תיק סולידי של הארי בראון

[Edward]

אפרופו מחירי נדל"ן, להסתמך עליהם שתמיד ייצמדו לאינפלציה זה קצת בעייתי. יש מחקר מעניין על מחירי נדל"ן בתעלה מרכזית באמסטרדם מתחילת המאה ה-17. להלן התוצאות (מחירים ריאליים):
https://hotelivory.wordpress.com/2010/08/29/a-very-long-view-on-house-prices/

מה שאפשר לראות כאן זה שאכן, נדל"ן שומר על ערכו עם השנים. הבעיה היא שיש תקופות ארוכות ביותר שהוא רק עולה, או רק יורד. היו כמה תקופות היסטוריות שאדם חי את כל חייו בסביבה של מחירי נדל"ן יורדים. כך שזה פרמטר נוסף שכדאי לקחת בחשבון, שכמו בתחום האג"ח, מדובר כאן על סייקלים של עשרות שנים שצריך לשים לב אליהם ולקחת בחשבון לפני שמניחים שהכל יהיה בסדר.

אני גם מניח שיש קשר מסויים בין השכירות למחירים ולכן כל זה גם משתקף בדמי השכירות במידה רבה.

 

[Edward]

גם במקרה של ארה"ב יש את קייס-שילר:

כאן אפשר לראות שמאיזור 1895 ועד 1942 המצב היה של מחירים יורדים.

 

[Henchman34]

1. אף אחד לא מוכן לשכור ממך את הנכס, אלא בהנחה מאוד גדולה
2. אין שוכרים קבועים
3. עבריין עושה בעיות ומתנחל בדירה
4. שכנים בעיתיים (למשל בנייה ערבית לא חוקית באזור)

1.כנראה שבמצב כזה אתה צריך לבדוק את כישורי החשבון שלך. אם הגעת למצב שבו אתה מבקש X ומוכנים לתת לך רק משמעותית פחות אז כנראה לא בדקת כמה תקבל על הנכס לפני שרכשת אותו.
2. זו הצהרה? ואם כן אז what of it
3. בדיוק כמו סעיף א' כנראה שלא עשית עבודה מספיקה טובה מראש בסינון הדיירים שלך.
4. זה בגדר the price being alive אי אפשר למנוע מצב כזה גם בדירה שאתה חיי בה, בדיוק כמו שאי אפשר למנוע מעבר של פדיופיל לבניין שלך או למנוע מרכבים לדרוס הולכי רגל במעבר חציה.

ה-5% שאתה מדבר עליו תלוי רק אם יש לך שוכרים שתמיד יגורו לך בדירה ותמיד יהיו מוכנים לשלם כל סכום שתדרוש כדי לעמוד בתשואה שהגדרת לעצמך. ברור לגמרי שההנחה הזאת שגויה לגמרי, בטח אם הדירה לא באזור ביקוש (חור בפריפריה)

עזוב לדרוש כל סכום שאני אבקש, למה לא להכניס לחוזה סעיף של Droit du seigneur ונסגור עניין. דיירים יגורו בנכס, כל נכס כל עוד הוא מתומחר בהתאם למחיר השוק ולא נראה כמו חורבה, הכי common sense שיש ולא שונה מהותית מרכישת עגבניה בשוק.

אני לא הייתי קורה לבאר שבע עם 199,334 תושבים "חור בפריפריה" ביחוד עם יש אליה הגירה גדולה כל שנה, אף אחד לא אמר לך להשקיע בירוחם.

מלחמות, משברים כלכליים ואסונות טבע

מלחמות - אתה מוזמן לבדוק מה קרה לנדל"ן בישראל בזמן מלחמת לבנון השניה או המבצעים שהיו מאז. אתה יכול להתמקד באזור שדרות. רק מלחמה כוללת שמחסלת את מדינת ישראל יכול להוריד את ההשקעה לטימיון.
משבר כלכלי - משפיע על כל סוגי השקעות עם ההבדל המהותי שבלי מניות אנשם מסוגלים לחיות ובלי גג מעל הראש הרבה פחות.
אסון טבע - לא מפחיד אותי כל עוד יש לי ביטוח דירה .

זה בסדר לדעתי לקבל דירה בירושה ולהשכיר אותה

כלומר זה בסדר להתיחס לנדל"ן כמו לתחביב לא מזיק, שאם כבר במקרה הוא נפל עלייך אז אפשר לזרום איתו.

ולמצוא תחליף לאג״ח עם 5% תשואה צמוד מדד לעשרות שנים

זה אג"ח מאוד תנודתי ובעוד עשרות שנים יכול להיווצר מצב שהמדינה נכנסת ל - default רחוק מלהיות אפיק סולידי.

@Edward,
בדיוק בגלל זה אני לא חושב שצריך להשקיע את כל ההון באפיק אחד בלבד. עם כל האהבה של לנדל"ן ולנקודה שהשוק שם לא יעיל ומתגמל עבודה קשה, שווה לקבל חשיפה גם לשוק ההון בצורה כזו מקבלים תשואה משני אפיקים וממתנים תנודתיות.

 

[Henchman34]

1. בא נסכים שהשקעה בנדל"ן היא הרבה דברים אבל לא פאסיבית

זה הוצהר כבר כמה פעמים באשכול.

המשקיע הפרטי (שזה אינו משלח ידו, כלומר הוא לא רק מגיע לעבודה אלא גם עובד) כנראה לא ינהל בעצמו יותר מ 4 נכסים

דווקא אני מכיר לא מעט אנשים שמנהלים כמות כזו בעצמם אבל תמיד אפשר לקחת מישהו שינהל את הדירה בשבילך בתמורה לחודש של דמי שכירות ובמידה ויש הרבה נכסים המחיר יורד.

האם היית קונה 4 מניות מחלקות דיבידנדים ו/או אגח קונצרני כ"א ב 500 אלף ש"ח ?

האם היית נכנס כשותף ב 4 עסקים קטנים תמורת משיכת רווחים ב 500 אלף ש"ח כ"א ?

נכתב מספר פעמים שדירה היא לא חברה מסחרית, לא תקום מחר "חברה מתחרה" שתגרום לדירה להיסגר ודירה לא תגיע למצב של פשיטת רגל.

השקעה בנדל"ן היא לגיטימית ונותנת תשואה ומי שיש לו "את זה" + מזל + הרגולציה לא מתערבת (שינויי מיסוי,מדיניות בניה, ביקושים לדירות השכרה)
+זמן, אבל להגיד זה "בדיוק כמו להשקיע ב S&P500 רק יותר טוב ויותר בטוח זה במקרה הטוב הטעיה עצמית, כי זה לא ה"ביצת קינדר" של עולם ההשקעות

גם מי ש"אין לו את זה" יכול להגיע לתשואה של 3%-4%, לא רע בכלל ביחס לאג"ח. התערבות ממשלתית בדמות דאוס אקס מכינה היא בעיה של כל אפיק השקעה או יזמות.
לא נכתב בשום מקום שנדל"ן יותר טוב מ-S&P, נאמר שנדל"ן עדיף על אג"ח (ביחוד הארוכים שבהם) או שזה הגביע הקדוש. נאמר שזה אפיק השקעה נוסף שלדעתי משתלם לא פחות ממניות מצד אחד ואפיק שיוצר פיזור וממתן תנודתיות מצד שני.

הרבה פעמים שמעתי כאן שהדרך להרוויח זה לקנות דירות זולות היכן שהתשואה מאוד גבוהה אחת הדוגמאות הן באזורי עובדים זרים

אני בטוח שיש משקיעים שבוחרים לעבוד מול האוכלוסיה הזו ועושים אחלה כסף. אני דיברתי על תשואה סביב ה-5% באזורים שלא מפחיד להסתובב בהם עם אוכלוסיה שנוח לעבוד איתה אז לא צריך לעוות את מה שאני כותב לכיוון של השקעה בסיכון גבוהה.

אחרון חביב - משום מה לא שמעתי על אף משקיע בנדל"ן שמודה שעשה עיסקה גרועה (חוץ מתשובה ולבייב שלא יכלו להסתיר את זה כבר בדוחות שלהם)

דבר עם המשקיעים שנכנסו לשוק הנדל"ן בארצות הברית בשיא וקנו דירות במזומן.

ההצלחה היתה בגלל כוחות השוק והוא היה שם במיקרה

שום משקיע בשום אפיק לא יכול לעמוד בכוחות השוק, זה נכון בנדל"ן וזה נכון כאשר קונים אינדקס רחב של מניות. כולם משקיעים כי מאמינים שלטווח הארוך יש צמיחה.

אתה עושה עוול עם נפוליאון כשאתה משווה מורכבות של התנהלות בנדל"ן למגורים בקנה מידה של מספר חד ספרתי של נכסים לניהול מלחמה.

 

[Edward]

נכתב מספר פעמים שדירה היא לא חברה מסחרית, לא תקום מחר "חברה מתחרה" שתגרום לדירה להיסגר ודירה לא תגיע למצב של פשיטת רגל.

לא מדויק, יש שכונות שלמות בארה"ב (למשל שיקגו) שם מחירי הנדל"ן הם אפס כי התחזוקה והמיסוי יקרים יותר מהשכירות שאפשר לקחת, והכל שם נטוש. כך שהיו דברים מעולם, והתהליך הזה קרה על פני 2-3 עשורים והיה לא קל לצפות אותו מראש.

בנוסף לעיתים פשוט בונים יותר מידי, שזו המקבילה ל"חברה מתחרה".

התערבות ממשלתית בדמות דאוס אקס מכינה היא בעיה של כל אפיק השקעה או יזמות.

נכון, אבל בתחום הנדל"ן העניין יותר אקוטי. בחברה מסחרית, אם ממסים אותך יש יותר דרגות חופש לתכנוני מס בתוך החברות. גם למשקיעים יותר קל להניע הון והממשלות יודעות את זה, ולכן הן יותר נזהרות במיסוי חברות מאשר מיסוי נכס ש"לא יברח" כמו נדל"ן (מילולית - לא נייד).

אני גם מתפלא כמה מהר נשכחה הפארסה שהייתה אצלינו במדינה עם כל מה שקשור בחוק הגנת הדייר, כאשר אנשים תמימים שהשכירו דירה בבעלותם בעצם איבדו 90% מערכה לטובת הדייר, שקיבל לו ולממשיכו חזקה בנכס במחיר אפסי. זו הסיבה שהיום בכל חוזה שכירות יש את הסייג שהשוכר לא יהנה מחוק הגנת הדייר, שעדיין בתוקף.

גם יש דיבורים חוזרים ונשנים על מיסוי נדל"ן ואני מאמין שזה יגיע בסופו של דבר.

ולבסוף, יש את הנקודה שבתיק מפוזר אני חשוף להרבה מדינות, ובנכס נדל"ני אני חשוף לממשלה אחת. מספיק שדביל אחד יעלה לשלטון ואכלתי אותה עם כל ההשקעה - ואם אני ממונף אז בכלל.

 

[Henchman34]

רק אוסיף שהפשרת קרקעות לבנייה יכולה להפוך את הביקושים באותה מידה שתיפתח "מספרה חדשה" ליד המספרה שלך אבל הסיכוי שפתאום תפיתח אינטל חדשה ותמחק תוך שנה את אינטל הישנה יותר קטן)

הרבה יותר קל ומהיר לפתוח עסק מתחרה מאשר להפשיר קרקע, מדובר בתחום כל כך בירוקרטי ומלא באינטרסים של קבלנים, מדינת ישראל, קק"ל ורשויות מקומיות שלוקח המון זמן עד שמהו באמת זז וגם אז הקבלנים דוגרים על קרקעות ובונים בלי להציף את השוק.

2 מליון ש"ח ב מדד המניות העולמי זה הרבה יותר נכסים (לא קורלטיבים) , עכשיו זה רק שאלה של מינון והערכת

אנחנו מתחילים לטחון מים. לא משנה אם יש לך פיזור של VTI+VXUS כאשר הבורסה נופלת בצורה חדה הכל נופל כי נוצרת פאניקה שגורמת לאנשים למכור מניות, בין היתר כי מאוד קל לעשות את זה, כמה קליקים ואתה בחוץ. נדל"ן נועד בשביל לפזר את ההון בין כמה אפיקים, בשביל למתן תנודתיות שלשוק ההון ולספק יותר בטחון ותשואה ממה שאפשר לקבל מאג"ח.

לא מדויק, יש שכונות שלמות בארה"ב (למשל שיקגו) שם מחירי הנדל"ן הם אפס כי התחזוקה והמיסוי יקרים יותר מהשכירות שאפשר לקחת, והכל שם נטוש. כך שהיו דברים מעולם, והתהליך הזה קרה על פני 2-3 עשורים והיה לא קל לצפות אותו מראש.

זה כבר עניין של ניתוח שוק. ניקח את דטרויט. כאשר אתה כמשקיע בוחר לרכוש שם דירה (לפני 30 שנה) אתה צריך לדעת מי קהל היעד שלך ולמה יש ביקוש לשכירות. במקרה של דטרויט מדובר באזור שבנוי נטו סביב תעשיית רכב. ברגע שהתעשיית רכב נפגעה הדיור הלך לפח למשקיע שידע לקשר את התחרות הולכת והגוברת מצד יצרני הרכבים בחו"ל היה לא מעט זמן לממש את הנכס ולעבור הלאה. לעומת זאת מי שמשקיע בבוסטון בסביבת MIT (לא בדקתי את מצב המעונות שם) עובד עם זרימה קובעה של צעירים שמגיעים לעיר וניזון מ"עסק" שקיים מ-1861 שבוודאות גבוהה לא הולך לשום מקום. כמובן שכמו בכל דבר רק המוות והמיסים בטוחים ב-100%.

בנוסף לעיתים פשוט בונים יותר מידי, שזו המקבילה ל"חברה מתחרה".

זה נכון רק במקרים שהמדינה מתחילה להתערב בשוק ולבנות, בהחלט יכול לקרות אבל התהליך עצמו יהיה מאוד איטי עד שבפועל הבתים החדשים יעמדו. יהיה הרבה זמן להגיב.

נכון, אבל בתחום הנדל"ן העניין יותר אקוטי. בחברה מסחרית, אם ממסים אותך יש יותר דרגות חופש לתכנוני מס בתוך החברות. גם למשקיעים יותר קל להניע הון והממשלות יודעות את זה, ולכן הן יותר נזהרות במיסוי חברות מאשר מיסוי נכס ש"לא יברח" כמו נדל"ן (מילולית - לא נייד).

זה נכון שיותר קל למסות נכסים שלא יכולים לברוח אבל אני יודע להגיד לך איך חברות שעוסקות בנדל"ן או שמחזיקות הרבה נדל:ן מתנהלות מבחינת מס כי לא נגעתי בתחום.

אני גם מתפלא כמה מהר נשכחה הפארסה שהייתה אצלינו במדינה עם כל מה שקשור בחוק הגנת הדייר, כאשר אנשים תמימים שהשכירו דירה בבעלותם בעצם איבדו 90% מערכה לטובת הדייר

זה פתיר על ידי פיזור נכסים. אבל בלי קשר למיקום ברגע שעולה ממשלה סוציאליסטית נהיה רע בכל תחומי החיים.

נדל"ן הוא לא הגביעה הקדוש של עולם ההשקעות. אין תשואה בלי סיכון. הדיון הזה מתחיל לזוז לכיוון של שוק ההון VS נדלן דיון שאי אפשר להכריע כי הוא מאוד סוביקטיבי. אישית אני לא חושב שזה נכון להשקיע 100% מהכסף באפיק אחד בלבד וכן צריך לפזר,

 

[Henchman34]

דרך אגב אפרופו ניתוח שוק למי שקנה דירה בדטרויט לפני 30 שנה
נדמה לי שקיינס אמר שהכי קל לחזות את העבר

יותר שווה לחזות את שוק הנדלן (נכון) 30 שנה קדימה

אל תכניס לי מילים לפה. לא דיברתי על חיזוי השוק. דטרויט הייתה עיר שלמה עם חשיפה לשוק הרכב. זו עיר ששמה את כל הביצים שלה בסל אחד מאוד צר.

 

[אבא עשיר]

@Tin177an , זה מה שיפה בברבורים שחורים, אתה לא יודע שהם שחורים עד שהם לא מופיעים

 

[CarpeDiem]

@Tin177an
גם אם יהיה מס רכישה של 20% עדיין תחשוב שעיסוק בנדל״ן להשקעה הוא רעיון טוב?
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001032277#fromelement=hp_firstarticle

הנה עכשיו כחלון יכה בך עם 20% מס רכישה. אח״כ הוא גם יעלה את מס השבח ל-25%. הוא גם מתכוון להגדיל את היקפי הבנייה ואולי גם להטיל מס על רווחי שכירות. כדאי שתעשה חישוב מסלול מחדש.

 

[קפבלנקה]

נדמה לי שקיינס אמר שהכי קל לחזות את העבר

תודה ע. - חתימה ראשונה שלי בפורום.
עריכה - עוד לא מופיעה, כנראה כשל טכני.

 

[קפבלנקה]

מעדיף את הגירסא של ע. תודה.

 

[Henchman34]

@Tin177an , זה מה שיפה בברבורים שחורים, אתה לא יודע שהם שחורים עד שהם לא מופיעים

בדיוק בגלל ברבורים שחורים לא משקיעים במקום שכל כך תלוי בגורם אחד ויחיד.

[

הנה עכשיו כחלון יכה בך עם 20% מס רכישה. אח״כ הוא גם יעלה את מס השבח ל-25%. הוא גם מתכוון להגדיל את היקפי הבנייה ואולי גם להטיל מס על רווחי שכירות. כדאי שתעשה חישוב מסלול מחדש

שקודם יעבור בפועל. גם ללפיד היו תוכניות ותראה מה נשאר מהם. במידה ויעבור זה אפיק השקעה אני לא מתכוון לאנוס את המציאות אם לא ישתתלם להשקיע בנדל"ן בישראל אז לא אעשה זאת.

 

[Edward]

הוא גם מתכוון להגדיל את היקפי הבנייה ואולי גם להטיל מס על רווחי שכירות. כדאי שתעשה חישוב מסלול מחדש.

היקפי הבניה כבר עלו בשנתיים האחרונות כמדומני עם הרפורמה בועדות התכנון. אבל לדעתי כל עוד יש עיסקאות טובות - אין סיבה לא להשקיע. זה נכון לכל תחום.