נדל"ן בחו"ל לעומת שוק ההון

[TunaGolem]

על הקשר בין אשראי למשקיעים ובין השוק.

האקדמיה מחפשת מנבא טוב לשוק במשך עשרות שנים. שילר זכה על פרמטר כזה בפרס נובל.
אם תצליח להוכיח את הטענה שלך, אתה צפוי לתהילה.
בינתיים, אני נצמד לשוק.

 

[ogi]

האקדמיה מחפשת מנבא טוב לשוק במשך עשרות שנים. שילר זכה על פרמטר כזה בפרס נובל.
אם תצליח להוכיח את הטענה שלך, אתה צפוי לתהילה.

כבר היינו כאן פעם, כמדומני: אני מדבר על הצורך בזהירות ועל גורמי סיכון, אתה עונה לי על ניבוי וכדורי בדולח.

בינתיים, אני נצמד לשוק.

היצמדות אמיתית לשוק תהיה לשנות את פלח המזומן בתיק שלך בהתאם לפלח המזומן בתיק המצרפי של המשתתפים בשוק, כאשר לצורך העניין, מינוף נחשב כמזומן שלילי.

 

[TunaGolem]

כבר היינו כאן פעם, כמדומני: אני מדבר על הצורך בזהירות ועל גורמי סיכון, אתה עונה לי על ניבוי וכדורי בדולח.

קיבלתי. אתנסח מחדש:
אני לא חושש מתיאוריות לא מאומתות לגבי התנהגות השוק. בכל שוק ובכל נקודה בעבר, היו אינדקציות לבועתיות.
לכן, אני חושב שברגע שהמשקיע מבין את הסיכונים ויכול להתמודד איתם, עדיף שיבחר באלוקציה האגרסיבית ביותר מתוך האפשרויות המתאימות, ללא קשר למצב השוק בהווה או וללא קשר לכך שאם כל העולם ישקיע כמוהו הכל עלול להתפוצץ.

היצמדות אמיתית לשוק תהיה לשנות את פלח המזומן בתיק שלך בהתאם לפלח המזומן בתיק המצרפי של המשתתפים בשוק, כאשר לצורך העניין, מינוף נחשב כמזומן שלילי.

נכון. אבל בגלל המהלך האקראי של השוק, אין הבדל מבחינת חוסר הפרדיקטבליות.

 

[daat99]

המשקיע הממונף קיבל דיבידנדים

רק אם הוא השקיע בנכס הבסיס - לא אם הוא השקיע דרך מוצר ממונף שמבוסס על חוזים.

 

[בת העמק]

אני תוהה אם מישהו יבוא לקרוא את השרשור הזה עוד חודש, האם הוא יצליח להוציא את המוץ מהתבן ולקבל שכל מהתגובות.
ומאד מקווה שמישהו מההנהלה ינכש את הדרוש ניכוש בסוף הויכוחים והגרפים.
@yossik
@adamshalev

 

[adamshalev]

@בת העמק
מדיונים אפשר ללמוד המון, אין סיבה לנכש אותם.

 

[Roi]

אני תוהה אם מישהו יבוא לקרוא את השרשור הזה עוד חודש, האם הוא יצליח להוציא את המוץ מהתבן ולקבל שכל מהתגובות.
ומאד מקווה שמישהו מההנהלה ינכש את הדרוש ניכוש בסוף הויכוחים והגרפים.
@yossik
@adamshalev

אין מסקנה אחת ויחידה לדעתי, זה מאוד אינדבידואלי, מעורבות פה גם אמוציות, מבנה אישיות וכו, כל אחד ילך לכיוון שהכי נוח לו ושהוא יכול לישון איתו בלילה.

 

[TunaGolem]

@בת העמק
נפתח כאן שרשור נוסף על היחס בין השקעות בנדל"ן להשקעות בשוק ההון, לאחר שבעבר נפתחו לפחות עשרה באותו נושא. הדיון כאן התמקד באספקט מסוים של ההשוואה (משכנתא מול מינוף מניות), וכמעט ולא היתה זליגה מהנושא.
אני מקווה שקוראים שישובו לכאן בעוד חודש, יוכלו להתרשם מהדיון, על כך שהמיסקונספציות על תשואות פלא בנדל"ן, אינן מחזיקות מים.
לבסוף, החמורים יאלצו לאכול את המוץ והתבן.

 

[בת העמק]

הדיון כאן התמקד באספקט מסוים של ההשוואה (משכנתא מול מינוף מניות), וכמעט ולא היתה זליגה מהנושא.

הבעיה היא שרוב האנשים מבינים מה זאת משכנתא בנדל"ן אבל מינוף בשוק ההון הוא תחום שלא מוכר לרוב האנשים, לדעתי גם בפורום הזה.
חסר כאן הסבר מפורט לגבי המינוף הזה ולכן הקפיצה היישר לויכוחים בעניין לא עוזרת הרבה.
גם אם יש הסבר מפורט בשרשור אחר לגבי מינוף בשוק ההון (איך, מתי, כמה, למה, סיכוי וסיכון)- בשרשור הנוכחי אי אפשר בלעדיו. להדיוטות השיחה ביניכם נשמעת כשיחת חוקרים במעבדה כלשהי.

 

[אורי]

לגבי נושא הדיון המקורי כבר כתבתי על כך בעבר כאן, ובמקומות אחרים.
לגבי הדיון שהתפתח כאן כפי שהוגדיר אותו טונהגולם לעיל, דעתי היא שיש הבדל מהותי בין מינוף בהשקעה בנדל"ן לבין מינוף בהשקעה בשוק ההון. מינוף הוא (תרגום שלי מ-Investopedia) שימוש בכסף שאול (הלוואה) להגדלת רווח פוטנציאלי, אולם הנוסחה הכללית הזו פועלת אחרת בשני המקרים.

כפי ש @רוני פירט יפה לעיל, מינוף בנדל"ן משמעותו שליטה על הון גדול יותר באופן שמאפשר לך לעשות דברים שונים: לרכוש נכס גדול יותר מההון העצמי שלך, לנכות תשלומי ריבית מההכנסה החייבת במס, לנכות פחת מההכנסה החייבת במס, להתמש במינוף לגישור זמני בלבד, לפזר הקעה על מספר נכסים ועוד ועוד אסטרטגיות שונות. המשותף לכולן, או לפחות לרובן, הוא שלא מדובר בספקולציה, אלא בשליטה בהון ושימוש בו להגשמת יעדים פיננסיים מסויימים.

בשוק ההון, לעומת זאת, אין למשקיע שליטה על כספו. ה"משקיע" איננו אלא מהמר. אולי הוא מהמר נכון, ידען, שקול, והגיוני, אבל מהמר. הוא יננו שולט בהון, אלא מרגע שהשקיע, יכול רק להתפלל שאותו הון ישיא רווחים. אי לכך, מינוף בשוק ההון איננו מגדיל שליטה בהון, אלא מגדיל את ההימור. כשההימור מצליח אז הרווחים נאים, מאוד, אבל אין שליטה בצידם.

בפילוסופיית ההשקעה שלי אני רואה מתאם הפוך חזק בין שליטה לבין סיכון (קרי ככל שיש לי יותר שליטה הסיכון פוחת), ולכן מינוף בנדל"ן מקטין את הסיכון שלי, בעוד שמינוף בשוק ההון לא עושה זאת (להוציא את סוגיית הפיזור שהשפעתה מוגבלת).

 

[קפה שחור]

לגבי נושא הדיון המקורי כבר כתבתי על כך בעבר כאן, ובמקומות אחרים.
לגבי הדיון שהתפתח כאן כפי שהוגדיר אותו טונהגולם לעיל, דעתי היא שיש הבדל מהותי בין מינוף בהשקעה בנדל"ן לבין מינוף בהשקעה בשוק ההון. מינוף הוא (תרגום שלי מ-Investopedia) שימוש בכסף שאול (הלוואה) להגדלת רווח פוטנציאלי, אולם הנוסחה הכללית הזו פועלת אחרת בשני המקרים.

כפי ש @רוני פירט יפה לעיל, מינוף בנדל"ן משמעותו שליטה על הון גדול יותר באופן שמאפשר לך לעשות דברים שונים: לרכוש נכס גדול יותר מההון העצמי שלך, לנכות תשלומי ריבית מההכנסה החייבת במס, לנכות פחת מההכנסה החייבת במס, להתמש במינוף לגישור זמני בלבד, לפזר הקעה על מספר נכסים ועוד ועוד אסטרטגיות שונות. המשותף לכולן, או לפחות לרובן, הוא שלא מדובר בספקולציה, אלא בשליטה בהון ושימוש בו להגשמת יעדים פיננסיים מסויימים.

בשוק ההון, לעומת זאת, אין למשקיע שליטה על כספו. ה"משקיע" איננו אלא מהמר. אולי הוא מהמר נכון, ידען, שקול, והגיוני, אבל מהמר. הוא יננו שולט בהון, אלא מרגע שהשקיע, יכול רק להתפלל שאותו הון ישיא רווחים. אי לכך, מינוף בשוק ההון איננו מגדיל שליטה בהון, אלא מגדיל את ההימור. כשההימור מצליח אז הרווחים נאים, מאוד, אבל אין שליטה בצידם.

בפילוסופיית ההשקעה שלי אני רואה מתאם הפוך חזק בין שליטה לבין סיכון (קרי ככל שיש לי יותר שליטה הסיכון פוחת), ולכן מינוף בנדל"ן מקטין את הסיכון שלי, בעוד שמינוף בשוק ההון לא עושה זאת (להוציא את סוגיית הפיזור שהשפעתה מוגבלת).

נראה לי שהדגשת את המילה שליטה יותר מדי חזק, זאת לא באמת שליטה למי שלא יודע מה הוא עושה, כמו שמי ש"שולט" בשוק ההון צריך לדעת מה הוא עושה
האם זאת שליטה כאשררכישה של זכויות בנכס/קרקע שעשוי להיות מיועד למגורים ואז המועצה/ועדה ששולטת עליו מחליטה אחרת או תוקעת תוכניות לאורך זמן ומונעת פיתוח
האם זאת שליטה אם לקחתי מינוף לגישור על כספים שיבואו והם לא באו מכל סיבה שהיא?
אין במקרים הללו שליטה ממשית, רק צריך לדעת מה עושים ולהאזר בידע + נסיון כדי למזער את ה"רעידות" במוט ההיגוי

 

[daat99]

זאת לא באמת שליטה למי שלא יודע מה הוא עושה

בדיוק בגלל זה דרישת הסף היא ללמוד ולהתמקצע בנדל"ן ולהפוך זאת לעיסוק כמו ש @אורי , @רוני ו- @סנופי עשו בפועל ולא רק פעולת "לחץ על העכבר ורכשת בית".

אין במקרים הללו שליטה ממשית, רק צריך לדעת מה עושים ולהאזר בידע + נסיון כדי למזער את ה"רעידות" במוט ההיגוי

כשאתה רוכש דירה/בית אתה יכול לשפץ אותו ובכך אתה שולט בעליית הערך שלו בנוסף לעליית הערך שאתה מקווה שתהיה לו (כי לדעתך נדל"ן עולה לאורך זמן).
כשאתה רוכש מניות של קוקה קולה למשל (או של מדד שמחזיק במניות של קוקה קולה) אין לך שום שליטה על איזה בקבוק שתייה החברה תייצר יותר מבקבוק אחר בשביל להגדיל את הרווחים שלה.

 

[Royalties Man]

מסכים חלקית עם אורי. כן מינוף מאפשר לך לשלוט ביותר נכסים עם אותו הון עצמי ובכך להגדיל את התשואה. אבל אי אפשר לומר שמינוף מקטין סיכון, מינוף תמיד מגדיל סיכון. במידה וערך הנדלן יורד, עדיין צריך לשלם על המינוף ולהחזיר אותו. מה שכן, בנדל"ן אכן יש שליטה גדולה יותר משוק ההון ולכן המינוף בנדל"ן הרבה הרבה פחות מסוכן ממינוף בשוק ההון.

בנאום אתמול של דונלד טראמפ, הוא התגאה שהוא לא ממונף כפי שחושבים שהוא. כמה להאמין לו לגבי המינוף שלו אני לא יודע וזה לא מעניין אותי, אבל זה אכן משהו להתגאות בו, בלא להיות ממונף ובאותו זמן לשלוט בנכסים מדהימים ובשווי גבוה.

 

[אורי ג.]

אבל זה אכן משהו להתגאות בו, בלא להיות ממונף ובאותו זמן לשלוט בנכסים מדהימים ובשווי גבוה.

גאווה לאבא שלו אולי.

 

[TunaGolem]

ככל שיש לי יותר שליטה הסיכון פוחת), ולכן מינוף בנדל"ן מקטין את הסיכון שלי, בעוד שמינוף בשוק ההון לא עושה זאת

1. הטענה הראשונה נכונה באופן כללי, אבל השליטה היא רק גורם אחד בסיכון. לשני משקיעים עשויה להיות שליטה מלאה על חצי מנכסיהם, חוסר שליטה על החצי השני, ובכל זאת הסיכון יהיה שונה לחלוטין.
2. בשוק הנדל"ן, השליטה היא חלקית ביותר. המשקיע תמיד מושפע מהיצע וביקוש של נכסים אחרים, מהריבית, מרגולציה ומ"כח עליון" כמשמעו בחוק. גורמים אלו נהיים משמעותיים יותר כאשר המינוף גדל, ולכן השליטה גם קטנה עם המינוף.
3. אני מגדיר סיכון דרך ההסתברות שלא לעמוד ביעדי ההשקעה, ובחומרת ההשלכות. אני ממשיך ומשווה כמותית בין סיכונים על ידי הערכת התפלגות הערך העתידי של ההשקעה (לכל אורכה), ושיערוך האחוז החמישי. הגדרה זו הינה עקבית, כוללת את כל סוגי הסיכון. לפיה, הסיכון בנדל"ן ומניות גדל עם המינוף, בדיוק באותה המידה, כל עוד האלוקציה לא משתנה עם המינוף.

 

[אורי]

1. הטענה הראשונה נכונה באופן כללי, אבל השליטה היא רק גורם אחד בסיכון. לשני משקיעים עשויה להיות שליטה מלאה על חצי מנכסיהם, חוסר שליטה על החצי השני, ובכל זאת הסיכון יהיה שונה לחלוטין.
2. בשוק הנדל"ן, השליטה היא חלקית ביותר. המשקיע תמיד מושפע מהיצע וביקוש של נכסים אחרים, מהריבית, מרגולציה ומ"כח עליון" כמשמעו בחוק. גורמים אלו נהיים משמעותיים יותר כאשר המינוף גדל, ולכן השליטה גם קטנה עם המינוף.
3. אני מגדיר סיכון דרך ההסתברות שלא לעמוד ביעדי ההשקעה, ובחומרת ההשלכות. אני ממשיך ומשווה כמותית בין סיכונים על ידי הערכת התפלגות הערך העתידי של ההשקעה (לכל אורכה), ושיערוך האחוז החמישי. הגדרה זו הינה עקבית, כוללת את כל סוגי הסיכון. לפיה, הסיכון בנדל"ן ומניות גדל עם המינוף, בדיוק באותה המידה, כל עוד האלוקציה לא משתנה עם המינוף.

1. למשקיע בשוק ההון אין שום שליטה על השקעתו, רק תקווה. שתי ההחלטות היחידות שלו הן מתי להיכנס ומתי לצאת. בין לבין הוא יכול רק להתפלל. אין לו גם חצי שליטה.
2. לא כתבתי ששליטה מבטלת 100% מהסיכון. כתבתי שהגברת השליטה מפחיתה את הסיכון. גם בנדל"ן יש גורמים לא ידועים או כאלו, ידועים יותר או פחות, שאינם בשליטת המשקיע. אבל, השליטה עדיין רבה ודרכי ההתמודדות מגוונות. למשל, אם יש לך משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה (הסטנדרט בארה"ב בבתי מגורים) אז שינויי הריבית בשוק ב-30 השנים הבאות לא משפיעים על השקעתך. אם אתה משקיע בתזרים מזומנים (שכר דירה) ולא בעליית ערך ורק מחזיק בנכס, אז עליות וירידות בערך הנכס לא משפיעות עליך כלל, רק שינויים בשכירות. אם קורים אסונות טבע (ויש אזורים מועדים יותר וכאלו שפחות - בחר שוק בחוכמה) או קטסטרופות אחרות שלא בשליטתך, יש ביטוח. וכשאנחנו נכנסים לתרחישים קיצוניים יותר (הלאמת נכסים, מיסוי מיוחד של 90%, מלחמות, חייזרים ועוד) אז אותם תרחישי קיצון עובדים גם על שוק ההון. בקיצור, בהקעה בנדל"ן יש הרבה שליטה, בוודאי שבהשוואה לשוק ההון, ויש אמצעים רבים להתמודדות עם הבלתי ידוע.
3. אי לכך אני חושב שהנוסחאות הנקיות והתיאורטיות שאתה מציג בהמשך הם בדיוק כאלו: תיאורטיות וחסרות משמעות בפרקטיקה. אולי בשוק ההון אפשר לעשות חישובים שכאלו (ואני בספק לגבי תועלתן גם שם), אבל בפרקטיקה של השקעת נדל"ן אין לכך שום משמעות. יש יותר מדי מרכיבים שאתה יכול לשחק בהם (בשוק ההון כאמור יש רק שניים: כניסה ויציאה) והוא לא שוק משוכלל ולא סטרילי כמו שוק ההון. וזה דבר טוב למי שמוכן להשקיע וללמוד.

 

[אורי]

מסכים חלקית עם אורי. כן מינוף מאפשר לך לשלוט ביותר נכסים עם אותו הון עצמי ובכך להגדיל את התשואה. אבל אי אפשר לומר שמינוף מקטין סיכון, מינוף תמיד מגדיל סיכון. במידה וערך הנדלן יורד, עדיין צריך לשלם על המינוף ולהחזיר אותו. מה שכן, בנדל"ן אכן יש שליטה גדולה יותר משוק ההון ולכן המינוף בנדל"ן הרבה הרבה פחות מסוכן ממינוף בשוק ההון.

בנאום אתמול של דונלד טראמפ, הוא התגאה שהוא לא ממונף כפי שחושבים שהוא. כמה להאמין לו לגבי המינוף שלו אני לא יודע וזה לא מעניין אותי, אבל זה אכן משהו להתגאות בו, בלא להיות ממונף ובאותו זמן לשלוט בנכסים מדהימים ובשווי גבוה.

לא אחזור על מה שכתבתי במקומות אחרים וקישרתי לעיל, אבל האמירה ש"מינוף תמיד מגדיל סיכון" היא אמירה שגויה בעיני. הסיכון הוא שלא אוכל לעמוד בתשלומי החזר ההלוואה, אבל זה רק היבט אחד של הסיכון. היבטים אחרים מקטינים אותו ועל כך כתבתי.
בהקשר לדוגמא, כאשר אני בשלב של הגדלת ההון, אני מעדיף להיות ממונף. כאשר הגעתי ליעדי ואני מחפש יציבות וביטחון, אני מעדיף להקטין את המינוף.

 

[Royalties Man]

כאשר הגעתי ליעדי ואני מחפש יציבות וביטחון, אני מעדיף להקטין את המינוף.

אבל הנה אמרת את זה בעצמך, אם ברגע שאתה מוריד את המינוף אתה מקבל יציבות וביטחון, מזה בעצם אומר? שאתה מקטין את הסיכון.
אני פשוט לא מבין איך אתה יכול להגיד שמינוף מקטין סיכון. אתה טוען שבגלל שזה מאפשר לך לשלוט על יותר נכסים זה מקטין לך את הסיכון? לא. ברגע שאתה שולט על יותר נכסים אתה חשוף לירידות של יותר נכסים.

אתה בעצם אומר שבגלל שיש לך מינוף אתה יכול לשלוט על כל הנכס ולא על חלקו כדי לא להיות "ללא שליטה" זה נכון לגבי חברות עסקיות שבהם אם לדוגמא יש 2 בעלי מניות בחברה ולאחד מהם יש 51 אחוז ולך 49 אחוז ואז אתה לוקח מינוף ובזכות זה מצליח לקנות עוד מהחלק של השני (במידה והוא מסכים למכור) ואז יש לך 51 אחוז ולו 49 ובזכות זה יש לך שליטה על החברה אז כן, במקרה הזה מינוף הקטין לך את הסיכון. אבל זה נכון לגבי חברות לא לגבי נדלן מכיוון שכדי לרכוש נדלן בתור משקיע עצמאי אתה בדרך כלל צריך לרכוש את כולו ואם אין לך את ההון / מינוף אתה לא יכול לרכוש בכלל. אלא אם כן אתה מדבר על כניסה כשותף לחברה שמחזיקה ביניין ששם בגלל שלקחת מינוף הצלחת לקחת שליטה ולשלוט על הנכס.

שוב פעם, באופן כללי למשקיע פרטי, אם אתה מתמנף, אתה מסתכן, לא אומר שזה רע להתמנף זה בהחלט עוזר ליצור הון, פשוט אי אפשר להגיד שזה מקטין סיכון.

 

[ברננקי]

1. למשקיע בשוק ההון אין שום שליטה על השקעתו, רק תקווה. שתי ההחלטות היחידות שלו הן מתי להיכנס ומתי לצאת. בין לבין הוא יכול רק להתפלל. אין לו גם חצי שליטה.

כמשקיע במניות אמנם אין לי שליטה על העסק בבעלותי (מקסימום קול באסיפה) כמו שיש לך על הנכס שבבעלותך.
אבל, יש לי שליטה מלאה על כספי. ארצה - ומחר אמכור את כל הניירות שברשותי. אני סבור שהשוק מסוכן? אני יכול בהינף עכבר ובפרק זמן אפס (בהשוואה לזמן עסקת נדלן) לעבור לאגח, זהב או מה שיתחשק. אני בשליטה מלאה, גם אם אני לא יכול להחליט שמחר אפל תמכור מלפפונים.
ועצם זה שיש לך מרחב פעולה גדול יותר, ויותר החלטות לקבל - למשל לשפץ את המטבח - לא משנה את העובדה שגם משקיע נדלן, כמו משקיע במניות, יכול רק להתפלל. אין הבטחה לתשואה כי אף אחד לא יודע את העתיד ומידת השליטה בנכס מסויים לא משנה את זה. כי גם אם יש לך שליטה על הנכס, אתה עדיין תלוי באחרים שישכרו את הנכס שלך או יקנו אותו - בדיוק כמו שמשקיע מניות תלוי באחרים שיקנו ממנו את המניות או בחברות (בעקיפין, ובאופן ישיר בלקוחות) שייצרו דיבידנדים.

 

[אורי]

אבל הנה אמרת את זה בעצמך, אם ברגע שאתה מוריד את המינוף אתה מקבל יציבות וביטחון, מזה בעצם אומר? שאתה מקטין את הסיכון.
אני פשוט לא מבין איך אתה יכול להגיד שמינוף מקטין סיכון. אתה טוען שבגלל שזה מאפשר לך לשלוט על יותר נכסים זה מקטין לך את הסיכון? לא. ברגע שאתה שולט על יותר נכסים אתה חשוף לירידות של יותר נכסים.

אתה בעצם אומר שבגלל שיש לך מינוף אתה יכול לשלוט על כל הנכס ולא על חלקו כדי לא להיות "ללא שליטה" זה נכון לגבי חברות עסקיות שבהם אם לדוגמא יש 2 בעלי מניות בחברה ולאחד מהם יש 51 אחוז ולך 49 אחוז ואז אתה לוקח מינוף ובזכות זה מצליח לקנות עוד מהחלק של השני (במידה והוא מסכים למכור) ואז יש לך 51 אחוז ולו 49 ובזכות זה יש לך שליטה על החברה אז כן, במקרה הזה מינוף הקטין לך את הסיכון. אבל זה נכון לגבי חברות לא לגבי נדלן מכיוון שכדי לרכוש נדלן בתור משקיע עצמאי אתה בדרך כלל צריך לרכוש את כולו ואם אין לך את ההון / מינוף אתה לא יכול לרכוש בכלל. אלא אם כן אתה מדבר על כניסה כשותף לחברה שמחזיקה ביניין ששם בגלל שלקחת מינוף הצלחת לקחת שליטה ולשלוט על הנכס.

שוב פעם, באופן כללי למשקיע פרטי, אם אתה מתמנף, אתה מסתכן, לא אומר שזה רע להתמנף זה בהחלט עוזר ליצור הון, פשוט אי אפשר להגיד שזה מקטין סיכון.

אם היית קורא מה שכבר כתבתי על הנושא היית יודע שכבר התייחסתי לכך. מינוך בנדל״ן מקטין סיכון בכך שהוא מאפשר פיזור על פני יותר נכסים, על ידי שיפור משמעותי של התשואה ואיתה היכולת להחזיר את ההלוואה (קרי. קטנת סיכון אי יכולת בעמידה בתשלומי ההחזר) על ידי הקטנה משמעותית של חשיפה למיסוי, על ידי. כנסת הבנק כ״שותף״ תוך שימור השליטה ועוד.
וכן, יש היבט של סיכון במינוף והוא לא ירידת הערך דווקא (ההשקעה היא לתזרים מזומנים, ושלא כמו שוק ההון אפשר להרוויח גם בלי לממש נכסים) אלא חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא. בשלבי השקעה מסויימים הסיכון הזה מתגמד לעומת היתרונות. באחרים היתרונות כבר פחות חשובים ולכן מנסים לצמצם את הסיכון הזה.
אפשר לחשוב על סיכון ביותר מממד אחד...