תמחור דירה סמוכה לאיזור התחדשות עירונית

[Ron.B]

שלום,
אשמח לשמוע את דעתכם על איך נכון לתמחר דירה באיזור ביקוש שצפוי/עשוי להיות רווי מאוד.
מדובר על שכונת בת גלים בחיפה, לפי מדלן המחיר למ"ר הוא 30K אבל ההתפלגות של הדירות מאוד ברורה- יש דירות ישנות עם צפי לפינוי בינוי ויש דירות חדשות בפרויקטים קטנים יחסית.
המצב הוא דיי קיצוני- נכון להיום יש בשכונה 2,600 יחידות דיור ובמתחמים המתכוננים (שלבים מתקדמים יחסית) צפויה תוספת של עוד 4,100 יחידות.

הדירה שאני מתעניין בה "תקועה" בול באמצע- היא דירה משנת 2000, כלומר יש מעלית,ממ"ד ואפילו חניה,
אבל אני חושש ממצב שבעוד 5-10 שנים השכונה תהיה רוויה בדירות חדשות והדירה שלי תהיה בתחתית סדר העדיפויות לקידום התחדשות עירונית או של העדפה לשוכרים פוטנציאלים.

איך כדאי להתייחס בחישוב המחיר למ"ר? מדובר על נכס שאין הרבה דומים לו באיזור מבחינת גיל הבנין וגודל הדירה (קטנה יחסית).
מה גובר- הערך שהתחדשות עירונית מסיבית יכולה להביא לשכונה (בעיקר פינוי שטח הבסיס) או ההצפה של הדירות שתהיה לאחר מכן כאשר הבניין הזה ישאר מיושן יחסית.

אשמח לשמוע כל נקודת מבט על הנושא

 

[גרביל מרוץ]

הכל יכול להיות בעתיד. השאלה לשם מה אתה רוצה לקנות את הדירה ולמה אתה מתמקד דווקא באזור הזה, זה יגדיר לך את גבולות המו"מ. אם למשל יש עוד דירות שמתאימות לך (אזור, מחיר, יעוד) אז אתה יכול לבחון בין כמה מוכרים כמה אפשר להוריד אותם, בסוף הרי מה שקובע זה כמה אתה צריך להוציא מהכיס ולא כמה הממוצע של האזור.

 

[rpi]

בתחתית סדר העדיפויות לקידום התחדשות עירונית

אם היא לא מאוד ישנה (פחות מ50 שנה) ויש בה ממ"ד, האם תהיה בכלל מועמדת להתחדשות עירונית?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם היא לא מאוד ישנה (פחות מ50 שנה) ויש בה ממ"ד, האם תהיה בכלל מועמדת להתחדשות עירונית?

לפעמים כחלק ממתחם גדול יותר של פינוי בינוי, "דורסים" גם בניינים שעברו תמ"א 38 אז זה לא אומר שבהכרח היא לא תהיה מועמדת (וכמובן, גם לא מחייב שכן תהיה).

 

[Ron.B]

השאלה לשם מה אתה רוצה לקנות את הדירה ולמה אתה מתמקד דווקא באזור הזה

ספציפית כרגע התכנון הוא לגור בה, אבל יכול להיות שבעתיד ארצה להשכיר ולשכור במקום אחר. זה לא מאוד קריטי כי הפרמטרים שלי זהים- אין מצב שאקנה דירה להשקעה אם אני לא רואה את עצמי מוכן לגור שם, גם אם בתרחיש שלילי שזה מכורח ולא דווקא הבחירה המועדפת.
בגדול טווח החיפוש לי בחיפה מצומצם לבת גלים (דירות יקרות אבל יותר בטוח) ולאזורים ממוקדים מאוד בהדר (כמעט חצי מחיר אבל הפוטנציאל בשלבי מימוש עוד משנות ה-80).
לגבי אלטרנטיבות בבת גלים- דירות חדשות מקבלן יש מעט, הן לרוב קטנות מאוד וגם יקרות בהרבה. אז בעיקר אופציה של דירות בפרוייקטים של הפינוי בינוי היותר מתקדם, שם עיקר הפוטנציאל כבר מגולם במחיר, לא הגעתי לשלבי משא ומתן אמיתי על דירה כזאת, להבין מה דירת התמורה ולפי זה אם המחיר הדרוש הגיוני באמת.

האם תהיה בכלל מועמדת להתחדשות עירונית?

לדעתי היא לא תהיה מועמדת לשום תכנית התחדשות בעשור הקרוב לפחות, וגם אז רק אם מדובר על תכנית רחבה יותר שהבניין יכלל בה.
אז זה מעלה את השאלה איך צריך להתייחס למחיר למ"ר, זה מקטין משמעותית את הפוטנציאל לעליית ערך משמעותית- קשה לי להשוות לדירות ישנות לפני פינוי-בינוי וקשה לי להשוות את זה לדירה חדשה מקבלן, בכל זאת הדירה כבר בת 25, גם אם יש ממד ומעלית.

 

[גרביל מרוץ]

אין מצב שאקנה דירה להשקעה אם אני לא רואה את עצמי מוכן לגור שם

אם כך אז נכון לדעתי להשוות את המחיר לדירות שתהיה מוכן לגור בהן. אתה יכול לדבר עם מספר מוכרים ולהתחיל להרגיש כמה אתה יכול להוריד אותם במחיר. אתה הרי לא יכול לדעת כמה תהיה שווה הדירה בעתיד אבל כן יש לך וודאות לגבי התשלום בהווה, אז ככל שתשלם פחות ביחס לתמורה, שהיא די סובייקטיבית ותלויה בעיקר בך, כך העסקה יותר כדאית.

דירות בפרוייקטים של הפינוי בינוי

אלה פרוייקטים שיכולים לקחת עשורים, בינתיים עלולות להיות הוצאות תחזוקה מאד גדולות ובעלי הדירות נוטים להזניח את התחזוקה כי ממילא "עוד מעט" זה יהרס. וכשמתחילות העבודות באיזור אתה מוצא את עצמך חי באתר בניה. יוצא שלא נעים לגור בדירות האלה כך שנראה לי שהכיוון הזה לא מתלכד עם פונקציית המטרה שלך.

אם היא לא מאוד ישנה (פחות מ50 שנה) ויש בה ממ"ד, האם תהיה בכלל מועמדת להתחדשות עירונית?

לדעתי היא לא תהיה מועמדת לשום תכנית התחדשות בעשור הקרוב לפחות

המועמדות להתחדשות לא כל כך תלויה בגיל הנכס אלא יותר בהיקף הזכויות הלא מנוצלות, נראה לי ששווה לבדוק את זה ולשקלל בכדאיות. את ההיקף הזה ניתן לברר רק במצבו בהווה. ייתכן ותהיה יוזמה עירונית או אחרת שתעלה את היקף הזכויות בעתיד אבל אין לך מושג אם ומתי זה יקרה, אפילו כשמדובר בבניין רכבת משנות ה- 50.

 

[הורדוס]

אם היא לא מאוד ישנה (פחות מ50 שנה) ויש בה ממ"ד, האם תהיה בכלל מועמדת להתחדשות עירונית?

ייתכן שכן, אם מדובר במגרש גדול או אם הדירה נמצאת בסמוך לבניינים אחרי שצריכים לעבור התחדשות עירונית וירצו לאחד לפרויקט אחד גדול של מתחם.

 

[rpi]

ייתכן שכן, אם מדובר במגרש גדול או אם הדירה נמצאת בסמוך לבניינים אחרי שצריכים לעבור התחדשות עירונית וירצו לאחד לפרויקט אחד גדול של מתחם.

נשמע הגיוני, מצג שני יש מלא דירות ישנות מתפוררות בתל אביב שלא עושים להם תמ"א, ככה שאני ממש לא מבין מה השיקולים.

 

[גרביל מרוץ]

יש מלא דירות ישנות מתפוררות בתל אביב שלא עושים להם תמ"א, ככה שאני ממש לא מבין מה השיקולים

השיקול הוא השווי של זכויות הבניה הלא מנוצלות. רק בתור דוגמא יש בתל אביב המון בניינים שרוצים להתחדש אבל בגלל שהם בתוך אזור ההכרזה של אונסק"ו כאתר מורשת עולמי העיריה צימצמה מאד בתכנית הרבעים את תוספת הזכויות עבורם. התוצאה היא שלא כלכלי לחדש את הבניינים, בטח שלא במצב השוק וגובה הריבית הנוכחיים.

 

[אורי ג.]

איך כדאי להתייחס בחישוב המחיר למ"ר?

תשווה מול דירה חדשה מקבילה מקבלן מינוס X%
נניח 10%

רק בתור דוגמא יש בתל אביב המון בניינים שרוצים להתחדש אבל בגלל שהם בתוך אזור ההכרזה של אונסק"ו כאתר מורשת עולמי העיריה צימצמה מאד בתכנית הרבעים את תוספת הזכויות עבורם

לא צמצמה אפילו לא במטר 1. הזכויות היו מצומצמות עוד לפני כן. אתה צודק שבגדול אין כלכליות.

 

[גרביל מרוץ]

לא צמצמה אפילו לא במטר 1

דה פאקטו צומצמה ועוד איך. כל המגדלים ברובע 3 בתוך אזור ההכרזה, למשל מעל דיזנגוף סנטר, או בדיזנגוף-פרישמן, כולם ככל הידוע לי אושרו לפני ההכרזה. לפי מה שראיתי בנסיונותי, מאז ההכרזה אין מה לנסות אפילו להעביר תב"ע ליותר מ- 6 קומות, מקסימום אפשר לנסות לקבל חניון תת קרקעי, והיום זה לא מספיק כדי להצדיק פרוייקט.

 

[אורי ג.]

דה פאקטו צומצמה ועוד איך. כל המגדלים ברובע 3 בתוך אזור ההכרזה, למשל מעל דיזנגוף סנטר, או בדיזנגוף-פרישמן, כולם ככל הידוע לי אושרו לפני ההכרזה.

כולם בתב"ע נקודתי ואין קשר קל לתוכנית הרבעים או התבעות התקפות.

ולם ככל הידוע לי אושרו לפני ההכרזה. לפי מה שראיתי בנסיונותי, מאז ההכרזה אין מה לנסות אפילו להעביר תב"ע ליותר מ- 6 קומות, מקסימום אפשר לנסות לקבל חניון תת קרקעי, והיום זה לא מספיק כדי להצדיק פרוייקט.

בגדול אין ממש אפשרות להעביר תבע"ות איפה שחלה תוכנית הרבעים (אולי במקרים חריגים ממש), וזה היה נכון גם לפני תוכניות תוכנית הרבעים, זה נבע מ"איזור ההכרזה" וללא קשר לתוכנית הרבעים.
אפשר במגרשים גדולים יותר גם 7 קומות ובמקומות מסויימים גם 8.
עוד הפעם: תוכנית הרבעים לא גרעה מאומה אבל גם לא הוסיפה ברוב איזור באיזור ההכרזה.

 

[יהודה ש.]

אשמח לשמוע כל נקודת מבט על הנושא

האם יש לדירה נוף לים? האם התחדשות עירונית עתידית תחסום אותו?

 

[Ron.B]

תשווה מול דירה חדשה מקבילה מקבלן מינוס X%
נניח 10%

תודה, כמו שאמרתי קשה למצוא מקביל כי זאת דירה מעט משונה- 3 חדרים ב-48 מ"ר. אבל מחולקת בצורה דיי אופטימלית.
אז אני משווה לדירות 2 חדרים חדשות באותו המטרז' או דירות 3 חדרים עם יותר מ"ר אבל מחשב חלק יחסי..

האם יש לדירה נוף לים? האם התחדשות עירונית עתידית תחסום אותו?

יש נוף חלקי מהמרפסת- לא כזה שעתיד להיחסם על ידי בינוי עתידי.


מעדכן- אולי יצא סוג של יומן משא בקניית דירה הלכתי לראות את הדירה, מפה לשם למרות שהמודעה על 58 מ"ר, בפועל היא קטנה משמעותית והתשריט/טאבו מראים 47 עיקרי ועוד מרפסת של 5.. כמובן שידעתי את זה מראש כי כבר בדקתי תשריט לפני שבאתי.
אימתתי את המתווכת עם הפער הנראה, והיא מייד הוציאה את תשריט הטאבו ואמרה בעצמה את הנתון האמיתי של ה-47 (הידד, מתווכת דוברת אמת, גם אם אחרי השקר), התירוץ לפער היה כאילו זה פער שבין פלדלת לברוטו.. לא התעקשתי בשלב הזה, למרות שאני לא רואה איך 11 מ"ר הולכים לאיבוד בין הקירות

מאוחר יותר ביקשתי ממנה לברר מול המוכר אם הוא מעוניין למכור במחיר הריאלי של הדירה- לפי אותו חישוב של 30 אלף למ"ר + חישוב הגיוני לחניה ומרפסת אבל על המ"ר האמיתי של הדירה- 47 במקום 58, ואני מוכן גם להביא מודד ולשלם מחיר בהתאם.
היא ניפנפה בטענה שזה לא משנה מה יראה המודד- המוכר מכיר את הנכס שלו וזה המחיר שהוא בחר לפרסם בו.

הסברתי לה שזה יפה מאוד אבל מדובר על פער שלא משנה איך אני מסובב, מגיע לכ-200 אלף שקל פחות ממחיר המודעה ויכול להיות שהמוכר צריך להבין מה יש לו בפועל ולא מה הוא רוצה שיהיה לו. על הדרך היא גם הזכירה שיש קונה אחר שהציע 70 אלף פחות מהמודעה והמוכר כרגע מסרב.
נפרדנו כידידים.. לא יודע אם זאת טקטיקה של באזר טורקי או שאני באמת לא בכיוון.

נורה אדומה נוספת הייתה שהיא טענה שהדירה נקנתה לפני כ-4 שנים, למרות שאני לא מוצא תיעוד במאגר הממשלתי (אולי טעות באיסוף מידע, טעות שלי.. ניחא) הצעתי שישתפו אותי בדוח השמאי מאז, בתקווה שזה יעזור לה להוריד אותי מהעץ, אם אני ממש לא בכיוון. היא סירבה בטענה שזה מידע פרטי ואפילו היא לא ראתה את הדוח שמאי, למרות שבפועל כבר שיתפו אותי בדוחות כאלו בשלבים מוקדמים מאוד של משא ומתן.

יש כאן סכנה? סתם נכלולוית של מתווך ישראלי שרוצה לסגור עסקה מהר?

תודה לכל המגיבים

 

[אורי ג.]

יש כאן סכנה? סתם נכלולוית של מתווך ישראלי שרוצה לסגור עסקה מהר?

תודה לכל המגיבים

למה אתה לא מביא שמאי וסוגר עניין?
הוא כבר ידע בכמה המוכר קנה אותה, לא שזה רלוונטי במיוחד.
המדידה שלך אינה שווה דבר, יש שיטה אחת למדוד: תקן 9 ואני מנחש שזה הרבה יותר קרוב ל58 מאשר 47

תשווה מחיר למ"ר, לא חדרים ותזכור ש:
1. זה לא מדע מדויק.
2. תועלת שולית פוחתת.

 

[Ron.B]

למה אתה לא מביא שמאי וסוגר עניין?

בעיקר כי חשבתי שזה בכלל לא בכיוון. במחשבה שנייה- אני מדדתי שטח פלדלת, מה שמופיע גם בטאבו. אבל מדידה של תקן 9 יוצא לי על פי התשריט כ-52.. זה כבר פער יותר סביר. מבחינתי אם בעל הדירה הוסיף בראש שלו את אותם 5 מטר, זה בדיוק פער של ה-150 אלף שאני לא מוכן לשלם.

אחשוב על זה עוד קצת, תודה!