מיסוי בארץ של נדל"ן בחו"ל

Nemesis

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/16
הודעות
3
דירוג
1
היי,

חשקה נפשה של בת זוגי לרכוש בית קטן בחו"ל. ברומניה לצורך העניין.
הבית יושכר.
בגדול, עד כמה שראיתי מדובר בבחירה בין מס שולי לבין 15%. במסלול ה- 15% ניתן להכיר בפחת בלבד כהוצאה. איך זה מסתדר עם אמנת המס?
אם בוחנים את מסלול המס השולי, אם הנכס רשום על שם שני בני הזוג, עושים חלוקה וירטואלית של ההכנסות חצי חצי ומייחסים לכל אחד? כלומר, גם בת הזוג תצטרך לפתוח תיק ע"מ או להגיש דו"ח מקוצר?
במסלול זה, ניתן להכיר בהוצאות המימון גם אם אני לוקח משכנתא בארץ וגם בארץ היעד?
ניתן להכיר בהוצאות כמו טיסה לאותו יעד פעם/פעמיים בשנה?
אולי הקמת חברה יותר נוחה מהבחינה הזו?

תודה מראש על כל הכוונה.
כמובן שכאשר זה יתגבש לכדי עסקה אגש לרואה חשבון.
בינתיים אני מחפש מידע כללי כדי לבדוק את הכדאיות.

תודה רבה,
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
9,986
דירוג
11,438

קפה שחור

משתמש בכיר
הצטרף ב
2/9/16
הודעות
12,387
דירוג
9,977
היי,

חשקה נפשה של בת זוגי לרכוש בית קטן בחו"ל. ברומניה לצורך העניין.
הבית יושכר.
בגדול, עד כמה שראיתי מדובר בבחירה בין מס שולי לבין 15%. במסלול ה- 15% ניתן להכיר בפחת בלבד כהוצאה. איך זה מסתדר עם אמנת המס?
אם בוחנים את מסלול המס השולי, אם הנכס רשום על שם שני בני הזוג, עושים חלוקה וירטואלית של ההכנסות חצי חצי ומייחסים לכל אחד? כלומר, גם בת הזוג תצטרך לפתוח תיק ע"מ או להגיש דו"ח מקוצר?
במסלול זה, ניתן להכיר בהוצאות המימון גם אם אני לוקח משכנתא בארץ וגם בארץ היעד?
ניתן להכיר בהוצאות כמו טיסה לאותו יעד פעם/פעמיים בשנה?
אולי הקמת חברה יותר נוחה מהבחינה הזו?

תודה מראש על כל הכוונה.
כמובן שכאשר זה יתגבש לכדי עסקה אגש לרואה חשבון.
בינתיים אני מחפש מידע כללי כדי לבדוק את הכדאיות.

תודה רבה,
האם בלי לרכוש את הנכס הדיווחים השנתיים בארץ הם "מאוחדים" או "מופרדים" ? והאם יש הכנסות נוספות בארץ ומהם יחסית למס השולי שציינת?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,482
דירוג
4,397
לגבי המס על הכנסות משכירות עבור נכסים מניבים בחו"ל יש שני אופציות, האופציה הראשונה לא מכירה בהוצאות כולל אם משלמים מס בחו"ל למעט ניכוי פחת מבנה, פחת רהיטים, ופחת עבור שיפצים ושיפורים, על היתרה משולם מס בשיעור של 15%.

האופציה השניה, תשלום מס מינימלי של 30% ומעלה בהתאם למס השולי של שכר העבודה אם הוא גבוהה מ 30%, באופציה זו ניתן לקזז את כל ההוצאות לרבות ריבית על המימון, פחת, ומס על הכנסה משכירות אם שולם בחו"ל, על הסכום הנותר ישולם מס בגובה 30% ומעלה.

מניסיוני האישי, בישראל לא עושים הפרדה בין בני זוג הרשומים כבעלים משותפים של הנכס בדו"ח המס השנתי למעט אם אחד מבני הזוג רשם את הנכס על שמו בלבד.
 

Nemesis

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/16
הודעות
3
דירוג
1
היי,
תודה לכולם
@קפה שחור
@רוני
אין לנו דו"ח מאוחד. אני שכיר וגם עצמאי, בת זוגי שכירה בלבד. אנחנו לא נשואים. בכל מקרה המס השולי הוא גבוה מ-30%.
במסלול המס השולי, אם אני בוחר לקחת מימון בארץ על ידי משכון נכס קיים, האם אני יכול לקזז את הוצאות הריבית? הרי אין קשר ישיר בין המשכנתא כאן לבין הנכס שנרכש שם.

על פניו, נראה שהכי כדאי לרכוש עם מימון כמה שיותר קרוב ל-100% ולבחור במסלול המס השולי, ובהמשך כאשר הריבית המשולמת קטנה לעבור למסלול ה-15%.
בנוסף, האם נניח נסיעה של פעם בשנה לכמה ימים כדי לבקר את הנכס/שוכרים היא הוצאה לגיטימית ברת קיזוז?

תודה שוב
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,482
דירוג
4,397
היי,
תודה לכולם
@קפה שחור
@רוני
אין לנו דו"ח מאוחד. אני שכיר וגם עצמאי, בת זוגי שכירה בלבד. אנחנו לא נשואים. בכל מקרה המס השולי הוא גבוה מ-30%.
במסלול המס השולי, אם אני בוחר לקחת מימון בארץ על ידי משכון נכס קיים, האם אני יכול לקזז את הוצאות הריבית? הרי אין קשר ישיר בין המשכנתא כאן לבין הנכס שנרכש שם.

על פניו, נראה שהכי כדאי לרכוש עם מימון כמה שיותר קרוב ל-100% ולבחור במסלול המס השולי, ובהמשך כאשר הריבית המשולמת קטנה לעבור למסלול ה-15%.
בנוסף, האם נניח נסיעה של פעם בשנה לכמה ימים כדי לבקר את הנכס/שוכרים היא הוצאה לגיטימית ברת קיזוז?

תודה שוב

ניתן לקזז ריבית של המימון וגם פחת, יתכן מצב שבמסלול של ה 30% לא תשלם כלל מס לאחר כל ההפחתות.
אתה בהחלט יכול לקזז עלויות נסיעה כהוצאה מוכרת פעם בשנה.
ניתן בכל שנה להחליט באיזה אופצית מס לחשב, ואם יש מספר נכסים ניתן לחשב כל נכס בנפרד לפי חישוב מס שונה מדי שנה.
 

Nemesis

משתמש רשום
הצטרף ב
6/10/16
הודעות
3
דירוג
1
תודה רבה על התשובות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
U מיסוי ריט REIT בארץ VS העולם מיסים 2
ש מיסוי בארה"ב על מכירת דירה בארץ מיסים 38
F מיסוי RSU שקיבלתי בארץ אבל מכרתי בעת רילוקיישן מיסים 2
M מיסוי תושב ארה"ב על פדיון קרן נאמנות בארץ מיסים 3
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
Y מיסוי ברכישת דירה בין אחים נדל"ן 3
I מיסוי יהש (לא IRA) מיסים 1
M שאלה לגבי מיסוי שוק ההון 6
Harvey מיסוי משקיעי נדל״ן בתל אביב כדי לצנן את השוק נדל"ן 55
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 12
לאץ' מיסוי מסחר בקריפטו מיסים 8
M שאלה על מיסוי על הכנסה פאסיבית - נכס דיגיטלי מיסים 1
ה מיסוי על RSU לפני הנפקה מיסים 7
A מיסוי על רווחים מני"ע בישראל עבור ישראלי תושב חוץ מיסים 3
unrealx מיסוי על אופציות שהפכו למניות של חברה שעשתה הנפקה שוק ההון 9
Rahash שאלה על מיסוי דיבידנדים שוק ההון 3
U שאלה על מיסוי ני"ע מיסים 0
F תיק השקעות לזוג "מעורב" (אחד אמריקאי) בשיקולי מיסוי מיסים 6
א מיסוי חשבונות בחו"ל, איך זה עובד ? מיסים 8
ה מיסוי יחידת השתתפות מיסים 0
N מיסוי של פעילות פרטית לעומת פעילות עסקית מיסים 20
flower תקנות חדשות - מיסוי קרנות NTR,צוברות, מדדי חו"ל ישראליים מיסים 2
N מיסוי מניות יהש בקניית ניירות ערך מ-IRA פוסטים מאיכות נמוכה 0
R מיסוי הפרשות לפנסיה שכיר. מיסים 5
R דוח מיסוי מיסים 2
V מיסוי על עצמאי בחול מיסים 0
ג מיסוי בקרן השתלמות IRA מיסים 1
M חלוקת ההשקעה בניירות ערך לפי מיסוי? מיסים 1
כ שמירת סטטוס מיסוי בניוד פנסיוני מיסים 0
E שאלה על מיסוי דיבידנד של חברה קנדית שנסחרת בניו יורק לאזרח ישראלי מיסים 1
guesto מיסוי ADR מיסים 5
flower הודעה חריגה מהבנק - מיסוי דיבידנד של ניירות ערך NTR מיסים 20
A לייצר מכירה בשכבות בנייר ישראלי בשביל להוריד מיסוי בפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 214
guesto מיסוי דיבידנדים במקור מאירופה: אירלנד מול ישראל מיסים 8
L מסחר בשוק האמריקאי דרך מיטב טרייד - שאלת מיסוי מיסים 1
מ מיסוי ira מיסים 7
ת מיסוי על כתיבת ורכישת אופציות מיסים 0
R שאלה בנושא מיסוי מקרקעין נדל"ן 1
always.smile מיסוי ופיצול הפקדה לקרן השתלמות וקופת גמל להשקעה מיסים 0
R סגירת עסק באמצע שנה ענייני מיסוי אוף טופיק 2
E שאלה על מיסוי אג"ח קונצרני ארה"ב לאזרח ישראלי מיסים 5
ב עזרה בנושא מיסוי - בחשבון אחד הרווחתי, ובשני יש לי מגן מס. מה אני עושה? מיסים 14
E איך להתייחס לחלוקת אופציות מבחינת מיסוי מיסים 0
A טיפים להפתחת מיסוי בעקבות משבר הקורונה מיסים 6
ז מיסוי רווחים מיסים 1
S מיסוי מט"ח מיסים 1
E קרנות בלאקרוק שקליות בחשבון הממוסה, מיסוי רווח הון ביחס לערך המטבע מיסים 0
unsullied מיסוי Payment In Lieu Of Dividends מיסים 4
S חשבון מסחר מיטב דש מיסוי לישראלית בעלת אזרחות אמריקאית מיסים 1
G מה לדעתכם עדיף מבחינת מיסוי מיסים 2

נושאים דומים

למעלה