תמ"א 38 חיזוק מבנים - תחילת פרוייקט התייעצות

[סטודנטית ***]

צהריים טובים.
הבניין הקטן שלנו עומד בפני הצעה לתמ"א 38 חיזוק מבנים.
לצערי שאר דיירי הבניין מבוגרים ואינם בקיאים בתוכניות הבנייה, בהליכי הפרוייקט, איך כל זה עובד ובגדול מוכנים לחתום על מה שהיזם אומר כפי שהוא מחוסר הבנה או התעניינות. בנתיים אין חתימות אבל אין גם התנגדות.
בעקבות המצב, עלי לקחת את הנושא עליי ולקדם את טובת כלל דיירי הבניין.
הבניין נמצא בשכונה מאוד יוקרתית והיסטורית עם בתים לשימור כך שליזם יש אינטרס מאוד מאוד גדול ואנחנו צריכים להבין האם הפרוייקט ממקסם גם את טובתנו.

אשמח מאוד לעצתכם-
מה הדברים שעלי לעשות כדי להבין?
איזה מומחים עליי לגייס שיבדקו את תוכניות היזם?
איך יודעים אם המפרט טוב ומה שהיזם מציע לנו טוב?
מה הוא סדר הפעילויות שעלי לעשות כדי להבין האם הפרוייקט הוא טוב
או מה הם הדברים שעלינו להתעקש עליהם במהלך משא מתן?
מפקח בנייה- לקחנו אחד בתחילת הדרך כשהרעיון רק הוצע, אבל מאז הרבה מים זרמו בנהר, הוא לא מעודכן ונראה שהוא ישן בעמידה ולא באמת מתמצא בתוכניות. האם אפשר להחליף אותו?


מפאת מיקום הבניין והשכונה בה הוא נמצא יש לנו כוח מיקוח גדול מאוד ועלי להבין מה עלינו כדיירים לבקש ועל מה עלינו לשים דגש.
אודה מאוד לכל פיסת מידע או תובנה שיש לכם בנושא.


תודה רבה

 

[הורדוס]

הבניין נמצא בשכונה מאוד יוקרתית והיסטורית עם בתים לשימור כך שליזם יש אינטרס מאוד מאוד גדול ואנחנו צריכים להבין האם הפרוייקט ממקסם גם את טובתנו.

אם הבניין שלכם גם יגיע לסטטוס של מבנה לשימור זה דווקא מוריד מאוד את הכדאיות של היזם.

 

[סטודנטית ***]

אם הבניין שלכם גם יגיע לסטטוס של מבנה לשימור זה דווקא מוריד מאוד את הכדאיות של היזם.

הוא אינו מבנה לשימור ולא יהיה כזה, כך שהכדאיות של היזם לא נפגעת אבל נמצא בשכונה כזו מה שמעלה את ערכו..

 

[Zorg]

צהריים טובים.
הבניין הקטן שלנו עומד בפני הצעה לתמ"א 38 חיזוק מבנים.
לצערי שאר דיירי הבניין מבוגרים ואינם בקיאים בתוכניות הבנייה, בהליכי הפרוייקט, איך כל זה עובד ובגדול מוכנים לחתום על מה שהיזם אומר כפי שהוא מחוסר הבנה או התעניינות. בנתיים אין חתימות אבל אין גם התנגדות.
בעקבות המצב, עלי לקחת את הנושא עליי ולקדם את טובת כלל דיירי הבניין.
הבניין נמצא בשכונה מאוד יוקרתית והיסטורית עם בתים לשימור כך שליזם יש אינטרס מאוד מאוד גדול ואנחנו צריכים להבין האם הפרוייקט ממקסם גם את טובתנו.

אשמח מאוד לעצתכם-
מה הדברים שעלי לעשות כדי להבין?
איזה מומחים עליי לגייס שיבדקו את תוכניות היזם?
איך יודעים אם המפרט טוב ומה שהיזם מציע לנו טוב?
מה הוא סדר הפעילויות שעלי לעשות כדי להבין האם הפרוייקט הוא טוב
או מה הם הדברים שעלינו להתעקש עליהם במהלך משא מתן?
מפקח בנייה- לקחנו אחד בתחילת הדרך כשהרעיון רק הוצע, אבל מאז הרבה מים זרמו בנהר, הוא לא מעודכן ונראה שהוא ישן בעמידה ולא באמת מתמצא בתוכניות. האם אפשר להחליף אותו?


מפאת מיקום הבניין והשכונה בה הוא נמצא יש לנו כוח מיקוח גדול מאוד ועלי להבין מה עלינו כדיירים לבקש ועל מה עלינו לשים דגש.
אודה מאוד לכל פיסת מידע או תובנה שיש לכם בנושא.


תודה רבה

לדעתי תנסו לפנות ליזמים אחרים ותעשו מכרז בין היזמים שינוהל על ידי עורך דין מתמחה בזה.

 

[Michel]

לדעתי תפנה לעורך דין שמתמצא בנושא והוא יעשה לך סדר.. אם אתם בתל באזור תל אביב אני יכול לתת לך שם של מישהו שהבניין שלנו עובד איתו. העורך דין אמור לעבוד בשבילכם ללא תשלום. הוא יקבל שכר מהיזם שייבחר.

 

[הורדוס]

לדעתי תפנה לעורך דין שמתמצא בנושא והוא יעשה לך סדר.. אם אתם בתל באזור תל אביב אני יכול לתת לך שם של מישהו שהבניין שלנו עובד איתו. העורך דין אמור לעבוד בשבילכם ללא תשלום. הוא יקבל שכר מהיזם שייבחר.

אם אתם לא אלו שמשלמים לו ישירות הוא לא מייצג אתכם, ועלול לקחת את היזם שיציע לו עמלה הכי גבוהה.

 

[Michel]

אם אתם לא אלו שמשלמים לו ישירות הוא לא מייצג אתכם, ועלול לקחת את היזם שיציע לו עמלה הכי גבוהה.

לא, זה לא עובד ככה. הוא לא בוחר את היזם. יכול אולי לעזור לך לפנות אליהם אבל בסופו של דבר מתקבלות הצעות, נעשית שיחה עם כל יזם, והדיירים בוחרים. אצלנו הוא בכלל לא התערב בבחירה. בכל מקרה שווה לפנות ולשאול את כל השאלות הרלוונטיות כולל מה שהעלית כאן.

 

[סטודנטית ***]

לדעתי תפנה לעורך דין שמתמצא בנושא והוא יעשה לך סדר.. אם אתם בתל באזור תל אביב אני יכול לתת לך שם של מישהו שהבניין שלנו עובד איתו. העורך דין אמור לעבוד בשבילכם ללא תשלום. הוא יקבל שכר מהיזם שייבחר.

תודה רבה
יש לנו עורך דין אבל הוא לא

 

[סטודנטית ***]

יש לנו עורך דין שהיזם משלם לו והוא אמור לייצג אותנו
אבל הוא אפילו לא אמר לדיירים שחשוב שהם יעברו על המפרט הטכני של הדירה שזה מה שקובע מה שהם יקבלו..
ולא באמת עשה משא ומתן עבורנו עם היזם
בעיקר ההרגשה שלי שהוא מנסה לקדם את החתימות שלנו

 

[yossik]

ולא באמת עשה משא ומתן עבורנו עם היזם
בעיקר ההרגשה שלי שהוא מנסה לקדם את החתימות שלנו

האם בדקתם שהוא אכן עו"ד או מאכר שאוסף חתימות..

 

[AIML]

יש לנו עורך דין שהיזם משלם לו והוא אמור לייצג אותנו

האינטרסים של היזם הפוכים לאינטרסים שלכם. האינטרס של היזם זה לתת לך את המינימום של תקן 21 .
אם עורך הדין מקבל את התשלום מהיזם אז מה האינטרס של העו״ד לשמור על הזכויות שלך ?
לפחות תתיעצי עם עו״ד משלך לפני שאת חותמת.

 

[Michel]

אם עורך הדין מקבל את התשלום מהיזם אז מה האינטרס של העו״ד לשמור על הזכויות שלך ?

יש כמה עורכי דין שנחשבים מקצועיים בתחום ויש להם אינטרס לשמור על שמם הטוב. את הכסף מהיזם יקבלו בכל מקרה. אני לא אומר שהם יילחמו בשבילך על כל סעיף בחוזה אבל הם יידאגו שיהיה מפקח ראוי ושהתהליך בכללותו יהיה תקין. מנסיוני לפחות, מי שמתווכח על סעיפים בחוזה זה דיירים שבודקים בעצמם עם בעל מקצוע (כמו אדריכל). הבסיס זה לקבל הצעות ממספר יזמים ולבחור אחד מהם על סמך ההצעה הטובה ביותר. מצד שני יש עניינים של לוחות זמנים וסיום של תכנית התמ"א 38. צריך לקחת גם את זה בחשבון. הייתי קובע פגישה עם עורך דין מנוסה בתחום כדי להתייעץ. גם כאן אני לא חושב שיעלה כסף אפילו כי לעורך דין יש אינטרס גדול שייבחרו בו במקום העורך דין הנוכחי. בכל מקרה אני לא קשור לתחום אז קחו את עצותי בערבון מוגבל. רק עובר בימים אלה תהליך דומה (ולא אני מוביל אותו).

 

[AIML]

מסכים עם רוב מה שאתה אומר, בעיקר לקבל הצעות ממספר יזמים, שתפקיד הדיירים לוודא שהתקנים מוגדרים היטב, ושכדאי מאד לקבוע פגישה עם עו״ד מנוסה בתחום להתיעץ. אני כן היתי בוחר לשלם לעו״ד ולא מסתמך על זה שהעו״ד יקבל כסף מהיזם. בעל המאה הוא בעל הדעה ואני רוצא שהעו״ד ישרת אותי ולא את היזם.
בניגוד אליך אני לא עשיתי פינוי בינוי כך שאתה מכיר יותר.

 

[wavyfabric]

מהניסיון שלי, למרבה הצער, עו"ד שמקבל את שכרו מהיזם עומד בניגוד עניינים חמור. אין לו אף אינטרס לפעול לטובת הדיירים - התמריץ שלו הוא לקדם את הפרוייקט. כל דבר אחר הוא משני במקרה הטוב או מיותר במקרה הרע. כבר קרה שעו"ד כזה לא עמד על כשלים מהותיים בפרוייקט (למשל, סוגיות של ערבויות).

אני חושב שזה לא פחות ממטורף שבארץ זה מקובל; צריך להבין שבתור בעלי הנכס, ההון הוא בידיים שלכם. אין שום סיבה לסכן אותו בצורה כה משמעותית.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

האינטרסים של היזם הפוכים לאינטרסים שלכם. האינטרס של היזם זה לתת לך את המינימום של תקן 21 .

אין שום קשר בין תקן 21 לתמ"א.

לפותח השרשור, אלו השלבים שעלייך לבצע:

1. לאגד נציגות שתוסמך ע"י רוב של דיירים.

2. למצוא עו"ד בלתי תלוי שייצג אתכם. הכי חשוב זה אחד כזה שמתמחה בתמ"א 38/1 ובעיר הספציפית בו נמצא הבניין, ושמייצג דיירים בלבד.

3. אם היזם עונה על קריטריונים מסויימים שמעידים על ותק, מקצועיות, התמחות בהתחדשות באיזור הנדרש, וחוסן כלכלי (זה חשוב כי בתמ"א אין ערבות חוק מכר), בעיניי אפשר לרוץ איתו. אפשר גם לבצע פנייה למספר יזמים ולבצע מכרז.

4. לבחור יזם באופן פורמאלי ולהתקדם מולו (באמצעות העו"ד כמובן) על התנאים המסחריים.

בהצלחה.