נדל"ן בחו"ל במימון גבוה

[חוצניק]

אהלן,
מתגורר בחו"ל ושוקל לקנות דירה להשקעה במינוף גבוה (לצורך העניין 75% מעלות הנכס שכוללת את העלויות הנלוות). הריבית שאוכל לקבל כנראה נמוכה מ-1%. אשמח לשמוע דעות לגבי יתרונות וחסרונות של מימון כה גבוה לעומת הון עצמי (בהנחה שאוכל לשלם מההון העצמי מעל ל-50% מהעלויות) כי אני לא כל כך רואה יתרון בריבית כל כך נמוכה בלא לקחת את ההלוואה. ההנחה היא שבמקרה של הלוואה רוב הכסף שנותר יושקע בשוק ההון.
תודה!

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע דעות לגבי יתרונות וחסרונות של מימון כה גבוה לעומת הון עצמי (

תזרים נמוך יותר עד שלילי.
סיכון גבוה יותר.
רווח גבוה יותר בתקווה.

 

[חוצניק]

תודה, אשמח אם תפרט או תתייחס ל - מניח שכוונתך:

תזרים נמוך יותר עד שלילי.

בגלל הריבית שאשלם על ההלוואה לעומת האין ריבית על הון עצמי?

סיכון גבוה יותר.

בגלל הסיכון בנדלן (הוצאות גבוהות, דירה פנויה, ירידת ערך) יחד עם העובדה שאהיה חייב לבנק כסף? כלומר סיכון חדלות פירעון שלי?

רווח גבוה יותר בתקווה.

לאיזה מהאופציות ולמה? בגלל הריבית?

 

[דור ה-Z]

הריבית שאוכל לקבל כנראה נמוכה מ-1%.

מצטער שאני נדחף, אבל איך זה ייתכן?
באילו מדינות זה המצב?

 

[חוצניק]

מצטער שאני נדחף, אבל איך זה ייתכן?
באילו מדינות זה המצב?

לתקופה של פחות מעשר שנים בהחלט אפשרי. נניח זה 1.5% כי לתקופה של 15-20 שנה, בהנחה שאני מוכן לספוג את עלות הריבית, לא אמור לשנות לשיקול.

 

[אורי ג.]

בגלל הריבית שאשלם על ההלוואה לעומת האין ריבית על הון עצמי?

בעיקר בגלל שצריך להחזיר גם את הקרן ולא רק ריבית.

באילו מדינות זה המצב?

אירופה.

בגלל הסיכון בנדלן (הוצאות גבוהות, דירה פנויה, ירידת ערך) יחד עם העובדה שאהיה חייב לבנק כסף? כלומר סיכון חדלות פירעון שלי?

לא רק חדלות פירעון, סתם סיכון של להפסיד מלא כסף.

לאיזה מהאופציות ולמה? בגלל הריבית?

ככל שמתמנפים יותר ככה פוטנציאל הרווח עולה וההפך.

 

[חוצניק]

בעיקר בגלל שצריך להחזיר גם את הקרן ולא רק ריבית.

אבל את הקרן אני בכל מקרה משלם בכל אחת מהאפשרויות, אז רק הריבית גורמת פה להבדל בתזרים..

לא רק חדלות פירעון, סתם סיכון של להפסיד מלא כסף.

אבל איך זה קשור ספציפית לשיקול של מינוף או הון עצמי?

ככל שמתמנפים יותר ככה פוטנציאל הרווח עולה וההפך.

בגלל ההשקעה של ההון העצמי הפנוי בנכסים עם פוטנציאל תשואה גבוה?

תודה על התשובות אבל ללא הסבר נוסף של כמה מילים או קישור למקור נחמד לקריאה זה לא עוזר לי להבין את היתרונות והחסרונות..

 

[אורי ג.]

אבל את הקרן אני בכל מקרה משלם בכל אחת מהאפשרויות, אז רק הריבית גורמת פה להבדל בתזרים..

לא. ככל שתיקח יותר הלוואה ופחות הון עצמי ככה תהיה חייב להחזיר גם יותר קרן, ההבדלים המהותיים בתזרים משכנתא זה לא הריבית, זה כמה אחוז מימון אתה לוקח.

אבל איך זה קשור ספציפית לשיקול של מינוף או הון עצמי?

סיבולת סיכון ורצון לשאת אותו קשורה לאחוז מינוף.

תודה על התשובות אבל ללא הסבר נוסף של כמה מילים או קישור למקור נחמד לקריאה זה לא עוזר לי להבין את היתרונות והחסרונות..

תקרא קצת בגוגל על "תשואה על ההון העצמי".

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תפרט קצת יותר על ההשקעה ואולי נוכל לתת דעה יותר מנומקת - איפה, עלויות נכס, עלויות מימון, טווח זמן, מטרת ההשקעה וכו'..

 

[חוצניק]

תפרט קצת יותר על ההשקעה ואולי נוכל לתת דעה יותר מנומקת - איפה, עלויות נכס, עלויות מימון, טווח זמן, מטרת ההשקעה וכו'..

אני חושב שהשאלה שלי היא עקרונית ולא ספציפית למקרה מסוים.. בכל מקרה לשאלתך - מחפש בגרמניה, כנראה בברלין. מחפש נכס בסביבות ה150 א יורו, כמו שציינתי ריבית כנראה סביבות האחוז-אחוז וחצי בהנחה של משכנתא ל10-15 שנים. המטרה היא לגוון את תיק ההשקעות (גם במחיר של תשואה יותר נמוכה), לטווח זמן לא מוגדר, אולי גם אחד הילדים שלי ירצה לגור בנכס יום אחד. סיבה לדעתי מאוד מרכזית גם לחיפוש הדירה להשקעה היא הכסף הזול שמציעים. אני לא חושש מאי החזר המשכנתא.

 

[yahud]

אבל את הקרן אני בכל מקרה משלם בכל אחת מהאפשרויות, אז רק הריבית גורמת פה להבדל בתזרים..

אבל איך זה קשור ספציפית לשיקול של מינוף או הון עצמי?

בגלל ההשקעה של ההון העצמי הפנוי בנכסים עם פוטנציאל תשואה גבוה?

תודה על התשובות אבל ללא הסבר נוסף של כמה מילים או קישור למקור נחמד לקריאה זה לא עוזר לי להבין את היתרונות והחסרונות..

אם אתה חייב לבנק סכום כסף מסוים, ומשקיע אותו אצלך, אבל אתה משתמש בו בהשקעה אחרת - שוק ההון (שגם בה יש סיכון) אז אתה ממונף.
אם לא משלמים שכר דירה אתה תצטרך לשלם את המשכנתא מהכסף שלך. אין לך כזה אם את שאר הכסף אתה משקיע בשוק ההון.
אם יש לך כזה, אתה לא משקיע את כל הכסף בשוק ההון.

משתמע שאין פה משהו שאתה לא מבין.
אם אתה חייב יותר כסף לבנק, אתה בסיכון יותר גדול ופוטנציאל התשואה שלך (במידה ותצליח להשיג יותר עם ההון העצמי) גדול יותר.
אם לא תצליח, אז אתה תפסיד כסף.
לא חייבים לפשוט רגל כדי להפסיד כסף.

 

[KFC Uerdingen 05]

כנראה בברלין. מחפש נכס בסביבות ה150 א יורו,

נכס של 150k בברלין הוא או נכס קטן, או נכס במצב רעוע או בסביבה לא אופטימלית, בסבירות גבוהה שילוב של שלושתן. החגיגה בברלין הסתיימה כבר לפני כעשר שנים...

 

[חוצניק]

אם אתה חייב לבנק סכום כסף מסוים, ומשקיע אותו אצלך, אבל אתה משתמש בו בהשקעה אחרת - שוק ההון (שגם בה יש סיכון) אז אתה ממונף.
אם לא משלמים שכר דירה אתה תצטרך לשלם את המשכנתא מהכסף שלך. אין לך כזה אם את שאר הכסף אתה משקיע בשוק ההון.
אם יש לך כזה, אתה לא משקיע את כל הכסף בשוק ההון.

משתמע שאין פה משהו שאתה לא מבין.
אם אתה חייב יותר כסף לבנק, אתה בסיכון יותר גדול ופוטנציאל התשואה שלך (במידה ותצליח להשיג יותר עם ההון העצמי) גדול יותר.
אם לא תצליח, אז אתה תפסיד כסף.
לא חייבים לפשוט רגל כדי להפסיד כסף.

אחלה, כמו שחשבתי שהבנתי רק הייתי צריך כמה הודעות לקבל את התשובה המפורשת
כן כמובן שלא כל שאר הכסף יהיה בשוק ההון, צריך להתחשב בבלתמים וכו'.

נכס של 150k בברלין הוא או נכס קטן, או נכס במצב רעוע או בסביבה לא אופטימלית, בסבירות גבוהה שילוב של שלושתן. החגיגה בברלין הסתיימה כבר לפני כעשר שנים...

לא מחפש בהכרח חגיגה.. מחפש גיוון להשקעה לטווח ארוך במחיר ידוע של תשואה פוטנציאלית יותר נמוכה ממניות

 

[KFC Uerdingen 05]

לא מחפש בהכרח חגיגה..

התגובה שלי פחות הגיע מכיוון התשואות ויותר מכיוון סיכונים כמשכיר. נכס מהסוג שאתה מדבר עליו הוא בסבירות גבוהה נכס עם תעבורת שוכרים גבוהה ושוכרים בעלי איתנות פיננסית נמוכה. השילוב של השניים עם סביבה רגולטורית שתומכת בשוכר הוא לא אופטימלי ומדליק אצלי נורות אדומות, ועוד לא נכנסנו לחוקי הבית המשותף...

 

[חוצניק]

תודה, מטרת הפוסט לא הייתה לדון על כדאיות ההשקעה בנדלן בכלל או בברלין בפרט.. בכל מקרה כשאני בוחן את כדאיות ההשקעה אני משתדל להחשיב את כל ה"בעיות" הצפויות כמשכיר

 

[KFC Uerdingen 05]

תודה, מטרת הפוסט לא הייתה לדון על כדאיות ההשקעה בנדלן בכלל או בברלין בפרט.. בכל מקרה כשאני בוחן את כדאיות ההשקעה אני משתדל להחשיב את כל ה"בעיות" הצפויות כמשכיר

לא, מטרת הפוסט היתה לבחון מה שיעור המימון ההגיוני לרכישה מסויימת, רק שרצה הגורל ולשאלתך אין תשובה פשוטה של "כן" או "לא" והאמת, כמו תמיד, חבויה בפרטים.
כשאני לוקח את הנתונים שלך (דירה בברלין, 150K יורו, מימון ל-15 שנה, שיעור מימון 50% או 75% מכלל העסקה, כ-1% ריבית ) ההבדל בין שתי האופציות מהכירותי הבסיסית עם השוק המדובר הוא הבדל בין אפשרות תיאורטית (וממש רחוקה מלהיות בטוחה) לתזרים ניטרלי בשיעור המימון הנמוך לבין תזרים מזומנים שלילי (בסבירות מאוד מאוד גבוהה) בשיעור המימון הגבוה.
כלומר - בשיעור המימון הגבוה תצטרך (שוב, להכרתי בסבירות מאוד גבוהה) למשוך מהכסף שנותר מושקע בשוק ההון על מנת לכסות את המשכנתא. החישוב המאוד תיאורטי שלי לדירה תיאורטית ומשכנתא תיאורטית אומר שתצטרך לגרד את הרווח הדו-ספרתי בשוק ההון כדי שיהיה הגיוני, אבל זה חישוב תיאורטי. האמת כן תלויה בדירה הספציפית והתזרים הספציפי הצפוי.

 

[חוצניק]

לא חיפשתי תשובה פשוטה של כן או לא, לפי התגובות שלי אתה רואה שאני מחפש גם את ההגיון
תודה, בהחלט בחישובים שלי גם צפויות שנים של תזרים שלילי, אצטרך להחליט האם מוכן לחיות עם זה ועם כסף פוטנציאלי שלא מושקע בשוק ההון. תודה על התגובה!

 

[KFC Uerdingen 05]

אצטרך להחליט האם מוכן לחיות עם זה

סבבה, הקריטריונים שלך להחלטה לא כל כך ברורים עד הסוף אבל השורה התחתונה מבחינתי היא שבבחינת הכדאיות (או הרווח) מהעסקה שיעור המימון הוא גורם לא פחות משפיע מהריבית.
אגב- המשכנתא עליה אתה מדבר עם 100% החזר ב15 שנה היא בהחלט לא הסטנדרט בגרמניה, רוב המשכנתאות לתקופה כזאת הן עם שיעור החזר שנתי של 2-3%, ולאחר סיום התקופה ניתן לקחת מימון נוסף. מאחר שאצלך ההון כבר קיים שווה לבדוק אם סצנאריו כזה (עם ריביות נמוכות מ1%) לא יהיה פתרון הביניים היותר מוצלח.