נדל"ן מול מניות - מה עדיף?

[אורי ג.]

משכיר נכס, פעם ב3 שנים 2000 שח לדוד
500 שח בשנה ביטוח (כולל נזקי מים) פעם ב 3-5 השתתפות עצמית אינסטלציה

מדברים פה על בתים צמודי קרקע בארה"ב, לא על דירות בישראל.

אז ממש לא קרוב ל 40% מהשכירות.

נכון, 40% זה נמוך מדי, זה יותר כמו 50%-60%.

 

[nturtle]

לא מתכנן להחליף לעולם צנרת?

קרא שוב , 500 שח כל שנה ביטוח נזקי מים ,
החלפת.צנרת קוראת כשהצנרת ניזוקה ...

 

[FIYaacov]

קרא שוב , 500 שח כל שנה ביטוח נזקי מים ,
החלפת.צנרת קוראת כשהצנרת ניזוקה ...

יכול להיות שיש לך פוליסה מיוחדת, אני די בטוח שהחלפת הצנרת עצמה לא כלולה בביטוח.
אני אישית לא הייתי מחכה להצפה שתפגע בשוכרים שלי לפני שהייתי מחליף צנרת.

 

[Ron B]

קרא שוב , 500 שח כל שנה ביטוח נזקי מים ,
החלפת.צנרת קוראת כשהצנרת ניזוקה ...

אני חושב שהכוונה הייתה שכל 10-20 אולי 30 שנה צריך לעשות שיפוץ רציני שעולה כסף רב. בד״כ לא סופרים את השיפוץ הזה כהוצאות שוטפות, למרות שהוא כן הוצאות שוטפות. אם למשל, לא תחליף את הצנרת ותפעיל את הביטוח לא בטוח שזה ישתלם לך כי אם הצינור רקוב ותתקן כל פעם דליפה, תשלם יותר כסף על השתתפות עצמית מאשר על להחליף את הצינור. מעבר לזה, שלא ניתן לבטח הכל: מזגנים מתקלקלים, חלונות מתקלקלים וכו׳.
לגבי % ההוצאות בארה״ב - אני לא הייתי מודע למספרים הללו כ-50%. יש לדעתי חשיבות רבה לזה, כי בישראל אני לא מכיר נתונים מסודרים הסטוריים של יחס שכר דירה למחיר (מישהו מכיר?). לכן, ההשוואה היחידה שאפשר לעשות היא למחירי בתים בארה״ב (ולצערי לא בישראל)

כי אתה לא מקבל הצעת מחיר על הבית שלך בצורה רציפה חמישה ימים בשבוע. כל דבר שתמדוד באופן יותר תדיר יראה יותר תנודתי כי זה מגדיל את הרגישות לרעש
(לא בטוח שזה נכון אבל זה נשמע לי נכון אינטואיטיבית. אם זה ממש מעניין אותך אז צריך להיכנס למתודולוגיה של איך מודדים מחיר נדל"ן, לא ראיתי שהצגת אותה כאן)
בכל אופן הגיוני שתהיה סטיית תקן קטנה יותר כי בתים לא משתנים הרבה כמו חברה

זה שאני לא מקבל הצעת מחיר כל דקה לא אומר שסטיית התקן גדולה. זה לא גוזר את זה. אני חושב שדרך הגיונית להעריך סטיית תקן היא כן להתבונן במדד מחירי הדיור. נכון שהוא לא משקף מחיר דירה יחידה, אבל זה קירוב טוב.
רואים בברור שסטיית התקן של נדל״ן קטן משמעותית גם בישראל וגם בארה״ב (ואני מאמין שבכל מדינה מערבית. לא בדקתי). סטיית התקן כ״כ יותר קטנה פי 5 שגם אם המחיר של דירה אחת יותר תנודתי, עדיין זה משמעותית פחות תנודתי ממניות.
זה שבתים לא משתנים כמו חברות - נכון, אבל זה לא ממש מעניין. בסוף אתה בוחן אופציות השקעה שונות. אם תשואת בתים קרובה לתשואת מניות אז לא הגיוני שהתנודתיות תהיה כ״כ נמוכה. זה פרדוקס שאין לי הסבר אליו.

 

[nicepo1]

אם תשואת בתים קרובה לתשואת מניות אז לא הגיוני שהתנודתיות תהיה כ״כ נמוכה. זה פרדוקס שאין לי הסבר אליו

להערכתי קודם כול נזילות,קשה למכור נדל"ן במהירות ואי אפשר למכור חלקים מבית.
בנוסף הרבה מהבעלים גרים בבית ויעדיפו למכור מניות במשבר מאת הבית.
לטווחים קצרים זה בעיקר פסיכולוגיה,ראיתי את זה היטב במשבר הנדל"ן בארה"ב שהיה יוצא מהכלל.

 

[doc29]

לגבי % ההוצאות בארה״ב - אני לא הייתי מודע למספרים הללו כ-50%.

כלל אצבע מאוד מוכר.
לרוב הישראלים ממה שראיתי וקראתי נופלים בהערכת חסר של ההוצאות הללו, שנקראות Capital expenses או CapEx. כלל אצבע שזכור לי הוא 2500 דולר בשנה לsfh, כמובן בתלות בגודלו.

 

[nturtle]

יכול להיות שיש לך פוליסה מיוחדת, אני די בטוח שהחלפת הצנרת עצמה לא כלולה בביטוח.
אני אישית לא הייתי מחכה להצפה שתפגע בשוכרים שלי לפני שהייתי מחליף צנרת.

אני בהחלט לא מתכוון אף פעם להרים רצפה בגלל החשש שמא בעוד חודש או 10 שנים זנ ישתלם לי.
השוכרים כבודם.במקומם, יספגו את חוסר הנוחות או יעזבו, המימון יהיה ע"ח הביטוח כולל אובדן שכירות.

 

[nturtle]

אני חושב שהכוונה הייתה שכל 10-20 אולי 30 שנה צריך לעשות שיפוץ רציני שעולה כסף רב. בד״כ לא סופרים את השיפוץ הזה כהוצאות שוטפות, למרות שהוא כן הוצאות שוטפות. אם למשל, לא תחליף את הצנרת ותפעיל את הביטוח לא בטוח שזה ישתלם לך כי אם הצינור רקוב ותתקן כל פעם דליפה, תשלם יותר כסף על השתתפות עצמית מאשר על להחליף את הצינור. מעבר לזה, שלא ניתן לבטח הכל: מזגנים מתקלקלים, חלונות מתקלקלים וכו׳.

הדירה קיימת משנות ה 80, עברה שיפוץ פעם אחת בשנות ה 90.
מתוך 3:המזגנים אחד רצפתי הוחלף אחרי שעלות התיקון היתה גבוהה יותר עלותו כ חודש שכירות, שורה תחתונה פעם ב 20 שנה החלפת מזגן.
לגבי שיפוץ.רציני זה יהיה כ 30 חודשי שכירות
ולהערכתי יקרה אחרי 30 שנה מהשיפוץ הקודם. השורה התחתונה אובדן שלכ 8 אחוז מההשערה. אין מצב שמישהוא בארץ מאבד 40% מתשואת מהדירה המושכרת אלא אם כן רכש דירת סלאמס שנרכשה באפס עלות כמעט ומושכרת לאוכלוסיות מאוד עניות / עובדים זרים. זה כמו לרכוש אג"ח זבל בשוק ההון .

 

[חתול לילה]

אני בהחלט לא מתכוון אף פעם להרים רצפה בגלל החשש שמא בעוד חודש או 10 שנים זנ ישתלם לי.

בשלב כלשהו הצנרת שלך תתחיל להתפורר ולנזול מכל האורך שלה. אני אומר את זה מניסיון של צנרת ישנה אצל השכנים.
הביטוח לא יבוא כל שבוע לתקן קטע אחר (או שיבוא וירושש אותך).
ואז לא רק שתצטרך להרים את הרצפה, תצטרך גם לשבור את הכלים הסניטריים כדי להחליף שם את הצנרת.

 

[nturtle]

בשלב כלשהו הצנרת שלך תתחיל להתפורר ולנזול מכל האורך שלה. אני אומר את זה מניסיון של צנרת ישנה אצל השכנים.
הביטוח לא יבוא כל שבוע לתקן קטע אחר (או שיבוא וירושש אותך).
ואז לא רק שתצטרך להרים את הרצפה, תצטרך גם לשבור את הכלים הסניטריים כדי להחליף שם את הצנרת.

כמו שכתבתי שיפוץ מקיף יעלה 8% מהשכירות מקסימום 10% , לא מתקרב ל 40% שהוזכרו.
ובאופן אישי
הדירה קיימת 30 שנה ולא חוותה את מה שתארת, הדירה של הורי נמכרה אחרי 50 שנה ולא עברה טראומה, הדירה שלנו קיימת 15 שנה ולא עברה טראומות,
אז אולי ההסתברות ל נזק בגובה 10% משווי הנכס ל 30 שנה אינו כה גבוהה

 

[doc29]

???
משכיר נכס, פעם ב3 שנים 2000 שח לדוד
500 שח בשנה ביטוח (כולל נזקי מים) פעם ב 3-5 השתתפות עצמית אינסטלציה
החלפתי אמבטיה 5000 כולל התקנה ואיטום אחרי שהאמבטיה הקודמת נרקבה.אחרי 25 שנים
אז ממש לא קרוב ל 40% מהשכירות.

אתה מדבר על דירה או על בית פרטי (צמוד קרקע). כי בשני, שזה הנפוץ יש לך רק על הגג משהו כמו 500 דולר לשנה (עולה בערך 10K וצריך להחליף בערך כל 20 שנה). מה עם בוילר פעם בעשור (1000 דולר), צבע פעם בכמה שנים (2000-3000 דולר), רצפה פעם ב-5-10 שנים (2000 דולר), ארונות מטבח (אולי פעם ב-20 שנה - גם כן סביב 2000-3000 דולר), Appliances שונים. גם חלונות, אמנם פעם בהרבה זמן, צריך להחליף, ועוד. המצב של כל הדברים האלה מגולם בערך הבית כשאתה קונה/מוכר אותו.

אבל כלל ה-50% כולל עוד דברים חוץ מ-CapEx. הוא כולל גם ארנונה (1-4% משווי הדירה), ביטוח, דמי ניהול (אלא אם אתה מנהל), חשבונות (משתנה מנכס לנכס), רו"ח, עו"ד אם צריך, Vacancy.

 

[אורי ג.]

אתה מדבר על דירה או על בית פרטי (צמוד קרקע). כי בשני, שזה הנפוץ יש לך רק על הגג משהו כמו 500 דולר לשנה (עולה בערך 10K וצריך להחליף בערך כל 20 שנה). מה עם בוילר פעם בעשור (1000 דולר), צבע פעם בכמה שנים (2000-3000 דולר), רצפה פעם ב-5-10 שנים (2000 דולר), ארונות מטבח (אולי פעם ב-20 שנה - גם כן סביב 2000-3000 דולר), Appliances שונים. גם חלונות, אמנם פעם בהרבה זמן, צריך להחליף, ועוד. המצב של כל הדברים האלה מגולם בערך הבית כשאתה קונה/מוכר אותו.

זה שיח סתמי, הצב מדבר על דירה רגילה ופשוטה בארץ בעוד אתה מדבר על בית צמוד קרקע מעץ בארה"ב, זה פשוט לא בר השוואה.

 

[Shlomi Z]

לטווחים קצרים זה בעיקר פסיכולוגיה,ראיתי את זה היטב במשבר הנדל"ן בארה"ב שהיה יוצא מהכלל.

יכול לפרט?

 

[amit]

בשלב כלשהו הצנרת שלך תתחיל להתפורר ולנזול מכל האורך שלה. אני אומר את זה מניסיון של צנרת ישנה אצל השכנים.
הביטוח לא יבוא כל שבוע לתקן קטע אחר (או שיבוא וירושש אותך).
ואז לא רק שתצטרך להרים את הרצפה, תצטרך גם לשבור את הכלים הסניטריים כדי להחליף שם את הצנרת.

פעם היו צנרות מתכת שמתכלות עם השנים . היום אם אתה בונה בית מודרני כמו שצריך יהיה לך שקט עשרות שנים.

 

[Ron B]

להערכתי קודם כול נזילות,קשה למכור נדל"ן במהירות ואי אפשר למכור חלקים מבית.

נזילות וסטיית תקן זה אותו הדבר. אם לוקח לך שנה למכור בית כי אתה צריך לחכות לקונה במחיר הנכון, זה שקול לזה שאם יש ירידה בנכס נזיל (מניות למשל) תצטרך לחכות ע״מ שהמחיר יעלה.
אז תבדוק מה סטיית התקן של מדד הדירות כל שנה ושל מניות כל שנה. היחס עדיין מאד חזק לטובת דיור (סטיית התקן של מניות כל שנה גבוהה משמעותית משל דירות). אני מניח שאם תבדוק סטיית תקן כל 10 שנים אז לא תראה הבדל מובהק, אבל אז כבר יש מעט מאד נתונים ע״מ להעריך נכון.

 

[רוני]

אז ממש לא קרוב ל 40% מהשכירות.

נכון, התכוונתי לנכסים שמשקיעים ישראלים רוכשים בארה"ב

 

[נעם בלה בלה]

כאן

יצא לי יותר. על איזה טווחים הסתכלת?
על פי הלינק הזה 63.75 דולר בינואר 1987 צמודים למדד שווים בינואר 2017 139.22$.
על פי הלינק שסיפקת מדד מחירי הדיור בארה"ב שעמד על 63.75 בינואר 1987 היה שווה בינואר 2017 184.8. בחלוקה ל30 שנה, מגיעים ליותר מחצי אחוז-אחוז שנתי. (לא כותב *הרבה* יותר כי זה סובייקטיבי אבל באופן יחסי גם לדוגמה 1.8 זה יותר מפי 3 מחצי אחוז ושמונים אחוז יותר מאחוז, לא זניח. לא חישבתי אם זה 1.8 שנתי, אני סתם זורק).
לקחתי בכוונה טווח שנים של 30 שנה מתחילת הלינק שצירפת כדי שלא תגיד שאני בוחר שנים ספציפיות בצורה מניפולטיבית. אבל אם כן להיות מניפולטור לרגע, אז בוא נסתכל על העשור הנוכחי: מדד מחירי הדיור ינואר 2010 145, בספטמבר 2018 (סוף הגרף שצירפת) 205.83. 145$ בינואר 2010 צמודים לאינפלציה היו שווים בספטמבר 2018 146.4$. העליית ערך הריאלית היא עצומה. ו2010 היא לא השפל! אם הייתי מסתכל על תחילת 2012 (תזמון שוק מושלם ולכן אני לא עושה זאת) זה היה עוד יותר דרמטי. אבל בניגוד לשוק ההון ששם קשה לנבא מגמות, בשוק הנדל"ן למגמות לוקח שנים ויש אנשים שבאמת יודעים לזהות את המגמות האלה גם בלי כדורי בדולח (לצערי, אני לא אחד מהם כרגע).

בקיצור הטענה שדיור רק שומר על ערכו ולא מניב רווח הון היא לא נכונה מהמספרים שאני מסתכל עליהם.

 

[amit]

יצא לי יותר. על איזה טווחים הסתכלת?
על פי הלינק הזה 63.75 דולר בינואר 1987 צמודים למדד שווים בינואר 2017 139.22$.
על פי הלינק שסיפקת מדד מחירי הדיור בארה"ב שעמד על 63.75 בינואר 1987 היה שווה בינואר 2017 184.8. בחלוקה ל30 שנה, מגיעים ליותר מחצי אחוז-אחוז שנתי. (לא כותב *הרבה* יותר כי זה סובייקטיבי אבל באופן יחסי גם לדוגמה 1.8 זה יותר מפי 3 מחצי אחוז ושמונים אחוז יותר מאחוז, לא זניח. לא חישבתי אם זה 1.8 שנתי, אני סתם זורק).
לקחתי בכוונה טווח שנים של 30 שנה מתחילת הלינק שצירפת כדי שלא תגיד שאני בוחר שנים ספציפיות בצורה מניפולטיבית. אבל אם כן להיות מניפולטור לרגע, אז בוא נסתכל על העשור הנוכחי: מדד מחירי הדיור ינואר 2010 145, בספטמבר 2018 (סוף הגרף שצירפת) 205.83. 145$ בינואר 2010 צמודים לאינפלציה היו שווים בספטמבר 2018 146.4$. העליית ערך הריאלית היא עצומה. ו2010 היא לא השפל! אם הייתי מסתכל על תחילת 2012 (תזמון שוק מושלם ולכן אני לא עושה זאת) זה היה עוד יותר דרמטי. אבל בניגוד לשוק ההון ששם קשה לנבא מגמות, בשוק הנדל"ן למגמות לוקח שנים ויש אנשים שבאמת יודעים לזהות את המגמות האלה גם בלי כדורי בדולח (לצערי, אני לא אחד מהם כרגע).

בקיצור הטענה שדיור רק שומר על ערכו ולא מניב רווח הון היא לא נכונה מהמספרים שאני מסתכל עליהם.

אני לא מבין במה החשבונות האלה תורמים לכם. השונות בין אזורים ודירות בארהב היא עצומה , מה הקשר בין דירה במנהטן לדירה בדטרויט או בעיירה נטושה ליד לאס וגאס?

וכמעט כל נכס שתבדוק הכפיל את ערכו משנת 2010 ...

 

[נעם בלה בלה]

אני לא מבין במה החשבונות האלה תורמים לכם. השונות בין אזורים ודירות בארהב היא עצומה , מה הקשר בין דירה במנהטן לדירה בדטרויט או בעיירה נטושה ליד לאס וגאס?

וכמעט כל נכס שתבדוק הכפיל את ערכו משנת 2010 ...

אתה מודע למשמעות של מדד..?
אנחנו לא דנים בייעוץ השקעות אישי לבן אדם שמתלבט בין נכס x לני"ע y. אני התייחסתי לטענה שנדל"ן למגורים לא מייצר רווח הו"ן ריאלי ואמרתי שאני לא רואה שהנתונים תומכים בטענה הזו. זה הכל.

 

[נעם בלה בלה]

אז החזקת בית היא חצי אחוז מעל האינפלציה ? זה די מתאים לתאוריה

לא. יותר. הנתונים בהודעה שלי, אם תרצה אחשב כשאהיה מול מחשב