• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

שטח דירה בטאבו קטן משטח הדירה בפועל

עידן

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
70
דירוג
17
מתעניין בדירה להשקעה בבניין ישן (1972).
ב 2011 המוכר הנוכחי רכש את הדירה ועפ״י הדיווח באתר רשות המיסים מדובר בדירת 4 חדרים 100 מ״ר).
שטח הדירה בטאבו ובארנונה: 81 מ״ר.
מדובר ב״דירה של פעם״ – המרפסת הייתה המשכו של הסלון.
בוצע שיפוץ בו המרפסת בוטלה ונהפכה לחלק מהסלון.

עד כמה מורכב ויקר לעדכן את גודל הדירה בטאבו בהתאם לגודל הנוכחי שלה?
(.. ומי איש המקצוע היכול לענות רשמית על השאלה הזו: שמאי, עו״ד מקרקעין, אדריכל? )



תודה.
 
לשם מה נדרש לעדכן בטאבו?
 
לשם מה נדרש לעדכן בטאבו?
כמה סיבות שעולות על דעתי (הלא מקצועית):
1. על מנת שלכשארצה למכור את הדירה (נניח עוד עשור) - הקונה הפוטנציאלי לא ייתלבט ויתהה לגבי הפרשי שטח הדירה (בדיוק כמו שאני תוהה כרגע..)
2. במידה ויהיה פינוי בינוי וכדומה (ישנה אפשרות כזו היות וכבר יש שני בניינים בתמ״א 38 ברחוב) - שהקבלן ירחיב את הדירה על בסיס ה 100 מ״ר שרשומים בטאבו
(במידה ואצליח לעדכן ולכן דירת חמישה חדרים פוסט תמ״א) ולא על בסיס דירת 3.5 חדרים 81 מ״ר (כפי שמופיע עכשיו, ולכן דירת 4|4.5 חדרים פוסט תמ״א)
3. שהעירייה לא תתעורר יום אחד (סיכוי קלוש אומנם..) ותדרוש ממני ארנונה רטרואקטיבית לפי 100 מ״ר
 
אתה נכנס לתוך עולם של חרא ואם תצליח זה תהליך ארוך שיעלה לך הרבה כסף.
שהקבלן ירחיב את הדירה על בסיס ה 100 מ״ר שרשומים בטאבו
הולכים לפי מצב בפועל לפי היתר בנייה ולא לפי מה שרשום בטאבו.
3. שהעירייה לא תתעורר יום אחד (סיכוי קלוש אומנם..) ותדרוש ממני ארנונה רטרואקטיבית לפי 100 מ״ר
הם לא יכולים, הם יכולים למדוד מחדש את הדירה ולעדכן את הארנונה, מה שהם עושים באמת לפעמים.
 
מנת שלכשארצה למכור את הדירה (נניח עוד עשור) - הקונה הפוטנציאלי לא ייתלבט ויתהה לגבי הפרשי שטח הדירה (בדיוק כמו שאני תוהה כרגע..)
זה תהליך ארוך אבל לא כל כך יקר וגם לא סופר מסובך.ביחס למחיר של הדירה. כן דורש לדעת האם השטח נלקח מדירה של שכנים ואם גם הם יהיו מוכנים להצטרף לתהליך. אם אתה לא מחזיק את הדירה ליום יומיים, בהחלט כדאי לבצע שינוי ברישום.
 
זה תהליך ארוך אבל לא כל כך יקר וגם לא סופר מסובך.ביחס למחיר של הדירה. כן דורש לדעת האם השטח נלקח מדירה של שכנים ואם גם הם יהיו מוכנים להצטרף לתהליך. אם אתה לא מחזיק את הדירה ליום יומיים, בהחלט כדאי לבצע שינוי ברישום.
לא מדובר בשטח מדירה של שכנים. מדובר בצירוף מרפסת פנימית לסלון.
האם ידוע לך משך משוער ועלות?
 
לא. זה כנראה היתר בנייה. כשדיברו לידי הסכומים של היתר + שיוני תב"ע (מה שאין במקרה שלך) כ- 40K
 
לא. זה כנראה היתר בנייה. כשדיברו לידי הסכומים של היתר + שיוני תב"ע (מה שאין במקרה שלך) כ- 40K
אתה לא יכול לשנות תב"ע, אולי התכוונת לשנות את הטאבו.
 
אתה שואל את השאלה הלא נכונה.
בנושא של המרפסת, צריך להפריד לשני חלקים: בעלות, ודיני תכנון ובנייה.
בעלות כנראה מסודרת כבר, כי השטח הזה אמור להיות כבר משוייך לדירה בתור "מרפסת". אפשר לוודא את זה בתשריט של הבית המשותף שנמצא בטאבו.
מבחינת דיני תכנון ובניה, זה מאוד משתנה האם מותר להפוך את המרפסת לסלון או לא (בעיקר תלוי בשתי שאלות: האם מראש המרפסת חושבה כשטח ראשי, ואם לא, האם יש יתרת שטחים שלא נוצלה. אם התשובה חיובית באחת מהם, יש על מה לדבר).
אם אי אפשר "להכשיר", קח בחשבון ערך הדירה ששמאי ייתן יחושב לפי סלון קטן יותר, בניכוי עלות השבת המצב לקדמותו.
אם אפשר להכשיר, יש לך 2 שלבים שונים:
1. הפקת היתר בניה.
2. עדכון טאבו.
שלב 1 "מהיר" יחסית, וייקח כמה חודשים אם יש הסכמה של השכנים, או שנתיים לפחות אם אין הסכמה. מי שיוכל לתת לך תשובה זה אדריכל \ מאכער של היתרי בנייה.
שלב 2 ניתן לביצוע רק אחרי שלב 1, והוא כאב ראש לא קטן. תחשוב טוב עד כמה אתה צריך אותו (כבר היום השטח הזה רשום על שמך), או שמספיק לך שבארנונה יהיה רשום השטח הנכון. הכתובת היא עו"ד שמתמחה ברישום בתים משותפים (ותיקון רישום שלהם).

לגבי השאלות שלך -
1. קונים פוטנציאליים: תשריט בית משותף שבו השטח של המרפסת מוצמד לדירה אמור להניח את דעתם. היתר שתוציא יכול לשכנע גם שמאי לתת מחיר בהתאם.
2. מה שקובע זה היתר (שלב 1) לא הטאבו (שלב 2).
3. האינטרס שלך מסעיפים 1,2 זה דווקא לשלם יותר ארנונה. אם אתה פוחד מחיוב רטרואקטיבי, אתה תמיד יכול ליזום מדידה כבר עכשיו...
 
אתה שואל את השאלה הלא נכונה.
בנושא של המרפסת, צריך להפריד לשני חלקים: בעלות, ודיני תכנון ובנייה.
בעלות כנראה מסודרת כבר, כי השטח הזה אמור להיות כבר משוייך לדירה בתור "מרפסת". אפשר לוודא את זה בתשריט של הבית המשותף שנמצא בטאבו.
מבחינת דיני תכנון ובניה, זה מאוד משתנה האם מותר להפוך את המרפסת לסלון או לא (בעיקר תלוי בשתי שאלות: האם מראש המרפסת חושבה כשטח ראשי, ואם לא, האם יש יתרת שטחים שלא נוצלה. אם התשובה חיובית באחת מהם, יש על מה לדבר).
אם אי אפשר "להכשיר", קח בחשבון ערך הדירה ששמאי ייתן יחושב לפי סלון קטן יותר, בניכוי עלות השבת המצב לקדמותו.
אם אפשר להכשיר, יש לך 2 שלבים שונים:
1. הפקת היתר בניה.
2. עדכון טאבו.
שלב 1 "מהיר" יחסית, וייקח כמה חודשים אם יש הסכמה של השכנים, או שנתיים לפחות אם אין הסכמה. מי שיוכל לתת לך תשובה זה אדריכל \ מאכער של היתרי בנייה.
שלב 2 ניתן לביצוע רק אחרי שלב 1, והוא כאב ראש לא קטן. תחשוב טוב עד כמה אתה צריך אותו (כבר היום השטח הזה רשום על שמך), או שמספיק לך שבארנונה יהיה רשום השטח הנכון. הכתובת היא עו"ד שמתמחה ברישום בתים משותפים (ותיקון רישום שלהם).

לגבי השאלות שלך -
1. קונים פוטנציאליים: תשריט בית משותף שבו השטח של המרפסת מוצמד לדירה אמור להניח את דעתם. היתר שתוציא יכול לשכנע גם שמאי לתת מחיר בהתאם.
2. מה שקובע זה היתר (שלב 1) לא הטאבו (שלב 2).
3. האינטרס שלך מסעיפים 1,2 זה דווקא לשלם יותר ארנונה. אם אתה פוחד מחיוב רטרואקטיבי, אתה תמיד יכול ליזום מדידה כבר עכשיו...
תודה על התשובה המפורטת.
אכן - בתשריט הבית המרפסת משויכת לבית.
למעשה - בדירות רבות באיזור המרפסות הפנימיות צורפו לסלון.
לגבי הדירה הספציפית שאני מעוניין לרכוש - למיטב ידיעתי המוכר (בעל הדירה הנוכחי) אשר שיפץ וצירף את המרפסת לסלון - עשה זאת ללא היתר בנייה.
אני תוהה האם הדבר משמעותי מבחינתי כרוכש, כלומר - האם זה משהו בעייתי במסגרת המו״מ על המחיר.

(כמובן שאני בהתהליכי בירור במקביל עם שמאי ועו״ד, אך חשבתי בכל זאת לפנות לחוכמת ההמונים בפורום..)
 
אני תוהה האם הדבר משמעותי מבחינתי כרוכש, כלומר - האם זה משהו בעייתי במסגרת המו״מ על המחיר.
פרקטית, זה מאוד תלוי במדיניות של העירייה לגבי מקרים כאלו. צריך לקחת בחשבון שמדיניות זה גם דבר שיכול להשתנות, ורטרואקטיבית (לפי החוק היבש, גם אם יש התיישנות על עבירת הבנייה, יש עבירה מתחדשת של "שימוש במקרקעין ללא היתר").
כלומר, אתה צריך לקחת בחשבון במחיר את הסיכון (הקלוש?) שהעירייה תדרוש ממך להקטין את הסלון ולהחזיר את המרפסת.

שמאי פרנואידי יניח שזה מה שהעירייה תעשה, ויוריד ממחיר הדירה עם הסלון הקטן גם את העלות של הקטנת הסלון.

זה מאוד תלוי עד כמה ההגדלה הזו היתה כרוכה בשיפוץ. האם מדובר בקירות ששברו (ובמקרה של דרישה צריך לבנות מחדש), או פשוט בדלתות הזזה שצריך למקם מחדש ב"אמצע הסלון" במקום בשפת המרפסת.
 
אתה לא יכול לשנות תב"ע,
אני בטח לא... אבל בסביבה שלי היו דיבורים של אנשים שרצו להגדיל דירות אז הסבירו שזה כרוך בשינוי התב"ע כי מלוא זכויות הבנייה כבר נוצלו. אולי הערייה לא תאשר וזה סתם חלומות באספמיה.
בכל מקרה, טווח של היתרי בנייה שאני שמעתי זה בערך 20K.
 
אני בטח לא... אבל בסביבה שלי היו דיבורים של אנשים שרצו להגדיל דירות אז הסבירו שזה כרוך בשינוי התב"ע כי מלוא זכויות הבנייה כבר נוצלו. אולי הערייה לא תאשר וזה סתם חלומות באספמיה.
שיבדקו קודם במה זה כרוך ואם העירייה יכולה לאשר כזה דבר בכלל, לרוב העיריות אין סמכות להוסיף זכויות בנייה בתב"ע באישור מקומי, שלא לדבר שזה יכול לגרור חובת בניית ממד או חדר מוגן.
דיבורים באוויר, זה לא יקרה.
בכל מקרה, טווח של היתרי בנייה שאני שמעתי זה בערך 20K.
תלוי בה זה זה כרוך בדיוק ובאיזה עיר + יתכנו היטלי השבחה (סביר למדי אפילו).
 
חובת בניית ממד או חדר מוגן.
כבר יש.
דיבורים באוויר, זה לא יקרה.
אם אתה זוכר, היה פעם מערכון על חברת בנייה מסויימת שמכרה דירות בתל אביב בזול. במערכון רואים זוג שנכנס לביתן מכירות, מראים לו מודל של דירה ענקית הטובלת בין כרי דשא במחיר מדהים. בני הזוג כבר רואים את עצמם עושים אודליי בגינת השעשועים ואז איש המכירות אומר להם שהמחיר זה עבור החלום ועבור הדירה צריך לשלם יותר, הרבה יותר... מזכיר לי את זה.
ובאיזה עיר
אה, כן. בטח. איך שכחתי. דברים אכן עובדים אחרת בכל מקום.
עריית תל-אביב מן הסתם תרשה לעצמה דברים שערייות אחרות אולי לא.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D חישוב שטח דירה שייתכן שונה מדברי המתווך , כיצד ניתן לדעת שטח מדוייק? והאם המידע הזה מהווה אפשרות למו'מ להורדת מחיר, ואיך לבצע זאת נדל"ן 47
G שטח נקי או שטח עם דירה נדל"ן 4
S רכישת שטח למגורים נדל"ן 17
T האם שטח שיש בו מכת נמלות אש משפיעות על מחיר הדירה? נדל"ן 1
A הקצאת שטח לדייר ע"י היזם נדל"ן 9
D תמ"א 38 - הריסה ובניה - כמה מינימום שטח מתחייב היזם לדירה? כמה מקסימום? נדל"ן 25
tomer111 מישהו פה קנה שטח חקלאי שהופשר לבניה? נדל"ן 8
בובין חוט-השני איך אתם מוודאים שטח נכס (דוגמא מוחשית בפנים) נדל"ן 2
ש שטח חקלאי - מה עושים עם זה? נדל"ן 2
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
ה שטח כמוכרז כאתר ארכיאולוגי - מה דינו? נדל"ן 32
ג קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב נדל"ן 19
N דילמה- תשלום וועד בית לפי שטח הדירה או באופן שיוויוני ושמירה על שלום בית בבניין נדל"ן 25
ד הלוואה לרכישת שטח מסחרי נדל"ן 1
R קניית חלקת בעלות על שטח בנוי נדל"ן 11
J השכרה ב Airbnb של שטח שרשום בטאבו כמסחרי נדל"ן 2
ש שטח נדל״ן - ברוטו או נטו? נדל"ן 33
R שאלת נדל״ן - אחזקת שטח מול מכירה שוק ההון 39
אחד_שיודע הצהרת הון - האם לדווח על דירה שנרכשה ונמכרה בין הצהרות הון מיסים 2
Nons Ense מצאתי דירה שאני רוצה לרכוש, אילו שאלות חשוב לשאול את בעל הדירה? נדל"ן 0
M רשימת עלויות ברכישת דירה יד 2 נדל"ן 1
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
O תשואה דירה להשקעה נדל"ן 9
ח משכנתא - חצי דירה ראשונה וחצי דירה שניה נדל"ן 4
P מס יסף - בזמן מכירת דירה או אחרי דוח שנתי? נדל"ן 5
M מכירת דירה שנרכשה בעסקת 80/20 נדל"ן 12
י [מס רכישה] הצהרה בעת רכישת דירה שניה מיסים 4
ע זכיתי בפרויקט דירה בהנחה, זה שווה? נדל"ן 13
L רכישת דירה ראשונה מקבלן נדל"ן 4
A מסלולי מיסוי שכר דירה מיסים 1
M סדר פעולות בקניית דירה נדל"ן 20
ח יעוץ לגבי מימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת במצב שוק לא אידיאלי נדל"ן 15
O דירה על הנייר - "גינדי גרנדס", רמת אפעל החדשה נדל"ן 12
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
S קבלת דירה ללא תמורה- האם ניתן למכור כמשפר דיור? נדל"ן 2
ל משנכתא בשותפים שרוכשים דירה נדל"ן 8
ס בין דירה לפרישה- העו"ש מעלה אבק יומני מסע אישיים 12
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
A שיעבוד על דירה עם אפשרות מכירה נדל"ן 8
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
R מס דירה שניה פוסטים מאיכות נמוכה 2
T מועד תשלומים עבור דירה יד2 נדל"ן 8
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
S דירה בהנחה - רווק או ידועים בציבור? נדל"ן 5
K משכנתא על שליש דירה נדל"ן 12
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 20
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
D דירה שלישית להשקעה. נדל"ן 5
י דירה סמוכה לפיר אשפה - כמה זה בעייתי? נדל"ן 5

נושאים דומים

Back
למעלה