נדל"ן כחלק מתיק השקעות - מחשבות לשעת ערב מיותרת.

[breezblock]

תגידו, מה דעתכם?

נניח והחלטתי שבא לי לייצר לעצמי תיק של 1/3 נדל"ן, 1/3 אג"ח ו 1/3 מניות מכל הנכסים שיש בידי כרגע..
פעם בשנה אני אאזן את תיק נירות הערך, בצורה המקובלת, אין הרבה מה להרחיב.
אבל איך נכון לאזן את החלק הנדלני, אם בכלל.. בתדירות נמוכה יותר, מן הסתם.
אם הנדל"ן ירד בצורה משמעותית אני מניחה שאוכל למכור חלק מהמניות/אג"ח ולקנות עוד נדל"ן.
אבל אם הוא עלה? יש איזשהו הגיון למכור ולקנות משהו זול יותר ולהשקיע את היתרה בתיק ני"ע?

יש פה מישהו שבכלל מתעסק עם איזונים כאלה?

 

[מרק עוגיות]

עלות של מכירה וקניה בנדלן היא עצומה, זה שקול לעמלת קניה/מכירה של כמה אחוזים במקרה הטוב. כך שלאזן תיק עם נדלן זו בעיה, מתארת לעצמי שזה לא משתלם אלא אם כן מדובר על סטייה אדירה בחלוקה בין הנכסים.

 

[breezblock]

לא אם כן מדובר על סטייה אדירה

כן.. כמובן.
נניח שמדובר בהפרש של לפחות בכמה מאות אלפי שקלים.

 

[מרק עוגיות]

כמה מאות אלפי שקלים

עלות של מכירת דירה וקניית דירה אחרת יכולה להגיע למאות אלפי שקלים בעצמה (חוץ מזה שמה שחשוב זה האחוזים לא הסכום האבסולוטי). במיוחד אם צריך גם לשלם מס שבח ומס קניה.

 

[גרהם]

נשמע המון התעסקות ועלויות אדירות.
קחי בחשבון גם את עניין התדירות של מכירת ורכישת נדל"ן. אם תעשי את זה בתדירות גבוהה יבקשו ממך מס הכנסה על הפעילות הזו.

 

[Roi]

תמיד יש את האופציה למכור ביוקר ולקנות נדל"ן בשוק אחר יותר זול, אם זו מכירה של דירה ראשונה יש הטבת מס משמעותי, נקודה לזכות שאין במכירת מניות למשל.

 

[breezblock]

גם את עניין התדירות של מכירת ורכישת נדל"ן

אני מניחה שהתדירות תהייה פעם בחומש/עשור, אחרת זה מוגזם.

 

[breezblock]

במיוחד אם צריך גם לשלם מס שבח ומס קניה.

זה כמובן חלק מהחישוב.

 

[אורי]

מכיוון שאני מסכים עם כל הנאמר מעלי מחד, אבל חושב שנבון מאוד להשקיע בנדל״ן כשהמספרים עובדים, אולי לא הייתי מנסה לאזן באדיקות אלא בקפיצות: קונים נכס, מה שיטה את התיק לכיוון הנדל״ן, ואס כמה שנים משקיעים בעיקר בשני האפיקים האחרים עד שהגיע הזמן לנכס הנדל״ני הבא.

מכיוון ששמתי דגש על כך שהמספרים צריכים לעבוד, כנראה שהשקעה קונבנציונאליות בנדלן בישראל לא ממש מתאימה להגדרה ויש לחפש בחו״ל. היבט שני של מאפיין זה הוא שבארה״ב, למשל, אפשר לקנות בית פרטי ללא מינוף ב-50-70 אלף דולר בקלות, כך שיותר קל לאזן תיק עם נכסים כאלו מאשר דירה בישראל.

לבסוף, אם מדובר רק על נכס נכבד אחד בישראל, אולי את האיזון ניתן לעשות בעזרת השקעה במגזר הנדל״ן בבורסה, אמצעי שביום יום אני אישית סולד ממנו ביותר, אבל אחרים חובבים אותו. הן קרנות ריט הן מניות של חברות קבלניות או השקעה חוץ בורסאית בהלוואות לחברות מגובות נדל״ן.

 

[Buffett]

לעניות דעתי זה ממש מיותר.
העניין של איזון תיק הוא חשוב אבל כוונת המשורר לא הייתה שאם יש לי דירה בבעלותי או דירה להשקעה, והערך עולה, אז עליי לממש ולרכוש דירה זולה יותר. בואו לא נגזים.
נדל"ן זו אחלה השקעה (כן, גם היום) לבנאדם פרטי. בין אם גרים בבית או לא. once רוכשים נכס נדל"ני, עדיף לעזוב אותו בשקט ולהנות מההכנסה שהוא מייצר וזהו.
לא איזונים ולא נעליים

 

[Roi]

, והערך עולה, אז עליי לממש ולרכוש דירה זולה יותר. בואו לא נגזים

למה לא בעצם? זה כמו כל נכס אחר, לא?
מה ההבדל בין מימוש מניה ברווח, לבית מכירת נדל"ן ברווח?

 

[fliper]

השקעה בנדל"ן (לא מניות /ריט) יכולה להתבצע באמצעות קרנות שונות שעוסקות בכך (הגשמה, פרופימקס,אפריל ועוד ועוד..) האמור מאפשר להשקיע בסכומים קטנים יחסית במגוון נכסים (פיזור גיאוגרפי, וגיוון בסוג הנדל"ן).
כמו כן, אפשר להשקיע במתווה של חוב או במיזם עצמו (שותפות), מה שמשנה את גורם הסיכון (והסיכוי לרווח)
שיטה זו מאפשרת לדעתי גם לאזן בין פלח הנדלן לפלחים האחרים בתיק ההשקעות.

 

[doc29]

למה לא בעצם? זה כמו כל נכס אחר, לא?
מה ההבדל בין מימוש מניה ברווח, לבית מכירת נדל"ן ברווח?

מי ממליץ בפילוסופיה הפאסיבית לממש בשיא מניות יקרות לכאורה ולקנות זולות לכאורה?

 

[Roi]

מי ממליץ בפילוסופיה הפאסיבית לממש בשיא מניות יקרות לכאורה ולקנות זולות לכאורה?

חס וחלילה, לא ממליץ ולא מייעץ.
לא חסרים פה דיונים על השקעות ערך למיניהם...
מי אמר לך שהיא משקיעה פאסיבית?

 

[ע.מדי]

למה לא בעצם? זה כמו כל נכס אחר, לא?
מה ההבדל בין מימוש מניה ברווח, לבית מכירת נדל"ן ברווח?

עמלות קניה מכירה
בצורה של מיסוי לא ראלי אלא על השווי ותשלומים לעורכי דין ומתווכים שלא לדבר על הזמן המושקע במכירה ובמומ על המחיר.
מניה לטוב ולרע יותר קל לקנות ולמכור

 

[Roi]

@ע.מדי לדעתי אתה מקל ראש בנושא פטור ממס שבח, זו הטבה רצינית מאוד, שלא לדבר על פטור ממס על שכירות עד גובה מסויים, אבל הנושא הזה טחון עד דק בפורום.
שאלה פותחת השרשור על רעיונות לאיזון נכס נדל"ני ולא על מניות.

 

[ע.מדי]

@ע.מדי לדעתי אתה מקל ראש בנושא פטור ממס שבח, זו הטבה רצינית מאוד, שלא לדבר על פטור ממס על שכירות עד גובה מסויים, אבל הנושא הזה טחון עד דק בפורום.
שאלה פותחת השרשור על רעיונות לאיזון נכס נדל"ני ולא על מניות.

לא מתוכח על פטורים ומה עדיף
בתור מי שקנה ומכר 3 דירות ב 20 השנים האחרונות וגם מניות, המסקנה שלי היא
שבארץ איזון נדלן אינו רעיון נבון.
ובאופן אישי כמו שיש אנשים שמחזיקים 2 תיקים ויותר (@adamshalev) אין סיבה שלא להחזיק את הנדלן בניפרד ללא איזון או "איזון" בתדירות נמוכה פעם ב 10 שנים ומעלה.

 

[breezblock]

תודה לכולם!