריקה לא נשמע לי רעיון טוב.

אני שוקל לנצל את התקופה לשדרג את הדירה (שתהפוך ל 4 חדרים), באיזה שלב להשקיע בשיפוץ הדירה עצמה ?

לקראת הסוף, אבל הייתי מתייעץ עם הקבלן המבצע או מנהל העבודה מטעמו, את התכנון אפשר ורצוי לעשות מראש.

אני שוקל לנצל את שווי הדירה (הינה ללא משכנתא) לטובת רכישת נכס השקעה אחר (כלומר 44.9% ע"ח הדירה הזו ו 44.9% מהדירה הנרכשת) אשמח להתייחסות לכדאיות המהלך ?

כדאיות המהלך תלויה בתשואה הנכס שתקנה והריבית אותה תקבל על המשכנתא, אין יכולת להתייחס לכדאיות המהלך ללא הנתונים האלה.
קח בחשבון שלאחר סיום התמ"א ערך הנכס יעלה משמעותית וכפועל יוצא מזה יכולת קבלת מימון בגינו.

האם הבנק יעריך את הנכס יותר כאשר התמ"א תסתיים או שהוא יידע לגלם את השווי כבר עתה ?)

השווי יעלה לאט לאט ככל שהפרוייקט יתקדם, השווי המלא יתקבל רק בסוף, אחרי טופס 4.
אני לא יודע מה המשמעות של קבלת משכנתא לנכס בבניין בתהליך תמ"א, יתכן והבנק יראה בזה סיכון נוסף ויתמחר בהתאם.

 

[רוני]

אם כן בכמה להוזי

היי
אני מסכים עם אורי, מומלץ להוזיל את מחיר השכירות לפחות ב 25%.

בהצלחה

 

[ModestInvestor]

שאלות המשך:

מה בדרך כלל קורה בתמ"א 38 מבחינת השכרה?
השוכרים מתחלפים? נעשה קשה יותר למצוא שוכר?

שוקל רכישה בבת ים. מבין שיש פוטנציאל עליית ערך, אבל תוהה עד כמה כאב ראש יכול לצמוח מלנסות להשכיר דירה כזו, בעיקר בהנתן האוכלוסיה בעיר.

בנושא קרוב - לכמה עליית ערך אפשר לצפות אחרי תמ"א 38? (נניח בבת ים, על דירה של 1.5-1.7 מ')

 

[פטל ואוכמניות]

במידה ואתה לוקח שכר דירה מופחת, אזי כדאי שתוריד מאחריותך כבעל הבית בהתאם. בתקופת השיפוץ צפויות תקלות רבות שלרוב אינן בגללך אך גורמות נזק ועוגמת נפש לשוכרים.
מסכימה כי עדיף שהדירה לא תהיה ריקה בעיקר בשביל לטפל בבעיות כשמאותרות ומהר, ומנגד עדיף שהשכירות תהיה קטנה בהתאם לאיכות החיים.
אני בחרתי בשכר דירה אפס, תשלומים לרשויות בלבד, ובתמורה להיות מדווחת על כל מה שקורה כולל מענה מלא לכל בעלי המקצוע. אבל, זה מתאים רק אם יש יחסים טובים עם השוכרים מלפני כן.